政府在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的調(diào)控問題探析

韓燕欣

摘 要 如今，社會經(jīng)濟不斷發(fā)展，我國房地產(chǎn)市場也在不斷發(fā)展。我國人口眾多，土地遼闊，對房屋的需求量很大。但是因為各個方面的原因，使得房地產(chǎn)市場的發(fā)展受到了一定的限制。所以，政府必須對房地產(chǎn)行業(yè)進行一定的調(diào)控，使得房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展得到規(guī)范。筆者對此進行了分析，希望能為相關(guān)工作者提供一些參考依據(jù)。

關(guān)鍵詞 政府 房地產(chǎn) 產(chǎn)業(yè) 發(fā)展 調(diào)控 問題

一、我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中存在的問題

（一）土地資源有限

經(jīng)濟發(fā)展到一定程度，促使很多城市的土地資源都越來越緊張，使得土地價格不斷上漲。所以，政府必須進行統(tǒng)一的規(guī)劃和安排，解決土地資源緊張的問題。從目前來看，我國城市規(guī)劃不到位，產(chǎn)生了私自建房、亂搭建的現(xiàn)象，給房地產(chǎn)發(fā)展帶來了不好的影響。

（二）房價過高

如今，我國房地產(chǎn)的需求量處于一個很旺盛的狀態(tài)。一些投資者將房地產(chǎn)作為投資項目進行炒作，使得房產(chǎn)價格持續(xù)走高。據(jù)調(diào)查和統(tǒng)計，世界上其他國家的房地產(chǎn)利潤率大概是5%～10%，而我國房地產(chǎn)的利潤率卻超過了35%。此外，工薪階層要購買一套房往往需要付出大量的心血，甚至超過自己的承擔(dān)力，所以政府必須進行一定的調(diào)控。[1]

（三）相關(guān)的配套制度不完善

如今，我國很多行業(yè)和領(lǐng)域都和房地產(chǎn)有著非常大的關(guān)系，如金融、稅收等。但是，和這些行業(yè)相關(guān)的配套制度卻不完善。國家沒有根據(jù)實際來制定相應(yīng)的措施，房產(chǎn)的抵押、貸款等渠道很少，相關(guān)的稅種又太多。此外，國家制定的貨幣化分房沒有進行一定的落實，無法保障人們的住房權(quán)，因此必須進行改善。

（四）土地供應(yīng)不合理

在改革開放初期，我國土地供應(yīng)非常不合理。政府部門將土地以非常低的價格批給企業(yè)，這樣一來，土地成本便很少，就使得房地產(chǎn)商的利潤得到了提高。但是很多無法拿到土地的企業(yè)，只能買其他人倒賣的二手土地，這樣就提高了土地的成本。[2]同時，土地供應(yīng)不合理的現(xiàn)象也使得房地產(chǎn)市場的發(fā)展受到了限制。

（五）戶型結(jié)構(gòu)不合理

眾多的房屋戶型中，大戶型利潤最高，市場也很廣闊，因此大部分房地產(chǎn)商愿意開發(fā)大型的戶型。對于小戶型，很多房地產(chǎn)商不愿意開發(fā)，但我國很多家庭都需要小戶型的房屋，因為大戶型的房屋價格較高，會給購買者帶來一定的負擔(dān)。

（六）沒有形成公平競爭的市場環(huán)境

盡管政府要求建設(shè)商品房的土地要實施招標(biāo)買賣，然而這一政策卻沒有落到實處，很多時候仍采用協(xié)議的方式。也因此，使得土地的成本和招標(biāo)拍賣得到土地的成本有一定的差異，給市場競爭帶來了影響。不僅如此，建筑企業(yè)需要給政府納稅，所以各地政府鼓勵建筑企業(yè)成立和發(fā)展，在這個過程中，政府給予了企業(yè)一定的保護，最終難以形成公平競爭的市場機制。[3]

二、政府在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的調(diào)控

（一）通過政策調(diào)控降低房產(chǎn)價格

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展受到阻礙，最主要的原因是房產(chǎn)價格太高，消費者無力承擔(dān)。也就是說，只有房地產(chǎn)市場更加規(guī)范，交易更加合理，才能促進其發(fā)展。所以，要先降低房地產(chǎn)的價格，才能提高消費者的購買量。為此，政府需要降低房產(chǎn)交易稅和貸款利潤等，這樣可以使得樓市降溫，房產(chǎn)價格得到降低。[4]同時也要打擊哄抬房價的行為，對房產(chǎn)進行限購，提高購房的門檻。

（二）建立各種不同的政策

針對目前房地產(chǎn)行業(yè)混亂的現(xiàn)狀，政府需要制定出一系列的調(diào)控政策。如果發(fā)現(xiàn)有哄炒房價、捂盤惜售的現(xiàn)象，必須嚴(yán)懲不貸。不僅如此，還要構(gòu)建關(guān)于貸款、稅收等方面的政策，避免產(chǎn)生違法、違規(guī)的行為。如果開發(fā)商、企業(yè)屢教不改，經(jīng)常違背法律法規(guī)，那么則應(yīng)該將其清除出房地產(chǎn)行業(yè)。最后，要制定關(guān)于土地的政策，嚴(yán)懲土地違法交易行為，促使房地產(chǎn)市場更加規(guī)范。

（三）對二手房市場進行合理建設(shè)

政府在調(diào)控的過程中，需要促進存量住房的流轉(zhuǎn)，提高住房供應(yīng)量，增加中低價位房子的供應(yīng)量。這樣的方式可以抑制房價，滿足廣大工薪階層的住房需要。不僅如此，這樣也能夠減少住房空置率，使得房產(chǎn)資源得到合理的規(guī)劃。

不僅如此，二手房市場的發(fā)展可以提高房產(chǎn)的流動率，增加人們的選擇面。在建設(shè)二手房市場的過程中，必須對住房者的梯度住房觀念進行指引，避免人們產(chǎn)生一套房住幾十年的陳舊觀念。在這個過程中，政府也要減少二手房購買的稅率，而且要避免購買二手房的流程過于復(fù)雜。

（四）對購房者的行為進行預(yù)測和指導(dǎo)

根據(jù)目前經(jīng)濟的發(fā)展?fàn)顩r，政府可以采取宏觀調(diào)控政策，對購房者的行為進行預(yù)測和指導(dǎo)。如今，很多的購房者都不敢輕易下手，甚至持觀望態(tài)度，因為房地產(chǎn)市場隨時都在發(fā)生變化。同時，很多購房者也預(yù)測房價會降低，所以近期內(nèi)不會有購房的行為。政府要對購房者的行為進行合理引導(dǎo)，就需要分析是什么原因影響了購房者的購房行為。

針對這樣的情況，政府可以出臺一定的政策和規(guī)定，從而對購房者的行為起到引導(dǎo)的作用。因為購房者在購房前會參考和預(yù)測國家的制度、政策等，以此來降低購房的風(fēng)險。第一，制定的政策必須有利于降低房價，并且能緩解房地產(chǎn)市場過熱的現(xiàn)象。第二，政府需要進行一定的宣傳，使得廣大消費者對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生良好的心態(tài)，避免大眾產(chǎn)生消極的心理。這樣才能提高房產(chǎn)的購買量。

（五）規(guī)范房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)信息系統(tǒng)

如今，每個地方都擁有房地產(chǎn)數(shù)據(jù)信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。但是很多時候，房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)信息都非常不準(zhǔn)確、不真實，給購買者帶來錯誤的引導(dǎo)。網(wǎng)絡(luò)上的數(shù)據(jù)和信息太多，消費者難以對這些信息進行甄別和篩選，甚至?xí)徽`導(dǎo)。

為了避免這樣的現(xiàn)象產(chǎn)生，國家政府必須構(gòu)建關(guān)于房地產(chǎn)市場信息的系統(tǒng)，促使這些信息和數(shù)據(jù)更加真實、準(zhǔn)確。將這些真實的信息發(fā)布出來，有利于引導(dǎo)購買者作出合理的決策。最后，政府部門還要加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)督，了解房地產(chǎn)市場的發(fā)展勢態(tài)。如果發(fā)現(xiàn)了其中存在的問題，那么就要隨時進行改進，采取合理的調(diào)控政策來進行引導(dǎo)。

（六）對房地產(chǎn)市場進行合理規(guī)劃

金融危機對我國房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生了不好的影響，這要求我國政府必須采取政策進行調(diào)控。如今，政策方面的調(diào)控已經(jīng)開始執(zhí)行，必須借這個時期對房地產(chǎn)市場進行合理規(guī)劃，促進房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。同時也要加強對市場的監(jiān)管，完善稅收、貸款、金融方面的制度，使得房地產(chǎn)市場的發(fā)展更加合理，更加穩(wěn)定。

三、總結(jié)與體會

房地產(chǎn)行業(yè)是我國經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)，該產(chǎn)業(yè)對我國的經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生了非常大的影響。同時，房子也是人們生活的根本，如果住房權(quán)得不到保障，那么就會影響社會的穩(wěn)定。為了促進社會可持續(xù)發(fā)展，政府必須對房地產(chǎn)行業(yè)進行一定的調(diào)控，使得房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展更加規(guī)范合理，使房地產(chǎn)行業(yè)得到降溫，從根本上保障人們的住房權(quán)益。

（作者單位為東營市房屋征收服務(wù)中心）

參考文獻

[1] 易斌.住房需求抑制還是土地供給調(diào)節(jié)：房地產(chǎn)調(diào)控政策比較研究[J].財經(jīng)研究，2015（02）：66-75.

[2] 顧海峰，張元姣.貨幣政策與房地產(chǎn)價格調(diào)控：理論與中國經(jīng)驗[J].經(jīng)濟研究，2014（S1）：29-43.

[3] 王博永，楊欣.基于網(wǎng)絡(luò)搜索的房地產(chǎn)政策調(diào)控效果研究[J].管理評論，2014 （09）：78-88.

[4] 馮輝.房地產(chǎn)調(diào)控中“央地關(guān)系”的失衡及其法律規(guī)制[J].法商研究，2013（05）：38-46.

[5] 安輝，王瑞東.我國房地產(chǎn)價格影響因素的實證分析——兼論當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策[J].財經(jīng)科學(xué)，2013（03）：115-124.endprint