基于地方政府視角的房地產(chǎn)管理問題及對策研究

郭峰+常國瑤

摘 要：近些年來關(guān)于我國房地產(chǎn)投機(jī)炒作，非理性哄抬房價等問題越來越突出。盡管國家制定了各項嚴(yán)厲的政策和法規(guī)來約束房地產(chǎn)企業(yè)，但是這些政策法規(guī)落實到地方政府層面上，其執(zhí)行力度并不盡如人意。本文著重研究地方政府在房地產(chǎn)管理上存在的問題，并針對性地提出解決對策，希望能夠提高地方政府在房地產(chǎn)管理上的水平，促進(jìn)病區(qū)地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展，穩(wěn)定民生與經(jīng)濟(jì)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)管理；地方政府；問題；對策

在房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過程中，地方政府扮演了舉足輕重的角色，為了推進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長，到地方政府將房地產(chǎn)業(yè)作為當(dāng)?shù)氐闹鲗?dǎo)產(chǎn)業(yè)，為了提高經(jīng)濟(jì)增長點，個別地方政府甚至罔顧中央法令，任由不法地產(chǎn)商炒賣地皮，哄抬房價。有效的規(guī)范。本文主要研究地方政府在房地產(chǎn)管理中存在的不足，并針對這些不足提出相應(yīng)的對策，這對于促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場良性發(fā)展有著積極的意義。

1 地方政府進(jìn)行房地產(chǎn)管理的必要性

1.1 打破房地產(chǎn)市場的先天壟斷

房地產(chǎn)行業(yè)自身具備壟斷性的特點。政府的土地供應(yīng)是有限的，地產(chǎn)開發(fā)商獲得土地開發(fā)權(quán)，作為土地使用的主體，在房屋交易上，地產(chǎn)商擁有極高的話語權(quán)，可以利用各種手段來打擦邊球，哄抬房價。在房地產(chǎn)的交易過程中，買房的一方處于先天的弱勢地位。為了防止不良開發(fā)商哄抬房價，地方政府有效的介入，可以穩(wěn)定房價，保護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益，同時對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展形成有效的監(jiān)督。

1.2 有效的政府監(jiān)管可以防止市場波動

房地產(chǎn)行業(yè)是我國的支柱產(chǎn)業(yè)之一，正所謂牽一發(fā)而動全身，中央和地方政府積極的介入到房地產(chǎn)的調(diào)控，采取有效的手段管理相關(guān)市場，能夠提高房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定性，進(jìn)一步維護(hù)了國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定。

2 地方政府進(jìn)行房地產(chǎn)管理存在的問題

2.1 角色不明，監(jiān)督者變經(jīng)營者

過去30年間，我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度非?？?，為了快速擺脫貧困，增加政府收入，一些地方政府錯誤地奉行唯GDP主義，為了快速獲得利益，不惜放棄了政府監(jiān)督者的職能。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)可以快速的積累資本，成為了很多地區(qū)的熱門行業(yè)。為了從房地產(chǎn)行業(yè)中獲得更多的利益，一些地方政府很樂意為房地產(chǎn)開發(fā)商提供便利，導(dǎo)致在履行政府職能的過程中，放棄了中立的原則，搖身一變成為了房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營者，甚至對于一些不良不法的房地產(chǎn)項目聽之任之。

2.2 管理缺位導(dǎo)致土地閑置問題嚴(yán)重

在房地產(chǎn)行業(yè)中，炒賣土地的現(xiàn)象比較嚴(yán)重，開發(fā)商從政府手中競得土地，卻不從事任何開發(fā)項目，要么坐地起價，要么導(dǎo)致土地被無謂的閑置。我國規(guī)定，土地閑置兩年以上，政府便可收回，但實際上閑置三年以上甚至更久的土地非常多，而某些地方政府對資源明顯地缺乏有效的管理，對于相關(guān)不法行為的打擊力度也很低，以長沙市為例，從2000年到2010年，十年的時間里只有兩例，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的“囤地捂盤”非法行為被處置。

2.3 保障性住房和商品性住房導(dǎo)致政府職能的矛盾

買不起房成為困擾國人的一大民生難題，但事實上政府有責(zé)任維護(hù)公民的住房權(quán)。對于廣大的中低收入階層來說，保障及住房問題是地方政府必須要履行的責(zé)任，但現(xiàn)實情況常常是地方政府在保障性住房建設(shè)方面往往表現(xiàn)出乏力的一面。保障性住房屬于公益建設(shè)，政府往往需要投入大量的人力物力和財力來保證相關(guān)項目的建設(shè)。受到社會教育和政治影響的體現(xiàn)，保障性住房建設(shè)往往無法取得商品性住房建設(shè)能達(dá)到的效果，而且商品性住房建設(shè)能夠為政府攫取巨大的利益。這就使得政府將房地產(chǎn)管理的側(cè)重點傾向于商品住房。

3 地方政府進(jìn)行房地產(chǎn)管理存在問題解決對策

3.1 明確政府在房地產(chǎn)管理中的角色

任何一個地方政府在使用人民賦予的權(quán)力時，必須要明確自己的角色。政府是市場公平的維護(hù)者，同時也要履行經(jīng)濟(jì)行政法律三方面的監(jiān)管責(zé)任?，F(xiàn)在房地產(chǎn)管理過程中擔(dān)當(dāng)?shù)慕巧?，政府才能夠有效的施展職能。首先，地方政府遵循中央政府的相關(guān)政策和法規(guī)，根據(jù)自身情況在行動時適當(dāng)微調(diào)，切實落實中央政府對于居民住房的保障原則，滿足公民提供住房功能和成色方面的需求。其次，地方政府也是當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的監(jiān)管者，政府有責(zé)任也有義務(wù)切斷一切的房地產(chǎn)不法行為，抑制市場波動，預(yù)防地產(chǎn)泡沫，保護(hù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)企業(yè)以及其他經(jīng)濟(jì)形勢的安全和穩(wěn)定發(fā)展。最后，地方政府是房地產(chǎn)相關(guān)制度法規(guī)的落實者。地方政府必須認(rèn)真履行中央政府關(guān)于我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展相關(guān)規(guī)定和政策，根據(jù)自身情況，切實保障公民的住房權(quán)利，防止惡意抬高房價，穩(wěn)定地方經(jīng)濟(jì)。

3.2 有效利用土地資源

地方政府不應(yīng)該只圖眼前利益，要對地區(qū)擁有的土地資源進(jìn)行詳細(xì)的摸排，制定長遠(yuǎn)的發(fā)展規(guī)劃，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)多元化發(fā)展，而并非從一位倒賣土地的行為中獲利。其次，地方政府要仔細(xì)摸排地區(qū)人口與住房供給之間的關(guān)系，防止過度建設(shè)，同時要保證土地招標(biāo)的公平性。最后，對于房地產(chǎn)用地，政府要加強(qiáng)監(jiān)管職責(zé)，有效地打擊圈地不建的行為，科學(xué)利用土地，防止各種“地王”和“囤地惜售”行為的發(fā)生。

3.3 完善地區(qū)房地產(chǎn)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)

政府要把握扶持保障性住房的尺度，不能因此打壓普通商品住宅，因為保障性住房屬于公共建設(shè)而刻意忽略，否則都容易加劇市場供需的矛盾。地方政府應(yīng)將保障性住房的投入維持在適合的比例，并加大對于保障性住房的建設(shè)和監(jiān)管力度，防止工程承包商偷工減料，杜絕非中低收入群體騙取保障性住房，同時做好不同時期的規(guī)劃，確保保障性住房建設(shè)的穩(wěn)定。

4 結(jié)語

本文著重探討地方政府在房地產(chǎn)管理上存在的不足，認(rèn)為其主要存在的問題包括：第一，不清楚政府在地產(chǎn)管理中的正確的角色；第二，不能合理的利用土地資源；第三，地區(qū)保障性住房與商品性住房矛盾突出。筆者提出的對策包括：第一，明確政府的角色和職能；第二，提高土地資源的利用率；第三，完善地區(qū)的住房供需結(jié)構(gòu)。

在我國不斷推進(jìn)城市化建設(shè)的今天，地方政府在房地產(chǎn)管理上的制作越來越重，地方政府應(yīng)該吸取經(jīng)驗教訓(xùn)，合理的引導(dǎo)市場，促進(jìn)地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)化發(fā)展。

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