土地拍賣價格溢價影響因素實證分析

高燃

摘要：文章選取上海市2011～2014年拍賣出讓的土地數(shù)據(jù)，選取非拍賣樣本采用特征價格模型，揭示土地拍賣出讓價格相對于它的“實際價值”的溢價情況，分析相對于“實際價值”土地拍賣價格溢價的影響因素，實證結(jié)果顯示其顯著影響因素主要包括土地用途、方位、競得人性質(zhì)、土地區(qū)位。

關(guān)鍵詞：土地拍賣；溢價；實證分析

土地作為一種稀缺資源，是我國最大的國有資產(chǎn)，而土地的開發(fā)和利用不僅涉及了資源配置效率問題，同時也涉及到社會公平問題。隨著我國土地市場化進程，土地拍賣已成為土地交易的主要趨勢，土地的開發(fā)和利用在推動社會經(jīng)濟增長的同時，也暴露了許多問題。本文運用特征價格模型，對上海市土地拍賣溢價的影響因素進行實證分析。

一、特征價格模型理論基礎(chǔ)及函數(shù)形式

HEDONIC模型又稱價格法和效用估計法，主要應(yīng)用于房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)，根據(jù)房地產(chǎn)本身特有的不同特征，研究分析不同特征因素對房價的影響。該模型涵蓋了大量的相關(guān)價格資料，數(shù)據(jù)取樣較容易反映的經(jīng)濟意義比較直觀，因此，本文引用特征價格模型對上海市土地價格溢價影響因素進行研究。

（一）理論基礎(chǔ)

該模型起源于國外，由美國學(xué)者Lancaster（1966）提出的消費者理論和美國經(jīng)濟學(xué)家Rosen（1974）的供需均衡模型發(fā)展而來，主要用來研究異質(zhì)商品差異特征與商品價格之間的關(guān)系。Lancaster偏好理論認(rèn)為，商品具有異質(zhì)性，而商品本身的這些特征不能被市場傳統(tǒng)經(jīng)濟模型來分析，因為多樣的特征集不能僅用一個價格來反映，不同特征都應(yīng)該對應(yīng)其隱含價格。而商品的這些特征最終轉(zhuǎn)化為消費者的效用，而商品的價格由商品的特征集共同決定。Rosen基于完全競爭市場，利用供需均衡模型假定消費者效用最大化及生產(chǎn)者利潤最大化條件下，針對異質(zhì)性商品市場的長期與短期均衡進行分析，完善了特征價格理論，并對模型建模、函數(shù)估計等奠定了基礎(chǔ)。

該模型主要對包含在商品價格中的各項特征的隱含價格分解，然后在保持商品特征不變的基礎(chǔ)上，將價格變動中的特征因素繼續(xù)分解，而去掉這些由特征本身變動對價格的影響因素，其他的則是市場機制（供給和需求）對價格的影響。該理論認(rèn)為，各種商品都是異質(zhì)的，都有自身的特征和性質(zhì)，如土地的規(guī)劃面積、容積率、區(qū)位位置等，而每種商品由這些特征和特性表現(xiàn)出來。如果商品的某種特征發(fā)生變化，則會引起商品價格的變動。

（二）函數(shù)形式

房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)中，特征價格模型主要包括了基期及多個報告期的變量，而大多數(shù)變量均以虛擬變量形式存在模型中，這種形式通常被稱為時間啞元法。函數(shù)表達式可寫為

二、溢價分析指標(biāo)選取與數(shù)據(jù)來源

（一）指標(biāo)選取

本文選取上海市2011～2014年拍賣出讓的土地數(shù)據(jù)，包括土地出讓面積、容積率、保證金、成交價、出讓底價、地塊位置、土地用途、競得人姓名或企業(yè)名稱等。根據(jù)土地位置判斷土地距市中心的距離以及該區(qū)位的繁華程度；根據(jù)競得人名稱查詢競得人企業(yè)類型，以檢驗企業(yè)類型對土地價格是否存在某種關(guān)系。

（二）數(shù)據(jù)來源

本文選取的上海市2011～2014年土地拍賣數(shù)據(jù)全部來源于上海市規(guī)劃和國土資源管理局官方網(wǎng)站，通過對網(wǎng)站土地拍賣公告以及拍賣結(jié)果公示整理所得。

根據(jù)對上海所選的217宗土地拍賣數(shù)據(jù)進行描述統(tǒng)計分析，結(jié)果如表1所示。

三、研究方法

四、實證結(jié)果分析

根據(jù)兩個模型進行實證分析，分析相對于“實際價值”土地拍賣價格溢價的影響因素，結(jié)果顯示其顯著影響因素主要包括土地用途、方位、競得人性質(zhì)、土地區(qū)位。

根據(jù)模型分析結(jié)果可知，土地用途對土地拍賣溢價影響比較顯著。相對土地居住用途而言，商業(yè)用途土地拍賣相關(guān)系數(shù)為負(fù)。說明投標(biāo)人對居住用途的土地拍賣的預(yù)期收益遠高于商業(yè)用地的收益，具有很大的增值空間，也說明了投標(biāo)人認(rèn)為商業(yè)用地的開發(fā)與經(jīng)營存在著較大的風(fēng)險，相比而言，更愿意獲得居住用地。而土地開發(fā)的容積率對土地溢價存在正向影響，說明在上海市高容積率決定了土地開發(fā)的潛力和未來的銷售規(guī)模。

以上海市浦東新區(qū)為基準(zhǔn)，相對虹口區(qū)西部而言，其他區(qū)位對土地溢價呈現(xiàn)負(fù)向增長。說明上海市浦東新區(qū)早期建設(shè)相對緩慢，而浦東新區(qū)其他區(qū)位距市中心較近，發(fā)展迅速，而為了均衡發(fā)展，導(dǎo)致西部土地拍賣競爭增強，而其他區(qū)位發(fā)展趨于飽和狀態(tài)，造成對土地溢價影響呈負(fù)增長。

而土地競得人性質(zhì)對土地價格呈正向關(guān)系，影響顯著。國有企業(yè)相對私企對土地溢價影響為正，說明國企愿意以高價獲得土地，這就進一步推動了土地價格上漲。根據(jù)OLS2引入國有企業(yè)和土地用途之間的交叉變量，分析國有企業(yè)對商業(yè)用地和居住用地的影響，根據(jù)實證結(jié)果說明，在2011～2014年中，國企參與商業(yè)用地拍賣比私企競得商業(yè)用地產(chǎn)生的土地溢價要高，由于國家政策限制以及社會輿論的影響，國企慢慢退出居住用地的競爭，而轉(zhuǎn)向商業(yè)用地開發(fā)，國企具有資金和融資優(yōu)勢，可以承擔(dān)商業(yè)用地開發(fā)以及經(jīng)營帶來的風(fēng)險。

五、結(jié)語

根據(jù)上海市2011～2014年的土地拍賣數(shù)據(jù)，利用價格特征模型分析土地拍賣價格溢價的影響因素，實證結(jié)果顯示其顯著的影響因素主要包括：土地用途、容積率、競得人性質(zhì)、土地區(qū)位。而在這些影響因素中，國企在土地拍賣中對土地溢價的影響比較顯著，而與土地用途之間建立交叉虛擬變量分析時發(fā)現(xiàn)，上海市土地拍賣中，國企慢慢退出居住用地拍賣的競爭，而轉(zhuǎn)向商業(yè)用地的開發(fā)和經(jīng)營。而國企在土地拍賣中，對土地價格的推動導(dǎo)致土地溢價的發(fā)生，而國企不計高成本的競得土地，說明在一定程度上國企排擠了非國有企業(yè)，造成了土地市場的不公平。

為了使土地市場健康發(fā)展，參與人之間公平競爭，政策制定者應(yīng)謹(jǐn)慎對待國企參與土地拍賣，認(rèn)真選擇出讓方式及拍賣機制；而在當(dāng)前市場情況下，對于一些競爭性較強、出讓價格很高的土地采取拍賣方式并不是最優(yōu)的選擇。其次，決策者應(yīng)合理規(guī)劃土地開發(fā)，明確發(fā)展重點，合理高效的供給土地資源，提高土地市場信息的開放程度，使得國企與私企有一個公平的競爭平臺。另外，鼓勵國企參與商業(yè)用地開發(fā)，給予相應(yīng)的政策支持和建立相應(yīng)的補償政策，科學(xué)評估土地出讓價格，包括出讓底價及可能的溢價幅度，當(dāng)拍賣價格超出溢價范圍時，應(yīng)終止這種非理性拍賣。

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（作者單位：武漢工商學(xué)院經(jīng)濟與商務(wù)外語學(xué)院）endprint