佛羅里達(dá)州軍隊住房的房地產(chǎn)稅豁免爭議

夏雷++汪友結(jié)++肖良生

佛羅里達(dá)州（State of Florida）是美國最南端的一個州（哈瓦伊除外），亦屬于墨西哥灣沿岸地區(qū)，是美國人口第四大州，為著名的避寒圣地。州府位于塔拉赫西，最大的城市為杰克森維爾，最大的都會區(qū)為邁阿密都會區(qū)。

自上世紀(jì)50年代開始，美國就在佛羅里達(dá)州布里瓦德郡大西洋沿岸的一條狹長的陸地上逐漸向北大西洋再到南大西洋建設(shè)了一系列空軍基地。這些基地用來對從佛羅里達(dá)發(fā)射的導(dǎo)彈彈道進(jìn)行觀測和計算。

1942年，美國陸軍工兵部隊在阿森松島修建了懷德威克空軍基地，作為美洲至南非之間的運(yùn)輸中繼站及物資儲備地。從1963年起，阿森松島具備了發(fā)射氣象探空火箭的能力。1967年，NASA在懷德威克基地建立了導(dǎo)彈及航天跟蹤站，這里同時也是GPS系統(tǒng)的地面衛(wèi)星監(jiān)控站之一。再到后來，以肯尼迪空軍基地和肯尼迪航天發(fā)射中心為基礎(chǔ)，卡納維拉爾角就逐漸擴(kuò)張為世界上規(guī)模最大的導(dǎo)彈與火箭發(fā)射中心?？夏岬虾教熘行模↘ennedy Space Center）建于佛羅里達(dá)州東部的梅里特島，占地近600平方公里，是NASA執(zhí)行航天任務(wù)的飛行發(fā)射基地，承擔(dān)著航天器測試、總裝、發(fā)射和返回的重要任務(wù)。

除了航天基地，佛羅里達(dá)還擁有著名的海軍基地——佛羅里達(dá)州杰克遜維爾海軍航空站。作為海軍基地，擁有大量的房地產(chǎn)，既用于辦公、研發(fā)，也用于駐軍和訓(xùn)練。

一般來說，無論是軍用航空房地產(chǎn)還是海軍基地的房地產(chǎn)，軍隊的房地產(chǎn)稅是可以豁免的。但也有一些比較特殊的情況，有些軍隊為了管理的方便，將所有權(quán)和使用權(quán)分離開來，將軍隊的房產(chǎn)租賃或委托給他人管理，使情況變得更為復(fù)雜，從而產(chǎn)生房地產(chǎn)稅是否可以豁免的爭議。本案例就屬于將軍隊房地產(chǎn)委托給經(jīng)營性公司管理，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)稅是否豁免的爭議。

一、案情簡介

基韋斯特（Key West）海軍航空站將軍隊私有住房全面委托給東南住房公司（Southeast Housing LLC.）經(jīng)營管理，軍隊再以政府購買的方式，根據(jù)需要從東南住房公司租賃住房。東南住房公司為了提供更為優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，于2007年發(fā)行了5.2670億美元的軍隊住房應(yīng)稅收入債券，以翻新位于佛羅里達(dá)州、佐治亞州、密西西比州和德克薩斯州的軍隊住房。因為翻新規(guī)模大，投入大，所以短期內(nèi)出現(xiàn)一定的資金流困境。涉及到多個州的軍隊房產(chǎn)由于高空置率，使東南住房公司的經(jīng)營陷入困境。

雪上加霜的是，2012年佛羅里達(dá)州門羅縣房產(chǎn)評估師開始向基韋斯特的890套軍隊住房單位計收基于稅務(wù)留置權(quán)的欠繳稅款。而該房產(chǎn)已經(jīng)由東南住房公司經(jīng)營管理，如果這筆稅費(fèi)確實要交的話，顯然將由它將成為實際的納稅人。為此，身陷債務(wù)重組并急于兜售高空置率房產(chǎn)的東南住房公司向門羅縣巡回法院提起訴訟，反對門羅縣房產(chǎn)評估師的決定，認(rèn)為自己應(yīng)該享受房地產(chǎn)稅豁免。

屋漏偏逢連綿雨，穆迪投資者服務(wù)公司于2013年7月將東南住房公司發(fā)行的債券的評級從Ba1下調(diào)到Ba3，并維持“負(fù)面展望”，因為其中一些軍隊住房的空置率居高不下且門羅縣房產(chǎn)稅訴訟結(jié)果存在不確定性。

經(jīng)過幾番法庭辯論，最終門羅縣巡回法院裁定，位于基韋斯特海軍航空站的私有軍隊住房免征房產(chǎn)稅。門羅縣房產(chǎn)評估師不服判決，上訴至佛羅里達(dá)州第三區(qū)上訴法院。

佛羅里達(dá)州第三區(qū)上訴法院于2014年3月11日宣布維持門羅縣巡回法院對基韋斯特海軍航空站的私有軍隊住房免征房產(chǎn)稅的判決，因為該住房雖為東南住房有限公司經(jīng)營并維護(hù)，但佛羅里達(dá)州海軍仍保有該房產(chǎn)的所有權(quán)。

最終，佛羅里達(dá)州第三區(qū)上訴法院裁定，位于基韋斯特（Key West）海軍航空站的私有軍隊住房免征房產(chǎn)稅。東南住房公司將無需向門羅縣房產(chǎn)評估師支付基于稅務(wù)留置權(quán)的約1130萬美元的欠繳稅款和每年200萬美元的房產(chǎn)稅。

東南住房公司因為官司的勝利，并且，因為東南住房公司將基韋斯特市和杰克遜維爾市的房產(chǎn)售出，用所得收入償還了3500萬美元的負(fù)債，提高了住房入住率。2014年8月，穆迪公司將對該筆價值4.1640億美元的未清償債券的評級從“負(fù)面展望”修改為“穩(wěn)定展望”，但Ba3評級維持不變。東南住房公司的財務(wù)危機(jī)終于過去了，但留下的關(guān)于軍隊產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)稅豁免的經(jīng)驗卻值得沉思。

二、爭議焦點(diǎn)

1.海軍基地所在的基韋斯特軍隊住房是否應(yīng)該征收房地產(chǎn)稅

該房產(chǎn)實際管理者為東南住房公司，該公司為贏利性商業(yè)機(jī)構(gòu)。但是，該房產(chǎn)的是實際所有者是海軍。海軍是維護(hù)國家權(quán)力的暴力機(jī)構(gòu)，屬于公益性質(zhì)的組織。這就是爭議的核心問題，房地產(chǎn)稅是根據(jù)實際管理者來繳納還是根據(jù)實際所有者來繳納？門羅縣房產(chǎn)評估師從實際管理者角度出發(fā)，要求東南住房公司繳納房地產(chǎn)稅；而東南住房公司卻以佛羅里達(dá)州海軍是該房產(chǎn)的實際所有者為由，要求房地產(chǎn)稅豁免。法院依據(jù)根本事實，對該房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)屬性進(jìn)行厘清，判決東南住房公司免繳房地產(chǎn)稅。

2.房地產(chǎn)權(quán)利的多樣性

房地產(chǎn)作為一種客觀存在的物質(zhì)形態(tài)，是指房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的權(quán)利。房產(chǎn)是指建筑在土地上的各種房屋，包括住宅、廠房、倉庫和商業(yè)、服務(wù)、文化、教育、衛(wèi)生、體育以及辦公用房等。地產(chǎn)是指土地及其上下一定的空間，包括地下的各種基礎(chǔ)設(shè)施、地面道路等。房地產(chǎn)由于其自己的特點(diǎn)即位置的固定性和不可移動性，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上又被稱為不動產(chǎn)，可以有三種存在形態(tài)，即土地、建筑物、房地合一。法律意義上的房地產(chǎn)本質(zhì)是一種財產(chǎn)權(quán)利，這種財產(chǎn)權(quán)利是指寓含于房地產(chǎn)實體中的各種經(jīng)濟(jì)利益以及由此而形成的各種權(quán)利，如所有權(quán)、使用權(quán)、抵押權(quán)、典當(dāng)權(quán)、租賃權(quán)等。

在本案中，爭議的焦點(diǎn)是房地產(chǎn)稅豁免的標(biāo)準(zhǔn)，到底是根據(jù)所有權(quán)來確定，還是根據(jù)使用權(quán)來確定。最終法院是根據(jù)所有權(quán)來確定房地產(chǎn)稅豁免的標(biāo)準(zhǔn)，這說明物權(quán)大于其他權(quán)利。

三、爭議啟示

1.厘清房地產(chǎn)的所有權(quán)

在本案例中，表面上看是東南住房公司持有基韋斯特的住房，但事實上，產(chǎn)權(quán)所有者是佛羅里達(dá)的駐地海軍。這就是為什么無論在門羅縣巡回法院還是佛羅里達(dá)州第三區(qū)上訴法院，都堅定判決東南住房公司享有房地產(chǎn)稅豁免權(quán)。透過現(xiàn)象看本質(zhì)，只有厘清房產(chǎn)的真正持有人，才能找準(zhǔn)法律的準(zhǔn)繩。我國現(xiàn)在進(jìn)行全面的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，就是為了厘清真正的房地產(chǎn)權(quán)所有人，為未來開征房地產(chǎn)稅作好技術(shù)儲備。

2.軍隊房地產(chǎn)實行房地產(chǎn)稅豁免

在美國，用于作戰(zhàn)部隊的軍隊房地產(chǎn)實行房地產(chǎn)稅豁免。在我國，目前也擁有大量的軍隊房地產(chǎn)。部隊住用限額以內(nèi)的、劃為軍事禁區(qū)和安全保密要求高的單位使用的房地產(chǎn)，不列入不動產(chǎn)登記范圍，征收房地產(chǎn)稅更無從談起。而在軍隊后勤部門管理的軍隊房地產(chǎn)，目前仍然僅限于軍隊后勤部門進(jìn)行統(tǒng)一登記，沒有并入不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的序列中。根據(jù)1992年10月30日中國人民解放軍總后勤部發(fā)布《軍隊房地產(chǎn)開發(fā)管理暫行規(guī)定》，軍隊房地產(chǎn)開發(fā)活動由總后勤部基建營房部歸口管理。其主要職責(zé)：制定軍隊房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)法規(guī)、規(guī)章，組織編審房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃與計劃，負(fù)責(zé)開發(fā)企業(yè)和開發(fā)項目的審報、監(jiān)督、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)，掌管總部房地產(chǎn)基金及其使用分配等。經(jīng)軍隊后勤部門開發(fā)的軍產(chǎn)房如何進(jìn)行征稅，是實行全面豁免還是部分豁免，目前仍然是一個未解決的課題。

李求軍/責(zé)任編輯endprint