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    成熟的住房租賃應(yīng)該由市場主導(dǎo)

    2017-08-30 17:30:46王全寶王雅欣
    中國新聞周刊 2017年31期
    關(guān)鍵詞:同權(quán)住房問題新聞周刊

    王全寶+王雅欣

    顧云昌認(rèn)為,真正成熟的租賃市場應(yīng)以個人、小業(yè)主的出租為主,而不是由政府或國有企業(yè)來唱主角;應(yīng)該通過立法來規(guī)范住房租賃市場。

    今年上半年,各地因城施策從需求端發(fā)力,相繼出臺樓市調(diào)控政策;下半年開始,一些城市出臺了租購?fù)瑱?quán)、共有產(chǎn)權(quán)房等政策。

    對于房改新政是否能大力推進(jìn)住房租賃市場的發(fā)展,從而扭轉(zhuǎn)問題重重的局面,住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌并不是很樂觀。

    他認(rèn)為,傳統(tǒng)觀念、租賃市場不規(guī)范以及租售性價比不合理等因素交織在一起,使得房改困難重重。

    三個問題繞不開

    中國新聞周刊:最近,有些城市宣布對特定人群實行租購?fù)瑱?quán)政策,你對此如何評價?

    顧云昌:現(xiàn)在主要是要大力培育和發(fā)展住宅租賃市場,為什么要發(fā)展租賃市場,要從這開始分析,然后再談所謂的租購?fù)瑱?quán)。

    發(fā)展租賃市場的主要目的是為了使市場的住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)更加合理,老百姓的住房既可以買也可以租。住宅市場既有商品房,也有保障房,形成完備的住房體系。

    現(xiàn)在看,市場上商品房和保障房都有,但是在發(fā)展結(jié)構(gòu)上不合理。過去幾年,商品房發(fā)展很快,而租賃市場發(fā)育相對滯后。

    從世界的發(fā)展經(jīng)驗來看,租賃市場的發(fā)展有助于解決住房問題:一方面,相對于買房而言,一次性支付的錢少,不用什么首付款,這就降低了解決住房的門檻;另一方面,從人才流動來說,城市化進(jìn)程當(dāng)中,人才流動非常頻繁,租賃市場很有必要發(fā)展起來。

    中國新聞周刊:為什么中國的住房租賃市場發(fā)展如此緩慢?

    顧云昌:我認(rèn)為有三方面的原因:一是傳統(tǒng)觀念導(dǎo)致。人們感覺在城里沒有一套屬于自己的房子就沒有安全感,特別是我講過的“丈母娘需求”。

    二是租賃市場不規(guī)范導(dǎo)致租房者的利益得不到保障,租房者沒有安全感。此外,市場不規(guī)范也讓出租人感到不放心。比如在租賃期間,房子的內(nèi)部遭到結(jié)構(gòu)破壞等。

    三是租售比價不合理。近十年時間,房價漲了大約五倍到十倍,有人將房子作為投資品使用,不進(jìn)行出租,坐等房子升值,升值的利潤比租金的收益高很多。這種租售比價不合理導(dǎo)致人們愿意買房,不愿意租房。

    上述三個原因交織在一起,目前很難有大的突破。

    中國新聞周刊:那么應(yīng)該如何解決上述問題?

    顧云昌:首先要改變?nèi)藗兊膫鹘y(tǒng)觀念;其次,要規(guī)范化租賃市場,讓出租者感覺到租房也是安全的,租房也能享受到同等的待遇。目前租房和買房之間待遇是完全不平等的。

    第三,要使房價平穩(wěn),不要漲得太快。漲得太快,看起來是租售比價不合理,實際上還是投資買房合算。這三個問題解決了,那么租賃市場自然就發(fā)展起來了,所以真正要使租賃市場發(fā)展起來,解決人們住房問題,這三個問題是繞不開的。

    發(fā)展租賃市場,提出了租售同權(quán),使人感覺到租房也能夠享有和買房同樣的權(quán)益,并且是安全的。此外,如果再把房價控制好,租賃市場就會很快發(fā)展起來。

    缺少合理的、透明的、產(chǎn)權(quán)明晰的產(chǎn)品

    中國新聞周刊:從目前的政策來看,政府想如何解決問題?

    顧云昌:所謂租售并舉,其目的就是發(fā)展租賃市場。但是大家租賃的積極性不高。那怎么辦?目前,政府讓國有企業(yè)來承擔(dān)大量出租房的任務(wù),政府在土地審批的時候,強(qiáng)制要求建造的房屋是必須出租的。但是,真正成熟的租賃市場,應(yīng)該是個人、小業(yè)主的出租為主的,而不是政府或者有關(guān)的國有企業(yè)來承擔(dān)。

    為了發(fā)展租賃市場,廣州、無錫等地提出租購?fù)瑱?quán)問題。他們提出的租購?fù)瑱?quán),一個是從學(xué)區(qū)房開始,一個是從吸引人才開始。

    有些地方提出租購?fù)瑱?quán)的出發(fā)點不是為了真正解決住房問題,他們的主要目的是吸引人才,搶占人才高地。他們是想通過租售同權(quán)政策激發(fā)租賃市場,把人才吸引過來,給人才提供租房。

    實際上,租購?fù)瑱?quán)在中小城市可以實現(xiàn),但在北京、上海這樣的城市實現(xiàn)租購?fù)瑱?quán),我對此并不抱樂觀的看法。

    租購?fù)瑱?quán),首先要解決的就是戶籍問題。解決戶籍問題,在中小城市容易,城市越大越難,有些中小城市,可以實行租購?fù)瑱?quán),有些特大城市難度就比較大。廣州提出租購?fù)瑱?quán),我覺得實現(xiàn)的難度也蠻大的。

    中國新聞周刊:實行租售并舉以及租購?fù)瑱?quán),你認(rèn)為這些政策真的能夠?qū)崿F(xiàn)房價的回落嗎?

    顧云昌:房地產(chǎn)市場追求的有兩大目標(biāo):一是住有所居。發(fā)展住房租賃市場,最大目標(biāo)就是解決居住問題。除了解決戶籍人口居住問題,還要解決新市民的居住問題。

    二是要促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。所謂健康發(fā)展,其中的一個目標(biāo)就是房價要基本穩(wěn)定,而不是忽高忽低。推出租購?fù)瑱?quán)也好,推出共有產(chǎn)權(quán)也好,都是為了更好地解決所有人的住房問題,實現(xiàn)住有所居。

    目前,我們的供給結(jié)構(gòu)當(dāng)中銷售房占大多數(shù),而出租房太少。比如住房供給當(dāng)中分為兩類:一類是商品住房,一類是保障性住房。那么現(xiàn)在最缺少的是中低收入家庭居住的房子。對于中低收入家庭,政府提供了廉租房、公租房,甚至有些城市建了保障性住房?,F(xiàn)在最缺少的就是新進(jìn)城的、新市民住的房子。

    實際上,發(fā)展租賃市場和共有產(chǎn)權(quán),都體現(xiàn)了改變供給側(cè)的結(jié)構(gòu),為了讓所有人有房子住,都能找到他需要并且與供給能力相對應(yīng)的產(chǎn)品。

    住房市場分為兩塊:一塊是商品房,一塊是保障房。同樣,人們獲得商品房和保障房的途徑有兩個,一個是買,一個是租。

    商品房的買房市場已經(jīng)充分發(fā)展了,但租房市場還不夠。在保障房市場當(dāng)中,有大量的出租房,這是針對低收入人群的;但是缺少用于購買的保障房,于是這一塊就推出共有產(chǎn)權(quán)房了。

    也就是說,商品房方面缺少供出租的部分,而保障房方面缺少的是供購買的部分,缺少合理的、透明的、產(chǎn)權(quán)明晰的產(chǎn)品。這就是兩個結(jié)構(gòu)性問題。

    解決問題要先從結(jié)構(gòu)性改革開始,推進(jìn)供給側(cè)改革,建立立足于長遠(yuǎn)的制度,以更好地解決中低收入家庭、尤其是沒有戶籍的北漂一族和新市民的住房問題。

    要形成有差別的租售并舉市場體系

    中國新聞周刊:有專家稱,中國住房的發(fā)展方向會是新加坡模式,對此你怎么看?

    顧云昌:這是一個誤讀,根本不存在這個問題。我去新加坡考察過,他們銷售的經(jīng)濟(jì)適用住房為主,政府在住房上給老百姓一些補(bǔ)貼,價格比市場價格要低20%~30%,商品房比重是少的。

    中國不可能走新加坡模式。中國的住房政策肯定是根據(jù)中國的實際情況制定,當(dāng)然也學(xué)習(xí)了新加坡的經(jīng)驗以及香港、美國、德國的經(jīng)驗,會形成了中國獨特的住房制度。

    中國新聞周刊:租售并舉作為當(dāng)下住房改革的一個新思路,這一思路該如何化為現(xiàn)實?

    顧云昌:第一要發(fā)展住房租賃市場;第二要規(guī)范化、法律化,法制化。

    一方面,要從發(fā)展和規(guī)范租賃市場著手,擴(kuò)大出租房的比重。另一方面,要通過立法來規(guī)范住房租賃市場。

    中國新聞周刊:在你看來,未來中國住房體系大概會是什么樣子的呢?

    顧云昌:未來中國住房供應(yīng)體系會越來越完備,形成既有供中等收入家庭購買和租賃的商品房市場;又有供中低收入家庭購買和租賃的有保障性的住房;還有供低收入和最低收入家庭的保障房市場。

    最低收入和低收入家庭就是租賃的市場。也就是說,不同收入的家庭有不同的住房政策和供應(yīng)產(chǎn)品,能夠滿足與不同家庭消費能力相匹配的居住需求,這就是完備的供給側(cè)改革。

    另外,在城鎮(zhèn)化過程當(dāng)中,特別要強(qiáng)調(diào)的是新市民的住房,要切實解決他們的住房問題。租賃市場也好,銷售市場也好,都要有相應(yīng)的產(chǎn)品,適合新市民的商品房市場和保障房產(chǎn)品。

    值得注意的是,租賃市場在不同的城市是完全不一樣的。在人口流動很大的一二線城市,要大力發(fā)展租賃市場,但在人口流動不大的地方,主要是發(fā)展銷售市場。

    中國租賃住房市場肯定有很大的發(fā)展前景,這是由中國國情所決定的,是中國城市化的需要。但調(diào)整結(jié)構(gòu)不是一蹴而就的,可能需要五年、十年,甚至更長的時間,才能把租賃市場完善起來。

    我個人認(rèn)為,到2030年,能夠形成完備的住房市場體系,也就是在各地形成有差別的租售并舉的保障房和商品房相結(jié)合的市場體系。

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