因繼承、受遺贈(zèng)取得不動(dòng)產(chǎn)登記的相關(guān)問題

王月紅

一、關(guān)于繼承、受遺贈(zèng)取得的不動(dòng)產(chǎn)，在登記辦理前需要進(jìn)行繼承權(quán)公證的歷史淵源

1.要求對(duì)繼承權(quán)進(jìn)行公證的原因。關(guān)于因繼承、受遺贈(zèng)取得不動(dòng)產(chǎn)如何既保證當(dāng)事人的合法權(quán)益、又方便當(dāng)事人，同時(shí)還確保登記安全，是辦理該類登記時(shí)登記機(jī)構(gòu)面臨的難題。主要原因有四點(diǎn)：一是因一方當(dāng)事人去世，其真實(shí)意思表示無法直接確認(rèn)；二是繼承或受遺贈(zèng)的主體難以窮盡，難以找到有效證據(jù)證明全部有繼承權(quán)的人究竟包括哪些；三是登記機(jī)構(gòu)和當(dāng)事人都難以掌握各種可能的情形，相關(guān)證據(jù)材料無法窮盡。例如，在繼承的效力上，遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議優(yōu)先于經(jīng)公證的遺囑，經(jīng)公證的遺囑優(yōu)先于普通遺囑，普通遺囑又優(yōu)先于法定繼承，而這些資料掌握在誰的手中以及當(dāng)事人舉證的材料是否真實(shí)都無從查找和證實(shí)；四是因繼承關(guān)系復(fù)雜，可能會(huì)存在代位繼承、轉(zhuǎn)繼承等復(fù)雜情況，對(duì)登記人員業(yè)務(wù)能力的要求已超出了登記范疇。在以往登記案件中，因繼承和受遺贈(zèng)產(chǎn)生的登記錯(cuò)誤、訴訟也最多，因此，為保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益、降低登記風(fēng)險(xiǎn)，各登記機(jī)構(gòu)在進(jìn)行繼承、受遺贈(zèng)類登記時(shí)往往會(huì)要求當(dāng)事人先行辦理繼承權(quán)公證。

2.歷史上要求對(duì)繼承權(quán)進(jìn)行公證的政策依據(jù)。1991年司法部與建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于房產(chǎn)登記管理中加強(qiáng)公證的聯(lián)合通知》（司公通字〔1991〕117號(hào)），明確在辦理繼承類房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記時(shí)根據(jù)被繼承人是否立有遺囑提交“遺囑公證書”與“遺囑繼承權(quán)公證書”或“繼承權(quán)公證書”及其他登記所需材料，辦理接受遺贈(zèng)類轉(zhuǎn)移登記時(shí)須提交“遺囑公證書”與“接受遺贈(zèng)公證”及其他登記所需材料。據(jù)了解，原各地房屋登記機(jī)構(gòu)均照此執(zhí)行。

3.不強(qiáng)制進(jìn)行繼承權(quán)公證后如何辦理相關(guān)登記。2016年，為了減輕老百姓負(fù)擔(dān)，本著便民利民的原則，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》（以下簡(jiǎn)稱《實(shí)施細(xì)則》）第十四條對(duì)于因繼承、受遺贈(zèng)取得不動(dòng)產(chǎn)的，不再要求強(qiáng)制公證，2016年7月5日司法部發(fā)布《關(guān)于廢止〈司法部、建設(shè)部關(guān)于房產(chǎn)登記管理中加強(qiáng)公證的聯(lián)合通知〉的通知》。至此，對(duì)于該兩類登記在進(jìn)行轉(zhuǎn)移登記時(shí)要求申請(qǐng)人必須進(jìn)行公證的政策依據(jù)已不具備。因此，需按照《實(shí)施細(xì)則》及《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》（以下簡(jiǎn)稱《規(guī)范》）的有關(guān)規(guī)定辦理。對(duì)于繼承和受遺贈(zèng)類登記，提交經(jīng)公證的材料或者生效法律文書的，可直接作為權(quán)屬來源材料；未提供上述材料的，《規(guī)范》在該類登記受理前設(shè)置了一套程序進(jìn)行處理，主要是基于當(dāng)事人自我舉證和證據(jù)鏈之間的互相印證、登記機(jī)構(gòu)的問詢查驗(yàn)、各相關(guān)人員的書面承諾以及登簿前的公示排除異議。

二、登記人員受理該類業(yè)務(wù)時(shí)的主要辦理程序

1.申請(qǐng)人自我舉證。按照《規(guī)范》1.8.6.1的規(guī)定提交相關(guān)材料。

2.登記機(jī)構(gòu)查驗(yàn)。登記機(jī)構(gòu)按照《規(guī)范》1.8.6.2的規(guī)定對(duì)相關(guān)材料進(jìn)行查驗(yàn)。

3.申請(qǐng)人出具具結(jié)。申請(qǐng)人簽署《繼承（受遺贈(zèng)）不動(dòng)產(chǎn)登記具結(jié)書》。

4.登記機(jī)構(gòu)詢問。登記機(jī)構(gòu)按《規(guī)范》1.8.6.2中規(guī)定的相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行詢問并制作詢問記錄，由全部相關(guān)人員簽字確認(rèn)。

5.受理登記申請(qǐng)。經(jīng)查驗(yàn)或詢問，符合《規(guī)范》3.5.1規(guī)定的受理?xiàng)l件的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以受理。

6.登記機(jī)構(gòu)審核。受理后，不動(dòng)產(chǎn)登記經(jīng)辦機(jī)構(gòu)應(yīng)按照《規(guī)范》第4章的審核規(guī)則進(jìn)行審核。

7.登記審核中進(jìn)一步核實(shí)。登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為需要進(jìn)一步核實(shí)情況的，可以發(fā)函給出具證明材料的單位、被繼承人或遺贈(zèng)人原所在單位或居住地的村委會(huì)、居委會(huì)核實(shí)相關(guān)情況。

8.登簿前公示。對(duì)擬登記的不動(dòng)產(chǎn)登記事項(xiàng)在不動(dòng)產(chǎn)登記經(jīng)辦機(jī)構(gòu)門戶網(wǎng)站進(jìn)行公示，公示期不少于15個(gè)工作日。

9.記載于登記簿。公示期滿無異議的，將申請(qǐng)登記事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿。

三、申請(qǐng)人提交的主要材料

1.所有繼承人或受遺贈(zèng)人的身份證、戶口簿或其他身份證明。

2.繼承人或遺贈(zèng)人的死亡證明，包括醫(yī)療機(jī)構(gòu)出具的死亡證明；公安機(jī)關(guān)出具的死亡證明或者注明了死亡日期的注銷戶口證明；人民法院宣告死亡的判決書；其他能夠證明被繼承人或受遺贈(zèng)人死亡的材料等。

3.所有繼承人或受遺贈(zèng)人與被繼承人或遺贈(zèng)人之間的親屬關(guān)系證明，包括戶口簿、婚姻證明、收養(yǎng)證明、出生醫(yī)學(xué)證明，公安機(jī)關(guān)以及村委會(huì)、居委會(huì)、被繼承人或繼承人單位出具的證明材料，其他能夠證明相關(guān)親屬關(guān)系的材料等。

4.放棄繼承的，應(yīng)當(dāng)在不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)設(shè)立的登記場(chǎng)所，在不動(dòng)產(chǎn)登記經(jīng)辦機(jī)構(gòu)人員的見證下，簽署放棄繼承權(quán)的聲明。

5.繼承人已死亡的，代位繼承人或轉(zhuǎn)繼承人可參照上述材料提供。

6.被繼承人或遺贈(zèng)人享有不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的材料。

7.被繼承人或遺贈(zèng)人生前有遺囑或者遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議的，提交其全部遺囑或者遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議。

8.被繼承人或遺贈(zèng)人生前與配偶有夫妻財(cái)產(chǎn)約定的，提交書面約定協(xié)議。

四、登記機(jī)構(gòu)審查要點(diǎn)及審查邏輯

按照《繼承法》規(guī)定，結(jié)合《規(guī)范》規(guī)定的程序，建議審查時(shí)主要注意以下內(nèi)容：

1.證據(jù)留存。受理登記前應(yīng)由全部法定繼承人或受遺贈(zèng)人共同到不動(dòng)產(chǎn)所在地的不動(dòng)產(chǎn)登記經(jīng)辦機(jī)構(gòu)進(jìn)行繼承材料查驗(yàn)，在程序上要求全部法定繼承人到場(chǎng)，建議全程攝像保留相關(guān)材料。

2.對(duì)當(dāng)事人身份的審查。不動(dòng)產(chǎn)登記經(jīng)辦機(jī)構(gòu)應(yīng)重點(diǎn)查驗(yàn)當(dāng)事人的身份是否屬實(shí)；當(dāng)事人與被繼承人或遺贈(zèng)人的親屬關(guān)系是否屬實(shí)。對(duì)當(dāng)事人身份的查驗(yàn)可依據(jù)《規(guī)范》1.8.4.1進(jìn)行審查；對(duì)當(dāng)事人與被繼承人或遺贈(zèng)人的親屬關(guān)系的查驗(yàn)可依據(jù)當(dāng)事人按照《規(guī)范》1.8.6.1中第三項(xiàng)提交的材料進(jìn)行審查，并通過詢問等方式佐證。

3.對(duì)被繼承人死亡事實(shí)的審查。確認(rèn)被繼承人或遺贈(zèng)人和已經(jīng)死亡的繼承人或受遺贈(zèng)人的死亡事實(shí)是否屬實(shí)，由申請(qǐng)人按照《規(guī)范》1.8.6.1 中第二項(xiàng)提供證明材料，登記機(jī)構(gòu)據(jù)此審查，注意宣告死亡問題。關(guān)于死亡時(shí)間的確認(rèn)，可參照《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國(guó)繼承法>若干問題的意見》中第二條確定。endprint

4.對(duì)繼承人范圍的審查。被繼承人或遺贈(zèng)人有無其他繼承人、如何確認(rèn)全部法定繼承人是工作當(dāng)中的一大難點(diǎn)。實(shí)際操作中，從相關(guān)當(dāng)事人提交的與被繼承人親屬關(guān)系的證明材料（特別是被繼承人居住地的村委會(huì)、居委會(huì)或其單位出具的證明材料）中了解法定繼承人情況，通過詢問及由當(dāng)事人出具承諾等方式逐一了解法定繼承人的情況，必要時(shí)可以發(fā)函被繼承人原工作單位或村委會(huì)（街道辦事處）進(jìn)行核實(shí)，通過公示排除異議。

5.對(duì)被繼承不動(dòng)產(chǎn)繼承方式的審查。按照《繼承法》的規(guī)定，遺贈(zèng)撫養(yǎng)協(xié)議優(yōu)于遺囑繼承，遺囑繼承優(yōu)于法定繼承。一是確認(rèn)有無遺囑和遺贈(zèng)撫養(yǎng)協(xié)議，通過當(dāng)事人舉證及詢問等方式了解被繼承人或遺贈(zèng)人生前有無遺囑或者遺贈(zèng)扶養(yǎng)協(xié)議等；二是效力問題，如有人提供了遺囑或遺贈(zèng)撫養(yǎng)協(xié)議，應(yīng)具備《繼承法》規(guī)定的形式和實(shí)質(zhì)要件，同時(shí)，仍要通過問詢征詢法定繼承人或其他主張遺囑繼承人的意見；三是遺贈(zèng)撫養(yǎng)協(xié)議是否履行問題，由申請(qǐng)人舉證證明，向相關(guān)繼承人問詢排除爭(zhēng)議。

6.對(duì)被繼承不動(dòng)產(chǎn)范圍的審查。即申請(qǐng)繼承的遺產(chǎn)是否屬于被繼承人或遺贈(zèng)人個(gè)人所有等，可參照《繼承法》第二十六條確認(rèn)被繼承的不動(dòng)產(chǎn)的范圍，主要涉及夫妻共有財(cái)產(chǎn)分割問題，要明確哪些是配偶的共有財(cái)產(chǎn)部分，哪些是遺產(chǎn)，登記記載共有份額的，按登記份額分割；登記未記載共有份額，通過問詢確認(rèn)共有關(guān)系和有無夫妻財(cái)產(chǎn)約定，沒有約定的原則上按照各占50%分割；配偶一方提供約定的，通過問詢確認(rèn)其他繼承人是否有異議；配偶一方主張為婚前財(cái)產(chǎn)的應(yīng)提供相關(guān)證明材料，登記機(jī)構(gòu)通過問詢確認(rèn)其他繼承人是否有異議。

此處要注意的問題是，在配偶先于被繼承人死亡的情形下，要首先處理配偶的繼承問題，然后處理被繼承人的繼承問題，將財(cái)產(chǎn)中屬于被繼承人的部分連同其從配偶處繼承的部分作為遺產(chǎn)（涉及轉(zhuǎn)繼承）。

7.對(duì)繼承人意思表示的審查。不動(dòng)產(chǎn)登記經(jīng)辦機(jī)構(gòu)可以就繼承人或受遺贈(zèng)人是否齊全、是否愿意接受或放棄繼承、就不動(dòng)產(chǎn)繼承協(xié)議或遺囑內(nèi)容及真實(shí)性是否有異議、所提交的資料是否真實(shí)、繼承不動(dòng)產(chǎn)的范圍及份額等是否形成合意等內(nèi)容進(jìn)行詢問，并做好記錄，由全部相關(guān)人員簽字確認(rèn)。

五、不強(qiáng)制進(jìn)行繼承權(quán)公證后對(duì)做好該類工作的建議

1.厘清登記機(jī)構(gòu)的職責(zé)。登記機(jī)構(gòu)只是對(duì)當(dāng)事人提交的相關(guān)證據(jù)，如已達(dá)成的繼承和遺產(chǎn)分割協(xié)議等進(jìn)行審查，判斷能否為其辦理轉(zhuǎn)移登記，而不是要去尋找證據(jù)來確認(rèn)申請(qǐng)人的繼承權(quán)。

2.登記人員需要熟悉相關(guān)法律知識(shí)，降低登記風(fēng)險(xiǎn)。登記機(jī)構(gòu)工作人員應(yīng)熟悉《繼承法》《公證法》等相關(guān)知識(shí)及《規(guī)范》的要求。

3.建立一套相對(duì)嚴(yán)謹(jǐn)可操作的審查程序。建議與公證機(jī)構(gòu)溝通交流，可以學(xué)習(xí)公證部門的審查程序；在實(shí)體上要做到無爭(zhēng)議，繼承人間有爭(zhēng)議不能達(dá)成一致的，應(yīng)告知其通過司法程序解決。

4.登記機(jī)構(gòu)的審查責(zé)任。登記機(jī)構(gòu)已按照《規(guī)范》的規(guī)定收取相關(guān)要件，審查相關(guān)內(nèi)容時(shí)已履行了必要程序，并輔以由當(dāng)事人出具具結(jié)、登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行詢問并做好記錄、有必要的發(fā)函相關(guān)部門核實(shí)、登簿前公示等方式的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為登記機(jī)構(gòu)已經(jīng)盡到了“合理審慎”的審查責(zé)任。

陳品祿/責(zé)任編輯endprint