空城
2017年注定是中國(guó)樓市的轉(zhuǎn)折年。當(dāng)國(guó)慶八天大家都堵在路上、堵在景區(qū),甚至堵在微博上時(shí),往日這時(shí)絡(luò)繹不絕的樓市門(mén)店卻門(mén)可羅雀,被網(wǎng)友調(diào)侃為“賣(mài)房的比看房的多”。
在2016年“930新政”出臺(tái)后,中國(guó)政府又先后出臺(tái)以“317新政”為代表的200多次調(diào)控、限購(gòu)政策,給“不受控制”的樓市念起了“緊箍咒”,部分地方甚至把樓市鎖死,出現(xiàn)“有價(jià)無(wú)市”的狀況。
中國(guó)樓市的現(xiàn)狀究竟如何?進(jìn)入 “五限時(shí)代”的中國(guó)樓市是否回歸健康與理性?打破現(xiàn)今樓市格局的關(guān)鍵是什么?距離樓市的長(zhǎng)治久安還有多遠(yuǎn)?
成過(guò)去的“金九銀十”
在今年的“十一”黃金周,全國(guó)樓市一片蕭條。多家研究機(jī)構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,不止10月樓市蕭條,開(kāi)年至今,全國(guó)樓市交易量普遍出現(xiàn)下滑。
據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)今年1-9月數(shù)據(jù)顯示,北京、上海、廣州、深圳等一線城市,商品房年內(nèi)平均成交跌幅達(dá)到了40%。往年火熱的“金九”首周,全國(guó)一線城市整體成交量也是低迷不振,平均環(huán)比下調(diào)20%,其中北上廣深4個(gè)一線城市同比平均下降52%。二線代表城市成交量環(huán)比下滑7.4%,同比大幅下降32.6%。上半年表現(xiàn)火熱的三線城市也出現(xiàn)降溫,代表城市成交量環(huán)比下降13%,其中東莞降幅最大,達(dá)48.3%。而在今年黃金周前6天,樓市熱點(diǎn)城市也出現(xiàn)了明顯下調(diào),熱點(diǎn)的30城市(其中部分城市網(wǎng)簽數(shù)據(jù)暫停無(wú)法統(tǒng)計(jì))網(wǎng)簽大幅下調(diào),平均跌幅達(dá)到了八成,成交量創(chuàng)2014年來(lái)最低。此外市場(chǎng)分化持續(xù),三四線城市整體成交依然維持高位。
對(duì)于熱點(diǎn)城市黃金周網(wǎng)簽量同比跌幅近八成的主要原因,中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為:首先,是因?yàn)橥葦?shù)據(jù)前值高,2016年國(guó)慶雖然開(kāi)啟了“930”調(diào)控,但樓市處于踩剎車(chē)過(guò)程中,部分城市集中簽約,數(shù)據(jù)處于高位,導(dǎo)致整體市場(chǎng)同比前值影響了跌幅數(shù)據(jù)。其次,樓市調(diào)控持續(xù)一年,北京一年內(nèi)發(fā)布了超過(guò)30次各種調(diào)控措施,中國(guó)熱點(diǎn)城市也發(fā)布了多輪調(diào)控政策,大部分投資需求轉(zhuǎn)移到三四線城市,一二線城市持續(xù)低迷中。第三,政策持續(xù)加碼,今年樓市調(diào)控更多的是預(yù)期管理,在市場(chǎng)出現(xiàn)不穩(wěn)定因素時(shí)提前發(fā)布政策,相比往年的調(diào)控措施相對(duì)效果更好?!跋M(fèi)貸收緊帶來(lái)的資金價(jià)格繼續(xù)上升,熱點(diǎn)城市繼續(xù)擴(kuò)圍調(diào)控,三四線城市開(kāi)始約束性調(diào)控,這些都導(dǎo)致2017年‘金九銀十成交遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于預(yù)期?!睆埓髠フf(shuō)。
北京新建住宅今年黃金周前6日網(wǎng)簽78套,二手房網(wǎng)簽23套,均是2009年來(lái)的歷史最低值,同比跌幅達(dá)到了72%;上海黃金周前6日網(wǎng)簽新建住宅147套,同比跌幅達(dá)到了78%;廣州中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè),今年十一假期前后,廣州11區(qū)總共有19個(gè)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)加推,總推貨量2090套,比去年十一假期(5979套)大跌65%;總成交貨量872套,比今年五一假期大跌51%,比去年十一假期大跌78%。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,消費(fèi)貸收緊帶來(lái)的資金價(jià)格繼續(xù)上升,熱點(diǎn)城市繼續(xù)擴(kuò)圍調(diào)控,三四線城市開(kāi)始約束性調(diào)控,這些都導(dǎo)致今年“金九銀十”成交遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于預(yù)期,預(yù)計(jì)在“四限”不斷加碼、信貸持續(xù)收緊的作用下,四季度房地產(chǎn)市場(chǎng)難言樂(lè)觀,成交持續(xù)低位運(yùn)行將成市場(chǎng)常態(tài)。自去年“930”以來(lái),從“五限令”到“購(gòu)租并舉”“租售同權(quán)”,從一二線城市到三四線城市,樓市調(diào)控政策不斷加碼,使得樓市不斷擠壓投資和投機(jī)成分,回歸健康和理性。而樓市盛行的“金九銀十”,也已成過(guò)去。
一年出臺(tái)200余次限購(gòu)政策
鏈家研究院數(shù)據(jù)顯示,截至今年9月30日,一年時(shí)間里中國(guó)已有近60個(gè)城市被納入調(diào)控范圍,出臺(tái)126條限購(gòu)政策、166條限貸政策,累計(jì)推出各類(lèi)調(diào)控政策超過(guò)200次,15個(gè)城市對(duì)于二套房實(shí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策,其中,廊坊等多個(gè)城市發(fā)布4輪及以上的政策“升級(jí)版”。至此,樓市進(jìn)入“五限時(shí)代”,限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售、限商。在多項(xiàng)政策疊加下,熱點(diǎn)一二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)不同程度降溫,房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭得以遏制。回顧“930新政”的這一周年,國(guó)家在整治樓市上政策之多,涉及之廣,決心之大,前所未見(jiàn)。
2016年9月30日,北京發(fā)布“930新政”,將首套房首付比例提高至35%,二套房首付比例提高至50%。隨后七天,天津、蘇州、成都、鄭州、無(wú)錫、濟(jì)南、合肥、武漢、深圳、廣州、佛山、南寧、南京、廈門(mén)、珠海等城市先后發(fā)布新的樓市調(diào)控政策,多地重啟限購(gòu)限貸,新一輪樓市調(diào)控全面開(kāi)啟。
2017年3月17日,北京出臺(tái)新政,再次加強(qiáng)樓市調(diào)控。相對(duì)于“930”新政,本次“317”新政的殺手锏就是“認(rèn)房又認(rèn)貸”。居民家庭名下在本市已擁有1套住房,以及在本市無(wú)住房但有商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的,購(gòu)買(mǎi)普通自住房的首付款比例不低于60%。這意味著只要有過(guò)商業(yè)性住房貸款記錄就算二套房,由于銀行貸款記錄是全國(guó)聯(lián)網(wǎng)的,所以只要在任何一個(gè)城市有過(guò)商業(yè)性住房貸款和公積金貸款記錄的,首付款比例將是60%。
今年9月底以來(lái),多個(gè)省會(huì)城市密集出臺(tái)加碼樓市調(diào)控的措施。自9月22日開(kāi)始,西安、重慶、南昌、南寧、長(zhǎng)沙、貴陽(yáng)、石家莊、武漢、桂林等9個(gè)城市出臺(tái)新一輪調(diào)控,除西安和武漢外,7個(gè)城市均實(shí)施了限售,政策密集程度接近“930”新政的調(diào)控。而此次政策特點(diǎn)整體體現(xiàn)為:此前沒(méi)有出臺(tái)限購(gòu)限貸限售政策的城市,或政策力度未及其他城市的,在此次進(jìn)行了相應(yīng)的加碼。如石家莊、長(zhǎng)沙限購(gòu)升級(jí),貴陽(yáng)結(jié)合此前調(diào)控力度,此次限售并限貸升級(jí)。而最重要的特點(diǎn)就是,多數(shù)城市均將限售作為本次政策的核心聚焦點(diǎn)。
今年國(guó)慶黃金周樓市的遇冷,表明國(guó)家出臺(tái)的一系列樓市調(diào)控政策已取得重大成果,但樓市調(diào)控并沒(méi)有就此打住。今年10月10日,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局局長(zhǎng)寧吉喆在國(guó)新辦發(fā)布會(huì)上說(shuō),住房的基本屬性是消費(fèi),國(guó)家反對(duì)房地產(chǎn)投機(jī)的取向不會(huì)變,房地產(chǎn)調(diào)控政策會(huì)繼續(xù)發(fā)揮作用,房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制正在緊鑼密鼓地制定,會(huì)適時(shí)出臺(tái)。兩天后的10月12日,昆明、紹興兩個(gè)城市也出臺(tái)了以“限售”為核心內(nèi)容的調(diào)控新政。endprint
調(diào)控下敗走的炒房團(tuán)
2017年8月14日夜,司法部在官方網(wǎng)站上公布了《關(guān)于公證執(zhí)業(yè)“五不準(zhǔn)”的通知》,讓異地炒房、借名炒房和杠桿炒房客陷入了危險(xiǎn)境地?!蛾P(guān)于公證執(zhí)業(yè)“五不準(zhǔn)”的通知》核心內(nèi)容包括:一、不準(zhǔn)為未查核真實(shí)身份的公證申請(qǐng)人辦理公證。二、不準(zhǔn)辦理非金融機(jī)構(gòu)融資合同公證。三、不準(zhǔn)辦理涉及不動(dòng)產(chǎn)處分的全項(xiàng)委托公證。四、不準(zhǔn)辦理具有擔(dān)保性質(zhì)的委托公證。五、不準(zhǔn)未經(jīng)實(shí)質(zhì)審查出具公證書(shū)。
這份“五不準(zhǔn)”的文件里,影響最大的當(dāng)數(shù)“不準(zhǔn)辦理涉及不動(dòng)產(chǎn)處分的全項(xiàng)委托公證”以及“重大事項(xiàng)一次一委托”“不得在公證書(shū)中設(shè)定委托不可撤銷(xiāo)、受托人代為收取售房款”。這些規(guī)定,意味著無(wú)論買(mǎi)房賣(mài)房,如果需要委托代理,交易時(shí)間都將延長(zhǎng),樓市上房屋的整體周轉(zhuǎn)時(shí)間也將加長(zhǎng)。可以說(shuō),司法部“五不準(zhǔn)”是從另一個(gè)角度,踐行了中央“住房不炒”的要求。
“炒房團(tuán)”這個(gè)團(tuán)體在中國(guó)一直是富有、專(zhuān)業(yè)、神秘的代名詞。他們有大量的資本和高超的手段,在樓市翻手為云,覆手為雨,創(chuàng)造了許多“一夜暴富”的神話。但在2017年,他們卻栽了。2016年年末,重慶樓市突然爆發(fā),眾多炒房團(tuán)蜂擁而至,甚至有炒房團(tuán)“打飛的”去重慶購(gòu)房的傳聞。重慶官方迅速反應(yīng),半個(gè)月內(nèi)五次發(fā)聲并下發(fā)文件,并在2017年1月13日祭出“殺手锏”——“房產(chǎn)稅”,堅(jiān)決遏制炒房行為。
重慶這次修訂針對(duì)的“三無(wú)”人員,是從第一套就開(kāi)始征收,這堵住了很多外地的炒作者,也會(huì)打消很多人去重慶炒房的念頭,因?yàn)槌捶空卟恢老乱徊綍?huì)不會(huì)提高房產(chǎn)稅率。而且重慶的房產(chǎn)稅跟上海不同,重慶是跟著房子走,只要征收過(guò)一次,以后就一直要征收。那些利用高杠桿、高成本借錢(qián)的炒房者,本想半年一年就翻倍,炒一把就跑路,沒(méi)想到重慶方面把接盤(pán)俠給擋在外面了,時(shí)間成本耗不起,要么忍痛割肉,要么投資失敗爛尾在重慶了,大多炒房者最終敗走重慶,折戟沉沙。
炒房團(tuán)在重慶的“絞殺”,凸顯了政府對(duì)市場(chǎng)上炒房者的嚴(yán)厲打擊和對(duì)樓市的密切關(guān)注,也踐行了中央提出的“房子是用來(lái)住的,不是用來(lái)炒的”理念。就在中國(guó)炒房團(tuán)敗走重慶幾個(gè)月后,又一次蠢蠢欲動(dòng)、卷土重來(lái),這次他們瞄準(zhǔn)的是雄安新區(qū)。
2017年4月1日,中共中央、國(guó)務(wù)院宣布決定設(shè)立雄安新區(qū),規(guī)劃范圍涉及河北省雄縣、容城、安新三個(gè)縣及外圍部分區(qū)域。作為繼深圳特區(qū)、浦東新區(qū)之后的雄安新區(qū),被炒房團(tuán)譽(yù)為中國(guó)現(xiàn)今樓市的“最大一塊肥肉”。所以在中共中央、國(guó)務(wù)院印發(fā)通知、決定設(shè)立河北雄安新區(qū)的同時(shí),炒房團(tuán)就從四面八方源源不斷涌入雄安,大有逐鹿中原之勢(shì)。
但就在今年 4月2日上午,大多炒房團(tuán)還在來(lái)雄安的路上時(shí)。安新縣人民政府召開(kāi)會(huì)議,此次會(huì)議主題是關(guān)于房地產(chǎn),要求禁止炒房行為。副縣長(zhǎng)副縣長(zhǎng)謝克慶在會(huì)上稱(chēng),政府已經(jīng)工作一個(gè)晚上,正在查封查處所有售樓門(mén)店,大小產(chǎn)權(quán)房都有。樓盤(pán)也有人蹲守和巡邏,已經(jīng)取締幾個(gè)賣(mài)房的,現(xiàn)在開(kāi)始停止一切售樓行為。今年4月4日,雄安新區(qū)發(fā)布消息說(shuō),由于雄安新區(qū)三縣并沒(méi)有存量房源,房地產(chǎn)市場(chǎng)“有價(jià)無(wú)市”,目前暫未發(fā)現(xiàn)實(shí)際交易情況。樓市管控后的安新、容城當(dāng)?shù)?,中介和售樓處的大門(mén)基本上都貼著封條,處于停售或停止工作狀態(tài),也并無(wú)等待交易的炒房大軍。
專(zhuān)家分析,中國(guó)炒房團(tuán)在雄安新區(qū)和重慶的“無(wú)功而返”表明,炒房客儼然已經(jīng)成為樓市調(diào)控長(zhǎng)期重點(diǎn)打擊對(duì)象,指望短線牟利,一夜暴富幾乎是不可能了。面對(duì)現(xiàn)今“有價(jià)無(wú)市”的中國(guó)樓市:有炒房者感嘆:樓市已經(jīng)被“鎖死”,再炒也炒不熱了。
除了遏制市場(chǎng)上的炒房團(tuán),對(duì)于樓市的“幫兇”,政府也不放過(guò)。2017年1月16日,上海銀監(jiān)局發(fā)布的行政處罰信息顯示,江蘇銀行上海分行受罰477.9254萬(wàn)元,原因是該行給房地產(chǎn)公司違規(guī)融資用于支付土地出讓金。上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦表示,對(duì)違反相關(guān)規(guī)定的銀行進(jìn)行重罰,可見(jiàn)監(jiān)管部門(mén)對(duì)保持樓市調(diào)控政策嚴(yán)肅性和對(duì)市場(chǎng)平穩(wěn)有序發(fā)展的決心。
租賃住房或打破樓市格局
雖然荒蠻生長(zhǎng)的房市在政府多年多項(xiàng)政策調(diào)控得到了遏制,已基本回歸健康和理性,但并沒(méi)有形成長(zhǎng)效的機(jī)制。如何扭轉(zhuǎn)房市持續(xù)上漲的勢(shì)頭?成為民眾最關(guān)心的問(wèn)題。業(yè)內(nèi)人士分析,租賃住房的興起或成打破現(xiàn)在樓市格局的焦點(diǎn)。
就在10月10日,繼國(guó)慶前杭州政府與阿里集團(tuán)合作的國(guó)內(nèi)首個(gè)智慧租賃平臺(tái)上線后,支付寶主辦的中國(guó)放心公寓聯(lián)盟發(fā)布會(huì)在上海舉辦,正式宣布在支付寶端率先打通國(guó)內(nèi)8個(gè)城市線上租房服務(wù),推行免押金、房租月付。支付寶的這一舉動(dòng),被業(yè)內(nèi)人士解讀為響應(yīng)此前政府提出“發(fā)展住房租賃市場(chǎng)”地號(hào)召,順勢(shì)而為地分割“租房市場(chǎng)”這塊大蛋糕。
在今年7月,住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)家發(fā)展改革委、公安部、財(cái)政部、國(guó)土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局、工商總局和證監(jiān)會(huì)等九部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》。隨后,住建部聯(lián)合國(guó)土資源部發(fā)布《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》,選取北京、上海、沈陽(yáng)、南京、杭州、合肥、廈門(mén)、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個(gè)城市開(kāi)展試點(diǎn)。據(jù)媒體統(tǒng)計(jì),目前為止,中國(guó)超過(guò)8個(gè)省份、20個(gè)以上城市發(fā)布租賃新政,主要是增加住房租賃供給,規(guī)范租賃市場(chǎng)。
其實(shí)早在2016年6月,國(guó)務(wù)院辦公廳就出臺(tái)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》,明確到2020年,基本形成供應(yīng)主體多元、經(jīng)營(yíng)服務(wù)規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定的住房租賃市場(chǎng)體系。其中發(fā)展住房租賃企業(yè)擺在培育市場(chǎng)供應(yīng)主體首要位置。
此前,上海、深圳等一線城市已先后出臺(tái)加快租賃住房發(fā)展的政策。《上海住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃》提出,“十三五”時(shí)期,上海預(yù)計(jì)新增供應(yīng)租賃住房70萬(wàn)套。今年7月上旬,深圳也提出,引導(dǎo)和規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展長(zhǎng)租公寓經(jīng)營(yíng)。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,租賃權(quán)益大增對(duì)于大城市的租房者來(lái)說(shuō),無(wú)論從經(jīng)濟(jì)價(jià)值還是社會(huì)價(jià)值角度,都能夠看出租房的性價(jià)比在提高。此外,租賃權(quán)益大增有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)型,對(duì)于很多企業(yè)來(lái)說(shuō),在存量資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)中租賃市場(chǎng)是一個(gè)較好的切入點(diǎn)。endprint
另外,租賃權(quán)益大增對(duì)于購(gòu)房需求本身沒(méi)有擠壓的導(dǎo)向,但是有分流的效應(yīng),這也是對(duì)沖高房?jī)r(jià)的一個(gè)重要舉措。鏈家研究院的報(bào)告顯示,2016年、2020年、2025年,中國(guó)房產(chǎn)租賃市場(chǎng)租金規(guī)模將分別達(dá)到1.1萬(wàn)億元、1.6萬(wàn)億元、2.9萬(wàn)億元,2030年預(yù)計(jì)會(huì)超過(guò)4萬(wàn)億元。
值得關(guān)注的是,國(guó)有平臺(tái)開(kāi)始介入住房租賃市場(chǎng)。武漢、成都和上海等試點(diǎn)城市都提出組建或改建國(guó)有住房租賃公司,增加住房租賃增量。國(guó)企做住房租賃平臺(tái)的最大意義是改善租賃產(chǎn)業(yè)鏈的供應(yīng)端,短期內(nèi)擴(kuò)大住房供給規(guī)模。國(guó)有平臺(tái)租賃房屋來(lái)源有新建租賃住房、改建閑置非住宅項(xiàng)目和社會(huì)籌集閑置空余房源等,一部分富余的公租房房源也將調(diào)整為租賃住房,不再限定租賃對(duì)象。
此外,在北京、上海全面推開(kāi)的共有產(chǎn)權(quán)住房,已擴(kuò)展到深圳、海南、廈門(mén)等地。與限價(jià)房、保障房相比,共有產(chǎn)權(quán)住房最大的變化是靈活的產(chǎn)權(quán)份額選擇、出租或出售產(chǎn)權(quán)無(wú)限制,這意味著購(gòu)房者產(chǎn)權(quán)部分等同于商品住房。未來(lái)共有產(chǎn)權(quán)住房模式或在全國(guó)推廣,這將成為著力于住房供給側(cè)改革的有效舉措。
隨著租購(gòu)并舉、共有產(chǎn)權(quán)等長(zhǎng)效機(jī)制漸次落地,未來(lái)中國(guó)住房制度將形成覆蓋人群更廣、層次更豐富的多元體系,既能滿足新增城市人口初次居住需求,又能滿足長(zhǎng)期城市居住后的住房改善需求,更重要的是,可以有效緩解和遏制現(xiàn)今持續(xù)攀升的樓市。發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)驗(yàn)也表明,城市經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá),其房?jī)r(jià)水平越高,帶來(lái)的購(gòu)房壓力相應(yīng)越大,租房就成為居民滿足居住需求的主要途徑。
不用調(diào)控的樓市還有多遠(yuǎn)
今年9月,人民日?qǐng)?bào)社主管主辦的評(píng)論文章稱(chēng),當(dāng)前,實(shí)施限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售等一系列短期調(diào)控措施都是在為建立房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制爭(zhēng)取時(shí)間,這也是“長(zhǎng)短結(jié)合”的房地產(chǎn)調(diào)控邏輯。實(shí)際上,長(zhǎng)效機(jī)制已經(jīng)在推進(jìn)路上,既包括購(gòu)租并舉的住房制度的逐步建立,又包括土地供應(yīng)制度的逐步完善、差別化信貸政策的持續(xù)推進(jìn)等等,只是由于稅收問(wèn)題更加復(fù)雜,因此相對(duì)于住房、土地、信貸等政策的推進(jìn)進(jìn)度稍有滯后,但是相關(guān)工作正在展開(kāi)。而待長(zhǎng)效機(jī)制建立起來(lái)后,短期調(diào)控措施才可以逐步退出。
為此,今年7月,廣州市政府率先發(fā)布《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作方案》,提出“賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益,保障租購(gòu)?fù)瑱?quán)”?!白赓?gòu)?fù)瑱?quán)”第一次出現(xiàn)在中國(guó)地方政府的正式文件中。
所謂“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”,就是不能讓人們因?yàn)樽》糠绞讲煌@得不同的基本公共服務(wù)。而在基本公共服務(wù)領(lǐng)域,教育和醫(yī)療無(wú)疑是人們最關(guān)注的熱點(diǎn)之一。廣州政府“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”的提出,獲得各界人士的肯定和點(diǎn)贊,一時(shí)成為網(wǎng)絡(luò)熱詞?!白赓?gòu)?fù)瑱?quán)”也被專(zhuān)家認(rèn)為是大勢(shì)所趨,未來(lái)應(yīng)該會(huì)在全國(guó)全面推廣。“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”被認(rèn)為是促使人改變想法、用租房替代購(gòu)房的“催化劑”。
早在今年的5月19日,住建部就發(fā)布了關(guān)于《住房租賃和銷(xiāo)售管理?xiàng)l例(征求意見(jiàn)稿)》公開(kāi)征求意見(jiàn)的通知。這是中國(guó)首個(gè)關(guān)于住房租賃和銷(xiāo)售的條例法規(guī),除了穩(wěn)定房?jī)r(jià)預(yù)期,政府對(duì)房東、中介采取了更為嚴(yán)格的監(jiān)管措施,目的是保護(hù)承租人的利益,形成穩(wěn)定而長(zhǎng)期的租賃市場(chǎng)。它昭示著中國(guó)房地產(chǎn)即將開(kāi)啟一個(gè)新時(shí)代:租賃時(shí)代!
而在今年7月下旬,九部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》;緊接著,住建部聯(lián)合國(guó)土資源部發(fā)布《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》,選取北京、上海、廣州等為代表的13個(gè)城市開(kāi)展試點(diǎn)。有專(zhuān)家提出,房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制還需要三項(xiàng)立法出臺(tái),以此來(lái)保障租房者的權(quán)益:一項(xiàng)是房地產(chǎn)稅法,一項(xiàng)是住房法,還有一項(xiàng)就是住房租賃法。
在被選為租賃住房試點(diǎn)城市沒(méi)多久,今年8月9日,在杭州市政府主導(dǎo)下,杭州市房管局和阿里巴巴集團(tuán)旗下創(chuàng)新業(yè)務(wù)事業(yè)部、螞蟻金服集團(tuán)旗下芝麻信用達(dá)成戰(zhàn)略合作,杭州市將借助阿里的技術(shù)能力、生態(tài)資源,打造全國(guó)首個(gè)“智慧住房租賃平臺(tái)”,這也是中國(guó)首個(gè)政府背景的租賃平臺(tái)。
緊追其后,提出“租賃同權(quán)”的廣東,宣布將在今年10月底上線政府住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)。在10月17日的廣東《民聲熱線》節(jié)目中,廣東省住房與城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長(zhǎng)張少康透露,為避免租房中的貓膩,廣東將加快政府住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)建設(shè)。未來(lái),由政府主導(dǎo)建設(shè)的住房租賃交易平臺(tái),將與住房交易和不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)信息充分對(duì)接共享,住房租賃交易將在政府的監(jiān)管下更加規(guī)范,而廣州將有望在10月底率先上線該平臺(tái)。
就在廣東宣布將在今年10月底上線政府租賃平臺(tái)的第二天,10月18日,正在出席中共十九大的住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)王蒙徽表示,要以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點(diǎn),以建立購(gòu)租并舉的住房制度為主要方向,以市場(chǎng)為主滿足多層次需求,以政府為主提供基本保障,綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資等手段推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)建設(shè)。加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。他透露,正在做的一項(xiàng)工作是加快研究和制定“住房租賃管理?xiàng)l例”。
專(zhuān)家分析,從中央層面的密集表態(tài),到各部委大力推動(dòng),各地政府紛紛響應(yīng),再到如今互聯(lián)網(wǎng)巨頭高調(diào)加入,不難看出,租售并舉、建立雙軌制的房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制。中國(guó)政府對(duì)待樓市的態(tài)度,將不再是一味的嚴(yán)“房”死守,而是由“堵”向“疏”轉(zhuǎn)變。
對(duì)于大家一片叫好的租售并舉,浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)丁建剛卻表示出他的擔(dān)憂。丁建剛稱(chēng),中國(guó)住房租賃市場(chǎng)發(fā)育極為不完善,主要障礙在于缺乏保證租賃雙方利益的詳盡的可操作的法律法規(guī);租金回報(bào)率過(guò)低,不具有市場(chǎng)發(fā)展的驅(qū)動(dòng)力;戶籍等政策的制約,租房人無(wú)法享受到擁有產(chǎn)權(quán)房所帶來(lái)的房產(chǎn)以外的城市福利;中國(guó)人長(zhǎng)期的不安全感和傳統(tǒng)觀念。
而要大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng),必須消除以上阻礙租賃市場(chǎng)發(fā)展的四大因素。用法律和市場(chǎng)的手段,對(duì)包括租賃市場(chǎng)在內(nèi)的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)重新進(jìn)行頂層設(shè)計(jì)。首先,需要盡快立法。建立關(guān)于住房租賃市場(chǎng)的法律體系,特別是關(guān)于保護(hù)出租和承租人雙方利益和權(quán)利的法律,沒(méi)有法律的保障,所有權(quán)益都是空談。其次應(yīng)真正解決租售同權(quán)。租賃住房得不到產(chǎn)權(quán)房所能夠帶來(lái)的房產(chǎn)以外的城市福利,這是阻礙租賃市場(chǎng)發(fā)育的最重要的原因之一。丁建剛說(shuō)。endprint