欠發(fā)達(dá)地區(qū)去庫存情況的調(diào)查與思考

王理民

為全面掌握臨夏州房地產(chǎn)去庫存工作開展情況及財稅金融政策支持效應(yīng)，分析研究存在的問題和促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的措施，近期，人民銀行臨夏州中心支行組織開展了相關(guān)情況調(diào)查，結(jié)果顯示：去庫存工作進(jìn)展順利，房地產(chǎn)市場明顯降溫，潛在的需求有待激發(fā)，存在的問題應(yīng)在精準(zhǔn)脫貧等經(jīng)濟(jì)發(fā)展的總體格局中統(tǒng)籌規(guī)劃、協(xié)調(diào)解決。

一、臨夏州去庫存概況

2016年以來，臨夏州把去庫存作為惠民生、穩(wěn)市場、促發(fā)展的重要舉措，結(jié)合實際研究制定了《臨夏州房地產(chǎn)去庫存工作實施意見》，提出“放寬條件，降低門檻，擴(kuò)大保障性住房覆蓋面；加大住房消費(fèi)的信貸、稅收支持力度；加強(qiáng)房地產(chǎn)用地管控”等6大類18條具體措施，綜合運(yùn)用稅收、住房公積金、信貸等各類支持政策，刺激住房消費(fèi)需求不斷增長，助力去庫存戰(zhàn)略順利實施，取得了較好的效果。2016年，全州銷售商品房70.24萬平方米，占年初庫存總量182.97萬平方米的38.39%；全年新建成面積32.79萬平方米，年末待售面積145.52萬平方米，較年初下降20.47%。

二、庫存成因分析

（一）房地產(chǎn)投資是拉動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要因素

臨夏州是民族欠發(fā)達(dá)地區(qū)，固定資產(chǎn)投資是拉動經(jīng)濟(jì)增長的重要引擎，而房地產(chǎn)是固定資產(chǎn)投資的重要組成部分。2011～2013年，全州房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額持續(xù)增長，2014年以來隨著經(jīng)濟(jì)增長放緩呈逐年下降態(tài)勢，占同期固定資產(chǎn)投資額的比重也先增后降，最高的2013年達(dá)到五分之一以上。同時，隨著經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，城鎮(zhèn)建設(shè)需要房地產(chǎn)市場協(xié)調(diào)推進(jìn)，居民收入增長對改善住房條件也提出了新的要求，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場發(fā)展環(huán)境逐步寬松，發(fā)展空間逐步拓展，推進(jìn)了房地產(chǎn)快速發(fā)展。

（二）土地出讓金是地方財政收入的重要來源

由于欠發(fā)達(dá)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展滯后，礦產(chǎn)資源較少，缺乏穩(wěn)定可靠的稅源，利用土地增加財政收入就成為一種必然的選擇。從臨夏州情況看，2011～2015年，土地出讓金收入總體呈增加態(tài)勢，從土地出讓金收入與地方預(yù)算收入的比較可以看出，除個別年份因特殊原因畸高外，兩者比例在70～85%之間；2016年隨著經(jīng)濟(jì)增長態(tài)勢放緩，土地出讓金收入明顯回落；2016年隨著經(jīng)濟(jì)增長態(tài)勢放緩，土地出讓金收入明顯回落。土地的充足供應(yīng)激活并進(jìn)一步刺激了房地產(chǎn)開發(fā)，是開發(fā)規(guī)模擴(kuò)大、庫存增加的重要原因。

（三）超額利潤率是房地產(chǎn)市場升溫的內(nèi)在動力

近10年來，隨著經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，投資型、投機(jī)型房產(chǎn)需求均快速增長，交易量節(jié)節(jié)攀升，房價更是出現(xiàn)了突飛猛進(jìn)的上漲。以臨夏市為例，城區(qū)住宅商品房價格從2006年的每平方米1000元左右上漲到目前的4000元左右，增長了3倍以上，房地產(chǎn)開發(fā)成為名副其實的“暴利”行業(yè)。在此情況下，越來越多的機(jī)構(gòu)、人員、資金進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，開發(fā)規(guī)模越來越大，絕大部分開發(fā)商存有“只要蓋得出就能賣得出”的心理預(yù)期，在經(jīng)濟(jì)下行期銷量回落，不可避免地出現(xiàn)庫存積壓現(xiàn)象。

三、存在的問題及思考

（一）去庫存與風(fēng)險防范

房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中占比較大，上下游關(guān)聯(lián)行業(yè)眾多，且由于是資金密集型行業(yè)，普遍杠桿率較高，在宏觀經(jīng)濟(jì)下行形勢下因公眾不看好心理預(yù)期導(dǎo)致銷量下降、有價無市，可能引發(fā)房價下跌，存在開發(fā)商資金鏈斷裂、不能按期歸還貸款的隱患，甚至引發(fā)金融風(fēng)險。

（二）去庫存目標(biāo)人群的定位

從調(diào)查情況看，目前除低收入家庭等特殊群體外，城鎮(zhèn)居民住房需求趨于飽和，城市剛性需求對去庫存的貢獻(xiàn)將會日漸縮小，農(nóng)民工和進(jìn)城農(nóng)民就應(yīng)成為今后一個時期內(nèi)去庫存的主要目標(biāo)人群，且隨著農(nóng)民收入增加、城鄉(xiāng)差距縮小使這種設(shè)想成為可能。為此，應(yīng)充分利用農(nóng)村、農(nóng)民這一廣大市場，激發(fā)潛在需求，并給予更加有力的政策和資金支持，使去庫存穩(wěn)步推進(jìn)并更好地服務(wù)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展。

（三）棚改貨幣化安置和房地產(chǎn)流通市場的培育

城市棚戶區(qū)、城中村和城市危房改造既是城市建設(shè)的需要，也是房地產(chǎn)開發(fā)用地和新增庫存的重要來源。為避免房產(chǎn)在業(yè)主手中積壓過多引發(fā)的各類風(fēng)險，回歸“房子是用來住的，不是用來炒的”的房地產(chǎn)發(fā)展定位，應(yīng)進(jìn)一步強(qiáng)化管理監(jiān)督，大力推行貨幣化安置，并建立公開、公平、公正的存量商品房回購機(jī)制，推動存量商品房轉(zhuǎn)為棚戶區(qū)改造安置房。同時，積極培育房地產(chǎn)流通市場，給予一定的政策支持，打通新房市場和二手房市場，釋放改善型需求，鼓勵梯度消費(fèi)，為促進(jìn)加快流通、防止囤積和投機(jī)行為營造良好的環(huán)境。

（四）正確處理存量和增量的關(guān)系

不可否認(rèn)，房地產(chǎn)開發(fā)是經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的內(nèi)在要求，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的作用不可忽視。為此，去庫存應(yīng)在適度增長中逐步消化，不宜采取房地產(chǎn)審批開發(fā)零增長的“一刀切”做法，防止對經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成沖擊甚至引發(fā)風(fēng)險。應(yīng)合理控制增量，優(yōu)化增量結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)新增房地產(chǎn)從數(shù)量到質(zhì)量的轉(zhuǎn)變，以更高的品質(zhì)滿足城鄉(xiāng)居民改善型住房需求。

四、幾點(diǎn)建議

（一）強(qiáng)化去庫存的總體規(guī)劃

結(jié)合精準(zhǔn)脫貧一號工程，強(qiáng)化政策和制度設(shè)計，將去庫存納入“三農(nóng)”改革發(fā)展的大局中通盤規(guī)劃，鼓勵有條件的農(nóng)民進(jìn)城買房，并從就業(yè)、教育、醫(yī)療、社會保障、戶籍制度改革等方面解決農(nóng)民的后顧之憂，實現(xiàn)去庫存與城鎮(zhèn)化建設(shè)、精準(zhǔn)脫貧等政策措施有機(jī)融合，推動去庫存順利實施和經(jīng)濟(jì)社會整體協(xié)調(diào)發(fā)展。

（二）加大去庫存的政策支持力度

提高住房公積金覆蓋面和使用率，逐步將符合條件的農(nóng)民工等納入住房公積金體制，并在繳納滿一定期限（如6個月）后可辦理住房公積金貸款。整合各類惠農(nóng)政策，對進(jìn)城買房的農(nóng)民、農(nóng)民工給予一定的補(bǔ)貼，并免征契稅或給予契稅補(bǔ)貼，鼓勵銀行機(jī)構(gòu)對符合條件者積極給予信貸支持。

（三）購租并舉推進(jìn)去庫存順利開展

政府將部分庫存商品房吸收、轉(zhuǎn)化為公共租賃住房，進(jìn)一步擴(kuò)大租賃補(bǔ)貼范圍，在對低收入城鎮(zhèn)居民應(yīng)補(bǔ)盡補(bǔ)的同時，將在城鎮(zhèn)已實現(xiàn)穩(wěn)定就業(yè)的非戶籍住房困難家庭納入住房保障范圍。

（四）加強(qiáng)新增房地產(chǎn)的管理規(guī)劃

在房地產(chǎn)供給側(cè)方面，合理把控商品房用地供應(yīng)閘門，著重從高品質(zhì)和小戶型兩端發(fā)力，滿足改善型需求和低收入人口的購買力需求。同時，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)順應(yīng)市場規(guī)律調(diào)整經(jīng)營策略，提高房地產(chǎn)企業(yè)自有資金準(zhǔn)入門檻，引導(dǎo)資質(zhì)較低的房企逐步推出，實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級，借力去庫存戰(zhàn)略推進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。endprint