房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本管控研究

何曉榮

【摘 要】隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)相繼出臺(tái)的諸多的關(guān)于金融、市場(chǎng)等調(diào)控政策，以及逐漸上漲的國(guó)內(nèi)外材料價(jià)格。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)現(xiàn)已進(jìn)入微利時(shí)代。在這樣內(nèi)外夾擊，舉步維艱的大環(huán)境下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只有加強(qiáng)企業(yè)成本管理與控制，規(guī)范企業(yè)管理行為，使得企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中取得優(yōu)勢(shì)地位。本文分析了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本管控對(duì)企業(yè)發(fā)展的重要意義，現(xiàn)階段成本管控的主要內(nèi)容，針對(duì)目前存在的問(wèn)題，提出了相應(yīng)的對(duì)策。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)；成本管控；管理目標(biāo)

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本管控的重要性

1.什么是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本管控？

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本管控是指運(yùn)用各種科學(xué)的方法和技術(shù)，在成本形成過(guò)程中進(jìn)行有效的管理和控制，以減少資源浪費(fèi)，取得最大經(jīng)營(yíng)效益的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)。這種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)是貫穿于企業(yè)開(kāi)發(fā)過(guò)程始終的。

2.加強(qiáng)成本管控，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要方面

（1）只有加強(qiáng)企業(yè)成本管控，才能保證成本支出的配比及合理性，才可以減少開(kāi)發(fā)過(guò)程中不必要的浪費(fèi)和損失，節(jié)約各種資源，在保證企業(yè)實(shí)現(xiàn)目標(biāo)利潤(rùn)的前提下，還可以適當(dāng)調(diào)低房?jī)r(jià)，向市場(chǎng)及時(shí)供應(yīng)適銷對(duì)路的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品。

（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的目的是賺取利潤(rùn)。利潤(rùn)的取得來(lái)自較大的收入與較低成本的差額，只有加強(qiáng)開(kāi)發(fā)過(guò)程中每個(gè)環(huán)節(jié)的管控，才能把成本控制在企業(yè)所能承受的范圍之內(nèi)，最大可能的降低成本，才能取得最大可能的利潤(rùn)。企業(yè)只有取得了必要利潤(rùn)，企業(yè)才能繼續(xù)發(fā)展，才能為股東和社會(huì)創(chuàng)造更多財(cái)富。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本管控的主要內(nèi)容

1.在項(xiàng)目初期的拿地階段

根據(jù)當(dāng)?shù)禺?dāng)期地價(jià)水平，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)做好與開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期可行性測(cè)算，采用科學(xué)的方法，對(duì)開(kāi)發(fā)過(guò)程中資金的投入、市場(chǎng)前景預(yù)測(cè)，營(yíng)銷策略選擇、項(xiàng)目管理方式等各階段進(jìn)行全面估算，試算項(xiàng)目預(yù)期利潤(rùn)，在保證企業(yè)必要利潤(rùn)的前提條件下倒推預(yù)取得土地成本，進(jìn)而比較分析拿地價(jià)格的高低及風(fēng)險(xiǎn)。

2.前期費(fèi)用階段

主要是指設(shè)計(jì)和招標(biāo)階段，在這個(gè)階段，應(yīng)注重設(shè)計(jì)方案的優(yōu)劣和招投標(biāo)過(guò)程標(biāo)的的確定和施工單位的選擇，因?yàn)榇穗A段直接影響開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的類型、工程進(jìn)度和產(chǎn)品的銷售情況，關(guān)乎企業(yè)最終的利潤(rùn)。

3.建安成本、基礎(chǔ)及配套設(shè)施的建設(shè)階段

即施工階段成本管控，由于施工階段產(chǎn)生的成本占整個(gè)開(kāi)發(fā)成本的70%左右，是企業(yè)成本管控的重中之重。企業(yè)應(yīng)從施工合同的簽訂、工程質(zhì)量管理及監(jiān)督，物料及設(shè)備采購(gòu)環(huán)節(jié)的預(yù)算，詢價(jià)、定價(jià)等方面加強(qiáng)管理

4.銷售及管理階段

銷售階段是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金回收的環(huán)節(jié)，銷售資金回籠的時(shí)間及多少直接決定企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成敗。因此，加強(qiáng)銷售階段的成敗管控可是企業(yè)取得盡可能多的利潤(rùn)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。企業(yè)融資產(chǎn)生的利息支出及日常管理支出也是構(gòu)成企業(yè)成本的主要部分。加強(qiáng)每個(gè)環(huán)節(jié)的管理，企業(yè)才能達(dá)到最終經(jīng)營(yíng)目標(biāo)

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本管控存在的問(wèn)題

1.企業(yè)管理者對(duì)成本管控的認(rèn)識(shí)不足

在企業(yè)內(nèi)部管理中沒(méi)有完整的成本管控體系，成本管理只是遇到什么問(wèn)題解決什么問(wèn)題，對(duì)未知未發(fā)生事項(xiàng)沒(méi)有科學(xué)的預(yù)判，沒(méi)有成熟的方法和科學(xué)的體系來(lái)應(yīng)對(duì)，只能盲目應(yīng)對(duì)，臨時(shí)抱“佛腳”。

在企業(yè)內(nèi)部沒(méi)有樹立全員、全過(guò)程，全面管理成本的意識(shí)。大多數(shù)人認(rèn)為成本只是少數(shù)部門或者個(gè)人的事。企業(yè)管理者沒(méi)有把項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各個(gè)階段、各參與部門、各參與人員均納入管控范圍。沒(méi)有發(fā)動(dòng)大家的積極性，沒(méi)能發(fā)揮每個(gè)人的主觀能動(dòng)性，沒(méi)能讓成本管控的觀念深入到企業(yè)管理的每個(gè)環(huán)節(jié)，項(xiàng)目建設(shè)的每個(gè)階段，落實(shí)到每個(gè)人。

2.成本管控和管理目標(biāo)相互脫節(jié)

在企業(yè)發(fā)展過(guò)程中，無(wú)效或者低級(jí)的管控方法往往要么片面追求成本最低化，要么片面最求利潤(rùn)最大化，沒(méi)有根據(jù)企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)制定相應(yīng)的目標(biāo)成本，沒(méi)有將企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略和目標(biāo)成本有機(jī)的結(jié)合起來(lái)，致使企業(yè)的成本管控盲目化，單方面的管控只會(huì)離企業(yè)的目標(biāo)越走越遠(yuǎn)，最終無(wú)法實(shí)現(xiàn)期望目標(biāo)。

3.企業(yè)管理者對(duì)市場(chǎng)和開(kāi)發(fā)過(guò)程缺乏足夠的了解與認(rèn)識(shí)

不能全面掌握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)和開(kāi)發(fā)全過(guò)程，不隨著市場(chǎng)變化和環(huán)境變化分析問(wèn)題，解決問(wèn)題，使得成本管控只是紙上談兵、閉門造車。遇到環(huán)境及市場(chǎng)變化，不是束手無(wú)策，就是隨波逐流，成為市場(chǎng)的“犧牲品”。

4.企業(yè)管理者對(duì)成本管控缺乏科學(xué)、有效的方法，無(wú)法找到成本管控的主要切入點(diǎn)

盲目管理，致使越管越亂，越管越差。未采用以企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展為戰(zhàn)略目標(biāo)，以發(fā)展企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力來(lái)建立成本管控的方法和體系的戰(zhàn)略成本管理方法。未采用以市場(chǎng)為主，顧客需求為導(dǎo)向，運(yùn)用價(jià)值工程進(jìn)行功能分析的目標(biāo)成本法等等。這樣的結(jié)果不是讓企業(yè)失去大好的發(fā)展機(jī)會(huì)，就是讓企業(yè)失去盈利大好時(shí)機(jī)。

四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本管控的對(duì)策

1.項(xiàng)目開(kāi)始準(zhǔn)備階段

針對(duì)以上項(xiàng)目工程準(zhǔn)備階段的成本管控，主要體現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：

（1）項(xiàng)目籌劃階段：此階段的管控主要指進(jìn)行科學(xué)的籌劃，充分的市場(chǎng)調(diào)研和嚴(yán)格的投資活動(dòng)評(píng)估。在項(xiàng)目籌劃階段，企業(yè)應(yīng)成立項(xiàng)目籌劃小組，組成人員主要包括工程、銷售、財(cái)務(wù)專業(yè)人員，由該組成人員從開(kāi)發(fā)投資類型、客觀環(huán)境，技術(shù)指標(biāo)、市場(chǎng)需要。消費(fèi)習(xí)慣，消費(fèi)需求、產(chǎn)品利潤(rùn)增長(zhǎng)空間、同行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀等多方面調(diào)查研究，收集整理相關(guān)數(shù)據(jù)，做出全面的可行性研究報(bào)告。對(duì)項(xiàng)目的投資與收益等方面進(jìn)行充分分析，得出本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)預(yù)期數(shù)據(jù)，為領(lǐng)導(dǎo)決策提供依據(jù)。

（2）項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段：首先在設(shè)計(jì)單位的選擇上，應(yīng)挑選具有相應(yīng)資質(zhì)，經(jīng)驗(yàn)豐富的設(shè)計(jì)隊(duì)伍，一方面能保證設(shè)計(jì)的合理性和安全性；另一方面能保證設(shè)計(jì)方案的優(yōu)化，減少不必要的浪費(fèi)。其次，要注重設(shè)計(jì)完成后的審圖工作，在審圖階段，不惜花費(fèi)重金聘請(qǐng)有經(jīng)驗(yàn)、有能力，有實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的的專家隊(duì)伍，對(duì)施工圖紙進(jìn)行全面、全方位的審查，進(jìn)一步優(yōu)化方案，使鋼真正的用在刀刃上。最后，在設(shè)計(jì)過(guò)程中，要緊緊把握市場(chǎng)需求和消費(fèi)者的消費(fèi)理念，設(shè)計(jì)出適銷對(duì)路，深受歡迎的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品。endprint

2.項(xiàng)目施工階段

施工階段既是房地產(chǎn)項(xiàng)目形成的主要階段，也是項(xiàng)目成本管控的主要階段。此階段是房地產(chǎn)成本管控的重中之重。在此階段，一定要做好各環(huán)節(jié)的管理與控制。

（1）施工合同的簽訂：施工合同的簽訂，是工程施工的準(zhǔn)備階段，也是選擇施工隊(duì)伍的環(huán)節(jié)。①選擇出優(yōu)秀的施工隊(duì)伍，對(duì)企業(yè)的施工質(zhì)量及成本管控有至關(guān)重要的意義。所以在合同簽訂階段，在對(duì)施工單位的選擇上，一定要注重施工單位的技術(shù)力量及管理水平，和優(yōu)秀的施工單位合作，既節(jié)省了時(shí)間和精力，也保證了過(guò)硬的工程質(zhì)量。②在合同條款簽訂方面，要明確主要各條款的實(shí)質(zhì)內(nèi)容，對(duì)承包范圍，承包方式、結(jié)算辦法，付款方式，發(fā)票取得、違約責(zé)任，特殊事項(xiàng)處理等方面進(jìn)行明確約定，以防出現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)按照合同解決，以免給企業(yè)造成損失。

（2）工程施工階段：此階段才是所有成本中最主要，最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要成本均在此環(huán)節(jié)發(fā)生。在此階段，首先要加強(qiáng)工程施工過(guò)程管理，充分發(fā)揮監(jiān)理作用，嚴(yán)格按圖施工，按流程施工，對(duì)關(guān)鍵部位，關(guān)鍵分項(xiàng)工程，應(yīng)著重管理，重點(diǎn)監(jiān)督，實(shí)時(shí)記錄相關(guān)數(shù)據(jù)，留樣檢測(cè)。利用科學(xué)有效方法施工，既節(jié)省成本有節(jié)約時(shí)間，達(dá)到時(shí)間與效率的雙贏。嚴(yán)禁野蠻施工、嚴(yán)禁跑冒滴漏造成損失。對(duì)施工過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題，及時(shí)召開(kāi)各職能部門，各相關(guān)人員召開(kāi)會(huì)議，各抒己見(jiàn)，充分討論，根據(jù)實(shí)際施工情況，對(duì)確實(shí)需進(jìn)行施工變更和施工簽證的，及時(shí)完善相關(guān)流程和手續(xù)，由施工單位和建設(shè)單位雙方簽字蓋章確認(rèn)后作為結(jié)算依據(jù)。嚴(yán)禁隨意變更簽證帶來(lái)不必要的支出。

（3）工程結(jié)算階段：結(jié)算階段是最終確認(rèn)工程成本的階段，企業(yè)預(yù)算部門應(yīng)首先樹立主人翁意識(shí)，把公司的事情當(dāng)做自己的事情，做到做好。其次在結(jié)算過(guò)程中，①在遵守國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)，嚴(yán)格按照法律法規(guī)規(guī)定合法結(jié)算。②以合同為準(zhǔn)繩，以實(shí)際施工過(guò)程資料及數(shù)據(jù)為依據(jù)，兼顧過(guò)程變更與簽證，逐項(xiàng)逐步仔細(xì)核對(duì)，嚴(yán)把每個(gè)環(huán)節(jié)，做到應(yīng)算盡算，做到既不漏項(xiàng)也不隨意增項(xiàng)，筆筆有來(lái)源，件件有依據(jù)。

3.期間費(fèi)用管控

期間費(fèi)用主要包括銷售費(fèi)用，管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用3個(gè)方面：

（1）銷售費(fèi)用方面，企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)銷售方式的管理，在廣告投入上遵循成本效益原則，廣告投播及發(fā)布應(yīng)有針對(duì)性和實(shí)效性，銷售宣傳應(yīng)做到知己知彼，充分分析消費(fèi)者的消費(fèi)心理及消費(fèi)需求，用最直接、最有效、最經(jīng)濟(jì)的方式達(dá)到預(yù)定宣傳效果。管理費(fèi)用方面。

（2）管理費(fèi)用只要是指企業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目開(kāi)展所產(chǎn)生的費(fèi)用，它雖是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的間接成本，但也是必不可少的支出。在日常管理中，首先要加強(qiáng)節(jié)約意識(shí)，減少必要的支出。樹立服務(wù)觀念，培養(yǎng)一專多能性人才，減少人員支出。

（3）財(cái)務(wù)費(fèi)用方面：財(cái)務(wù)費(fèi)用只要是指企業(yè)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中的融資費(fèi)用。企業(yè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的資金來(lái)源，除企業(yè)自有資金外，不足部分一般需要對(duì)外融資，不同的融資方式均會(huì)產(chǎn)生相應(yīng)的融資費(fèi)用，為了降低企業(yè)融資成本，企業(yè)首先應(yīng)加強(qiáng)應(yīng)收款項(xiàng)的管理，設(shè)立專人負(fù)責(zé)應(yīng)收款項(xiàng)，監(jiān)控銷售進(jìn)度，對(duì)應(yīng)收未收款項(xiàng)，建立欠款催收責(zé)任制，樹立誰(shuí)的客戶誰(shuí)負(fù)責(zé)費(fèi)原則，把欠款催收和業(yè)績(jī)考核掛鉤，使得欠款能及時(shí)回收，以滿足企業(yè)經(jīng)營(yíng)需要。企業(yè)需要對(duì)外融資時(shí)，要認(rèn)真篩選，分析對(duì)各金融機(jī)構(gòu)的借貸政策與條件，優(yōu)選資金實(shí)力雄厚的金融機(jī)構(gòu)合作，保障公司資金使用需求。

4.財(cái)務(wù)及稅收成本管控

（1）在日常核算中，財(cái)務(wù)部門首先應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)行業(yè)特點(diǎn)，選擇適用的會(huì)計(jì)核算方法，根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)情況及開(kāi)發(fā)進(jìn)度安排，科學(xué)設(shè)置會(huì)計(jì)科目，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行明細(xì)核算。其次根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)，財(cái)務(wù)部門應(yīng)設(shè)置合理的成本核算方法，對(duì)不同的成本項(xiàng)目，國(guó)家有明確規(guī)定的核算方法的，嚴(yán)格按照國(guó)家相關(guān)財(cái)稅政策選擇核算辦法。對(duì)沒(méi)有嚴(yán)格規(guī)定的，財(cái)務(wù)部門應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目情況和特點(diǎn)，結(jié)合財(cái)務(wù)制度要求，選擇科學(xué)、適用、有效的成本核算辦法。

（2）在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，財(cái)務(wù)部門作為負(fù)責(zé)企業(yè)稅收核算的主要部門，①對(duì)財(cái)務(wù)人員來(lái)說(shuō)，認(rèn)真學(xué)習(xí)，深刻領(lǐng)會(huì)國(guó)家各項(xiàng)財(cái)稅政策，并融會(huì)貫通，和企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有機(jī)的聯(lián)系起來(lái)，學(xué)以致用。②在充分學(xué)習(xí)的基礎(chǔ)上，應(yīng)該未雨綢繆，對(duì)項(xiàng)目整體稅負(fù)要做事前測(cè)算，分析測(cè)算稅負(fù)情況與其他項(xiàng)目差異的原因，結(jié)合本項(xiàng)目情況，提出有效降低稅負(fù)的思路和辦法，合理規(guī)避高稅負(fù)給企業(yè)帶來(lái)的稅收風(fēng)險(xiǎn)，讓企業(yè)的稅負(fù)始終保持在合理的范圍之內(nèi)。

房地產(chǎn)行業(yè)稅收支出是目前所有行業(yè)中稅種多，稅負(fù)比率較高的行業(yè)，稅收支出幾乎占收入的20%左右。所以在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，公司主要領(lǐng)導(dǎo)首先要認(rèn)識(shí)到稅收支出在公司總支出中所占比率，重視稅收支出對(duì)企業(yè)利潤(rùn)的影響，公司財(cái)務(wù)人員應(yīng)加強(qiáng)日常稅收法律法規(guī)的學(xué)習(xí)，充分了解國(guó)家稅收政策，按章納稅，避免逾期申報(bào)，漏報(bào)，少報(bào)等給企業(yè)帶來(lái)的稅收風(fēng)險(xiǎn)。其次在熟知稅收政策的基礎(chǔ)上，做好企業(yè)稅收籌劃，及時(shí)向企業(yè)管理人員提出可行性籌劃方案，為企業(yè)減少不必要的稅收支出。

參考文獻(xiàn) ：

[1]王昌林.新形勢(shì)下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本管控的現(xiàn)狀與對(duì)策.《中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)》2015（8）.

[2]李鵬.新常態(tài)下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)加強(qiáng)成本管控的新模式.《商業(yè)會(huì)計(jì)》2015（20）.endprint