對(duì)物業(yè)管理模式現(xiàn)狀的思考

摘 要：本文試圖通過(guò)對(duì)H小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀的個(gè)案解剖，分析當(dāng)前物業(yè)管理的現(xiàn)狀及特點(diǎn)。H小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀表明，當(dāng)前物業(yè)管理模式存在主次體結(jié)構(gòu)混亂、物業(yè)服務(wù)范圍不清、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制缺失、傳統(tǒng)文明抑制物業(yè)行業(yè)發(fā)展的特點(diǎn)。從個(gè)體層次看，H小區(qū)的物業(yè)管理模式存在一定的不足，急需加強(qiáng)法律治區(qū)、成立相關(guān)機(jī)構(gòu)相互配合及制約等手段，從而推動(dòng)物業(yè)行業(yè)的發(fā)展和小區(qū)規(guī)范化治理的進(jìn)程；從社會(huì)層面看，H小區(qū)屬于我國(guó)當(dāng)前中檔小區(qū)規(guī)模，能在一定程度反應(yīng)該水平檔次小區(qū)群的物業(yè)管理現(xiàn)狀，從而抓出我國(guó)物業(yè)管理的優(yōu)劣勢(shì)，以期發(fā)展。以H小區(qū)為例，分析當(dāng)前同水平層次小區(qū)的物業(yè)管理模式，有利于我國(guó)現(xiàn)代化進(jìn)程中有關(guān)和諧社會(huì)的發(fā)展。

關(guān)鍵詞：物業(yè)；物業(yè)管理模式；業(yè)委會(huì)

自從滕尼斯的《社區(qū)與社會(huì)》提出社區(qū)這一概念之后，社區(qū)日益成為社會(huì)學(xué)的一個(gè)基本且重要的概念，社區(qū)治理則成為當(dāng)前亟待解決的問(wèn)題。我國(guó)住宅日益呈現(xiàn)網(wǎng)格化發(fā)展，商品房則成為我國(guó)住房的主要表現(xiàn)形式，物業(yè)行業(yè)也不斷引起人們的重視。目前，國(guó)內(nèi)學(xué)術(shù)界提出了三種社區(qū)治理的模式，即政府主導(dǎo)型的行政型社區(qū)、政府推動(dòng)與社區(qū)自治結(jié)合型的合作型社區(qū)、社區(qū)主導(dǎo)與政府支持的自治型社區(qū)。而從微觀來(lái)看，小區(qū)的公共服務(wù)都由物業(yè)公司接管，在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中，物業(yè)公司扮演著怎樣的角色，又如何影響著小區(qū)的管理呢？物業(yè)公司在實(shí)施公共服務(wù)以外，是否對(duì)小區(qū)的包括政治、生活等方面有著影響呢？本文將通過(guò)對(duì)H小區(qū)的個(gè)案解剖，分析物業(yè)管理模式的現(xiàn)狀及特點(diǎn)。

一、物業(yè)管理現(xiàn)狀

（一）現(xiàn)狀

隨著我國(guó)現(xiàn)代化進(jìn)程的快速發(fā)展，房地產(chǎn)已然成為我國(guó)的支柱性產(chǎn)業(yè)，而由房地產(chǎn)帶動(dòng)的物業(yè)行業(yè)也與傳統(tǒng)物業(yè)相區(qū)別，表現(xiàn)出了更專業(yè)更具服務(wù)性的特點(diǎn)。由H小區(qū)的現(xiàn)狀可得知，物業(yè)公司的服務(wù)領(lǐng)域基本囊括了業(yè)主生活的大部分，也就是說(shuō)，物業(yè)公司基本掌控了小區(qū)所有的公共事務(wù)及部分業(yè)主的部分生活。我們從以下幾個(gè)方面對(duì)物業(yè)公司的管理現(xiàn)狀進(jìn)行分析。首先是與業(yè)主對(duì)接情況，H小區(qū)共有11個(gè)高層住宅樓棟加一棟獨(dú)立幼兒園，2000余戶業(yè)主，這2000余戶業(yè)主分?jǐn)偟?個(gè)樓管員進(jìn)行管理，平均每人管理400多戶。物業(yè)公司分為安防部、綠化保潔部、工程部和綜合事務(wù)部，與業(yè)主直接對(duì)接的樓管員便是屬于綜合事務(wù)部。樓管員會(huì)盡力熟悉每戶業(yè)主的家庭情況，通過(guò)公司配備的工作移動(dòng)電話、工作微信等方式與業(yè)主建立聯(lián)系，以便在處理問(wèn)題時(shí)獲得更多有效信息；另一方面，樓管員還需扮演前臺(tái)工作人員的角色，當(dāng)前臺(tái)人員接到業(yè)主報(bào)事，前臺(tái)工作人員則需用對(duì)講機(jī)通知其他部門處理該報(bào)事，事后再由前臺(tái)人員電話回訪，則算完成一件報(bào)事。綜合事務(wù)部除了與業(yè)主直接接觸的樓管員，還包括財(cái)務(wù)、文員。其次針對(duì)監(jiān)管體系，H小區(qū)的物業(yè)公司基本上屬于自我監(jiān)管狀態(tài)，自我監(jiān)管的最大來(lái)源則是總公司的周檢、月檢及各項(xiàng)考核，缺乏第三方（業(yè)委會(huì)、物業(yè)協(xié)會(huì)等）的有力監(jiān)管。綜上，H小區(qū)的物業(yè)屬于物業(yè)公司為主要導(dǎo)向、無(wú)政府參與、無(wú)業(yè)委會(huì)監(jiān)管的管理模式。

（二）特點(diǎn)

針對(duì)H小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀，該小區(qū)的物業(yè)管理呈現(xiàn)以下幾個(gè)特點(diǎn)：

物業(yè)管理主次體混亂。物業(yè)管理本質(zhì)上是業(yè)主行使共同管理公共事務(wù)，業(yè)主作為物業(yè)的所有人，應(yīng)是物業(yè)管理的主導(dǎo)者和物業(yè)服務(wù)的消費(fèi)者，并通過(guò)業(yè)主大會(huì)等方式行使物業(yè)管理的權(quán)利。在我國(guó)物業(yè)行業(yè)的發(fā)展進(jìn)程中，業(yè)主的權(quán)利逐漸被漠視，公共事務(wù)的管理權(quán)限逐漸由物業(yè)公司接管，使業(yè)主喪失對(duì)本小區(qū)管理方式的自由選擇權(quán)以及重要事務(wù)的決策權(quán)。在是否允許商業(yè)進(jìn)入小區(qū)宣傳、小區(qū)公共設(shè)施的增減等方面，H小區(qū)的業(yè)主仍然無(wú)法行使自己的權(quán)利。近年來(lái)，業(yè)主逐漸認(rèn)識(shí)到這些沖突矛盾，部分小區(qū)開始組建業(yè)委會(huì)，以平衡業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾。

物業(yè)服務(wù)范圍不清。由于物業(yè)公司幾乎包攬了H小區(qū)所有的公共事務(wù)管理權(quán)，也會(huì)為物業(yè)公司帶來(lái)更多附加的事務(wù)。H小區(qū)旁有一塊政府規(guī)劃用地需建變電站遭到業(yè)主反對(duì)，這一行為本不屬于物業(yè)服務(wù)范圍，但由于業(yè)主存在對(duì)物業(yè)公司極強(qiáng)的依賴性，導(dǎo)致業(yè)主將此事也交由物業(yè)公司處理，本是業(yè)主與政府之間的矛盾，轉(zhuǎn)嫁到了物業(yè)公司。另一方面，由于物業(yè)服務(wù)范圍不清，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)與政府公共服務(wù)相混淆，這其中包括以居委會(huì)為代表的政府公共服務(wù)與物業(yè)服務(wù)的交叉。此外，物業(yè)公司與房地產(chǎn)商之間仍存在責(zé)任不明的現(xiàn)象，從業(yè)主的角度出發(fā)，房屋質(zhì)量問(wèn)題第一時(shí)間聯(lián)系的必定是物業(yè)公司，車位出租售賣第一時(shí)間也會(huì)聯(lián)系物業(yè)公司，當(dāng)物業(yè)與房地產(chǎn)商之間權(quán)責(zé)不明，必定會(huì)擴(kuò)大物業(yè)服務(wù)的界限，也會(huì)使業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的職責(zé)更加模糊。

缺失市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。H小區(qū)的物業(yè)公司與房地產(chǎn)商為同一家公司，業(yè)主在購(gòu)房時(shí)便已附帶了物業(yè)公司相關(guān)合同，規(guī)定物業(yè)服務(wù)價(jià)格。購(gòu)房時(shí)，小區(qū)并未能成立業(yè)主委員會(huì)，也就是在聘用物業(yè)公司時(shí)，只有賣方，并無(wú)買方，這種強(qiáng)行將房地產(chǎn)商同一旗下的物業(yè)公司附到購(gòu)房合同，使物業(yè)市場(chǎng)失去競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)物業(yè)行業(yè)的發(fā)展也存在巨大隱患。另一方面，業(yè)委會(huì)的缺失，也成為業(yè)主無(wú)法與物業(yè)公司對(duì)話維權(quán)的一大障礙。

服務(wù)業(yè)與物業(yè)行業(yè)的關(guān)系。物業(yè)乃屬于第三產(chǎn)業(yè)的服務(wù)業(yè)，由于國(guó)內(nèi)第三產(chǎn)業(yè)仍處于發(fā)展階段，加之我國(guó)文明進(jìn)程中對(duì)服務(wù)行業(yè)的態(tài)度轉(zhuǎn)變較慢，由千百年奴隸從事的服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)變到今天服務(wù)業(yè)的正規(guī)化，都導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)在發(fā)展路上必定充滿荊棘。

二、小結(jié)

物業(yè)作為專業(yè)化的社區(qū)管理方式，要持續(xù)性的發(fā)展，必定有很長(zhǎng)的路要走，通過(guò)對(duì)H小區(qū)的調(diào)研，總結(jié)以下兩點(diǎn)：其一，由于我國(guó)“人情社會(huì)”現(xiàn)象嚴(yán)重，大都采取“緩”的策略，使得雙方并不在同一地位上交流。無(wú)論是物業(yè)公司還是業(yè)主，法律始終是保障的底線。其二，小區(qū)成立業(yè)委會(huì)有一定的難度，也會(huì)牽扯出其他相關(guān)問(wèn)題，但是只有業(yè)委會(huì)的成立，才能代表業(yè)主與物業(yè)公司商討小區(qū)公共事務(wù)，兩者協(xié)同制約。

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作者簡(jiǎn)介：

劉磊（1991—），女，漢族，重慶市南川區(qū)人，在讀碩士，社會(huì)學(xué)碩士，單位：重慶工商大學(xué)社會(huì)與公共管理學(xué)院社會(huì)學(xué)專業(yè)，研究方向：應(yīng)用社會(huì)學(xué)。endprint