淺析商品房住宅專項(xiàng)維修資金的管理和使用

【摘 要】 隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)不斷深化，商品住房制度改革的不斷完善，住宅專項(xiàng)維修資金的（以下簡(jiǎn)稱維修資金）收繳、使用呈逐年上升趨勢(shì)，怎樣做好監(jiān)管和使用好這部分資金，當(dāng)好百姓的“管家婆”，是擺在所有房管和維修人員面前的新課題。屆時(shí)，商品房的公共部位、公共設(shè)施設(shè)備的老化日益嚴(yán)重，維修和維修資金管理制度問題越來越多，能否做好此項(xiàng)工作直接影響房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和社會(huì)安定，本文通過對(duì)房屋維修資金目前的繳存現(xiàn)狀及存在主要問題進(jìn)行問題剖，來解決房屋維修資金目前出現(xiàn)的突出問題。

【關(guān)鍵詞】商品房；維修資金；管理和使用

房屋維修資金主要有兩部分組成：房屋公用設(shè)施專用維修資金和實(shí)物本身維修資金，主要用于房屋的共用部位、公用設(shè)施和設(shè)備的改造、更新等項(xiàng)目，不得擅自挪做他用。專項(xiàng)維修資金實(shí)行“錢隨房走”的原則。它對(duì)于保障房屋的安全使用，維持與提高其使用功能，確保業(yè)主的安全和社會(huì)穩(wěn)定有重要的意義。

一、維修資金的現(xiàn)狀

目前，我國(guó)住宅維修資金現(xiàn)狀從如下：

1.維修資金的繳存。（1）維修資金的繳存人。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十四條明確規(guī)定：“住宅物業(yè)、小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金?！崩U存主體是業(yè)主，這是由專項(xiàng)維修資金的性質(zhì)決定的?！稐l例》明確了“維修資金屬業(yè)主所有，專項(xiàng)用于保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用?！睒I(yè)主購(gòu)買了房屋在依法擁有房屋所有權(quán)的同時(shí)，也擁有了物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造責(zé)任，這部分資金的支出應(yīng)由購(gòu)房業(yè)主承擔(dān)。（2）維修基金繳納時(shí)間。維修資金采用一次性交納，繳存到指定的專用銀行賬戶，并開具繳存證明。待使用到一定年限后，維修資金低于警戒水平時(shí)，可再向業(yè)主續(xù)籌。 （3）維修資金繳納的數(shù)量。維修資金收取時(shí)主要應(yīng)考慮在一般情況下，房屋使用到一定年限內(nèi)設(shè)備、設(shè)施、公共部位因老化需維修改造所用維修資金的數(shù)量，也可考慮按購(gòu)房款的2%～3%，或按每平米建筑面積繳存首期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖò操M(fèi)每平米造價(jià)的5%～8%。

2.維修資金的管理現(xiàn)狀問題。維修資金有專門的部門管理和審批，使用時(shí)可經(jīng)過業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)，也可滿足“三分之二”業(yè)主簽字同意，有的地方由業(yè)主委員會(huì)管理。小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)后，經(jīng)該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二的業(yè)主同意，可以由業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)專項(xiàng)維修資金的日常管理。但由于業(yè)主大會(huì)召開難或業(yè)主大會(huì)不批準(zhǔn)，導(dǎo)致該修的房屋或設(shè)備問題無法解決，影響業(yè)主的居住和物業(yè)安全使用。另方面業(yè)主又不愿再交公維資金。自公維資金上繳之后，單個(gè)業(yè)主就失去了維修資金的處分權(quán)，這就導(dǎo)致了有的業(yè)主不交維修資金。

3.亂用維修資金問題。有的物業(yè)公司濫用維修資金；盲目設(shè)備的更新或夸大維修范圍，加大業(yè)主負(fù)擔(dān)，套取公維資金等問題。

二、解決維修資金管理、使用存在的問題

要解決上述存在的問題，我認(rèn)為應(yīng)該從以下幾個(gè)方面加強(qiáng)制度落實(shí)和管理：

1.落實(shí)開發(fā)商或施工單位履行商品房在保修期內(nèi)的保修義務(wù)。應(yīng)制定商品房建設(shè)質(zhì)量管理法律的實(shí)施細(xì)則，加強(qiáng)制度落實(shí)，明確責(zé)任，落實(shí)開發(fā)商在保修期內(nèi)的維修責(zé)任和義務(wù)。

2.為了防止物業(yè)管理企業(yè)不正確使用公維資金，切實(shí)維護(hù)業(yè)主的利益，維修資金不允許開發(fā)商代繳，由維修資金管理部門指定賬號(hào)由業(yè)主繳存。制定維修資金提取流程，加強(qiáng)制度落實(shí)，從每個(gè)環(huán)節(jié)來嚴(yán)控嚴(yán)管。

3.維修資金處分權(quán)，每一筆維修資金的使用計(jì)劃都要在小區(qū)內(nèi)公示，得到三分之二相關(guān)業(yè)主書面簽名同意后方能實(shí)施，對(duì)于額度較大或較為頻繁的維修計(jì)劃，還要經(jīng)相當(dāng)資質(zhì)的評(píng)估中介機(jī)構(gòu)評(píng)估鑒定結(jié)論。

4.要在法律上明確規(guī)定建設(shè)單位承擔(dān)保修期內(nèi)的保修義務(wù)的方式、違約責(zé)任，可以說維修管理中的一個(gè)極大的問題。先負(fù)擔(dān)保修義務(wù)，后規(guī)定維修資金。立法應(yīng)明確規(guī)定開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)之間在管理維資金上的連帶保證責(zé)任，以防開發(fā)商解散后，物業(yè)管理企業(yè)推諉塞責(zé)。

5.住建部要求，閑置的維修資金可以在一級(jí)市場(chǎng)上通過法律允許的投資渠道購(gòu)買國(guó)債，達(dá)到增值保值的效益，為廣大業(yè)主要爭(zhēng)取最大的經(jīng)濟(jì)效益。

6.對(duì)于公示通過的維修項(xiàng)目做好監(jiān)管、招投標(biāo)、審計(jì)、監(jiān)理等工作。要實(shí)地查驗(yàn)，防止物業(yè)公司套取維修資金，從源頭來杜絕套取資金問題。

7.每個(gè)小區(qū)提前建立維修資金“緊急使用預(yù)案”， 將業(yè)主表決前置，或出臺(tái)相關(guān)政策，對(duì)不符合招標(biāo)的工程制定“小額快修”通道。該預(yù)案是全體業(yè)主自己制定，在充分尊重業(yè)主自住決策、滿足法定“雙三分之二”條件和基礎(chǔ)上，在緊急情況發(fā)生前就建立業(yè)主共同認(rèn)可的使用維修資金應(yīng)急處置情形，就可及時(shí)申請(qǐng)使用維修資金排除危險(xiǎn)，提高了資金使用效率，可快速解決“燃眉之急”。

8.每年夏季是物業(yè)公司提出維修申請(qǐng)的高發(fā)季節(jié)，所以涉及維修的部門要加強(qiáng)工作，落實(shí)好制度，對(duì)上報(bào)的維修卷盡快審批，落實(shí)審批流程。

9.加大維修資金的使用、管理、增值（利息）等信息公開透明度，增加業(yè)主查詢維修資金的渠道，給百姓一個(gè)放心賬、明白賬。

通過對(duì)維修資金存在的管理存在的問題及原因進(jìn)行深入剖析，充分發(fā)揮維修資金的作用和長(zhǎng)處，讓百姓更加了解維修資金存在的價(jià)值和好處，在我們的實(shí)際工作中，結(jié)合實(shí)踐，不斷完善我們的工作制度，提高我們收繳、監(jiān)管、使用的管理水平，讓維修資金在生活中發(fā)揮更大作用。

參考文獻(xiàn)：

[1]天津市房屋維修資金管理中心政策法規(guī)文件匯編 ，2014.1 33-37

[2]方濤.密切關(guān)注住宅專項(xiàng)維修資金的保值問題[J].現(xiàn)代物業(yè)-新業(yè)主，2008，（3）：24-27

作者簡(jiǎn)介：

牟秀軍（1977—），男，漢族，山東省沾化縣，本科，職稱：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)師。endprint