供給側(cè)改革視角下三四線城市房地產(chǎn)去庫存研究

熊曼

摘要：當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨著庫存高企、區(qū)域之間分化加劇的態(tài)勢(shì)，尤其是三四線城市面臨著巨大的去庫存壓力。去庫存是我國供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的一項(xiàng)重要內(nèi)容，運(yùn)用需求側(cè)的管理政策去庫存已經(jīng)顯示出局限性，而供給側(cè)改革在三四線城市房地產(chǎn)去庫存中具有很大的作用空間。依托供給側(cè)改革，并結(jié)合三四線城市發(fā)展的差異性，精準(zhǔn)發(fā)力，與其它政策相配合，是當(dāng)前三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫存的關(guān)鍵。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)去庫存；供給側(cè)改革；三四線城市

2017年是供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的深化之年，房地產(chǎn)去庫存是供給側(cè)改革的重要任務(wù)之一。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《2017年1-7月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況》顯示：1-7月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資59761億元，同比增長(zhǎng)7.9%，全國商品房銷售面積86351萬平方米，同比增長(zhǎng)14.0%，全國商品房銷售額68461億元，同比增長(zhǎng)18.9%，7月末，全國商品房待售面積63496萬平方米，比6月末減少1081萬平方米。表明房地產(chǎn)開發(fā)投資增速放緩，房地產(chǎn)庫存總量在減少，房地產(chǎn)調(diào)控取得了一定的成效。然而很多三四線城市特別是縣級(jí)城市庫存依然比較高，庫存去化周期較長(zhǎng)，面臨著巨大的去庫存壓力。

1三四線城市房地產(chǎn)庫存現(xiàn)狀

近年來，隨著我國城鎮(zhèn)化的快速推進(jìn)和房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期積累的供需矛盾日益突出，房地產(chǎn)市場(chǎng)也呈現(xiàn)出庫存高企、風(fēng)險(xiǎn)顯現(xiàn)、區(qū)域分化的特征。一線城市和重要的二線城市在去庫存的同時(shí)，房?jī)r(jià)大幅度上漲，去庫存周期縮短。而絕大多數(shù)的三四線城市卻面臨著巨大的去庫存壓力，庫存去化周期長(zhǎng)，部分三四線城市的廣義去化周期高達(dá)10年以上，商品房增量空置率高達(dá)46%。從庫存增量上看，一線、二線、三線的新增庫存比約為1：8：14，可見庫存增量基本上都集中在三四線城市。

1.1庫存總量在減少，庫存去化周期縮短，但形勢(shì)依然嚴(yán)峻

數(shù)據(jù)顯示，截至2016年7月底，易居研究院監(jiān)測(cè)的一、二、三線35個(gè)典型城市新建商品住宅庫存總量分別為2890、17406和4182萬平方米，環(huán)比增幅分別為-4.0%、-0.5%和-1.2%，同比增幅分別為-18.0%、一4.5%和0.1%。從以上數(shù)據(jù)可以看出，一、二、三線城市庫存基本上都保持了環(huán)比和同比雙下滑的態(tài)勢(shì)，說明總體上三類城市庫存總量在減少。到2016年12月，一、二、三線城市在庫存去化周期上，與7月份8.5、9.6和14.7個(gè)月個(gè)月的數(shù)值而言，三類城市的去化周期都有較大幅度的縮減，分別為7.2、8.6和12.4個(gè)月。然而與一、二線城市相比，三四線城市去庫存任務(wù)依然比較嚴(yán)峻。從存銷比的動(dòng)態(tài)發(fā)展趨勢(shì)看，從2013年到2016年這四年里，一線城市的存銷比數(shù)值已經(jīng)連續(xù)24個(gè)月低于12，去庫存周期不斷縮減，這也是近期一線城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)比較明顯上漲的原因所在。與一線城市類似，二線城市存銷比也處于12個(gè)月以下的水平，房?jī)r(jià)上漲幅度相對(duì)也較大。而三線城市存銷比數(shù)值在不斷縮小，與一、二線城市相比，存銷比數(shù)值依然偏大，去庫存形勢(shì)仍然嚴(yán)峻。

1.2三四線城市去庫存內(nèi)部分化嚴(yán)重

2017年上半年，在全國樓市整體趨穩(wěn)的情況下，部分三四線城市樓市異?；鸨?jī)r(jià)上漲預(yù)期明顯，部分城市的房?jī)r(jià)已突破1萬元/平方米，高房?jī)r(jià)促進(jìn)了土地市場(chǎng)的活躍，部分城市開始了補(bǔ)庫存的進(jìn)程。這些強(qiáng)三四線城市，由于大都市圈及部分核心二線城市的限購及高房?jī)r(jià)的溢出效應(yīng)導(dǎo)致商品房銷量火爆，其中以滄州、保定為代表的環(huán)京津城市、以無錫、嘉興為代表的環(huán)滬寧杭城市和以惠州、中山為代表的環(huán)廣深城市最為典型。截至2017年6月，溫州、無錫、寧波等21個(gè)強(qiáng)三四線城市的賣地收入超過百億元，平均土拍溢價(jià)率超過40%，與往年相比有明顯的上升。然而在一、二線城市庫存持續(xù)減少、強(qiáng)三線城市去庫存加速的同時(shí)，一些弱三四線城市庫存其實(shí)仍在增加，可見三四線城市去庫存內(nèi)部分化明顯。數(shù)據(jù)顯示，易居研究院監(jiān)測(cè)的30個(gè)典型三線城市中，到2017年4月，有18個(gè)城市成交面積環(huán)比下跌，而其他12個(gè)城市則有所上升，內(nèi)部分化明顯。

2三四線城市房地產(chǎn)庫存高企原因分析

2.1人口城鎮(zhèn)化滯后于土地城鎮(zhèn)化，有效需求不足

我國長(zhǎng)期實(shí)施中小城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，土地供給持續(xù)向三四線城市傾斜，而人口卻不斷向大都市圈聚集，造成土地城鎮(zhèn)化與人口城鎮(zhèn)化相背離。由于人口流動(dòng)主要由市場(chǎng)機(jī)制決定，大都市圈及部分核心二線城市的經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)，教育、醫(yī)療、交通等公共資源配置齊全，能夠提供更好的工作機(jī)會(huì)和更便利的生活條件。這些優(yōu)勢(shì)對(duì)人口的吸附能力較強(qiáng)，尤其是會(huì)吸引三四線城市高凈值人群的持續(xù)凈流入，造成一、二線城市人口增長(zhǎng)較快而三四線城市人口增長(zhǎng)緩慢。我國的土地供給主要由地方政府決定，由于我國積極發(fā)展中等城市和小城市，三四線城市的土地供給過多，地方政府過度依賴土地財(cái)政也熱衷于賣地，積極擴(kuò)展城鎮(zhèn)的土地空間。總而言之，由于三四線城市在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、人口流入、公共資源等方面的劣勢(shì)，人口城鎮(zhèn)化明顯滯后于土地城鎮(zhèn)化，購房有效需求不足，這是目前三四線城市庫存高企的一個(gè)重要原因。

2.2房地產(chǎn)產(chǎn)品高度同質(zhì)化，供給單一

三四線城市房地產(chǎn)庫存高企的另一個(gè)重要原因是房地產(chǎn)行業(yè)的畸形競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，市場(chǎng)泡沫太多。部分大中型房企漠視居民的實(shí)際需求，盲目量產(chǎn)，導(dǎo)致產(chǎn)品同質(zhì)化，庫存量大，且多數(shù)小企業(yè)又一直在抄襲大中型企業(yè)的模式，導(dǎo)致三四線城市庫存高筑，供給端出了問題。在供給類型上，房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)單一，尤其是商品住宅市場(chǎng)，房地產(chǎn)產(chǎn)品的差異化不大，產(chǎn)品品質(zhì)不高，產(chǎn)品創(chuàng)新不足，難以滿足居民多元化、個(gè)性化的居住需求，而變成了無效的供給。在供給方式上，目前房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)出來的產(chǎn)品多用于銷售，用于出租的極少，難以滿足部分群體的租房需求。

3供給側(cè)改革對(duì)三四線城市房地產(chǎn)去庫存的作用機(jī)制

3.1調(diào)整土地供給，控制增量庫存

由于三四線城市人口城鎮(zhèn)化滯后于土地城鎮(zhèn)化，再加上地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴盲目賣地，造成房地產(chǎn)庫存高企?，F(xiàn)階段消化存量庫存是重點(diǎn)，但若不控制好增量庫存，勢(shì)必給三四線城市去庫存帶來巨大的壓力。地方政府作為土地的供應(yīng)者，即供給側(cè)的主體之一，應(yīng)該建立市場(chǎng)化且富有彈性的土地供給制度。對(duì)于那些庫存量大，去化周期較長(zhǎng)的地區(qū)，應(yīng)該縮減或者暫停土地供應(yīng)，以控制增量庫存。對(duì)于庫存結(jié)構(gòu)性過剩的問題，應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)的實(shí)際需求，合理調(diào)整供地結(jié)構(gòu)，更多地向國家支持的新興產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)傾斜，解決供需的結(jié)構(gòu)性矛盾。endprint

3.2從供給側(cè)人手提升城市的人口集聚能力

與一、二線城市相比，三四線城市經(jīng)濟(jì)內(nèi)生動(dòng)力不足，產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯后，公共資源配置不全，導(dǎo)致人口大量流向一、二線城市，尤其是高凈值人群的凈流出。有數(shù)據(jù)研究表明，城市凈流入的人口數(shù)量對(duì)住房需求變化存在顯著的影響。所以要增加住房的有效需求，就必須提升城市人口的集聚能力，吸引人口流入特別是高級(jí)知識(shí)分子、高學(xué)歷人才等。城市人口的吸附能力一般與本地區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平和公共資源配置情況緊密相關(guān)，產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平的高低直接與工資機(jī)會(huì)和工資高低相掛鉤，而公共資源配置情況則與居住的便利度、宜居性相聯(lián)系。因此從供給端人手，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，完善城市的公共資源配置，對(duì)三四線城市提升城市人口集聚能力、增加住房需求有著重要的現(xiàn)實(shí)意義。

3.3創(chuàng)新供給類型和供給方式，創(chuàng)造新的需求

長(zhǎng)期以來，房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)不足，房地產(chǎn)產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，難以滿足市場(chǎng)多元化的需求。房地產(chǎn)企業(yè)作為產(chǎn)品的開發(fā)者，也是供給側(cè)的主體之一，應(yīng)該創(chuàng)新產(chǎn)品供給，以新的供給創(chuàng)造新的需求。對(duì)于已經(jīng)竣工的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)注重進(jìn)一步提升產(chǎn)品的品質(zhì)，把差異化做好。對(duì)于待開發(fā)的土地庫存，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)的實(shí)際需求和政策導(dǎo)向，調(diào)整土地用途，積極發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)、新興業(yè)態(tài)，打造出新的供給形成新的產(chǎn)業(yè)鏈，形成有效供給。同時(shí)在供應(yīng)方式上，開啟租購并舉的新模式，以刺激新市民潛在的住房需求?？傊?，創(chuàng)新供給類型和供給方式，可以解決三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性過剩的問題，對(duì)房地產(chǎn)去庫存意義重大。

4三四線城市房地產(chǎn)去庫存的路徑

4.1供給側(cè)改革與需求管理政策相協(xié)調(diào)

運(yùn)用金融、財(cái)稅等需求管理政策去庫存在短期內(nèi)見效快，對(duì)消化存量庫存有很好的效果，但也存在一定的局限性，容易產(chǎn)生債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。供給側(cè)改革在消化存量庫存和控制增量庫存上都能發(fā)揮作用，而且能夠解決房地產(chǎn)供需的深層次矛盾，但周期較長(zhǎng)，短期內(nèi)無法看到立竿見影的效果。因此要有效去庫存，就需要供給側(cè)改革與需求管理政策相互協(xié)調(diào)。增加新增住房需求消化存量庫存，需要供給側(cè)改革與需求管理政策相互配合，而且供給改革還能增強(qiáng)需求管理的實(shí)施效果。從供給端人手，提升三四線城市人口集聚能力，吸引人口流入，增加住房需求；同時(shí)創(chuàng)新供給類型和供給方式，創(chuàng)造新的剛性需求和改善性需求。需求管理上，則可以實(shí)施包括增加農(nóng)民購房補(bǔ)貼、改善住房公積金、降低首付比例等一系列刺激需求的政策。供需兩端共同發(fā)力，供給改革與需求管理有效銜接，才能使二者在去庫存中發(fā)揮最大的作用。

4.2供給側(cè)改革與人口城鎮(zhèn)化相結(jié)合

三四線城市人口城鎮(zhèn)化進(jìn)程緩慢，大部分地區(qū)都是人口凈流出，部分地區(qū)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化成效甚微。新型城鎮(zhèn)化提出要解決“三個(gè)一億人”的問題，第一個(gè)“一億人”要解決的就是在城鎮(zhèn)里面生活、工作的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口，把他們落戶在城鎮(zhèn)。要解決這部分農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的落戶問題，重點(diǎn)要解決的是人與房子的對(duì)接問題。不可否認(rèn)的是，農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口進(jìn)城購房是三四線城市去庫存的主力軍。從供給端入手，一方面要推進(jìn)戶籍制度改革，倡導(dǎo)放開戶籍落戶，對(duì)農(nóng)民進(jìn)城購房實(shí)施補(bǔ)貼；另一方面，要加速產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)和產(chǎn)城結(jié)合的策略，為農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化提供支撐。此外，提升城市人口的集聚能力，吸引高學(xué)歷、高級(jí)知識(shí)分子等高凈值人群落戶購房，并給予一定的購房補(bǔ)貼?？偠灾?，人口城鎮(zhèn)化是我國最大的內(nèi)需潛力和發(fā)展動(dòng)能所在，推進(jìn)人口城鎮(zhèn)化必將帶來巨大的消費(fèi)需求，尤其是住房需求，助力房地產(chǎn)“去庫存”，同時(shí)也需要供給側(cè)改革的助推。endprint