融創(chuàng)中國“買買買”背后的市場邏輯

章睿

距離動用631.7億元的巨額資本買下萬達(dá)集團13個文旅項目和76個酒店項目只有月余，“地產(chǎn)狂人”孫宏斌掛帥的融創(chuàng)中國日前又大口吃進(jìn)了廣東廣弘房地產(chǎn)有限公司50%的股權(quán)，同時有關(guān)融創(chuàng)參與天津國有房地產(chǎn)企業(yè)天津房地產(chǎn)集團混改的消息也傳得沸沸揚揚。雖然天房集團最終回應(yīng)稱相關(guān)傳聞并不屬實，但卻絲毫不會沖淡融創(chuàng)中國在市場上大舉“買買買”的生猛形象。

自從與綠地與佳兆業(yè)兩家公司股權(quán)失之交臂以后，融創(chuàng)中國如同打了雞血般頻繁在二級市場瘋狂掃貨。

除了并購市場的巨額資金投放外，融創(chuàng)還在土地招拍掛市場也下注了重金，僅去年就成功參與了30次土地交易競拍，耗資567億元。

在完成入股樂視后，孫宏斌曾經(jīng)對外宣稱融創(chuàng)賬面上自有資金為600億元，而在與萬達(dá)簽約前夕，也許是基于今年上半年不錯的銷售進(jìn)賬，孫宏斌又強調(diào)融創(chuàng)自有資金增加到了900億元。

觀察發(fā)現(xiàn)，除了目前從銀行獲得了300多億元的授信外，融創(chuàng)還通過港交所、上交所以及深交所三地多次發(fā)行公司債進(jìn)行直接融資，同時依靠大業(yè)信托、平安信托等渠道取得借款。另外，不久前融創(chuàng)中國還將所持有的樂視網(wǎng)全部股權(quán)用作抵押融資。

為什么融創(chuàng)情愿以如此之高的財務(wù)杠桿展開聲勢浩大的并購？取得企業(yè)股權(quán)的背后其實隱藏著極富深意的戰(zhàn)略圖謀，那就是在稀缺的土地資源變得越來越貴以及競拍成本會越來越高的趨勢下，通過并購實現(xiàn)相對低成本的曲線拿地。統(tǒng)計表明，僅今年以來的8起收購，融創(chuàng)就從中獲得了7萬余畝的土地增量。這樣，去年底融創(chuàng)的土地儲備規(guī)模才10.93萬畝，但至今年7月底就放量遞增到17.93萬畝，其中新增的土地中只有1185.74畝從招拍掛市場所取得，其余均是通過并購所進(jìn)獲，占比超過98%，高出去年年底36個百分點。

自帶流量的同時還從外部獲得賦能，厚實的土地儲備無疑為融創(chuàng)的項目輸出提供了堅實的后盾。初步估計，不算往年土地儲備所能形成的供給能力，今年通過并購獲得的土地就相當(dāng)于6708萬平方米的項目總建筑面積，其中可售面積達(dá)5515萬平方米，如果加上截至去年底的存貨，融創(chuàng)存貨總量接近1.4億平方米。值得注意的是，融創(chuàng)的銷售也格外強勁。繼去年突破千億銷售大關(guān)后，今年前七個月銷售總量達(dá)到1338.3億元，同比增長98%。這也就說明，融創(chuàng)目前具有較強的存貨變現(xiàn)能力，這種情況如果能夠持續(xù)下去，今年就能較大概率地實現(xiàn)孫宏斌預(yù)定的2100億元銷售目標(biāo)。

長遠(yuǎn)看，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的集中度將越來越高，在目前約10萬億的銷售規(guī)模中，前100名占比為40%多，前10名的市場份額高出20%；而據(jù)專家預(yù)測，未來5-10年前100名房企的市場份額會提高到70%-80%，前10名占比將增加到35%-40%；相應(yīng)地，前10名的資產(chǎn)規(guī)模平均要達(dá)到4000億的，也就是說，一家房地產(chǎn)公司如果沒有兩三千億的資產(chǎn)體量是根本進(jìn)不了前10名的。由此可以斷定，未來國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)將會在并購力量的驅(qū)動下產(chǎn)生鮮明的資產(chǎn)聚集效應(yīng)，收購與兼并將成為行業(yè)主流，更多的中小型房地產(chǎn)企業(yè)可能消失。具體到融創(chuàng)，持續(xù)的并購已經(jīng)支撐其壘成了過2000億元的資產(chǎn)規(guī)模，10年擴身30倍，而同期的萬科只有7倍，保利增長11倍，綠地增長18倍，恒大增長20倍。孫宏斌的目標(biāo)是，未來5～10年將融創(chuàng)的規(guī)模做到8000億元。由此也更清晰地看到融創(chuàng)在并購市場全面出擊的基本動力。

當(dāng)然，聯(lián)想到14年之前孫宏斌因急躁冒進(jìn)倒在了“順馳悲劇”之下，公眾也就難免不為融創(chuàng)今日的大尺度并購多了一份同樣的擔(dān)憂，因此，對于融創(chuàng)來說，必要的風(fēng)險管理還是應(yīng)當(dāng)引起足夠的重視。一方面，流動性格外寬松的時代已經(jīng)一去不返，同時貨幣政策轉(zhuǎn)向穩(wěn)健中性，市場融資成本將會越來越高；另一方面，“去杠桿”可能成為一個較長時期的金融政策取向，在融創(chuàng)的財務(wù)存量杠桿已經(jīng)較高的情況下，其未來的融資行為是否會受到來自監(jiān)管層的約束就成為不能不考慮的問題，而關(guān)于這一點，從不久前融創(chuàng)百億公司債被終止發(fā)行也許多少能管窺點究竟。更為重要的，融創(chuàng)今日推行的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率以及凈資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率這一商業(yè)模式與順馳時代的快速拿地、火速開工、全速銷售與閃電回款的基本打法在性質(zhì)并沒有太大的區(qū)別，唯一相同的就是二者的成敗最終都由需求端來決定。在限售、限購以及提高首付款等房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷升級加碼的趨勢下，伴隨著“租購?fù)瑱?quán)”新住宅模式的逐步推開，融創(chuàng)的銷售是否會受到影響以及由此是否會危及到其商業(yè)模式的連續(xù)，也許只有時間才能做答。endprint