“營改增”對房地產企業(yè)的稅負影響分析

王欣+陳海燕

摘 要：2016年5月1日起，“營改增”政策在房地產行業(yè)全面實施。本文通過文獻整理分析了“營改增”及其在房地產行業(yè)擴圍的必要性；通過案例分析法，根據(jù)上市公司蘇寧環(huán)球的財務報表披露數(shù)據(jù)，用相關公式測算了房地產企業(yè)“營改增”后的稅負變化，結果發(fā)現(xiàn)：“營改增”后，房地產企業(yè)在只考慮營業(yè)稅與增值稅和綜合考慮相關稅負的情況下，房地產企業(yè)的稅負水平均有所降低。

關鍵詞：“營改增” 房地產企業(yè)稅負測算 蘇寧環(huán)球

一、“營改增”政策及其在房地產行業(yè)擴圍的必要性分析

（一）“營改增”的含義及必要性

為了降低企業(yè)的稅收負擔，從2012年1月1日起，我國開始試行打破兩稅并存制度，進行了營業(yè)稅改增值稅的試點工作，簡稱“營改增”。簡單來說，就是把以前以營業(yè)額為征稅對象的營業(yè)稅征收方式，改為以增值額為征稅對象的增值稅征收方式，調整相應稅率，完善消費型增值稅制度。

稅收收入在國家財政收入中占據(jù)相當大的比重，稅收制度作為一種上層建筑設計，對國家宏觀經濟有著重要的調控作用。一般來說，稅率越高，稅收收入越多，但是供給學派的代表人物Arthur B Laffer提出：稅率應該有個臨界值，過高的稅率會對經濟產生負面影響，從而影響稅收。

拉弗曲線解釋了政府稅收與稅率的關系，也揭示了政府減稅的重要性，2017年兩會期間，李克強總理提出了減輕企業(yè)負擔的三項措施，“營改增”稅制改革正是其中的一種，是政府減輕企業(yè)稅負的必要手段。

（二）“營改增”政策擴展到房地產行業(yè)的必要性

我國的房地產行業(yè)一直都是營業(yè)稅和土地增值稅兩稅兼收，由于這兩種稅都屬于價內稅，因此房地產企業(yè)的稅負也就在無形之中加大。而且由于價稅合一，商品的價格直接受到稅負影響，這對房地產行業(yè)的生產和消費都是不利的。增值稅作為一種價外稅，由于稅負在各個流轉環(huán)節(jié)可以層層抵扣，因此可以有效避免重復征稅的問題。

二、全面營改增后對房地產行業(yè)的稅負影響分析

（一）理論假設

1.營改增以后商業(yè)地產的價格不變的話，推測其銷售額也不會變動，因此假設增值稅改革前后房地產行業(yè)的營業(yè)收入不變，用S（本文中均為含稅價格）表示。

2.假設房地產行業(yè)改革前的營業(yè)稅率用T營表示，改革后的增值稅率用T增表示，Ci表示進項稅額中第i種可以抵扣的營業(yè)成本，Ti表示第i種營業(yè)成本相對應的稅率。則改革后應交增值稅為：

房地產銷項稅額-進項稅額=S/（1+T增）×T增-∑Ci/（1+ Ti）×Ti

（1）

3.房地產開發(fā)成本中，主要是土地成本和建筑安裝成本，為了簡化計算，其他成本暫不考慮。根據(jù)全面實行營改增的文件規(guī)定，房地產行業(yè)和建筑安裝業(yè)稅率11%，金融保險業(yè)和生活服務業(yè)稅率6%，令C=∑Ci，表示總的營業(yè)成本，則（1）式可簡化為：

S/（1+11%）×11%-C/（1+11%）×11%=（S-C）/1.11×0.11≈0.09×（S-C）

（2）

4.假設可抵扣項目均取得增值稅發(fā)票。

（二）稅負測算——以蘇寧環(huán)球股份有限公司為例

1.樣本公司介紹。蘇寧環(huán)球股份有限公司歸屬于蘇寧環(huán)球集團，主要經營房地產業(yè)務，2005年在深市上市交易。根據(jù)公司年度報告披露，2015年營業(yè)收入約73.75億元，其中來自房地產開發(fā)的主營業(yè)務收入約71.34億元，占到全年營業(yè)收入的96.72%。房地產業(yè)務收入占比較高，因此選取蘇寧環(huán)球股份有限公司相關數(shù)據(jù)測算增改增前后稅負變化，比較具有代表性。

2.公式測算。本文中城建及其附加稅率為7%+3%=10%（暫不考慮地方教育費附加）0，企業(yè)所得稅稅率為25%。由于契稅和印花稅比例較小，在文章稅負測算中暫不考慮。用U表示企業(yè)總稅負，M1表示營業(yè)稅，M2表示增值稅，X表示城建稅及其附加，Y表示土地增值稅，Z表示企業(yè)所得稅。則：

房地產行業(yè)實行營改增前，企業(yè)總稅負U1=M1+X1+Y1+Z1。

實行營改增后，企業(yè)總稅負U2=M2+X2+Y2+Z2。

一種是只考慮營業(yè)稅和增值稅的情況：

稅負增減額=營業(yè)稅-增值稅=5%S-公式（1）=0.05S-0.09×（S-C）

（3）

假設營改增前后，房地產行業(yè)的稅負沒有變化，則（3）式等于零得到營業(yè)稅和增值稅稅負相等時，營業(yè)成本和營業(yè)收入的比值等于44.44%。也就是說，當營業(yè)成本與營業(yè)收入的比值大于44.44%時，營業(yè)稅稅負大于增值稅稅負，營改增對房地產企業(yè)有減稅效果。

測算蘇寧環(huán)球股份有限公司相關數(shù)據(jù)，根據(jù)年報數(shù)據(jù)知：S=73.75億元，C=47.01億元，C/S=71.42%>44.44%。因此可以判斷，營改增后，當只考慮營業(yè)稅和增值稅的情況時，蘇寧環(huán)球股份有限公司的稅負降低。

二種是綜合考慮相關稅負：

假設C地為房地產開發(fā)支付的土地成本，C開為開發(fā)成本，C期為期間費用（C期=銷售費用+管理費用+財務費用）。下面測算蘇寧環(huán)球股份有限公司相關數(shù)據(jù)，根據(jù)公司年報知：

C地=14.75億元，C開=32.26億元，C期=銷售費用+管理費用+財務費用=1.73+1.39+1.07=4.19億元。

營改增前：

營業(yè)稅：M1=5%S=3.6875億元，城建稅及其附加X1=M1×（7%+3%）=0.5%S=0.36875億元

土地增值額：S-（C地+C開）×1.2-C期-M1-X1=73.75-（14.75+32.26）×1.2-4.19-3.6875-0.36875≈8.69億元

土地增值率=土地增值額/可扣除項目=8.69/65.06≈13.37%endprint

根據(jù)稅法規(guī)定，土地增值率低于20%，免征土地增值稅，所以Y1=0。

企業(yè)所得稅Z1=（S-C地-C開-C期-M1-X1-Y1）×25%=（73.75-14.75-32.26-4.19-3.6875-0.36875-0）×25%=4.62億元。

則營改增前綜合考慮相關稅負情況下，蘇寧環(huán)球股份有限公司總稅負為：

U1=M1+X1+Y1+Z1=3.6875+0.36875+0+4.62≈8.68億元。

營改增后：

增值稅：M2=0.09×（S-C）=0.09×（73.75-47.01）≈2.41億元；

城建稅及其附加X2=M2×（7%+3%）=0.241億元；

土地增值額：S/（1+11%）-（C地+C開）×1.2-C期-X2=73.75/（1+11%）-（14.75+32.26）×1.2-4.19--0.241=5.60億元；

土地增值率=土地增值額/可扣除項目=5.60/60.84≈9.2%，同營改增前，土地增值率低于20%，免征土地增值稅，Y2=0。

企業(yè)所得稅Z2=〔S/（1+11%）-C地-C開-C期-X2-Y2〕×25%=〔73.75/（1+11%）-14.75-32.26-4.19-0.241-0〕×25%=3.75億元。

則營改增后，綜合考慮相關稅負情況下，蘇寧環(huán)球股份有限公司總稅負為：

U2=M2+X2+Y2+Z2=2.41+0.241+0+3.75=6.40億元。

則營改增前后，蘇寧環(huán)球股份有限公司總稅負變化額為U2-U1=6.40-8.68=-2.28億元；

總稅負變化率為：總稅負變化額/營改增前總稅負=（U2-U1）/U1≈-26.27%。

即通過測算，在其他營業(yè)情況不變的情況下，預計營改增后蘇寧環(huán)球股份有限公司總稅負減少2.28億元，比營改增前下降26.27%。

三、結語

房地產行業(yè)是原營業(yè)稅下稅收貢獻最大的行業(yè)，在當前社會發(fā)展形勢下，逐漸呈現(xiàn)出競爭激烈化、稅務復雜化等的特點，這對房地產企業(yè)的自身長遠發(fā)展是十分不利的，全面推開“營改增”后，國家通過一系列的房地產行業(yè)特殊政策和過渡政策，最終目的就是來確保房地產行業(yè)稅負只減不增。本文通過文獻分析說明了“營改增”政策擴圍到房地產行業(yè)的重要性；通過案例分析法，用相關公式推理了“營改增”政策對房地產企業(yè)的稅負影響，測算發(fā)現(xiàn)：“營改增”后，房地產企業(yè)在只考慮營業(yè)稅與增值稅和綜合考慮相關稅負的情況下，房地產企業(yè)的稅負水平均有所降低。

參考文獻：

[1]國家稅務總局.全面推開營改增業(yè)務操作指引[M].中國稅務出版社，2016.

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[3]田志偉，胡怡建.“營改增”對各行業(yè)稅負影響的動態(tài)分析——基于CGE模型的分析[J].財經論叢，2013（4）：29-34.

[4]彭曉潔，王安華，肖強.房地產行業(yè)“營改增”效應預估[J].稅務研究，2015（17）：37—41.

（王欣，阜陽師范學院商學院。）endprint