江門市蓬城片區(qū)教育質(zhì)量資本化效應(yīng)研究

[摘要]依據(jù)按片劃分的擇校體系，城鎮(zhèn)居民對(duì)提升人力資本的迫切需求加速人口的流動(dòng)、勞動(dòng)力的空間遷移和對(duì)優(yōu)質(zhì)教育資源的追逐。基于住宅特征價(jià)格模型，文章利用江門市蓬城片區(qū)的住宅價(jià)格數(shù)據(jù)驗(yàn)證教育資本化效應(yīng)。在控制住宅的建筑特征、區(qū)位特征和社區(qū)特征后，實(shí)證結(jié)果表明教育質(zhì)量與住房?jī)r(jià)格存在顯著的正相關(guān)關(guān)系。

[關(guān)鍵詞]教育質(zhì)量資本化；住宅特征；住房?jī)r(jià)格

[DOI]1013939/jcnkizgsc201731086

1引言

人力資本是國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和勞動(dòng)力提高人口質(zhì)量的關(guān)鍵要素，教育資源的投入對(duì)人力資本的積累有著舉足輕重的意義。2014年9月，我國(guó)全面開(kāi)展深化義務(wù)教育招生入學(xué)政策的改革，落實(shí)義務(wù)教育免試就近入學(xué)和劃片入學(xué)的要求。教育是政府部門提供的基本公共物品，高質(zhì)量教育資源所帶來(lái)的效用直接影響居民為住宅愿意支付的價(jià)格。城鎮(zhèn)居民對(duì)教育質(zhì)量的要求推高了學(xué)位房的價(jià)格，教育資源形成資本化效應(yīng)。

目前，國(guó)內(nèi)學(xué)者逐步開(kāi)展教育資本化效應(yīng)的定量研究。于濤、于靜靜（2017）基于天津市13個(gè)區(qū)的住宅數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)學(xué)校資源對(duì)住房?jī)r(jià)值存在顯著的正向關(guān)系。劉潤(rùn)秋、孫瀟雅（2015）基于成都市武侯區(qū)學(xué)區(qū)數(shù)據(jù)進(jìn)行研究，得出房?jī)r(jià)反映基礎(chǔ)教育資源質(zhì)量差異的結(jié)論。陳舜、陳建偉（2015）選擇北京市教育資源分布相對(duì)集中的區(qū)域進(jìn)行聯(lián)立方程回歸分析，實(shí)證結(jié)果表明在“就近入學(xué)”制度下，優(yōu)質(zhì)義務(wù)教育資源與學(xué)區(qū)房的溢價(jià)存在螺旋式互動(dòng)的關(guān)系。早期文獻(xiàn)以一線城市的二手住房?jī)r(jià)格為研究的出發(fā)點(diǎn)，鮮有對(duì)二、三線城市二手住房?jī)r(jià)格與教育資源差異關(guān)系的定量分析。

2模型和數(shù)據(jù)

住宅特征價(jià)格模型（Hedonic Price Model）認(rèn)為，給定偏好和收入水平，消費(fèi)者對(duì)住房的需求是由各項(xiàng)住宅特征（包括建筑特征、區(qū)位特征和社區(qū)特征）派生而來(lái)的。每套住宅存在特征差異，消費(fèi)者獲得的效用也不盡相同。住宅特征滿足消費(fèi)者效用的水平越高，消費(fèi)者愿意為一套住宅支付的價(jià)格也越高。依據(jù)該模型，本部分構(gòu)建半對(duì)數(shù)形式模型：

Ln P = β0 +β1·x1 +β2·x2 ++β3·x3 +β4·x4 + e

其中，被解釋變量為每平方米住宅的掛牌價(jià)，以對(duì)數(shù)形式進(jìn)入模型，系數(shù)β1代表優(yōu)質(zhì)教育資源比非優(yōu)質(zhì)教育資源相比的房屋溢價(jià)。方程右邊的x1代表教育資源質(zhì)量的虛擬變量，x1、x2、x3分別代表函數(shù)關(guān)系中三個(gè)控制變量，即住房的建筑特征、區(qū)位特征和社區(qū)特征。

21研究對(duì)象

為驗(yàn)證和測(cè)度非一線城市的教育資本化效應(yīng)，文章選取江門市主城區(qū)（蓬城片區(qū)）的住宅價(jià)格進(jìn)行研究。江門市是珠江三角洲西部地區(qū)的中心城市之一，蓬城片區(qū)地處市區(qū)中心。為了避免重要的社區(qū)特征對(duì)住宅價(jià)格的影響，研究區(qū)域僅涵蓋北街、白沙、北郊、堤?hào)|、港口、環(huán)市、江華、良化及勝利路9個(gè)鄰近的老城區(qū)域。全區(qū)共有公辦小學(xué)13所，醫(yī)療衛(wèi)生水平、交通運(yùn)輸條件、生活配套設(shè)施、教育資源質(zhì)量不盡相同。

22控制變量和數(shù)據(jù)

房屋單價(jià)包含在安居客地產(chǎn)租售服務(wù)平臺(tái)上發(fā)布的2017年6月至7月二手普通住宅的房源出售信息，經(jīng)過(guò)收集、篩選和甄別獲得111個(gè)小區(qū)共549個(gè)有效數(shù)據(jù)。

住房的建筑特征反映住宅基本情況，包括房屋所在樓層、總層數(shù)、房齡、裝修情況、臥室數(shù)目、客廳飯廳數(shù)目、衛(wèi)生間數(shù)目、朝向和面積9個(gè)變量。其中，房屋所在樓層包含低層、中層和高層，分別賦值為0、1和2；房齡是房屋竣工至今的年限；裝修情況分為毛坯、簡(jiǎn)單裝修、精裝修和豪華裝修四類，設(shè)毛坯為基底；朝向情況中，定義南或南北為基礎(chǔ)變量，其他朝向均取值為1。

區(qū)位特征的構(gòu)成要素包括地理位置、文化、自然資源等方面，該部分?jǐn)?shù)據(jù)用于控制不同的區(qū)位因素對(duì)房?jī)r(jià)的影響。參考劉潤(rùn)秋，孫瀟雅（2015）對(duì)區(qū)位特征變量的選取，文章根據(jù)高德地圖官方網(wǎng)站查詢各住宅小區(qū)與最近的購(gòu)物中心和最近的公交車站的距離，將其設(shè)置為2個(gè)區(qū)位特征變量。

社區(qū)特征衡量政府部門、企業(yè)廠商和物業(yè)管理公司為住宅小區(qū)居民提供服務(wù)設(shè)施的完善程度，如綠化率、容積率等。根據(jù)數(shù)據(jù)的可獲得性，文章選取小區(qū)1千米內(nèi)公園、購(gòu)物中心、公交車站和三甲醫(yī)院數(shù)目代表4個(gè)社區(qū)特征的代理變量。

23教育質(zhì)量和分類

2005年9月，廣東省政府取消義務(wù)教育等級(jí)制度，取而代之的是規(guī)范化學(xué)校建設(shè)，旨在辦好每所學(xué)校，實(shí)現(xiàn)教育公平。盡管如此，悠久的辦學(xué)歷史、長(zhǎng)期積淀的校園精神文化和良好的辦學(xué)口碑使得一批早期被評(píng)定為“廣東省一級(jí)學(xué)?！钡男W(xué)仍被公認(rèn)為具備優(yōu)質(zhì)教育資源的學(xué)校，取消評(píng)級(jí)制度并不影響公眾的名校情結(jié)和擇校觀念，家長(zhǎng)們認(rèn)為校際間教學(xué)質(zhì)量的差異依然存在。

本研究設(shè)置教育質(zhì)量為虛擬變量，其中，曾被評(píng)定為省級(jí)學(xué)校的小學(xué)（即重點(diǎn)小學(xué)）取值為1，普通小學(xué)設(shè)為基底，取值為0。蓬江片區(qū)共有8所小學(xué)（包括紫茶、范羅崗、農(nóng)林、江華、美景、實(shí)驗(yàn)、啟明和北郊小學(xué)）曾被評(píng)定為省級(jí)學(xué)校。文章根據(jù)《蓬江區(qū)中心城區(qū)2016年小學(xué)一年級(jí)戶籍新生招生地段安排》獲取各住宅小區(qū)對(duì)口的學(xué)校數(shù)據(jù)。住宅特征變量的概要統(tǒng)計(jì)參見(jiàn)表1。

3實(shí)證結(jié)果

文章主要關(guān)注教育質(zhì)量的資本化效應(yīng)，即方程中教育質(zhì)量的回歸系數(shù)。對(duì)方程（1）采用SPSS 220軟件進(jìn)行OLS多元線性回歸，通過(guò)對(duì)變量系數(shù)的統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)，剔除不顯著的變量，得出最優(yōu)回歸模型。

序列1顯示有8個(gè)顯著特征變量與住房單價(jià)關(guān)系密切，并在5%的顯著性水平下通過(guò)T檢驗(yàn)，包括教育質(zhì)量、5個(gè)建筑特征（樓層、總層數(shù)、房齡、臥室數(shù)目、裝修情況）和2個(gè)社區(qū)特征（小區(qū)1千米內(nèi)購(gòu)物中心和公園數(shù)目）。序列2中，臥室數(shù)目變量的系數(shù)并不顯著異于0。剔除該變量，引入顯著性住宅特征變量后，序列3中每個(gè)偏回歸系數(shù)均具有顯著性。

根據(jù)實(shí)證結(jié)果，我們發(fā)現(xiàn)教育質(zhì)量變量的系數(shù)為正，并在1%的水平下是顯著的，說(shuō)明教育質(zhì)量對(duì)住房?jī)r(jià)格的上漲起到了推動(dòng)作用，對(duì)口重點(diǎn)小學(xué)的住房?jī)r(jià)格比對(duì)口普通小學(xué)的住房高73%。蓬城片區(qū)樣本數(shù)據(jù)中房源平均單價(jià)為582524元，建筑面積均值為10406平方米。與對(duì)口普通小學(xué)的住宅小區(qū)相比，對(duì)口重點(diǎn)小學(xué)的住宅小區(qū)房屋單價(jià)平均上升4252元，為樣本區(qū)域內(nèi)相應(yīng)的住房帶來(lái)將近45000元的溢價(jià)。

在控制其他住宅變量不變的情況下，更高的總層數(shù)、更好的裝修情況、小區(qū)1千米內(nèi)更多的公園數(shù)目都顯著地提高房屋單價(jià)。根據(jù)序列3的回歸系數(shù)，高層小區(qū)通常配備有電梯，方便高層用戶活動(dòng)，相應(yīng)的住宅小區(qū)掛牌價(jià)格越高；裝修情況提高一個(gè)等級(jí)，房屋均價(jià)上漲84%；小區(qū)1千米內(nèi)公園數(shù)目增加一個(gè)，二手住宅均價(jià)上漲17%。而樓層、房齡、小區(qū)1千米內(nèi)購(gòu)物中心數(shù)目對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生負(fù)面作用。住宅所在樓層越高，容易帶來(lái)生活不便，房?jī)r(jià)越低，這與實(shí)際情況基本相符；房齡越老，折舊程度和維修成本越高，“高齡”住宅還存在難以申請(qǐng)貸款的風(fēng)險(xiǎn)，故其住房?jī)r(jià)值越低；小區(qū)1千米內(nèi)購(gòu)物中心數(shù)目系數(shù)為負(fù)，說(shuō)明社區(qū)居民對(duì)大型實(shí)體超市購(gòu)物的偏好減弱。

4結(jié)論

在房地產(chǎn)市場(chǎng)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”政策落實(shí)推行前，文章通過(guò)測(cè)量?jī)?yōu)質(zhì)教育資源對(duì)江門市蓬城片區(qū)學(xué)位房?jī)r(jià)格的溢價(jià)程度來(lái)分析義務(wù)教育資源的均等化情況?！叭藨粢恢?、就近入學(xué)”的學(xué)位分配原則旨在促進(jìn)義務(wù)教育資源的均衡化分配，但是，對(duì)優(yōu)質(zhì)教育資源追求和“用腳投票”的機(jī)制推高了學(xué)位房的價(jià)格，“以房擇?！钡默F(xiàn)象使教育公共服務(wù)難以實(shí)現(xiàn)均等化。實(shí)證結(jié)果發(fā)現(xiàn)國(guó)內(nèi)三線城市的小學(xué)教育質(zhì)量會(huì)顯著地資本化到住宅價(jià)格中，房?jī)r(jià)呈現(xiàn)空間差異。教育質(zhì)量資本化現(xiàn)象的研究關(guān)鍵是選擇教育質(zhì)量的代理變量，在今后的研究中還可以進(jìn)一步完善。同時(shí)，文章的實(shí)證結(jié)果也可以評(píng)估若干年后“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”政策落實(shí)的效果和學(xué)位房?jī)r(jià)值弱化的程度。

參考文獻(xiàn)：

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[作者簡(jiǎn)介]陳曉紅（1983—），女，廣東江門人，中級(jí)經(jīng)濟(jì)師，研究方向：金融經(jīng)濟(jì)、城市經(jīng)濟(jì)。endprint