我國房地產(chǎn)市場泡沫測度分析

任伯松

摘 要 近年來，房地產(chǎn)成為推動我國經(jīng)濟增長的重要行業(yè)，但是房地產(chǎn)行業(yè)過熱也加速了房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。本文分析了房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的原因，選取不同指標對泡沫度進行測度，并根據(jù)檢驗結果提出相關建議和對策。

關鍵詞 房地產(chǎn)泡沫 指標測度

一、房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生原因

從經(jīng)濟環(huán)境角度看，由于改革開放后經(jīng)濟飛速發(fā)展，人民對高品質住房的要求增加，一些偏遠地區(qū)中小城市的迅猛發(fā)展，使得房價快速上升。同時，近些年匯率的變化使得大量資金涌入我國，而這些錢大部分都流向了房地產(chǎn)市場。而且由于我國缺少可投資的金融產(chǎn)品種類，許多居民把閑錢投入房地產(chǎn)行業(yè)，加劇了房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。

從人們的心理投機因素看，消費者購買房產(chǎn)主要出于兩個目的：自身居住和預期資產(chǎn)增值以獲取收益。因此房價可表示為收益為零時的房產(chǎn)價格和房產(chǎn)預期收益的現(xiàn)值之和。市場上大多數(shù)人對房產(chǎn)漲跌預期相同，并且房地產(chǎn)需求和價格預期存在正反饋關系，價格預期越高，需求也越高，這加速了泡沫的膨脹。

從現(xiàn)存制度上分析，目前我國金融監(jiān)管力度不足，監(jiān)管制度存在缺陷，使得金融機構在對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)放貸款時降低了限制，低估了風險，導致金融支持過度，產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫。另外，我國土地制度禁止將耕地轉為其他用途，土地供給彈性小，房地產(chǎn)需求彈性大，易產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫。

二、我國房地產(chǎn)泡沫的測度

關于房地產(chǎn)泡沫的測度，有許多種測度方法，本文選取了幾種有代表性的方法對我國房地產(chǎn)泡沫進行了測度。

（一）房價收入比

這個指標考慮到了消費者對住房的購買力，無論收入多少，只有能買得起房才是最重要的。目前，我國的商品房主要集中于城鎮(zhèn)，因此可選擇房價和城鎮(zhèn)居民可支配收入來計算這一指標。國外認為此項指標在3～6比較合理，但考慮到我國的實際情況，一般認為5～8比較合理。計算得出的結果如表1所示：

根據(jù)結果，相比5～8合理區(qū)間，中國的房地產(chǎn)市場確實存在一定程度的泡沫。但隨著近年來居民收入水平的不斷提高，泡沫有緩和的趨勢，在2012年后，泡沫度處于合理范圍內，可以認為不存在泡沫。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP比重

房地產(chǎn)開發(fā)熱一定程度上加劇了房地產(chǎn)泡沫，因此選取房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP比重這一指標能反映泡沫程度。表2展示了GDP和房地產(chǎn)開發(fā)投資的情況，其中I代表房地產(chǎn)開發(fā)投資占當年GDP比重。國際上通常認為，房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP的比重不能超過5%，否則將會出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫規(guī)模擴大等狀況。

由表2可以看出，此指標水平已經(jīng)超過了警戒值，特別在2009年后，這一比重已經(jīng)超過了10%。在2007年全球金融危機爆發(fā)，我國在房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方面出臺了大力度的刺激政策，致使指標值繼續(xù)攀高，遠遠超過警戒水平，由此帶來的房地產(chǎn)投資過熱的狀況不容忽視。隨著這一比重逐漸加大，房地產(chǎn)泡沫也在不斷膨脹，應采取有效措施加以控制和防范。

（三）商品房價格實際增長率

由于房價可表示為收益為零時的房產(chǎn)價格和房產(chǎn)預期收益的現(xiàn)值之和，根據(jù)房地產(chǎn)市場的正反饋機制，房地產(chǎn)資本收益與前一期的收益相關。也就是說，它受到前一期的價格增長率的影響。因此，商品房價格實際增長率一定程度上能夠反映由于人們心理預期因素而導致的房地產(chǎn)泡沫度。我們認為，當商品房平均銷售價格增長率超過GDP增長率時，我們就認為是存在房地產(chǎn)泡沫的。

表3展示了商品房平均銷售價格增長率、GDP增長率的情況，其中G和P分別表示GDP和房價的增長率。從結果上看，綜合所有年份，我國房地產(chǎn)可以認為是不存在泡沫的。但在2009年，我們注意到是存在嚴重的泡沫度的，這可能是因為次貸危機后，國家出臺了很多政策來挽回經(jīng)濟可能造成的不利影響，房地產(chǎn)就成了核心，如買房利率打折，這極大地促進了經(jīng)濟的發(fā)展，同時也加劇了泡沫的膨脹。

三、房地產(chǎn)泡沫的對策和建議

（一）加大監(jiān)管力度

形成房地產(chǎn)泡沫的一個重要原因就是金融機構對房地產(chǎn)業(yè)的支持過度。為了避免盲目放貸行為的出現(xiàn)，要從兩個方面加強監(jiān)管。首先，對貸款人信用評級的監(jiān)管，要全面、真實地對貸款人信用進行評級，不能只為了盈利而競爭性地去拉取客戶。其次，就是對資金流向的監(jiān)管。金融機構應設立獨立部門或者采用與第三方合作的方式，對資金去向進行監(jiān)控，確保資金的正確合理使用，并在資金有可能出現(xiàn)安全隱患時采取應急措施。

（二）根據(jù)形勢的變化來及時調整房地產(chǎn)政策

央行對國家金融系統(tǒng)的穩(wěn)定性負責，當房地產(chǎn)市場出現(xiàn)波動時，央行通常使用財政政策和貨幣政策來維持市場穩(wěn)定。通常針對房地產(chǎn)市場的政策主要包括調整準備金率、改變放貸利率、發(fā)行債券等調整貨幣供給的貨幣政策，以及住房補貼、稅收等財政政策。保障政策有效性的關鍵一點就是及時性，因為房地產(chǎn)市場存在很強的正反饋效應，并且蘊含著巨大的金融風險，調控部門必須及時采取措施，降低金融風險。

（作者單位為遼寧大學經(jīng)濟學院）

參考文獻

[1] 劉民權，孫波.商業(yè)地價形成機制、房地產(chǎn)泡沫及其治理[J].金融研究，2009 （10）：22-37.

[2] 袁平，吳潔.中國房地產(chǎn)泡沫測度及其影響因素分析[J].新金融，2012（3）：55-59.

[3] 陶海波，楚東坡.房地產(chǎn)泡沫與金融危機關系的理論分析與現(xiàn)實考察[J].貴州財經(jīng)大學學報，2010（2）：23-29.endprint