信用租房：積分比押金更有效？

虛假房源多、市場透明度不高、退房難是租客的痛點，房東方缺乏對租客的篩選機制，也缺乏對租賃機構的甄別機制。這個剛性市場有待進一步優(yōu)化。

南方周末特約撰稿 魏晞

1個月前，支付寶宣稱進軍租賃行業(yè)，并推出信用租房服務——芝麻信用650分以上的用戶可以享受免押金、免中介費、按月交租的租房項目。16天后，北京自如生活資產(chǎn)管理有限公司（以下簡稱“自如”）也推出信用租房，自如信用100分以上的用戶可以免押金租房。

剛剛大學畢業(yè)的檀西西看到深圳地鐵站里自如信用租房廣告牌，認為自如是個可信賴的長租公寓品牌，便選擇入住自如。她目前對自己的租房挺滿意，唯一的缺點是每月都要付房租的10%作為服務費，“有點貴”。

聽說支付寶上線信用租房后，她馬上拿起手機查詢自己的芝麻信用，興奮叫道：“730分，夠了！”也就是說，她可以不用交押金即可租房了。

租房新模式：用信用積分抵押金

青睞信用租房的租客，絕不止檀西西一個。

陳萊畢業(yè)兩年，已經(jīng)搬了三次家：“我的工作經(jīng)常變換城市，有兩次不得不違約離開租房，繳納的押金都沒法退?！?017年10月16日，她被公司派遣去深圳工作時，選擇住進支付寶新推廣的信用租房。

“信用租房對我來說蠻有吸引力的?！标惾R說，“在免押金的情況下，我不會有太大的經(jīng)濟壓力，我只需要保證每個月按時交費?！?/p>

目前，支付寶首先在上海、北京、深圳、杭州、南京、成都、西安、鄭州八個城市推廣信用租房。蘑菇租房是其首批合作接入的長租公寓品牌。蘑菇租房聯(lián)合創(chuàng)始人龍東平10月19日接受南方周末采訪時表示，蘑菇租房沒有強制要求房東接受信用租房，房東可以自由選擇，因此僅有部分公寓應用于信用租房。

中山大學政治與公共事務管理學院教授朱亞鵬常年研究住房政策。在他看來，信用租房是通過租賃的方式，滿足居民住房需求的一種創(chuàng)新性的嘗試，從大方向上符合目前國家培育租賃市場的趨勢。

在支付寶之后，自如也上線信用租房的服務。自如CEO熊林告訴南方周末，目前已有80萬自如用戶加入了自如信用體系，今已累計篩選不良信用租客約8萬人，收錄租住行業(yè)關注名單約4000人，而符合自如信用100分以上門檻設置的自如客戶比例約30%。

自如原是鏈家旗下的產(chǎn)品線，于2016年5月宣布獨立，成立獨立運營的公司，目前已進入北京、上海、深圳、杭州、南京5大城市。

提及信用租房，螞蟻金服創(chuàng)新及智能服務事業(yè)部總經(jīng)理王博和鏈家研究院院長楊現(xiàn)領都認為，信用租房有助構建良好的租賃生態(tài)體系，解決租賃行業(yè)的亂象問題。

王博概括了三個租賃行業(yè)用戶的痛點：一是押一付三的押金模式讓剛步入社會的年輕人承受經(jīng)濟壓力；二是假房源問題；三是租房過程中遇到糾紛時租客的地位比較弱勢，房東也會覺得困擾。王博表示，基于對三大痛點的觀察和考慮，支付寶有能力進入租賃行業(yè)，產(chǎn)生差異化機制，解決行業(yè)問題。

楊現(xiàn)領列舉，虛假房源多、市場透明度不高、退房難是租客的痛點，房東方缺乏對租客的篩選機制，也缺乏對租賃機構的甄別機制。

“房東一方面要承擔租戶利用房屋從事違法活動（如吸毒、傳銷等）的連帶責任風險；一方面難以選擇出信用較好、收入穩(wěn)定、居住偏好相似的群體?！睏瞵F(xiàn)領如是說。

楊現(xiàn)領分析，對租客而言，簽約通過網(wǎng)絡進行，提前公示價格構成，價格公開透明，而將所有房源統(tǒng)一納入交易平臺，則有效約束房東，規(guī)避虛假房源問題；對房東而言，信用租房可以幫助他們找到優(yōu)質(zhì)客戶，減少空置期，也有效約束從業(yè)者，構筑職業(yè)評價體系。

信用與押金，誰更能讓房東放心？

在外界對租賃行業(yè)提倡信用管理一片叫好聲中，有些房東卻表示擔心。

陳萊所租住的漢仕公寓，在深圳擁有八百套房源，均在蘑菇租房平臺上發(fā)布租房信息。漢仕公寓總經(jīng)理黃侶棣向南方周末坦言，一開始聽說信用租房模式有所顧慮。“以前如果租客違約，押金可以作為我們的經(jīng)濟補償。沒有押金的情況下，如果房屋受損，我們這邊無法去追討?！彪m然支付寶有芝麻信用作為背書，他依然覺得這個模式難以落地。

轉變來自2017年10月份的“中國放心公寓聯(lián)盟發(fā)布會”。會后，黃侶棣深感這是一個趨勢，把手頭上所有房源全部上線“信用租房”。

但他對芝麻信用的約束力仍持觀望態(tài)度，并寄希望于支付寶或是蘑菇租房能積極推動保險類產(chǎn)品的加入，以保障房東利益。他假設，如果根據(jù)違約的比例，每套房子每年購買兩百元的保險，出現(xiàn)租客違約行為后保障金額是四千元，他會非常愿意去購買這份保險。

“其實一個月的押金不足以產(chǎn)生足夠的約束力?！蓖醪┫嘈胖ヂ樾庞媚苡行Ъs束用戶的守信行為，“芝麻信用可以讓房東和房客感知到，這次不守信的行為將影響我的信用，進而影響我在其他生活消費場景的便利性。這個信用數(shù)據(jù)更加持久”。

芝麻信用行業(yè)產(chǎn)品總監(jiān)俞紋雯向南方周末介紹，芝麻信用會根據(jù)租賃行業(yè)中三類角色建立信用體系。第一類針對相關的租賃企業(yè)的企業(yè)認證和企業(yè)歷史信用，進行企業(yè)信用評估；第二類針對租客、房東和從業(yè)人員，芝麻信用會建立相應的信用檔案。她舉例，如果租客愛護房屋，信用良好，他們會在房東許可的前提下享受到性能更好的金融服務，整體芝麻性能也隨之提升；如果租客有負面行為，如惡意欠租、損壞房屋、不賠違約金等，他們的失信行為會記錄到芝麻信用的負面記錄里作為懲戒。

“從一年多前到今年7月份，芝麻信用已經(jīng)協(xié)助最高法院，聯(lián)合懲戒老賴超過12萬人。”俞紋雯認為這個聯(lián)合懲戒機制也適用于租房領域中，用戶租賃的失信記錄會被芝麻信用其他合作伙伴看到，可能影響用戶享受租車、金融、酒店入住等服務。

對于黃侶棣的想法，江蘇省社會科學院研究員宋林飛表示理解：“消費者減少經(jīng)濟壓力肯定會歡迎，但租賃市場里也要保護房東的同等權利”。他分析，押金是按照租賃雙方合同約定用于賠償、租金等的費用，是對房東權利的保障。免押金的模式比較適用于一部分低端房源，因為低端住房租金少，押金也相應少，房東不太在乎押金問題。但中高端房源租金比較多，有些房東就不愿意免除押金。

房源過少，信用租房的新問題？

檀西西最后沒有選擇支付寶信用租房?！拔以谥Ц秾毶喜榱斯ぷ鞯攸c附近的房子，沒有找到環(huán)境合適的住房?！彼谛睦飳τ谧夥坑泻苊鞔_的排序：先考慮環(huán)境，再是位置，最后才是價格。

“支付寶租房業(yè)務剛剛起步，房源較少。”一位業(yè)內(nèi)人士于2017年10月28日接受南方周末采訪時如是說。他形容支付寶和自如分別是“皮條客”和“二房東”的角色：支付寶充當網(wǎng)絡中介平臺，吸引一大撥租客；自如則走“討好房東”的路線，先從房東處要到房子，裝修后再租給租客，投入成本在控制房源上。在此基礎上，自如比支付寶在免押金事宜上更有話語權，因為業(yè)主把經(jīng)營房屋的工作交給了自如，自如可以自主決定是否向租客收取押金。

上述人士長期與房東打交道，發(fā)現(xiàn)大多數(shù)房東心態(tài)比較現(xiàn)實，不能接受信用租房模式影響自己的既得利益：“業(yè)主不會關心租客的信用分會如何影響租客的貸款，他們關心的就是錢。”省心、獲得穩(wěn)定又持續(xù)增長的收益，是他所概括的房東心態(tài)。

熊林認為自如的優(yōu)勢在于它會通過整套的裝修配置，并對房屋提供持續(xù)的保潔、維修等租后服務，不是信息撮合的平臺，而是提供長期服務的資產(chǎn)管理平臺。

而龍東平持有不同觀點。他總結，房東第一訴求是把房子租掉，不要空置；第二訴求是不要讓中介商賺取太多中介費。他說：“蘑菇租房和支付寶都沒有收取中介費。我們幫房東發(fā)房源，然后客戶看到后可以直接與房東聯(lián)系?！?/p>

通過蘑菇租房平臺藍山里公寓加入了信用租房中。據(jù)藍山里公寓主要負責人黃零零透露，支付寶信用租房的目標群體和他們公寓的目標群體具有重合性，他們希望能借此平臺，吸引更多優(yōu)質(zhì)客戶入住。

宋林飛引用租售比的概念解剖中國房東：國際標準通常為1∶200到1∶300，比值越高，說明房價中的投資回報越低；從現(xiàn)有的數(shù)據(jù)上看，中國一線大城市不低于1∶400。也就是說，在房價高企的背景下，房東租房并不劃算。

“一些業(yè)主選擇空置房源，是因為房價上漲快，房子盈利空間比較大，出租的價格不如一年內(nèi)房價增值的空間?！彼瘟诛w分析，業(yè)主們沒有著急要把房子租掉，即使信用租房吸引了許多租客，但并不是房東愿意租房子給他們。

信用租房，能否有效解決線下糾紛？

租賃行業(yè)的糾紛屢屢見諸報端。作為傳統(tǒng)線下交易的行業(yè)，要實現(xiàn)線上化，絕非易事。

王博坦言，租賃市場鏈條較長，比如大多租客挑選時會線下先去看房子等線下環(huán)節(jié)，會導致支付寶平臺無法完全控制整條流程。這對支付寶信用租房是一個挑戰(zhàn)?！拔覀冇龅竭^有些公寓的房源，宣稱可以達到我們平臺免押金的要求，但租客去了（現(xiàn)場）后，對方就說他們還要想一想（免押金），不能真正提供（信用租房）服務?！?/p>

他強調(diào)，未來支付寶平臺要加強監(jiān)督和治理，包括加強與所有合作伙伴的溝通，確保以一個統(tǒng)一的標準服務廣大用戶，不能有濫竽充數(shù)的情況。

南方周末就王博所描述的情況和黃侶棣的擔憂，請教了中國政法大學民商經(jīng)濟法學院教授孫穎。她分析，支付寶是一個信息中介平臺，不屬于當事人。倘若租客有違約行為導致出租方有損失，應當由出租方追償追究租客的責任。

她補充，衛(wèi)生維護沒有一個統(tǒng)一的可量化標準，如果租客和房東對于房屋軟環(huán)境的要求不一致，很容易出現(xiàn)糾紛。

“租賃是個高度依賴線下的行為，房源難以標準化。在發(fā)達國家，住房也是最難被互聯(lián)網(wǎng)化的領域。”楊現(xiàn)領認為，支付寶租房上線的功能仍停留在營銷層面。

在俞紋雯看來，線上的芝麻信用反而幫助線下行業(yè)更好地去控制違約率和欠款。她向南方周末展示租車領域的數(shù)據(jù)作為類比：引入芝麻信用以后，租車行業(yè)相對于引入前，租金欠款率下降了52%，違章罰款欠款率是下降了27%，整體丟車比例下降了46%。

全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟主席顧云昌建議，線上線下相互結合，會比完全線下化更好：傳統(tǒng)中介公司對市場實際情況比較了解，互聯(lián)網(wǎng)公司又有手段可以發(fā)展市場，各有優(yōu)勢?！澳壳白饪痛蠖嗍乔嗄耆?，房東一般是中老年人，其實他們信息并不對稱，對彼此的需求不太一樣。借助互聯(lián)網(wǎng)，他們能更加了解彼此。”

熊林也表達了對合作的歡迎態(tài)度：“我們希望更多的客戶能用到自如的產(chǎn)品，因此我們是樂意去嘗試的，不排除有這樣的合作?！?/p>

（應受訪者要求，陳萊為化名）