商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算方法及成本控制對(duì)策

王坤良

摘 要：隨著時(shí)代的發(fā)展，我國(guó)經(jīng)濟(jì)水平得到了全面提升，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也取得了良好的發(fā)展空間，獲取了較大的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在獲得新的發(fā)展機(jī)遇的同時(shí)也面臨著更加嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。為確保商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的有效實(shí)施，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的成本管理及核算，實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)。本文將對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算方法及成本控制對(duì)策進(jìn)行分析探討。

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；成本核算；控制對(duì)策

現(xiàn)階段我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)得到了飛速發(fā)展，基于此，加強(qiáng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)成本核算及成本控制管理顯得尤為重要。就目前來(lái)看，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在成本核算及控制方面還存在諸多問(wèn)題，筆者將分別從：商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算中存在的問(wèn)題、商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算及控制對(duì)策探析，兩個(gè)方面來(lái)闡述。

一、商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算中存在的問(wèn)題

商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本是指，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)為開(kāi)發(fā)商品房需支出的費(fèi)用總和。通?？煞譃椋航ò渤杀?、土地成本、配套設(shè)施費(fèi)以及規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)。就目前來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算實(shí)施中還存在諸多問(wèn)題，主要表現(xiàn)在：缺乏明確的成本核算對(duì)象、缺乏明確的成本費(fèi)用歸集與分配方法、成本核算周期科學(xué)性有所缺乏等方面，筆者將從這些方面來(lái)入手。

1.缺乏明確的成本核算對(duì)象

由于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目用地范圍不是一定的，且產(chǎn)品形態(tài)多種多樣，就目前來(lái)看，如何對(duì)成本核算對(duì)象進(jìn)行確定還缺乏明確的指示，這一現(xiàn)象為商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算工作帶來(lái)一定影響。

2.缺乏明確的成本費(fèi)用歸集與分配方法

根據(jù)成本會(huì)計(jì)知識(shí)，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中應(yīng)對(duì)前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)等間接開(kāi)發(fā)成本合理分配，但如何實(shí)施目前還缺乏明確的解決方法。

3.成本核算周期科學(xué)性有所缺乏

與一般企業(yè)不同，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)周期相對(duì)較長(zhǎng)，在產(chǎn)品開(kāi)發(fā)過(guò)程中應(yīng)根據(jù)生產(chǎn)周期來(lái)對(duì)開(kāi)發(fā)成本加以核算。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算開(kāi)展目的在于將可銷(xiāo)售面積開(kāi)發(fā)成本準(zhǔn)則計(jì)算出來(lái)，幫助企業(yè)獲得更多的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)，然而這項(xiàng)工作的開(kāi)展往往會(huì)被配套設(shè)施延遲實(shí)施所影響，無(wú)法真正落實(shí)。

二、商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算及控制對(duì)策探析

綜上，筆者對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算中存在的相關(guān)問(wèn)題作了研究，為確保商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算及控制的開(kāi)展，企業(yè)應(yīng)采取行之有效的管理對(duì)策，詳情如下。

1.商業(yè)地產(chǎn)成本核算方法

為確保商業(yè)地產(chǎn)成本核算方法的有效實(shí)施，首先應(yīng)對(duì)成本核算方法進(jìn)行歸集。成本核算對(duì)象多種多樣，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)而言工作量相對(duì)較大，且具有一定復(fù)雜性，導(dǎo)致成本核算資料無(wú)法及時(shí)更新，基于這一現(xiàn)象，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度管理，對(duì)成本歸集對(duì)象加以確定，另外對(duì)于規(guī)模較大的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，則應(yīng)進(jìn)行分塊，確保成本結(jié)算的精確性。

另外商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)對(duì)成本項(xiàng)目有效劃分，使產(chǎn)品成本結(jié)構(gòu)正確反映出，這一舉措有利于企業(yè)成本的降低。值得注意的是，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)成本項(xiàng)目數(shù)量應(yīng)控制在一定范圍內(nèi)，并對(duì)單筆發(fā)生費(fèi)用進(jìn)行合并，如若費(fèi)用金額相對(duì)較大，則應(yīng)對(duì)單獨(dú)設(shè)立科目核算，這一措施便于工程工作量進(jìn)度的進(jìn)一步了解，為工程竣工提供科學(xué)數(shù)據(jù)。

建筑工程成本控制需要利用動(dòng)態(tài)成本控制方法，具體做到：（1）對(duì)施工合同加以嚴(yán)格管理，全部建筑工程施工合同的內(nèi)容必須落實(shí)到位，如果由于施工設(shè)備或其他因素導(dǎo)致造價(jià)發(fā)生變化，就需要依據(jù)合同內(nèi)的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)定，調(diào)整造價(jià)；如果合同中沒(méi)有相應(yīng)的規(guī)定，就應(yīng)通過(guò)雙方共同協(xié)商補(bǔ)簽協(xié)議，當(dāng)雙方確認(rèn)備案后，再調(diào)整造價(jià)；（2）建立成本動(dòng)態(tài)控制體系；一般而言建筑工程施工的周期比較長(zhǎng)，在實(shí)際施工過(guò)程中仍有可能發(fā)生一些意外情況，為此，企業(yè)必須在施工中建立完善的應(yīng)對(duì)解決方案，對(duì)工程成本進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控；同時(shí)，還需定期收集施工成本費(fèi)用進(jìn)行，并對(duì)成本預(yù)算進(jìn)行對(duì)比，查看兩者是否相一致，如果存在偏差，就需及時(shí)分析偏差原因，再提出一定的解決措施，對(duì)責(zé)任進(jìn)行明確，對(duì)完善的責(zé)任制度進(jìn)行構(gòu)建；此外，企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格遵照成本的預(yù)算進(jìn)行機(jī)械設(shè)備、人工及生產(chǎn)材料的資金投入。

2.商業(yè)地產(chǎn)成本控制方法

為確保商業(yè)地產(chǎn)成本控制的落實(shí)，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)從多個(gè)階段來(lái)實(shí)施，首先在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)確定前，應(yīng)將環(huán)境、市場(chǎng)及技術(shù)等因素考慮其中，并對(duì)其展開(kāi)深入調(diào)查。在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)之初，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)小組應(yīng)對(duì)周邊環(huán)境進(jìn)行熟悉，對(duì)市場(chǎng)定位及開(kāi)發(fā)節(jié)奏加以確定。此外，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)對(duì)成本費(fèi)用進(jìn)行準(zhǔn)確估算，對(duì)成本控制目標(biāo)加以確定，對(duì)企業(yè)利潤(rùn)的獲取合理推算。而在資金計(jì)劃方面，則應(yīng)對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行合理評(píng)估，并提出有效解決對(duì)策，通過(guò)項(xiàng)目評(píng)審會(huì)的成立來(lái)對(duì)項(xiàng)目來(lái)展開(kāi)評(píng)審，確保資料的準(zhǔn)確性。這也是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的重要前提。

商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要更好的進(jìn)行工程成本控制，需要改變管理理念，提升成本效率，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目管理組織機(jī)構(gòu)中進(jìn)度控制人員與其職責(zé)分工進(jìn)行明確；在以往的施工過(guò)程中，往往會(huì)存在人員分配不均勻與職責(zé)分工不明確的現(xiàn)象，在施工過(guò)程中，往往會(huì)存在部分施工人員的工作崗位較為空閑，有的施工人員的工作崗位較為緊張，或是有的施工人員并不熟悉自己所在崗位的具體工作內(nèi)容；為此，企業(yè)應(yīng)建立健全的人員分配體系，對(duì)施工人員有序進(jìn)場(chǎng)施工進(jìn)行合理安排，確保每個(gè)崗位上都有合適的施工人員，從而優(yōu)化配置人力資源；同時(shí)，企業(yè)在人力資源部門(mén)實(shí)施獎(jiǎng)罰制度，通過(guò)合理的獎(jiǎng)罰制度，從而激勵(lì)員工，結(jié)合施工人員的施工時(shí)間長(zhǎng)短與施工質(zhì)量來(lái)進(jìn)行獎(jiǎng)罰，對(duì)于施工技術(shù)比較好與出勤率比較高的工人，可以給予相應(yīng)的獎(jiǎng)勵(lì)；此外，企業(yè)可以實(shí)行累進(jìn)時(shí)間獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)于工齡比較長(zhǎng)的工人，給予一定的激勵(lì)，這樣做能夠避免人才流失。

另外建立完善檢查分析制度，建筑工程施工由于受到市場(chǎng)因素與自然因素的影響，使得施工的周期比較長(zhǎng)，并在一定程度影響工程的進(jìn)度及工程成本，為此，施工的管理人員應(yīng)該定時(shí)組織各位施工人員進(jìn)行檢查分析，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，并立即采取相應(yīng)措施解決問(wèn)題，這樣能夠在極大程度上降低因工程成本受到多方面客觀因素而造成的損失；在確保施工質(zhì)量與施工安全的基礎(chǔ)上，對(duì)施工工期進(jìn)行嚴(yán)格控制，準(zhǔn)確執(zhí)行工作方案，進(jìn)而確保按時(shí)及高質(zhì)量的完成施工。

與此同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還應(yīng)加大預(yù)算管理力度，對(duì)預(yù)算編制步驟加以分析，在企業(yè)中，總預(yù)算需要經(jīng)過(guò)許多環(huán)節(jié)分析之后才能夠有效編制預(yù)算，而且在編制預(yù)算中還有許多程序需要完善。第一步，通過(guò)董事會(huì)針對(duì)企業(yè)發(fā)展情況的分析，然后結(jié)合企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略而制定并下達(dá)度的總目標(biāo)；第二步，企業(yè)中的各部門(mén)在完成預(yù)算的編制之后就需要反復(fù)核查，確?？茖W(xué)性；第三步，做好預(yù)算管理工作，這就需要辦公室加強(qiáng)審查以及平衡各個(gè)業(yè)務(wù)預(yù)算情況，并且能夠匯總至企業(yè)的總預(yù)算處；第四步，預(yù)算管理部門(mén)結(jié)合企業(yè)發(fā)展情況以及總預(yù)算控制情況而提出修改意見(jiàn)或者是給予駁回修改，進(jìn)而促進(jìn)預(yù)算編制的科學(xué)性；第五步，批準(zhǔn)、下達(dá)和執(zhí)行。

企業(yè)在執(zhí)行預(yù)算中還涉及許多方面，但是各個(gè)部門(mén)執(zhí)行的情況都會(huì)集中反映出來(lái)。因此，在預(yù)算執(zhí)行方面就需要結(jié)合管理層的情況而能夠在預(yù)算范圍中完成對(duì)應(yīng)的工作，進(jìn)而有效提升預(yù)算執(zhí)行的效率。此外，在預(yù)算執(zhí)行過(guò)程中，可以反映出企業(yè)管理層在實(shí)施控制以及評(píng)價(jià)業(yè)績(jī)方面的能力，這就需要預(yù)算管理能夠?qū)?shí)際執(zhí)行情況而轉(zhuǎn)化為業(yè)績(jī)目標(biāo)，這可以提升企業(yè)業(yè)績(jī)的同時(shí)還可以能夠促進(jìn)企業(yè)發(fā)展。

三、結(jié)束語(yǔ)

綜上，筆者對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算中存在的問(wèn)題進(jìn)行了研究，從中發(fā)現(xiàn)諸多問(wèn)題，為確保成本核算及控制的實(shí)施，應(yīng)采取有效的管理手段，為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

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