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    一個(gè)租房客的自述

    2017-11-01 00:39:14傅蔚岡
    南都周刊 2017年20期
    關(guān)鍵詞:擁有率按揭平均工資

    傅蔚岡

    有研究表明,美國一個(gè)州的房屋所有權(quán)比率的提高是失業(yè)率劇增的前兆。房產(chǎn)所有權(quán)通過三種強(qiáng)有力的渠道——?jiǎng)趧?dòng)力流動(dòng)性的降低、通勤時(shí)間的增加和企業(yè)創(chuàng)新的萎縮損害了就業(yè)狀況。

    在大城市里生活的人應(yīng)該都有搬家的經(jīng)歷,尤其是對(duì)新進(jìn)城的而言。盡管目前沒有公認(rèn)的關(guān)于搬家的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),但應(yīng)該不在少數(shù)。以我為例,從2003年到上海被“硬盤”開始,目前已經(jīng)有8次搬家經(jīng)歷,幾乎是每年一次,直到后來成家才消停下來。隨著年歲的增長(zhǎng)和家中物品的增加,每次搬家更是痛苦不堪。面對(duì)房東上漲租金和搬家時(shí)的所遇到的各種麻煩事,經(jīng)常問自己的一個(gè)問題是,為什么不自己買房?

    為什么租房?最簡(jiǎn)單的理由就是為了上下班方便,你可以隨時(shí)根據(jù)辦公室位置來調(diào)整你的住處。大城市居不易,說的并不只是房產(chǎn)價(jià)格昂貴,更重要的是每天要在路上耗費(fèi)不少的通勤時(shí)間,在北京和上海這樣的城市,每天在路上花費(fèi)兩個(gè)小時(shí)并不少見。買不起CBD附近的房子,但租房可能還能承受。

    更為重要的是,目前房?jī)r(jià)租金收入比嚴(yán)重倒掛,租房子更像是一個(gè)比較劃算的行為。在上海內(nèi)環(huán)內(nèi)一套100平米的房子,單價(jià)至少在3萬以上,如果以3.5萬計(jì)算,那么總價(jià)就是350萬。如果要把這自買下來,你三成得105萬,同時(shí)契稅和中介費(fèi)估計(jì)得60萬。以基準(zhǔn)利率6.55%計(jì)算,那么每月按揭需要13342.56元。但這樣的房子如果用來出租,每個(gè)月可能收到的租金是多少?大約是6000元。從這個(gè)意義而言,在現(xiàn)階段租房更像是房東在補(bǔ)貼房客,而不是房客在為房東貢獻(xiàn)現(xiàn)金流。

    盡管租房有這種那種的好處,但對(duì)于絕大多數(shù)的中國人,之所以選擇租房,絕不是因?yàn)橐陨纤f的各種原因,最大的可能是沒有足夠的錢:沒有錢首付,更沒有錢還月供。

    以我自己為例。2003年研究生畢業(yè)到上海工作,那一年我辦公室邊上的聯(lián)洋社區(qū)一平米也就8000元左右,一套120平米的房子總價(jià)也就100萬元出頭。從現(xiàn)在來看100萬并不算貴,因?yàn)楝F(xiàn)在這里的房?jī)r(jià)普遍在5萬以上。如果在那個(gè)時(shí)候買入一套,那么現(xiàn)在就可以坐享資產(chǎn)價(jià)值翻番的快感。所以經(jīng)常有不少人問,為什么你那時(shí)候不入手買一套?

    兩個(gè)字:沒錢。盡管房?jī)r(jià)很便宜,但那時(shí)候我的收入更低。據(jù)上海市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù),2003年度上海市城鎮(zhèn)職工年平均工資為19473元,月平均工資為1623元。盡管那時(shí)候我的月工資是月平均工資的幾倍,但是要償付按揭也不容易:首付30萬之外,每月按揭還款還要超過4000元,差不多是我月工資的全部。假如我都把這錢拿來還按揭,那每個(gè)月的吃喝拉撒怎么辦?更重要的是,對(duì)于絕大多數(shù)剛剛開始工作的農(nóng)二代而言,30萬左右的首付款是一個(gè)龐大的數(shù)字。

    這幾年眼看著辦公室周邊的住宅單價(jià)從8000元往上漲,1萬、2萬、3萬……直到今天的6萬左右。這樣的上漲速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過同時(shí)期的工資上漲,從2003年到2013年這10年時(shí)間,上海市城鎮(zhèn)職工年均工資從19473元漲到60435元。就以我辦公室所在的聯(lián)洋而言,在2003年,一年的工資還能買2個(gè)平米,但是到2013年只能買1個(gè)平米了。正是因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲如此之快,很多人都在悔不當(dāng)初。甚至有人說,如果知道房?jī)r(jià)能漲成這樣,當(dāng)初砸鍋賣鐵也該買一套。問題是,幾個(gè)人能有這樣的眼光?

    有意思的是,與房?jī)r(jià)的飛速上漲相比,租金倒是還可以接受。10年前120平米房子的租金大約是4500元,今天估計(jì)是8000元左右。為什么房?jī)r(jià)幾乎是原來的8倍,而房租才上漲一倍不到?在我看來最為重要的原因是房租上漲要受制于居民收入水平,租金沒辦法像房?jī)r(jià)一樣動(dòng)用杠桿,必須量入為出。所以我們就可以理解在過去十年時(shí)間里盡管房?jī)r(jià)翻了幾番,但租金增長(zhǎng)緩慢,這是因?yàn)榫用袷杖胨讲]有大規(guī)模增加。

    那是不是意味著不買房就更加劃算?那倒未必。

    必須明確的是,租房是消費(fèi),買房是投資。投資和消費(fèi)的邏輯并不一致,有個(gè)朋友曾在微博上說過這兩者之間的區(qū)別:租房是消費(fèi)是花錢,居住成本越低越便宜越好,居住性價(jià)比最高是核心,多花一分冤枉錢都浪費(fèi);買房是投資是賺錢是生意,做生意就得理性,應(yīng)以投資效率最高為目標(biāo)。

    至少從過去10年的經(jīng)驗(yàn)來看,當(dāng)時(shí)那些咬咬牙買了房子的人是這一輪資產(chǎn)價(jià)格上升的受益者。盡管當(dāng)時(shí)每月節(jié)衣縮食,但現(xiàn)在卻換得幾倍的投資收益,盡管這部分收益還未入袋為安,還只是紙面財(cái)富,即便如此也已經(jīng)是絕大部分工薪階層干十來年都難以獲得的財(cái)富。換句話說,目前在抱怨的“房奴”絕大部分都是房?jī)r(jià)上漲的受益者。

    也正是如此,中國的自住房擁有比例可能是全世界最高。根據(jù)2011年和2013年中國家庭金融調(diào)查的數(shù)據(jù),我國家庭自有住房擁有率在城鎮(zhèn)地區(qū)有所提高,從84.8%上升到87%;在農(nóng)村地區(qū)住房擁有率基本保持不變,在96%附近波動(dòng)。但越來越高的自住房擁有比例真的是好事嗎?那倒未必。

    大約是一年前,美國知名智庫彼得森國際經(jīng)濟(jì)研究所研究員珀森更是提出了一個(gè)非常有意思的命題,“對(duì)擁有房屋的崇拜是危險(xiǎn)的,且具有破壞性”。他在這篇文章中認(rèn)為房屋所有權(quán)會(huì)直接阻礙經(jīng)濟(jì)的流動(dòng)性。有研究表明,美國一個(gè)州的房屋所有權(quán)比率的提高是失業(yè)率劇增的前兆。房產(chǎn)所有權(quán)通過三種強(qiáng)有力的渠道——?jiǎng)趧?dòng)力流動(dòng)性的降低、通勤時(shí)間的增加和企業(yè)創(chuàng)新的萎縮損害了就業(yè)狀況。這表明房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)對(duì)勞動(dòng)力市場(chǎng)產(chǎn)生負(fù)面的“外部性”影響。

    嗯,這個(gè)研究好,讓我們租房一族心安理得了。

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