完善我國(guó)住房保障制度的對(duì)策研究

高慧

[摘要]文章首先提出了建設(shè)保障性住房體系的必要性，其次分析了我國(guó)保障性住房建設(shè)與管理存在的問題，最后提出了完善我國(guó)住房保障制度的思路。

[關(guān)鍵詞]保障性住房；廉租房；經(jīng)濟(jì)適用房；住房公積金

一、建設(shè)保障性住房體系的必要性

我國(guó)現(xiàn)有住房保障制度體系主要由廉租房制度、經(jīng)濟(jì)適用房制度、住房公積金制度構(gòu)成。具有社會(huì)保障性質(zhì)的住房類型有廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、兩限商品房、政策性租賃房等。在我國(guó)目前的形勢(shì)下，建設(shè)保障性住房體系是十分必要的。

（一）國(guó)家關(guān)注民生的政策要求

近年來，國(guó)家高度關(guān)注民生問題，出臺(tái)了不少關(guān)于加強(qiáng)保障性住房建設(shè)的政策。如2007年國(guó)發(fā)24號(hào)文就提出了“把解決城市低收入家庭住房困難作為維護(hù)群眾利益的重要工作和住房制度改革的重要內(nèi)容，作為政府公共服務(wù)的一項(xiàng)重要職責(zé)，加快建立健全以廉租住房制度為重點(diǎn)、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系”。

（二）保障性住房建設(shè)的非營(yíng)利性與供求不平衡

保障l生住房是為保障社會(huì)中、低收入家庭必要居住權(quán)而提供的，具有非營(yíng)利性特征，屬市場(chǎng)失靈領(lǐng)域。由于我國(guó)居民收入水平較低及中低收入家庭比重大等原因，房改后保障性住房一直供不應(yīng)求。

（三）房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)要求

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)正面臨四個(gè)轉(zhuǎn)型：政策引導(dǎo)從片面強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)屬性向強(qiáng)調(diào)公共屬性轉(zhuǎn)型；住房需求從房地產(chǎn)投資向居用轉(zhuǎn)移；住房產(chǎn)品從資源消耗型向資源節(jié)約型轉(zhuǎn)變；金融資源配置從一味扶持向提高配置效率轉(zhuǎn)變。這要求充分利用市場(chǎng)機(jī)制配置商品房資源，同時(shí)政府應(yīng)積極主導(dǎo)政策性保障住房體系的建立。

（四）危舊房改造任務(wù)艱巨

危舊房屋及工礦{戶區(qū)改造是當(dāng)前艱巨而急迫的任務(wù)。由于危改片區(qū)居住者多為中低收入者，對(duì)保障性住房具有剛性需求，增強(qiáng)了政策性保障住房體系建立與完善的緊迫性。

二、當(dāng)前我國(guó)保障性住房建設(shè)與管理存在的問題

（一）供需矛盾突出

2007年8月，根據(jù)建設(shè)部測(cè)算，全國(guó)人均居住面積不足10平方米的低收入住房困難家庭至少有1000萬戶，占城鎮(zhèn)家庭總戶數(shù)的5.5%。這部分“雙困戶”是亟須納入到住房保障體系中來的。然而，近年各地保障性住房建設(shè)進(jìn)展緩慢是一個(gè)普遍問題。

（二）資金投入嚴(yán)重匱乏

2008年以來，受國(guó)際金融危機(jī)和結(jié)構(gòu)性減稅的影響，地方落實(shí)保障性住房配套資金壓力增大。自2010年9月底至2011年5月，財(cái)政部連續(xù)三次就落實(shí)保障性住房資金問題出臺(tái)文件，要求各地切實(shí)加大地方公共預(yù)算用于保障性安居工程的資金規(guī)模。

（三）土地供應(yīng)不足

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2010年全國(guó)土地出讓金總額高達(dá)2.7萬億，同比增長(zhǎng)70.4%；土地出讓金占地方財(cái)政收入的比例高達(dá)76.6%，這反映了地方政府對(duì)“土地財(cái)政”的極度依賴。2010年，全國(guó)實(shí)際完成保障性住房用地2.47萬公|，住房用地總量的19.7%，為歷史最高水平；從計(jì)劃完成情況看，保障性住房（指經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房）用地僅完成計(jì)劃的65.2%，低于中小套型商品房15.7個(gè)百分點(diǎn)。

（四）準(zhǔn)入、退出機(jī)制不完善

目前，不同城市對(duì)保障性住房供給范圍的標(biāo)準(zhǔn)各有不同，基本是從戶籍、家庭年可支配收入、家庭資產(chǎn)情況及人均現(xiàn)有住房面積等方面進(jìn)行界定的。由于種種原因，致使保障性住房準(zhǔn)入“把關(guān)不嚴(yán)”，“騙住”、“騙購(gòu)”現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。

（五）運(yùn)作不規(guī)范，管理制度建設(shè)滯后

運(yùn)作和管理制度方面的問題主要表現(xiàn)在：一是廉租住房保障政策在一些地方執(zhí)行中出現(xiàn)偏差，包括向不符合條件的家庭發(fā)放廉租住房租賃補(bǔ)貼或分配廉租住房；二是有的廉租住房保障家庭未將租賃補(bǔ)貼用于或全部用于改善住房條件，而是用于家庭其他消費(fèi)，使租賃補(bǔ)貼變成“生活補(bǔ)貼”；三是有的地方存在套取、挪用廉租住房保障資金、保障性住房用地改變用途等現(xiàn)象。由于上述問題的存在，極大地制約了保障性住房保障功能的有效發(fā)揮。

三、完善我國(guó)住房保障制度的思路

（一）嚴(yán)格限定保障對(duì)象：收入核算和社區(qū)群眾評(píng)議相結(jié)合

目前采用的家庭收入核算方法側(cè)重于量化的數(shù)據(jù)資料，缺乏定性分析。家庭生活方式、消費(fèi)結(jié)構(gòu)從側(cè)面反映出一個(gè)家庭的經(jīng)濟(jì)狀況，而社區(qū)組織及群眾往往作為中立者，通過自己的理解及各種家庭的比較能較客觀的反映家庭的實(shí)際狀況，因此把家庭生活方式、消費(fèi)體系以及社區(qū)群眾的評(píng)議等定性結(jié)論納入到核定身份的參照標(biāo)準(zhǔn)中去更合理。此外，多方面合作參與準(zhǔn)確核實(shí)申請(qǐng)對(duì)象的身份也是必要的。一是個(gè)人負(fù)責(zé)提供家庭財(cái)產(chǎn)和家庭收入的相關(guān)證明資料；二是社區(qū)調(diào)查、匯總家庭生活方式、消費(fèi)結(jié)構(gòu)和社區(qū)群眾評(píng)議結(jié)果為申請(qǐng)者核定身份提供參照標(biāo)準(zhǔn)；三是有關(guān)政府部門通力合作建立完善的家庭經(jīng)濟(jì)信息系統(tǒng)，調(diào)查核實(shí)個(gè)人提供的資料，尤其是家庭的隱性收入，從而確保整個(gè)工作的公平、公正。

（二）合理定位保障性住房：從民生和社會(huì)穩(wěn)定出發(fā)

保障性住房建設(shè)作為一項(xiàng)“安民心”、“穩(wěn)社會(huì)”的重大工程，其建設(shè)的目標(biāo)定位應(yīng)該是廣泛覆蓋的、層次定位應(yīng)該是中低檔的，從而滿足中低收入者基本的住房需求。要合理定位保障性住房須著眼于以下兩點(diǎn)：其一，嚴(yán)格劃分保障房類型體系。我國(guó)保障房政策應(yīng)根據(jù)不同的保障對(duì)象制定多元化的政策體系，嚴(yán)格劃分不同的層次標(biāo)準(zhǔn)，按需求分類確定保障水平。其二，限定保障障房建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)，保障性住房政策對(duì)保障性住房的戶型、面積等須有明確具體的規(guī)定。在設(shè)計(jì)適合居民住房需求的戶型結(jié)構(gòu)和完善周圍配套設(shè)施的同時(shí)，也要加強(qiáng)房屋的質(zhì)量管理。

（三）保證房源的充足供給：從優(yōu)化土地和財(cái)源支出結(jié)構(gòu)人手

土地和資金作為住房建設(shè)最基本的要素，國(guó)家土地供應(yīng)政策和融資機(jī)制對(duì)保障房的發(fā)展有舉足輕重的影響。為保障經(jīng)濟(jì)適用房充分的土地供用和廉租房的資金供用，須做好以下工作：其一，在土地資源緊缺的情況下，重點(diǎn)調(diào)控土地供給結(jié)構(gòu)，土地供應(yīng)要向民生用地傾斜，在編制年度土供應(yīng)計(jì)劃中，當(dāng)?shù)卣畱?yīng)根據(jù)中低收入家庭戶數(shù)安排經(jīng)濟(jì)適用房的住房用地比例。同時(shí)挖掘現(xiàn)有土地供應(yīng)潛力，如充分利用城市內(nèi)部的未利用土地、企事業(yè)單位內(nèi)部的低效利用及閑置土地、舊城待拆遷改造土地、污染企業(yè)搬遷及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整置換出來的土地等。通過調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)和盤活土地存量，雙管齊下填補(bǔ)經(jīng)濟(jì)適用房土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)和總量上的缺口；其二，在廉租房的資金供用中，政府作為責(zé)任主體，應(yīng)優(yōu)先保障廉租房投資，并且把其納入政府的財(cái)政預(yù)算。此外，利用閑置公積金支持保障性住房建設(shè)，不斷開拓廉租房建設(shè)的融資渠道，動(dòng)用社會(huì)力量進(jìn)行融資，形成以政府財(cái)政資金為主、社會(huì)資金為輔的融資機(jī)制。

（四）保障資源分配的公平有效：建立科學(xué)合理的輪候機(jī)制

要保證保障房這一稀缺資源的流動(dòng)性和資源配置的效用最大化，須著眼于以下兩點(diǎn)：一是建立有效的信息公開制度，制定具體的程序性規(guī)定，擴(kuò)大社會(huì)的參與。政府各有關(guān)部門、會(huì)公共媒介和廣大人民群眾都要從各自的職能和地位出發(fā)對(duì)保障性住房的建設(shè)、分配與管理進(jìn)行積極參與監(jiān)督，及時(shí)制止違規(guī)行為。同時(shí)政府應(yīng)擴(kuò)大保障性住房政策的宣傳，作為保障性住房的主體，只有讓貧困群體充分了解這項(xiàng)政策，提高其參與率，加強(qiáng)監(jiān)督再輔之以政府的宏觀政策，才能使之真正做到“應(yīng)保盡保”；二是建立詳細(xì)數(shù)據(jù)支撐的個(gè)人信用系統(tǒng)，其主要目的是檢查、評(píng)定和證明個(gè)人資信狀況，通過制度來規(guī)范個(gè)人信用活動(dòng)和當(dāng)事人的信用行為，以有效分離不符合申請(qǐng)條件的居民，避免保障性住房準(zhǔn)入和退出機(jī)制的模糊和粗～。

（五）加大政策執(zhí)行力度：構(gòu)建地區(qū)性住房保障機(jī)構(gòu)

為了有效保障各種保障性住房指令的傳達(dá)、執(zhí)行和問責(zé)，也為了中央政府職能的下放，其從具體的操作運(yùn)營(yíng)中解脫出來，專注于戰(zhàn)略性的決策和管理，我國(guó)應(yīng)構(gòu)建地區(qū)性住房保障機(jī)構(gòu)。在對(duì)地區(qū)性保障性住房管理機(jī)構(gòu)的構(gòu)建中，要確保機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)的獨(dú)立性，以期在資金的籌集和運(yùn)作、政策的執(zhí)行、保障房的監(jiān)控管理上發(fā)揮作用，消除多頭管理、職責(zé)不分的現(xiàn)象。建立獨(dú)立的地區(qū)性住房保障機(jī)構(gòu)，是對(duì)住房保障的相關(guān)權(quán)利和責(zé)任的集中，這樣才可以節(jié)省整個(gè)操作時(shí)間，提高政策執(zhí)行效率，使保障性住房建設(shè)取得預(yù)期效果。同時(shí)為了確保機(jī)構(gòu)操作的透明性，該機(jī)構(gòu)應(yīng)該搭建一個(gè)雙向交流平臺(tái)比如數(shù)據(jù)全面的網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，通過網(wǎng)站提供年度資金使用情況；保障性住房最新政策；保障性住房具體申請(qǐng)程序；項(xiàng)目招標(biāo)等信息，讓民眾充分了解機(jī)構(gòu)動(dòng)向，從而拓寬了公眾參與的渠道。endprint