論我國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場(chǎng)發(fā)展、困境和整合思路

□ 文蘭嬌，張安錄

論我國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場(chǎng)發(fā)展、困境和整合思路

□ 文蘭嬌，張安錄

本文采用文獻(xiàn)追蹤法和演繹歸納法，在梳理城鄉(xiāng)建設(shè)用地發(fā)展變遷的基礎(chǔ)上，分析了當(dāng)前我國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場(chǎng)化運(yùn)作面臨的主要困境，提出建立整合的、統(tǒng)一的城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場(chǎng)的建設(shè)思路。經(jīng)過自上而下的政策調(diào)控和自下而上的地方創(chuàng)新，目前我國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)用地以指標(biāo)為依托的虛擬市場(chǎng)和土地交易為依托的實(shí)體市場(chǎng)初步形成，但我國(guó)當(dāng)前城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場(chǎng)一體化運(yùn)行中存在分割效應(yīng)大于融合效應(yīng)、交易成本高等四大困境。針對(duì)當(dāng)前城鄉(xiāng)土地市場(chǎng)分割運(yùn)行存在問題，本文提出可以通過對(duì)接、整合、保障三大途徑實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場(chǎng)的建設(shè)思路，并提出構(gòu)建城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場(chǎng)"準(zhǔn)入"準(zhǔn)則和平臺(tái)，建立城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場(chǎng)"價(jià)值鏈"和"收益網(wǎng)"的耦合機(jī)制，注重供給側(cè)改革以建立市場(chǎng)與政府兼容的市場(chǎng)調(diào)控機(jī)制等具體實(shí)現(xiàn)路徑。

城鄉(xiāng)一體化改革；分割效應(yīng)；整合市場(chǎng)

世界銀行著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家Lall和城市發(fā)展專家Rajack曾指出，不管城市化處于哪個(gè)階段，土地市場(chǎng)功能的有效發(fā)揮是成功城市化戰(zhàn)略的基石[1]。目前我國(guó)城市化率高達(dá)57.4%，根據(jù)劉易斯人口曲線，已經(jīng)進(jìn)入快速城市化階段，其中，東部沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)已步入顯著過度城市化階段；而西部邊陲少數(shù)民族地區(qū)經(jīng)濟(jì)相對(duì)落后，城市化水平尚不足30%，為輕度和中度城市化，發(fā)展程度相對(duì)不足[2]，區(qū)域差異巨大。如何通過土地市場(chǎng)有效實(shí)現(xiàn)均衡的城市化進(jìn)程，是長(zhǎng)期以來面臨的一大命題。近年來，新型城鎮(zhèn)化和中國(guó)城市夢(mèng)的快速推進(jìn)對(duì)城市化進(jìn)程提出了新要求，加快了人口紅利拐點(diǎn)的出現(xiàn)[3]，從而加快了社會(huì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，加劇鄉(xiāng)村-城市形態(tài)轉(zhuǎn)換，導(dǎo)致城鄉(xiāng)分割、雙軌運(yùn)行的二元土地市場(chǎng)所帶來的缺陷在城鄉(xiāng)土地資源優(yōu)化配置、城鄉(xiāng)居民福利改進(jìn)等方面不斷凸顯，已經(jīng)成為經(jīng)濟(jì)社會(huì)健康、可持續(xù)發(fā)展的主要瓶頸。功能健全的土地市場(chǎng)可以從多方面促進(jìn)農(nóng)村更廣闊的發(fā)展[4]，因此，如何通過城鄉(xiāng)土地產(chǎn)權(quán)制度改革，消除城鄉(xiāng)二元制度壁壘，整合城鄉(xiāng)土地要素，建立公平、高效和安全的城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場(chǎng)是當(dāng)今社會(huì)關(guān)注的重大現(xiàn)實(shí)問題，也是學(xué)術(shù)界尚待深入探索的重要課題。

針對(duì)以上問題，本文從我國(guó)土地市場(chǎng)的培育過程和當(dāng)前土地市場(chǎng)培育條件，分析目前城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場(chǎng)化運(yùn)作所面臨的現(xiàn)實(shí)困境，提出建設(shè)城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場(chǎng)的理論分析思路，為實(shí)現(xiàn)公平、高效的城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場(chǎng)的建立提供科學(xué)依據(jù)。

一、城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場(chǎng)發(fā)展變遷

改革開放以來，通過制定交易規(guī)則和搭建市場(chǎng)平臺(tái)，我國(guó)逐步建立了相對(duì)完善的勞動(dòng)力市場(chǎng)、資本市場(chǎng)和技術(shù)市場(chǎng)，唯獨(dú)土地市場(chǎng)由于土地本身的異質(zhì)性、空間固定性、利用的外部性和關(guān)系國(guó)計(jì)民生，一直處于城鎮(zhèn)建設(shè)用地市場(chǎng)相對(duì)健全而集體建設(shè)用地市場(chǎng)始終缺位的非均衡狀態(tài)[5]。雖然于上世紀(jì)90年代初期沿海的佛山、深圳等地積極探索、培育，逐步建立起城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓與轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)[6]，但是，短暫的鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)繁榮后，1998年新修訂的《土地管理法》在用途管制的制度背景下受到抑制，只能以“灰色”、“隱形”方式發(fā)育，始終得不到其應(yīng)有的地位[7]。隨著一系列自上而下的城鄉(xiāng)制度改革和自下而上的地方創(chuàng)新，關(guān)于集體建設(shè)用地有效流轉(zhuǎn)的探索層出不窮，對(duì)于城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場(chǎng)的統(tǒng)籌和整合愈發(fā)關(guān)注。在這一背景下，我國(guó)城鄉(xiāng)土地市場(chǎng)運(yùn)行過程大致分為四個(gè)階段:(1)培育城鎮(zhèn)市場(chǎng)，打擊農(nóng)村市場(chǎng)階段。上世紀(jì)80年末、90年代初到90年代末年，城鎮(zhèn)國(guó)有建設(shè)用地市場(chǎng)培育，農(nóng)村集體非農(nóng)建設(shè)用地隱形市場(chǎng)、灰色市場(chǎng)發(fā)育，政府治理、清查和整頓集體土地市場(chǎng)。(2)農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)試點(diǎn)階段。1999-2004年國(guó)土部在浙江、江蘇、廣東、安徽、河南等地進(jìn)行農(nóng)村集體非農(nóng)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)試點(diǎn)；(3)集體建設(shè)用地入市探討階段。主要是從2005年廣東出臺(tái)《廣東農(nóng)村集體農(nóng)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)辦法》開始到2008年十七屆三中全會(huì)《決定》，國(guó)家在成渝地區(qū)、天津?yàn)I海新區(qū)、長(zhǎng)三角、珠三角地區(qū)試驗(yàn)集體建設(shè)用地入市、指標(biāo)交易等。(4)城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場(chǎng)全面建設(shè)階段。2015年1月，中共中央辦公廳和國(guó)務(wù)院辦公廳聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點(diǎn)工作的意見》，同年2月，十二屆全國(guó)人大常委會(huì)通過了國(guó)務(wù)院關(guān)于提請(qǐng)審議《關(guān)于授權(quán)國(guó)務(wù)院在北京市大興區(qū)等33個(gè)試點(diǎn)縣(市、區(qū))行政區(qū)域暫時(shí)調(diào)整實(shí)施有關(guān)法律規(guī)定的決定(草案)》的議案，允許試點(diǎn)地區(qū)突破現(xiàn)有制度框架，標(biāo)志著我國(guó)正式進(jìn)入城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場(chǎng)全面建設(shè)階段。從第二個(gè)階段開始，土地市場(chǎng)構(gòu)建的重心逐漸轉(zhuǎn)向集體建設(shè)用地的有序流轉(zhuǎn)，而這一城鄉(xiāng)統(tǒng)籌市場(chǎng)化的推進(jìn)過程主要由自上而下的政策引導(dǎo)和自下而上的地方實(shí)踐交互作用形成。

(一)自上而下政策引導(dǎo)

20世紀(jì)90年代后期開始，集體建設(shè)用地自發(fā)、無序流轉(zhuǎn)的不良局面逐漸為政府所重視，改革農(nóng)村土地市場(chǎng)，自上而下建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場(chǎng)的思路和決心愈發(fā)清晰。為了跳出上述“二元”制度和市場(chǎng)陷阱，1999年，國(guó)土部開始在浙江的湖州、安徽蕪湖、廣東南海、江蘇昆山等地對(duì)集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)、入市模式、立法、政策進(jìn)行試點(diǎn)。2004年10月，國(guó)務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》提出了城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加與農(nóng)村建設(shè)用地減少相掛鉤政策[8]，同時(shí)明確指出“在符合規(guī)劃的前提下，村莊、集鎮(zhèn)、建制鎮(zhèn)中的農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)可以依法流轉(zhuǎn)”，這無疑為集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的規(guī)范管理提供了有力依據(jù)。2008年著眼于深化農(nóng)村經(jīng)濟(jì)改革的黨的十七屆三中全會(huì)，提出“區(qū)別公益性與非公益性征地，縮小征地范圍”、國(guó)有建設(shè)用地與農(nóng)村集體非農(nóng)建設(shè)用地“同地同權(quán)同價(jià)”。2013年黨的十八屆三中全會(huì)指出:“建設(shè)統(tǒng)一開放、競(jìng)爭(zhēng)有序的市場(chǎng)體系，是使市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用的基礎(chǔ)”；“發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的決定性作用”、“農(nóng)村集體建設(shè)用地以同等權(quán)利、公平入市”、“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)”等，為建設(shè)城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場(chǎng)作了原則性規(guī)定。2015年1月，中共中央辦公廳和國(guó)務(wù)院辦公廳聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點(diǎn)工作的意見》(后簡(jiǎn)稱“意見”)在北京市大興區(qū)等33個(gè)試點(diǎn)縣(市、區(qū))行政區(qū)域，調(diào)整實(shí)施土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法關(guān)于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市、宅基地管理制度的有關(guān)規(guī)定，引導(dǎo)集體建設(shè)用地合法流轉(zhuǎn)入市，標(biāo)志著農(nóng)村土地改革進(jìn)入全面試點(diǎn)階段。

(二)自下而上地方實(shí)踐

在市場(chǎng)機(jī)制作用下，各地方政府結(jié)合自己培育環(huán)境就集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)自下而上采取了一系列有效的嘗試。2005年6月出臺(tái)《廣東省農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)辦法》后，又陸續(xù)在天津?yàn)I海新區(qū)、成渝城鄉(xiāng)統(tǒng)籌綜合改革試驗(yàn)區(qū)進(jìn)行農(nóng)村集體建設(shè)用地市場(chǎng)化改革的實(shí)踐，并探索出諸如天津“以地?fù)Q房”、浙江“跨區(qū)指標(biāo)交易”、成都“雙放棄”、嘉興“雙置換”、重慶“地票交易”等模式。其中，廣東南海模式是我國(guó)最早成功實(shí)施的土地股份合作制度實(shí)踐創(chuàng)新模式，有利于讓農(nóng)民分享工業(yè)化進(jìn)程中的土地級(jí)差增值收益[9]，更重要的是，其正式提出了“集體非農(nóng)建設(shè)用地的轉(zhuǎn)讓權(quán)”或者集體非農(nóng)建設(shè)用地合法進(jìn)入土地市場(chǎng)的問題[10]；“浙江模式”類似于美國(guó)的發(fā)展權(quán)空間轉(zhuǎn)移機(jī)制，在一定程度上解決了經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)落后地區(qū)之間建設(shè)用地指標(biāo)約束瓶頸，兼顧經(jīng)濟(jì)發(fā)展與農(nóng)地保護(hù)之間效益與公平問題[11][12][13]。這兩種模式對(duì)于珠三角和長(zhǎng)三角地區(qū)集體建設(shè)用地入市影響深遠(yuǎn)，文蘭嬌和張安錄[14]認(rèn)為，長(zhǎng)三角地區(qū)圍繞浙江模式展開農(nóng)村土地市場(chǎng)改革，珠三角地區(qū)主要依托“南海模式”進(jìn)行農(nóng)村土地市場(chǎng)交易，前者集體建設(shè)用地市場(chǎng)是以政府為導(dǎo)向的混合制市場(chǎng)形態(tài)，而后者是以市場(chǎng)為導(dǎo)向的市場(chǎng)形態(tài)。成都直接允許經(jīng)營(yíng)性集體建設(shè)用地使用權(quán)通過“招、拍、掛”等市場(chǎng)交易的方式轉(zhuǎn)讓給使用者用于工業(yè)、商業(yè)、旅游業(yè)、服務(wù)業(yè)等用途，甚至允許農(nóng)村集體自主實(shí)施土地綜合整治及掛鉤指標(biāo)的市場(chǎng)流轉(zhuǎn)，以推動(dòng)城鄉(xiāng)建設(shè)用地“同地、同價(jià)、同權(quán)”[15]。重慶模式則將農(nóng)村宅基地等農(nóng)村集體建設(shè)用地經(jīng)過復(fù)墾產(chǎn)生的指標(biāo)稱為“地票”，并通過在農(nóng)村“地票交易所”交易的“地票”來撬動(dòng)土地征收，是利用土地發(fā)展權(quán)還原機(jī)制，以地票為形式搭建了虛擬指標(biāo)交易創(chuàng)新制度[16]，盡管其不能完全顯化農(nóng)村土地資產(chǎn)，但在一定程度上喚醒了沉睡的農(nóng)村土地資產(chǎn)[17]，尤其對(duì)于內(nèi)地城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)揮了一定積極作用。

(三)以指標(biāo)為依托的虛擬市場(chǎng)和以土地交易為依托的實(shí)體市場(chǎng)初步形成

不同地方流轉(zhuǎn)模式的出現(xiàn)與其培育環(huán)境密不可分。就目前發(fā)展模式和市場(chǎng)性質(zhì)看，城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場(chǎng)主要可以分為真實(shí)市場(chǎng)和虛擬市場(chǎng)。真實(shí)市場(chǎng)以城市建設(shè)用地出讓，農(nóng)村土地租賃和入股的流轉(zhuǎn)形式為主，虛擬市場(chǎng)以建設(shè)用地指標(biāo)交易的流轉(zhuǎn)形式為主。以廣東南海模式為代表的股份合作是工業(yè)化催生、市場(chǎng)倒逼制度改革的結(jié)果，20世紀(jì)90年代初，大量外資搶灘廣東，建設(shè)用地指標(biāo)日趨緊張，為滿足企業(yè)用地需求，南海村、組兩級(jí)集體經(jīng)濟(jì)組織以興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)名義申請(qǐng)用地，辦理土地使用權(quán)證，然后將土地出租給企業(yè)投資建設(shè)，主要的形式仍是出租[14]。相比之下，成都的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地直接入市更像是響應(yīng)土地改革的政府主導(dǎo)行為[18]。以成都郫縣交易成果看，從2015年9月建立交易平臺(tái)到2016年2月間僅有2宗交易，總交易量不足25畝，與郫縣宣布的2900畝具備入市條件的存量農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地相距甚遠(yuǎn)(全縣可入市交易的集體土地存量達(dá)到5500畝)，交易頻率較低，市場(chǎng)供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于需求。而虛擬市場(chǎng)的指標(biāo)交易根據(jù)交易客體又可以分為建設(shè)用地指標(biāo)交易、耕地保護(hù)指標(biāo)交易、規(guī)劃指標(biāo)交易(對(duì)應(yīng)江蘇等地的“綠票”、“紅票”、“藍(lán)票”交易)，或者混合指標(biāo)交易，如重慶地票模式則是涵蓋建設(shè)用地指標(biāo)和耕地保護(hù)指標(biāo)，單一指標(biāo)交易的交易主體多是政府，地票交易的交易主體面向所有需求的單位和個(gè)人，后者市場(chǎng)結(jié)構(gòu)更為成熟，是指標(biāo)交易的典型。一般而言，交易的指標(biāo)，主要用于突破土地用途管制，實(shí)現(xiàn)指標(biāo)空間置換，供給方多為經(jīng)濟(jì)落后地區(qū)或承擔(dān)更多農(nóng)地保護(hù)的偏遠(yuǎn)地區(qū)，需求方多為經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)或需要更多指標(biāo)實(shí)現(xiàn)城市擴(kuò)張的城市發(fā)展區(qū)。

二、城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場(chǎng)化運(yùn)作的困境

盡管根據(jù)夏方舟、嚴(yán)金明[19]對(duì)于城鄉(xiāng)統(tǒng)一流轉(zhuǎn)模式的分期假設(shè)，本文的第二階段和第三階段對(duì)應(yīng)城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場(chǎng)的前期和中期，第四階段對(duì)應(yīng)后期建設(shè)已起步，但城鄉(xiāng)二元分割的整體局面沒有得到明顯改善，同時(shí)相關(guān)權(quán)利主體目標(biāo)和利益不一致，各個(gè)地區(qū)土地稟賦和社會(huì)發(fā)展的異質(zhì)性，等等，城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場(chǎng)化運(yùn)作過程對(duì)土地市場(chǎng)供需關(guān)系、城鄉(xiāng)地域結(jié)構(gòu)優(yōu)化、相關(guān)權(quán)利人福利效益損害以及市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制等帶來一系列現(xiàn)實(shí)困境。

(一)分割效應(yīng)大于融合效應(yīng)，城鄉(xiāng)二元分割困境普遍

整體來看城鄉(xiāng)二元分割的局面并沒有改變，城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場(chǎng)改革在試點(diǎn)區(qū)運(yùn)行，導(dǎo)致城鄉(xiāng)分割效應(yīng)巨大[20]，因此由于城鄉(xiāng)分割所帶來的城鄉(xiāng)建設(shè)用地在供需、結(jié)構(gòu)和功能上的發(fā)展困境嚴(yán)重影響城鄉(xiāng)市場(chǎng)發(fā)育。(1)存量供需困境。在城鎮(zhèn)國(guó)有建設(shè)用地市場(chǎng)“孤立”運(yùn)行的城鄉(xiāng)分割市場(chǎng)下，地方政府和企業(yè)緩解土地供需矛盾的途徑只有兩條:合法的土地征收和非法地與城鄉(xiāng)結(jié)合部農(nóng)村集體串謀“灰色交易”。對(duì)于建設(shè)用地的需求會(huì)促進(jìn)集體土地的合法流轉(zhuǎn)和灰色交易，其中，合法的征地過程隨著城鎮(zhèn)建設(shè)用地的擴(kuò)張、新增城鎮(zhèn)建設(shè)用地的增加，導(dǎo)致城鄉(xiāng)結(jié)合部?jī)?yōu)質(zhì)耕地資源流失，非法的灰色交易主要表現(xiàn)在隨著征地過程的推進(jìn)，建設(shè)用地的價(jià)值顯化，誘致集體經(jīng)濟(jì)組織或農(nóng)戶非法交易集體建設(shè)用地，同時(shí)，在一定程度上也會(huì)刺激部分集體經(jīng)濟(jì)組織村內(nèi)流轉(zhuǎn)農(nóng)用地為集體建設(shè)用地，最終導(dǎo)致非試點(diǎn)地區(qū)新增城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加和農(nóng)村集體建設(shè)用地增加但仍供給不足，整體利用效率低下的供需困境；(2)城鄉(xiāng)地域結(jié)構(gòu)失衡。地方政府以GDP為中心，開發(fā)商以逐利為主要目標(biāo)的土地供應(yīng)和需求動(dòng)力，決定了工業(yè)和住宅等能短周期顯現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的用地在城鎮(zhèn)建設(shè)用地的比例偏高，而基礎(chǔ)設(shè)施、民生用地普遍欠賬[21]。據(jù)住建部統(tǒng)計(jì)，2015年我國(guó)工業(yè)用地的面積為11884.47平方公里，商住用地的面積為16415.94平方公里，分別占建成區(qū)面積的23.04%和31.82%，而世界平均水平為10%，美國(guó)僅7%。工業(yè)和商住等用地的高比例也吸引了農(nóng)村勞動(dòng)力，但面對(duì)城市高昂的居住成本，大量農(nóng)民工加入“蟻?zhàn)濉保∵M(jìn)“棚戶區(qū)”，盡管“城中村改造”項(xiàng)目近年在不斷推進(jìn)，但整體地域結(jié)構(gòu)的分配格局仍存在。(3)權(quán)利主體“暴損”-“暴利”和城鄉(xiāng)區(qū)域的非均衡發(fā)展。一方面，農(nóng)村集體非農(nóng)建設(shè)用地“非自愿性入市”(征地)暢通，“自愿性入市”(集體非農(nóng)建設(shè)用地隱形市場(chǎng))受阻，使得農(nóng)村集體建設(shè)用地產(chǎn)權(quán)受到侵占，農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入難以實(shí)現(xiàn)。政府壟斷建設(shè)用地市場(chǎng)，為了“公共”利益，低價(jià)征地然后高價(jià)出讓，其壟斷行為在上世紀(jì)90年代中期財(cái)政分權(quán)改革后愈演愈烈。另一方面，城鎮(zhèn)國(guó)有建設(shè)用地市場(chǎng)“單向”運(yùn)行，農(nóng)村集體非農(nóng)建設(shè)用地市場(chǎng)無法有效“對(duì)接”和互動(dòng)，城鎮(zhèn)對(duì)農(nóng)村的“涓流效應(yīng)”(trickle-down effect)受抑制，城鄉(xiāng)之間“馬太效應(yīng)”被放大[22]。城市化和工業(yè)化的推進(jìn)，以及勞動(dòng)力市場(chǎng)、資本市場(chǎng)和技術(shù)市場(chǎng)的建立和運(yùn)行，農(nóng)村的勞動(dòng)力、資本、技術(shù)等要素逐漸由農(nóng)村流轉(zhuǎn)城鎮(zhèn)，與此同時(shí)，在地方政府壟斷主導(dǎo)下農(nóng)村集體土地不可逆地由農(nóng)村流轉(zhuǎn)到城市，阻礙了農(nóng)村-城市土地資本化的流動(dòng)，城市帶動(dòng)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的涓流效應(yīng)受阻[23][24]。反映在城鄉(xiāng)居民收入上，是其不斷擴(kuò)大的城鄉(xiāng)收入差距，據(jù)統(tǒng)計(jì)，1978-2009年間城鄉(xiāng)收入比從2.57∶1上升到3.33∶1，近年稍有下降，2016年城鄉(xiāng)收入比為2.72∶1。

(二)城鄉(xiāng)建設(shè)用地運(yùn)行交易成本高，交易風(fēng)險(xiǎn)大

農(nóng)村集體建設(shè)用地的產(chǎn)權(quán)相對(duì)于城鎮(zhèn)土地而言，缺乏明確統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，存在較多爭(zhēng)議。在構(gòu)建城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場(chǎng)中，集體建設(shè)用地入市勢(shì)必會(huì)涉及兩個(gè)細(xì)碎化的問題，一是地塊的細(xì)碎化，二是產(chǎn)權(quán)的細(xì)碎化，此為發(fā)展中國(guó)家土地市場(chǎng)構(gòu)建中的普遍問題[25]。地塊的細(xì)碎化是由農(nóng)村集體土地本身的分散分布所決定的，而細(xì)碎化土地產(chǎn)權(quán)是農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)的另一個(gè)面向，在一定程度上會(huì)限制產(chǎn)權(quán)私有化或其他產(chǎn)權(quán)分配形式下的資源配置能力[26]。把這些分散的地塊和產(chǎn)權(quán)集中起來，進(jìn)入統(tǒng)一的平臺(tái)，存在較大交易風(fēng)險(xiǎn)，需要花費(fèi)大量的交易成本，明確、清晰的產(chǎn)權(quán)界定直接關(guān)系著交易安全和相關(guān)權(quán)利人的收益保障。(1)上位法缺失，交易保障不健全。目前在國(guó)家的法律框架下，集體建設(shè)用地使用權(quán)人也只能是集體經(jīng)濟(jì)組織，其權(quán)力的分割與流轉(zhuǎn)均有身份限定，還停留在集體自營(yíng)自用、內(nèi)部流轉(zhuǎn)的層面，其本質(zhì)上是集體土地所有權(quán)與使用權(quán)并未真正意義上實(shí)現(xiàn)分離，這種土地使用權(quán)并非是具備排他性、可分割性、可流動(dòng)性的用益物權(quán)，不能為抵押處分提供產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)，也不能為抵押提供保障。銀行特別是四大國(guó)有商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)普遍擔(dān)心流轉(zhuǎn)合法性不足，不能實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)給集體建設(shè)用地的產(chǎn)權(quán)交易帶來了較大風(fēng)險(xiǎn)，也使其價(jià)值核算大打折扣。浙江德清縣是首個(gè)四大銀行之一——中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行，加盟到集體建設(shè)用地抵押中的試點(diǎn)地區(qū)，該區(qū)于2015年首次嘗試集體建設(shè)用地抵押公開出讓交易；廣東南海地區(qū)集體建設(shè)用地市場(chǎng)交易最為活躍，但在銀行貸款方面也主要由廣東農(nóng)商行代理，且貸款約束較多。(2)產(chǎn)權(quán)登記制度不完善，不利于產(chǎn)權(quán)細(xì)化和權(quán)利人收益分享。目前統(tǒng)一的集體建設(shè)用地產(chǎn)權(quán)登記制度尚未建立，無法辦理產(chǎn)權(quán)分割登記，產(chǎn)權(quán)主體不明晰，不利于產(chǎn)權(quán)細(xì)化。以集體建設(shè)用地入股為例，由于產(chǎn)權(quán)主體不清晰，特別是對(duì)于經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，農(nóng)民享有哪些權(quán)利并不清楚，導(dǎo)致對(duì)于股份的確定缺乏依據(jù)，土地的資本股、人頭股如何劃分和評(píng)估沒有統(tǒng)一的參考系統(tǒng)。產(chǎn)權(quán)貢獻(xiàn)不清晰，自然最終導(dǎo)致收益分配不明確。(3)城市建設(shè)用地和農(nóng)村建設(shè)用地產(chǎn)權(quán)地位并不平等。城市土地仍然被政府壟斷，而集體建設(shè)用地進(jìn)入市場(chǎng)并沒開放所有用途，集體建設(shè)用地進(jìn)入市場(chǎng)只能作工業(yè)和商業(yè)用途，而不能進(jìn)行商品房開發(fā)，盡管2017年9月國(guó)土資源部開始啟動(dòng)集體建設(shè)用地租賃房試點(diǎn)，以放開集體建設(shè)用地住房用途，但僅只能作為租賃房使用，其用途限制帶來的產(chǎn)權(quán)地位缺失，導(dǎo)致其與商品房的地位和價(jià)值不可同日而語。

(三)市場(chǎng)的空間置換與土地用途管制的沖突引致供需矛盾

集體建設(shè)用地虛擬指標(biāo)交易是我國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場(chǎng)發(fā)展過程中的重要環(huán)節(jié)，虛擬市場(chǎng)實(shí)際上是城鄉(xiāng)建設(shè)用地的空間置換，由于土地區(qū)位的固定性，虛擬市場(chǎng)是建立在不同的區(qū)域之間的。在指標(biāo)交易中，需求區(qū)往往經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)，城鎮(zhèn)建設(shè)用地指標(biāo)吃緊才引致了對(duì)建設(shè)用地指標(biāo)的需求，供給區(qū)往往經(jīng)濟(jì)相對(duì)落后，也往往比較偏遠(yuǎn)，是廣大空心村的所在地，因此供給量比較大，而實(shí)際上虛擬市場(chǎng)并不能完全消化，并非所有的指標(biāo)都能落地，且一般土地整治復(fù)墾到驗(yàn)收的周期較長(zhǎng)，造成供給大于需求，供給區(qū)域和需求區(qū)域在數(shù)量和價(jià)格上難以實(shí)現(xiàn)對(duì)等交換，大量供給指標(biāo)的剩余將成為一大筆壞賬，也會(huì)給供給主體帶來財(cái)政安全隱患。再者，虛擬市場(chǎng)的建立是為了突破用途管制的限制，雖然在數(shù)量上保證了二者的平衡，但在山地地區(qū)和中西部地區(qū)，指標(biāo)的產(chǎn)生帶來的農(nóng)地和建設(shè)用地的插花現(xiàn)象并不與土地用途管制的初衷相符，不利于土地的規(guī)模效應(yīng)擴(kuò)張，而發(fā)展權(quán)利受限，將引發(fā)代際供需矛盾。因此，虛擬市場(chǎng)僅僅在重慶、浙江[27]等部分實(shí)驗(yàn)地區(qū)試點(diǎn)運(yùn)行，并沒有進(jìn)行全國(guó)推廣，中央對(duì)此也一直持謹(jǐn)慎態(tài)度。

(四)市場(chǎng)失靈和信息不對(duì)稱導(dǎo)致交易過程權(quán)利主體機(jī)會(huì)主義行為

由于存在較高的交易成本和交易風(fēng)險(xiǎn)，農(nóng)村集體建設(shè)用地像城鎮(zhèn)建設(shè)用地一樣直接入市易形成薄市場(chǎng)，需要政府介入進(jìn)行整治和引導(dǎo)。而在缺乏明確政府管理規(guī)章制度安排的情況下，政府一旦介入，很難退出，主導(dǎo)作用不斷放大會(huì)造成政府干預(yù)過度和市場(chǎng)失靈的雙失靈境地。一方面，是中央政府和地方政府信息不對(duì)稱帶來機(jī)會(huì)主義。出于財(cái)權(quán)和事權(quán)配置關(guān)系導(dǎo)致二者在構(gòu)建城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場(chǎng)的目標(biāo)不統(tǒng)一[28]，實(shí)體市場(chǎng)政府監(jiān)管獲益較少，而虛擬指標(biāo)交易地方政府可占到主導(dǎo)地位，導(dǎo)致地方政府有“上有政策，下有對(duì)策”的制度機(jī)會(huì)，存在實(shí)體市場(chǎng)的建設(shè)和監(jiān)管動(dòng)力不足，虛擬指標(biāo)交易市場(chǎng)干預(yù)過度，以及政府腐敗尋租的現(xiàn)象[29]。另一方面，是政府和集體之間的委托-代理關(guān)系失衡。實(shí)際上，從當(dāng)前集體建設(shè)用地入市的試點(diǎn)地區(qū)來看，集體建設(shè)用地入市交易實(shí)質(zhì)上并不是完全市場(chǎng)的交易，而是一種類似于協(xié)議交易的存在。協(xié)議交易在目前集體建設(shè)用地市場(chǎng)都普遍存在，以成都模式為例，經(jīng)調(diào)查，在購(gòu)買集體建設(shè)用地使用權(quán)之前，開發(fā)商已經(jīng)在政策出臺(tái)之前就看好了土地，只是政策出臺(tái)后再來辦理手續(xù)。還有一種情況為歷史遺留問題的清理，在長(zhǎng)三角和珠三角集體經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的地區(qū)，其集體建設(shè)用地入市交易多為歷史遺留問題的清理，其土地使用者早在20世紀(jì)80年代90年代已非法獲得該土地的使用權(quán)，但手續(xù)不齊，入市政策出臺(tái)后通過協(xié)議、掛牌重新交易補(bǔ)齊出讓手續(xù)。第三方面，信息的不對(duì)稱性也導(dǎo)致了集體-村民之間的委托-代理關(guān)系失衡，“共同共有”的制度關(guān)系導(dǎo)致農(nóng)戶主權(quán)缺位[30]，比如在南海集體建設(shè)用地交易過程中，村集體或經(jīng)聯(lián)社往往權(quán)力很大，有較大的尋租空間，有的直接和開發(fā)商協(xié)議定價(jià)。村集體和開發(fā)商的串謀行為使得交易過程存在機(jī)會(huì)主義，最終致使廣大農(nóng)民個(gè)體利益受損。

三、理論框架和實(shí)現(xiàn)途徑

針對(duì)當(dāng)前城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場(chǎng)化運(yùn)行過程中所面臨的困境，筆者認(rèn)為，城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場(chǎng)構(gòu)建的核心在于消除二元制度壁壘，關(guān)鍵在于降低客體交易過程的交易成本和提高權(quán)利主體在交易過程的收益分配效率，那么這一完善的過程需要根據(jù)當(dāng)前不同試點(diǎn)地區(qū)的試點(diǎn)情況和國(guó)有土地市場(chǎng)構(gòu)建的發(fā)展規(guī)律相結(jié)合，從城鄉(xiāng)異質(zhì)中提取同質(zhì)性并進(jìn)行復(fù)刻、嫁接，通過“自上而下”的制度安排和“自下而上”的制度供給，消除各權(quán)利主體的沖突關(guān)系，為交易的各個(gè)階段提供可操作的交易規(guī)則，從而建立起有效的城鄉(xiāng)統(tǒng)一市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)融合和福利效益改進(jìn)。

(一)理論分析框架的構(gòu)建

首先，我們認(rèn)為，建立城鄉(xiāng)建設(shè)用地統(tǒng)一市場(chǎng)的首要任務(wù)是消除二元制度壁壘。結(jié)合政府自上而下的制度改革和地方自下而上的創(chuàng)新實(shí)踐，對(duì)當(dāng)前城鄉(xiāng)土地市場(chǎng)運(yùn)行的不同形態(tài)和環(huán)境進(jìn)行異質(zhì)性分析，預(yù)測(cè)城鄉(xiāng)土地市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)。在此基礎(chǔ)之上，結(jié)合國(guó)際城鄉(xiāng)土地市場(chǎng)演變規(guī)律，并從國(guó)際土地市場(chǎng)和國(guó)內(nèi)城鎮(zhèn)土地市場(chǎng)發(fā)展的異質(zhì)性中提取土地市場(chǎng)發(fā)展的同質(zhì)性規(guī)律，對(duì)其進(jìn)行復(fù)制和重組，嫁接、移植形成城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場(chǎng)“準(zhǔn)入”規(guī)則，為城鄉(xiāng)建設(shè)用地合法進(jìn)入市場(chǎng)奠定基礎(chǔ)。其次，要以制度環(huán)境為前提，技術(shù)為中介，構(gòu)建城鎮(zhèn)國(guó)有建設(shè)用地市場(chǎng)與農(nóng)村集體建設(shè)用地市場(chǎng)之間的對(duì)接機(jī)制和整合機(jī)制。在建立城鄉(xiāng)建設(shè)用地公開交易平臺(tái)的基礎(chǔ)上，需要對(duì)參與主體、客體、交易平臺(tái)、收益分配、市場(chǎng)定價(jià)等機(jī)制進(jìn)行對(duì)接，并從區(qū)域范圍、供需主體、供需客體、供需規(guī)則四個(gè)方面進(jìn)行整合，并在交易平臺(tái)上統(tǒng)一公開交易信息，確保交易主體平等，交易公平，最終形成城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)。最后，建立健全城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場(chǎng)的調(diào)控體系?？梢愿鶕?jù)資產(chǎn)專用性、產(chǎn)權(quán)排他性、交易安全性三條原則建立指標(biāo)體系來判斷土地產(chǎn)權(quán)是否清晰、有效，從而建立健全的政府市場(chǎng)調(diào)控體系以確保交易信息對(duì)稱，最終實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場(chǎng)公平、有效和安全地運(yùn)行。

具體理論分析框架，如圖1所示。

圖1 構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場(chǎng)的理論分析框架

(二)實(shí)現(xiàn)途徑

根據(jù)城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場(chǎng)的理論分析框架，要建立公平、有效、安全的城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場(chǎng)，針對(duì)當(dāng)前城鄉(xiāng)土地市場(chǎng)運(yùn)行存在的問題，主要通過對(duì)接、整合、保障三大途徑實(shí)現(xiàn)。具體包括以下路徑。

1.實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場(chǎng)對(duì)接的前提是消除城鄉(xiāng)二元制度壁壘，而消除二元制度壁壘則要求我們要將建設(shè)用地市場(chǎng)運(yùn)行與制度環(huán)境——制度和市場(chǎng)運(yùn)行的效率——制度供需與市場(chǎng)建設(shè)，納入統(tǒng)一分析框架。在分析二元制度環(huán)境下分割市場(chǎng)的運(yùn)行效率的過程中，需綜合考慮城鄉(xiāng)二元制度下城鄉(xiāng)土地產(chǎn)權(quán)不平等，充分利用中國(guó)農(nóng)村土地集體所有制的制度優(yōu)勢(shì)來重新設(shè)計(jì)農(nóng)地產(chǎn)權(quán)[31]，解決土地登記與發(fā)證分離、市場(chǎng)準(zhǔn)入/退出機(jī)會(huì)不均等以及土地稅賦、土地交易不公等交易過程中產(chǎn)生的系列問題，重組相對(duì)成熟的城鎮(zhèn)土地市場(chǎng)。

2.將國(guó)有建設(shè)用地市場(chǎng)和地方創(chuàng)新模式運(yùn)行的規(guī)則和模式等支持體系移植、嫁接到農(nóng)村集體建設(shè)用地市場(chǎng)建設(shè)中，并提取城鎮(zhèn)建設(shè)用地市場(chǎng)與農(nóng)村集體非農(nóng)建設(shè)用地市場(chǎng)對(duì)接與整合機(jī)制，實(shí)現(xiàn)兩種市場(chǎng)的對(duì)接與整合。從地方“自下而上”的制度創(chuàng)新和市場(chǎng)建設(shè)的實(shí)踐兩個(gè)方面，分析我國(guó)典型實(shí)驗(yàn)區(qū)，即珠三角地區(qū)的農(nóng)村建設(shè)用地直接入市，長(zhǎng)三角地區(qū)的發(fā)展權(quán)轉(zhuǎn)移以及“藍(lán)票”、“紅票”交易經(jīng)驗(yàn)，天津?yàn)I海新區(qū)的“雙置換”模式，成渝地區(qū)的“地票”、“用減掛”等的運(yùn)行模式、規(guī)則、效率、風(fēng)險(xiǎn)。在此基礎(chǔ)之上，針對(duì)不同的交易空間、交易主體、交易客體、交易規(guī)則，整合劃分為不同的城鄉(xiāng)土地市場(chǎng)形態(tài)。按照城鄉(xiāng)一體化的對(duì)土地制度和市場(chǎng)的要求，筆者認(rèn)為，二元分割的市場(chǎng)可以重組合并為統(tǒng)一交易平臺(tái)上的三種市場(chǎng)形態(tài):非公益性城鄉(xiāng)建設(shè)用地使用權(quán)市場(chǎng)、公益性征地所有權(quán)準(zhǔn)市場(chǎng)、城鄉(xiāng)土地發(fā)展權(quán)市場(chǎng)(農(nóng)地發(fā)展權(quán)市場(chǎng)和市地發(fā)展權(quán)市場(chǎng))。

3.建立農(nóng)村集體建設(shè)用地入市的土地“增值鏈”和“收益網(wǎng)”的耦合機(jī)制，明確界定不同交易形式中交易主體的權(quán)利和增值收益。土地市場(chǎng)的整合不僅僅是市場(chǎng)形態(tài)的整合，還需要相關(guān)權(quán)利人利益關(guān)系的重構(gòu)。筆者認(rèn)為，要在建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的非公益性城鄉(xiāng)建設(shè)用地使用權(quán)市場(chǎng)、公益性征地所有權(quán)準(zhǔn)市場(chǎng)、城鄉(xiāng)土地發(fā)展權(quán)市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，揭示每種市場(chǎng)土地在不同的交易環(huán)節(jié)(一級(jí)、二級(jí)、三級(jí))土地價(jià)值增值過程，土地“增值鏈”增值原理；與此同時(shí)，按照土地市場(chǎng)交易過程中涉及的利益相關(guān)主體對(duì)土地增值的利益訴求，厘清對(duì)應(yīng)形成的“利益網(wǎng)”關(guān)系。按照各利益主體的權(quán)能和在土地增值過程中的“貢獻(xiàn)”，并結(jié)合城鄉(xiāng)土地公平稅賦、規(guī)費(fèi)等改革框架，形成“增值鏈”和“收益網(wǎng)”的耦合機(jī)理，建立公平、公開的收益分配體系。

4.建設(shè)城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場(chǎng)運(yùn)行與政府的市場(chǎng)調(diào)控(登記、發(fā)證、交易監(jiān)管、信息披露(發(fā)布)、土地銀行、土地儲(chǔ)備、土地法律、產(chǎn)權(quán)制度改革)的調(diào)控體系，糾正市場(chǎng)失靈。構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場(chǎng)并不意味著完全任由市場(chǎng)發(fā)展，還需考慮市場(chǎng)失靈情況，并配合政府調(diào)控，將“有形的手”和“無形的手”有效結(jié)合起來。筆者認(rèn)為，可以根據(jù)城鄉(xiāng)統(tǒng)一土地市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況、土地權(quán)利人和社會(huì)福利水平變化，判斷市場(chǎng)失靈與否，并借鑒國(guó)際上建設(shè)許可、建筑密度、容積率水平、建筑高度、增長(zhǎng)控制、增長(zhǎng)邊界、綠帶控制、土地用途專門分區(qū)(zoning)、土地儲(chǔ)備和土地供應(yīng)控制等政策工具施以政府調(diào)控，模擬市場(chǎng)調(diào)控及其市場(chǎng)響應(yīng)的情景，注重供給側(cè)改革，把握調(diào)控的“度”，以保障城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場(chǎng)公平、有效和安全運(yùn)行，從而形成穩(wěn)健的完善的支撐體系。

四、結(jié)論

本文通過分析當(dāng)前城鄉(xiāng)土地市場(chǎng)發(fā)展的歷史變遷和市場(chǎng)化運(yùn)作的主要問題，提出了構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場(chǎng)的理論分析框架和實(shí)現(xiàn)路徑，試圖為城鄉(xiāng)一體化改革和城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場(chǎng)構(gòu)建提供思路。具體可以得出以下結(jié)論:(1)我國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場(chǎng)是先城市后農(nóng)村的發(fā)展軌跡，經(jīng)過自上而下的政策調(diào)控和自下而上的地方創(chuàng)新，目前我國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)用地以指標(biāo)為依托的虛擬市場(chǎng)和以土地交易為依托的實(shí)體市場(chǎng)初步形成。(2)我國(guó)當(dāng)前城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場(chǎng)運(yùn)行中存在四大困境，即1)分割效應(yīng)大于融合效應(yīng)，城鄉(xiāng)二元分割困境普遍；2)城鄉(xiāng)建設(shè)用地運(yùn)行交易成本高，交易風(fēng)險(xiǎn)大；3)市場(chǎng)的空間置換與土地用途管制的沖突引致供需矛盾；4)市場(chǎng)失靈和信息不對(duì)稱導(dǎo)致交易過程權(quán)利主體機(jī)會(huì)主義行為。(3)本文提出了構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場(chǎng)的理論分析框架，并提出通過對(duì)接、整合、保障三大途徑實(shí)現(xiàn)公平、有效、安全的城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場(chǎng)的建立。

[1]Lall S.V.， Freire M.， Yuen B.and Rajack R.Urban Land Markets:Improving Land Management for Successful Urbanization，World Bank， Washington， D.C.， U.S.A， Springer， 2009.

[2]Chen M.X.， Huang Y.B.， Tan Z.P.et al..“The provincial pattern of the relationship between urbanization and economic development in China” ， Journal of Geographic Science， 2014， 24(1):33-45.

[3]Bai X.M.， Shi P.J.， Liu Y.S.“Society:Realizing China’s urban dream” ， Nature， 2014， 509(7499):158-160.

[4]Deininger K.“Land markets in developing and transition economies:impact of liberalization and implications for future reform” ， American Journal of Agricultural Economics， 2003，85(5):1217-1222.

[5]黃珂、張安錄:《城鄉(xiāng)建設(shè)用地的市場(chǎng)化整合機(jī)制》，載《改革》2016年第2期。

[6]Xu J.， Yeh A.and Wu F.“Land commodification:new land development and politics in China since the late 1990s” ， International Journal of Urban and Regional Research， 2009， 33(4):890-913.

[7]高圣平、劉守英.:《集體建設(shè)用地進(jìn)入市場(chǎng):現(xiàn)實(shí)與法律困境》，載《管理世界》2007年第3期。

[8]宋濤、蔡建明、劉彥隨、倪攀:《農(nóng)地流轉(zhuǎn)模式與機(jī)制創(chuàng)新研究》，載《農(nóng)村經(jīng)濟(jì)》2012年第8期。

[9]蔣省三、劉守英:《土地資本化與農(nóng)村工業(yè)化——廣東省佛山市南海經(jīng)濟(jì)發(fā)展調(diào)查》，載 《管理世界》2003年第11期。[10]周其仁:《農(nóng)地產(chǎn)權(quán)與征地制度——中國(guó)城市化面臨的重大選擇》，載《經(jīng)濟(jì)學(xué)(季刊)》2004年第1期。

[11]Wang H， Tao R， Tong J.“Trading land development rights under a planned land use system:the “Zhejiang Model”， China and World Economy， 2009， 17(1):66-82.

[12]Chau N.H.and Zhang W.“Harnessing the Forces of Urban Expansion:The Public Economics of Farmland Development Allowances”， Land Economics， 2011， 87(3):488-507.

[13]汪暉、陶然:《論土地發(fā)展權(quán)轉(zhuǎn)移與交易的“浙江模式”——制度起源、操作模式及其重要含》，載《管理世界》2009年第8期。

[14]文蘭嬌、張安錄:《長(zhǎng)三角地區(qū)與珠三角地區(qū)農(nóng)村集體土地市場(chǎng)發(fā)育與運(yùn)行比較研究——基于上海松江、金山和廣東南海、東莞四地實(shí)證分析》，載《中國(guó)土地科學(xué)》2016年第10期。

[15]唐健、譚榮:《農(nóng)村集體建設(shè)用地價(jià)值“釋放”的新思路——基于成都和無錫農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)模式的比較》，載《農(nóng)村經(jīng)濟(jì)》2013年第3期。

[16]文蘭嬌、張安錄:《地票制度創(chuàng)新與土地發(fā)展權(quán)市場(chǎng)機(jī)制及農(nóng)村土地資產(chǎn)顯化關(guān)系》，載《中國(guó)土地科學(xué)》2016年第7期。

[17]Wen L.， Butsic V.， Stapp R.J.“Zhang A.Can China’s Land Coupon Program Activate Rural Assets?An Empirical Investigation of Program Characteristics and Results of Chongqing”， Habitat International， 2017， 59(1):82-89.

[18]Deininger K.， Jin et al.“Household-level impacts of property rights reform in peri-urban China:Evidence from the Chengdu National Experiment” ， Agricultural＆ Applied Economics Association and Western Agricultural Economics Association Annual Meeting， San Francisco， CA， 2015.

[19]夏方舟、嚴(yán)金明:《土地儲(chǔ)備、入市影響與集體建設(shè)用地未來路徑》，載《改革》2015年第3期。

[20]李永樂、舒幫榮、石曉平:《城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場(chǎng):分割效應(yīng)、融合關(guān)鍵與統(tǒng)一路徑》，載《南京農(nóng)業(yè)大學(xué)學(xué)報(bào)(社會(huì)科學(xué)版)》2017年第3期。

[21]Lai Y.， Peng Y.， Li B.and Lin Y.L.“Industrial land development in urban villages in China:a property rights perspective”， Habitat International， 2014， 41(2):185-194.

[22]張安錄:《城鄉(xiāng)相互作用的動(dòng)力學(xué)機(jī)制與城鄉(xiāng)生態(tài)經(jīng)濟(jì)要素流轉(zhuǎn)》，載《城市發(fā)展研究》2000年第6期。

[23]Andreas J， Zhan S. “Hukou and land:market reform and rural displacement in China” ， Journal of Peasant Studies，2015，43(4):1-30.

[24]Traill B.“An empirical model of the U.K.land market and the impact of price policy on land values and rents”，European Review of Agricultural Economics， 2015， 6(2):209-232.

[25]Deininger K， Savastano S， Carletto C.Land Fragmentation， Cropland Abandonment， and Land Market Operation in Albania， The World Bank， 2016:2108-2122.

[26]連雪君、毛雁冰、王紅麗:《細(xì)碎化土地產(chǎn)權(quán)、交易成本與農(nóng)業(yè)生產(chǎn)——來自內(nèi)蒙古中部平原地區(qū)烏村的經(jīng)驗(yàn)調(diào)查》，載《中國(guó)人口·資源與環(huán)境》2014年第4期。

[27]Liu Y，Yue W，F(xiàn)an P，et al.“Suburban residential development in the era of market-oriented land reform:The case of Hangzhou， China” ， Land Use Policy， 2015， 42(42):233-243.

[28]錢忠好、牟燕:《征地制度、土地財(cái)政與中國(guó)土地市場(chǎng)化改革》，載《農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)問題》2015年第8期。

[29]Cai H， Henderson J V， Zhang Q.“China’s Land Market Auctions:Evidence of Corruption?”， Rand Journal of Economics， 2013， 44(3):488.

[30]陳雪原:《關(guān)于“雙劉易斯二元模型”假說的理論與實(shí)證分析》，載《中國(guó)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)》2015年第3期。

[31]賀雪峰:《論農(nóng)村土地集體所有制的優(yōu)勢(shì)》，載《南京農(nóng)業(yè)大學(xué)學(xué)報(bào)(社會(huì)科學(xué)版)》2017年第3期。

The Develepment，Dilemma and Intergration Mentality of Rural-urban Construction Land Market in China

WEN Lan-jiao， ZHANG An-lu， Huazhong Agricultural University

Aimed at the current urban-rural land institutions and the practical dilemma caused by separated land market in China，it is of great significance to establish a unified rural-urban construction land market.The methods we used are literature review and induction and deduction approach.Having made a series of top-down and bottom-up policy innovations，we found a rural-urban construction land market has been established in two forms where one is based on visual trade-off and the other is based on virtual trade-off-land coupon trading.This paper provides that there are four main dilemmas in the process of trading rural construction lands， such as high transaction costs and greater segmentation effect than integration effect.On basis of that，theoretical analytical framework and realization route have been put forward.We suggest that there are three steps(connection， integration， and policy regulation)to realize the united rural-urban construction land market.In reality，we need to construct an entry criterion and platform，establish a coupling mechanism between land value chain and revenue network，and focus on the supply-side reform to improve market regulation.

reform of rural-urban integration； segmentation effects； integration markets

F301.1

A

1671-7023(2017)06-0074-08

文蘭嬌，華中農(nóng)業(yè)大學(xué)土地管理學(xué)院講師；張安錄(通訊作者)，華中農(nóng)業(yè)大學(xué)土地管理學(xué)院教授

教育部社會(huì)哲學(xué)社科重大攻關(guān)項(xiàng)目“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)”(14JZD009)；國(guó)家自然科學(xué)基金項(xiàng)目(71573101，71373095)；中央高?？蒲谢緲I(yè)務(wù)費(fèi)專項(xiàng)資金資助項(xiàng)目(2662016PY078)；華中農(nóng)業(yè)大學(xué)自主科技創(chuàng)新基金(2662017QaD020)

2017-07-17

責(zé)任編輯 胡章成