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    海峽兩岸房地產(chǎn)稅收的現(xiàn)狀比較及啟示*

    2017-11-30 00:53:42漆亮亮
    稅收經(jīng)濟研究 2017年5期
    關(guān)鍵詞:稅種海峽兩岸臺灣地區(qū)

    ◆漆亮亮 ◆陳 瑩 ◆趙 宇

    海峽兩岸房地產(chǎn)稅收的現(xiàn)狀比較及啟示*

    ◆漆亮亮 ◆陳 瑩 ◆趙 宇

    房地產(chǎn)稅收一直是大陸和臺灣地區(qū)調(diào)控房地產(chǎn)市場的重要政策工具。海峽兩岸的房地產(chǎn)稅收在稅種體系、具體稅制、調(diào)控政策和財政地位上都存在一定的差異。相比之下,臺灣地區(qū)房地產(chǎn)稅的稅種體系更為簡單、具體稅制更為合理、調(diào)控政策更為多樣和財政地位更為重要。通過全面比較海峽兩岸的房地產(chǎn)稅收,對大陸優(yōu)化房地產(chǎn)稅收的稅種體系、完善房地產(chǎn)稅收的具體稅制、提升房地產(chǎn)稅收的調(diào)控功效和準(zhǔn)確選擇地方主體稅種有著極大的啟示。

    海峽兩岸;房地產(chǎn)稅收;比較;啟示

    一、引言

    海峽兩岸均把房地產(chǎn)稅收作為調(diào)控房地產(chǎn)市場的重要政策工具。因此,對海峽兩岸房地產(chǎn)稅收的比較,歷來受到相關(guān)領(lǐng)域?qū)W者的關(guān)注。已有一些研究從不同角度對海峽兩岸的房地產(chǎn)稅收體系和制度進(jìn)行了比較,并提出了相應(yīng)的啟示和借鑒意義。近年來,為調(diào)控房地產(chǎn)市場和完善房地產(chǎn)稅制,海峽兩岸又頻繁對房地產(chǎn)稅收進(jìn)行了重大的改革和調(diào)整。例如,大陸在2016年不僅調(diào)整了房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的契稅和營業(yè)稅優(yōu)惠政策,還通過全面推開“營改增”試點,把房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)納入了“營改增”范圍;臺灣地區(qū)則在2011年至2015年對短期投機的房地產(chǎn)交易開征特種貨物及勞務(wù)稅(俗稱的“奢侈稅”),還在2014年調(diào)高非自住房屋的房屋稅稅率(俗稱的“囤房稅”),并且在2016年對房屋交易稅收施行被稱為“房地合一稅”的改革。因此,本文力圖通過全面比較海峽兩岸房地產(chǎn)稅收的現(xiàn)狀,以期發(fā)現(xiàn)大陸房地產(chǎn)稅收存在的問題和不足,進(jìn)而從中得到對完善大陸房地產(chǎn)稅收的最新啟示。

    二、海峽兩岸房地產(chǎn)稅收的稅種體系與具體稅制比較

    從廣義上理解,房地產(chǎn)稅收不是某一個具體稅種,而是與房地產(chǎn)相關(guān)的稅種體系。因此,本文先對海峽兩岸房地產(chǎn)稅收的稅種體系進(jìn)行比較,再對海峽兩岸房地產(chǎn)稅收的具體稅制進(jìn)行比較。

    (一)稅種體系的比較

    海峽兩岸的房地產(chǎn)稅收均涉及房地產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)和交易環(huán)節(jié),兩個環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅收共同構(gòu)成房地產(chǎn)稅收體系。在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié),大陸征收房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅,臺灣地區(qū)征收房屋稅和地價稅;在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié),大陸征收土地增值稅、契稅、印花稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、耕地占用稅、增值稅及附加的城市維護建設(shè)稅和教育費附加,臺灣地區(qū)征收土地增值稅、契稅、印花稅、營利事業(yè)所得稅、綜合所得稅、遺產(chǎn)及贈與稅(見表1)。

    表1 海峽兩岸房地產(chǎn)稅收稅種體系比較

    從表1可以看出,海峽兩岸的房地產(chǎn)稅收在稅種體系上雖然較為相似,但仍存在較大差別。1.大陸對房地產(chǎn)交易征收增值稅及其附加的城市維護建設(shè)稅和教育費附加,而臺灣地區(qū)雖然有類似大陸增值稅的加值型及非加值型營業(yè)稅,但該稅并不對房地產(chǎn)交易征收。此外,臺灣地區(qū)在2011年曾對短期投機的房地產(chǎn)交易開征特種貨物及勞務(wù)稅(俗稱的“奢侈稅”),但該稅在2016年隨著“房地合一稅”改革的施行而停征。2.大陸為保護耕地,對占用耕地建房或從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的行為征收耕地占用稅,而臺灣地區(qū)未有此類稅收。3.臺灣地區(qū)對房地產(chǎn)的繼承和贈與征收遺產(chǎn)及贈與稅,而大陸對房地產(chǎn)的繼承和贈與并未開征遺產(chǎn)及贈與稅。整體相比,大陸房地產(chǎn)稅收的稅種體系要比臺灣地區(qū)更為復(fù)雜。

    (二)具體稅制的比較

    雖然海峽兩岸的房地產(chǎn)稅收在稅種體系上較為相似,但在征稅對象、計稅依據(jù)和稅率等具體稅制上存在巨大差異(見表2)。

    表2 海峽兩岸房地產(chǎn)稅收具體稅制比較

    從表2可以看出,海峽兩岸的房地產(chǎn)稅收在具體稅制上存在巨大差異。1.大陸房產(chǎn)稅的征收區(qū)域為城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)(不包括農(nóng)村),且對個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)免征,而臺灣地區(qū)房屋稅的征收區(qū)域包括城市和農(nóng)村,且對個人住家用房屋要征稅。此外,大陸房產(chǎn)稅有從價和從租兩種計征方法,而臺灣地區(qū)房屋稅只有從價計征方法。相比之下,臺灣地區(qū)房屋稅更符合房地產(chǎn)保有稅的特征。2.大陸城鎮(zhèn)土地使用稅依據(jù)土地面積采用定額稅率計征,而臺灣地區(qū)地價稅依據(jù)土地公告價格采用比例稅率計征。相比之下,臺灣地區(qū)地價稅負(fù)擔(dān)更高,其計征方法也更符合房地產(chǎn)保有稅的特征。3.大陸土地增值稅是對房地產(chǎn)交易依據(jù)房地產(chǎn)增值額計征,且對個人住房交易免征。臺灣地區(qū)土地增值稅僅對土地交易依據(jù)土地漲價總數(shù)額計征,且對個人住房交易征收。相比之下,臺灣地區(qū)土地增值稅名實相符,稅率也更低。4.大陸契稅依據(jù)房地產(chǎn)的面積、套數(shù)和性質(zhì)(商業(yè)用還是住家用)實行差別稅率,而臺灣地區(qū)契稅依據(jù)房地產(chǎn)交易行為不同實行差別稅率。此外,臺灣地區(qū)對開征土地增值稅區(qū)域的土地免征契稅,而大陸契稅無此項規(guī)定。相比之下,臺灣地區(qū)契稅在一定程度上避免了重復(fù)征稅。5.大陸印花稅對房屋產(chǎn)權(quán)證和土地使用證要按件定額征收,而臺灣地區(qū)印花稅對房屋產(chǎn)權(quán)證不征收。相比之下,臺灣地區(qū)印花稅更符合房地產(chǎn)交易行為稅的特征。6.大陸對企業(yè)的房地產(chǎn)交易所得一律征收稅率為25%的企業(yè)所得稅,而臺灣地區(qū)對總機構(gòu)設(shè)在臺灣地區(qū)企業(yè)的房地產(chǎn)交易所得征收稅率為17%的營利事業(yè)所得稅,對總機構(gòu)未設(shè)在臺灣地區(qū)的企業(yè)的房地產(chǎn)交易所得征收稅率高達(dá)35%或45%的營利事業(yè)所得稅。相比之下,臺灣地區(qū)營利事業(yè)所得稅的調(diào)控意圖更為明顯。7.大陸對個人的房地產(chǎn)交易所得征收稅率為20%的個人所得稅,①為降低征納成本,大陸在實際執(zhí)行中通常按房地產(chǎn)交易合同價的1%征收個人所得稅。而臺灣地區(qū)對個人的房屋交易所得根據(jù)是否有臺灣居民身份和不同房地產(chǎn)持有年限征收稅率有別的綜合所得稅。相比之下,臺灣地區(qū)綜合所得稅調(diào)控作用更為明顯,制度設(shè)計也更為合理,并在一定程度上避免了重復(fù)征稅。8.臺灣地區(qū)對房地產(chǎn)的繼承和贈與征收稅率為10%的遺產(chǎn)及贈與稅,而大陸尚未開征遺產(chǎn)及贈與稅。相比之下,臺灣地區(qū)的遺產(chǎn)及贈與稅能適當(dāng)緩解因房地產(chǎn)繼承和贈與產(chǎn)生的代際不公問題。

    三、海峽兩岸房地產(chǎn)稅收的調(diào)控政策與財政地位比較

    在對海峽兩岸房地產(chǎn)稅收的稅種體系和具體稅制進(jìn)行比較的基礎(chǔ)上,還有必要對海峽兩岸房地產(chǎn)稅收的調(diào)控政策及財政地位進(jìn)行比較,才能全面認(rèn)識海峽兩岸房地產(chǎn)稅收的異同。

    (一)調(diào)控政策的比較

    近年來,海峽兩岸都頻繁采用房地產(chǎn)稅收政策對房地產(chǎn)市場(主要是個人住房市場)進(jìn)行調(diào)控。相比之下,海峽兩岸房地產(chǎn)稅收調(diào)控政策存在較大差異(見表3)。

    表3 海峽兩岸房地產(chǎn)稅收調(diào)控政策比較

    海峽兩岸房地產(chǎn)稅收調(diào)控政策與各自的房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r息息相關(guān)。從表3可以看出,海峽兩岸房地產(chǎn)稅收調(diào)控政策存在較大差異。1.大陸針對個人住房市場的房地產(chǎn)稅收調(diào)控政策始于20世紀(jì)90年代末,而臺灣地區(qū)房地產(chǎn)稅收調(diào)控政策始于2011年。相比之下,大陸運用房地產(chǎn)稅收調(diào)控政策的時間更長。2.大陸的房地產(chǎn)稅收調(diào)控政策目標(biāo)并不固定,通常依據(jù)房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r而相應(yīng)調(diào)整:房地產(chǎn)市場遇冷則鼓勵普通商品住房消費;房地產(chǎn)市場過熱則抑制投機投資性購房需求。臺灣地區(qū)的房地產(chǎn)稅收調(diào)控政策目的則較為恒定,一直是圍繞打壓房價和實現(xiàn)居住正義目標(biāo)。相比之下,臺灣地區(qū)的房地產(chǎn)稅收調(diào)控政策較少出現(xiàn)反復(fù)。3.大陸的房地產(chǎn)稅收調(diào)控政策主要涉及房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié),尤以營業(yè)稅為主。臺灣地區(qū)的房地產(chǎn)稅收調(diào)控政策既有房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的特種貨物及勞務(wù)稅和所得稅,也有房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的房屋稅,甚至有與房地產(chǎn)稅相關(guān)的實價登錄政策。相比之下,臺灣地區(qū)的房地產(chǎn)稅收調(diào)控政策更為多樣化。4.大陸的房地產(chǎn)稅收調(diào)控政策通常只調(diào)整稅率和優(yōu)惠政策,并未對房地產(chǎn)稅制進(jìn)行實質(zhì)性和系統(tǒng)性的改革。臺灣地區(qū)歷次房地產(chǎn)稅收調(diào)控政策則伴隨著房地產(chǎn)稅制的不斷改革與完善。例如,臺灣地區(qū)的“房地合一稅”改革就是建立在前期的特種貨物及勞務(wù)稅和實價登錄政策基礎(chǔ)上。相比之下,臺灣地區(qū)的房地產(chǎn)稅收調(diào)控政策更具制度建設(shè)性。

    (二)財政地位的比較

    在海峽兩岸房地產(chǎn)稅收的稅種體系中,除大陸房地產(chǎn)“四稅”(房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅和契稅)和臺灣地區(qū)房地產(chǎn)“四稅”(房屋稅、地價稅、土地增值稅和契稅)的收入均來自房地產(chǎn)外,其他稅種收入都有來自非房地產(chǎn)的收入。由于海峽兩岸均未對其他稅種收入中屬于房地產(chǎn)稅收的收入進(jìn)行統(tǒng)計,因此本文只對海峽兩岸房地產(chǎn)“四稅”的財政地位進(jìn)行比較(見表4)。

    表4 2015年海峽兩岸房地產(chǎn)稅收的財政地位比較

    從表4可以看出,海峽兩岸房地產(chǎn)“四稅”在財政地位上存在明顯差異。1.大陸地方稅收收入占大陸稅收收入的比重達(dá)49.6%,遠(yuǎn)高于臺灣地區(qū)直轄市及縣市稅收收入占臺灣地區(qū)稅收收入的比重17.5%。2.大陸房地產(chǎn)“四稅”占大陸地方稅收收入的比重僅為20%,遠(yuǎn)低于臺灣地區(qū)的房地產(chǎn)“四稅”占臺灣地區(qū)直轄市及縣市稅收收入的比重78%。3.除契稅外,大陸房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和土地增值稅占大陸稅收收入的比重均低于臺灣地區(qū)房屋稅、地價稅和土地增值稅占臺灣地區(qū)稅收收入的比重。

    四、啟示

    2013年,黨的十八屆三中全會通過的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》提出要“加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進(jìn)改革”。2015年,全國人大常委會將房地產(chǎn)稅法正式列入立法規(guī)劃。雖然臺灣地區(qū)房地產(chǎn)稅收也存在諸多問題,但通過全面比較海峽兩岸房地產(chǎn)稅收的現(xiàn)狀,仍對大陸改革完善房地產(chǎn)稅收有著極大的啟示。

    (一)對優(yōu)化房地產(chǎn)稅稅種體系的啟示

    由于大陸房產(chǎn)稅政策規(guī)定房產(chǎn)原值應(yīng)包含土地價值,①《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》(財稅〔2010〕121號)規(guī)定:“對按照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn),無論會計上如何核算,房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價,包括為取得土地使用權(quán)支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等?!币虼丝煽紤]將房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并為房地產(chǎn)保有稅,從而減少重復(fù)征稅現(xiàn)象。對已征收土地增值稅的土地交易,可考慮不再征收增值稅和契稅,從而減少重復(fù)征稅現(xiàn)象??煽紤]取消房地產(chǎn)交易增值稅的各項附加稅費(包括城市維護建設(shè)稅和教育費附加等),從而降低房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅負(fù),并減少重復(fù)征稅現(xiàn)象。開征具有“關(guān)門稅”性質(zhì)的遺產(chǎn)及贈與稅。通過對房地產(chǎn)的繼承和贈與征稅,既可緩解因房地產(chǎn)繼承和贈與帶來的貧富固化問題,又可完善房地產(chǎn)稅收的稅種體系。

    (二)對完善房地產(chǎn)稅收具體稅制的啟示

    在房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅尚未合并的情況下,可考慮將兩稅的計稅依據(jù)由房屋歷史價值和土地面積分別改為房屋評定價值和土地評定價值,從而使兩稅成為真正意義上的房地產(chǎn)保有稅,并實現(xiàn)提高房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅負(fù)的目的。此外,取消對個人非營業(yè)用(包括自?。┑姆课莺屯恋匾宦擅庹鞣慨a(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅的優(yōu)惠政策,通過設(shè)計合理的免稅標(biāo)準(zhǔn),實現(xiàn)對個人超標(biāo)準(zhǔn)保有的房地產(chǎn)征收保有稅。將土地增值稅的征稅對象由對房地產(chǎn)(包括國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物)交易改為只對土地(國有土地使用權(quán))交易的增值額征收,從而降低土地增值稅的征納成本,并使土地增值稅名實相符。在只對土地交易增值額征稅的基礎(chǔ)上,可考慮取消對個人住房交易免征土地增值稅的政策,從而促進(jìn)稅負(fù)公平。房地產(chǎn)業(yè)“營改增”后,可考慮通過提高房地產(chǎn)交易所得稅(包括企業(yè)所得稅和個人所得稅)負(fù)擔(dān),以替代房地產(chǎn)交易的增值稅,從而系統(tǒng)完善房地產(chǎn)稅制。

    (三)對提升房地產(chǎn)稅收調(diào)控功效的啟示

    在取消對個人非營業(yè)用(包括自?。┑姆课菝庹鞣慨a(chǎn)稅的基礎(chǔ)上,房產(chǎn)稅應(yīng)依據(jù)房屋用途(住家用、營業(yè)用和非營業(yè)用)不同實行差別稅率,從而提升房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收的調(diào)控功效。契稅應(yīng)依據(jù)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為不同實行差別稅率,從而提升調(diào)控不同房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移行為的功效。此外,為降低自住房購置稅負(fù),可考慮對居民首次購買規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)住房免征契稅。房地產(chǎn)業(yè)“營改增”后,增值稅應(yīng)依據(jù)房地產(chǎn)持有年限不同實行更為細(xì)化的差別稅率,從而提升調(diào)控投機投資性購房需求的功效。所得稅(包括企業(yè)所得稅和個人所得稅)應(yīng)依據(jù)是否為居民納稅人(包括居民企業(yè)和居民個人)實行差別稅率,從而提升調(diào)控境外投機投資性購房需求的功效。

    (四)對準(zhǔn)確選擇地方主體稅種的啟示

    與消費稅、所得稅等稅種相比,房地產(chǎn)稅的稅基廣泛且不可流動,地方政府對轄區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)情況擁有信息優(yōu)勢,征管更為便利。此外,房地產(chǎn)稅同時滿足受益原則和能力原則,還能避免以其他稅種作為地方主體稅種所可能產(chǎn)生的地方政府間惡性稅收競爭現(xiàn)象。因此,房地產(chǎn)稅最適合作為地方主體稅種,應(yīng)精心培育使之逐步成為市(縣)級政府的主體稅種。在確定以房地產(chǎn)稅作為地方主體稅種的前提下,應(yīng)在降低房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收占地方稅收收入比重的同時,提高房地產(chǎn)保有稅占地方稅收收入的比重,使房地產(chǎn)稅負(fù)趨于合理。在全國統(tǒng)一稅制的前提下賦予地方政府較大的管理權(quán)限(包括對房地產(chǎn)稅制基本要素的適當(dāng)調(diào)整權(quán)),促使地方因地制宜地通過房地產(chǎn)稅增加財政收入和調(diào)節(jié)經(jīng)濟。

    [1]儲德銀,游 玥,張多多.基于房地產(chǎn)稅視角的地方稅體系構(gòu)建研究[J].稅收經(jīng)濟研究,2014,(4).

    [2]劉 方.完善我國房地產(chǎn)稅收體系的政策建議[J].當(dāng)代經(jīng)濟管理,2015,(11).

    [3]廈門市地方稅務(wù)局課題組.海峽兩岸房地產(chǎn)稅制比較研究[J].福建論壇(人文社會科學(xué)版),2011,(9).

    [4]李 文.海峽兩岸房地產(chǎn)稅收體系比較[J].涉外稅務(wù),2006,(10).

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    F810.422

    A

    2095-1280(2017)05-0039-06

    *本文為中央高?;究蒲袠I(yè)務(wù)費專項資金資助項目(項目編號:20720171012)和廈門大學(xué)繁榮哲學(xué)社會科學(xué)項目的階段性成果。

    漆亮亮,男,廈門大學(xué)公共事務(wù)學(xué)院副教授,碩士生導(dǎo)師;陳 瑩,女,福建聯(lián)合信實律師事務(wù)所合伙人,臺灣省籍大陸律師聯(lián)絡(luò)人,福建省人民政府法律顧問律師;趙 宇,男,廈門市地方稅務(wù)局主任科員,博士。

    (責(zé)任編輯:盛楨)

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