城市經(jīng)營(yíng)者還是市場(chǎng)監(jiān)管者？
——市場(chǎng)波動(dòng)下地方政府土地供給非對(duì)稱行為研究

孫世然，樊 穎，楊 贊

（1.清華大學(xué)建設(shè)管理系，北京 100084；2.清華大學(xué)恒隆房地產(chǎn)研究中心，北京 100084）

城市經(jīng)營(yíng)者還是市場(chǎng)監(jiān)管者？
——市場(chǎng)波動(dòng)下地方政府土地供給非對(duì)稱行為研究

孫世然1，2，樊 穎1，2，楊 贊1，2

（1.清華大學(xué)建設(shè)管理系，北京 100084；2.清華大學(xué)恒隆房地產(chǎn)研究中心，北京 100084）

研究目的：分析市場(chǎng)監(jiān)管激勵(lì)對(duì)于地方政府土地供給決策的影響。研究方法：通過建立模型對(duì)市場(chǎng)監(jiān)管激勵(lì)的影響機(jī)制進(jìn)行理論分析，并基于2004—2014年中國(guó)30個(gè)省的面板數(shù)據(jù)構(gòu)建門限模型進(jìn)行實(shí)證檢驗(yàn)。研究結(jié)果：地方政府的土地供給決策同時(shí)受到經(jīng)濟(jì)績(jī)效和市場(chǎng)監(jiān)管雙重激勵(lì)的影響，在不同的市場(chǎng)波動(dòng)下存在非對(duì)稱性：在市場(chǎng)較平穩(wěn)時(shí)，地方政府會(huì)通過減少土地供給、提升土地價(jià)格實(shí)現(xiàn)其經(jīng)濟(jì)績(jī)效目標(biāo)；而在市場(chǎng)波動(dòng)較大時(shí)，地方政府則會(huì)兼顧“市場(chǎng)監(jiān)管者”的職責(zé)，通過增加土地有效供應(yīng)、維持土地價(jià)格實(shí)現(xiàn)其經(jīng)濟(jì)績(jī)效目標(biāo)。研究結(jié)論：市場(chǎng)監(jiān)管激勵(lì)在地方政府的土地供給決策機(jī)制中具有顯著作用，可以通過加強(qiáng)政績(jī)考核中市場(chǎng)監(jiān)管的權(quán)重來規(guī)范地方政府的土地供給行為。

土地經(jīng)濟(jì)；土地供給；市場(chǎng)波動(dòng)；門限模型；非對(duì)稱策略

1 引言

20世紀(jì)90年代以來，中國(guó)逐步推進(jìn)城鎮(zhèn)住房制度改革和財(cái)稅制度改革，為地方政府實(shí)施以土地出讓為核心的“土地財(cái)政”奠定了制度基礎(chǔ)。2000年以來，土地出讓收入逐步成為中國(guó)地方政府財(cái)政收入的重要來源，全國(guó)國(guó)有建設(shè)用地出讓成交價(jià)款占地方財(cái)政收入的比重從2000年的9.3%開始急劇增長(zhǎng)，其中2010年、2011年兩年都超過了60%的比例，隨后逐漸減少至2014年的45%①地方財(cái)政收入數(shù)據(jù)來源于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站（http://data.stats.gov.cn/），國(guó)有建設(shè)用地出讓成交價(jià)款數(shù)據(jù)來源于：國(guó)有建設(shè)用地出讓情況——按地區(qū)分列［Z］. 中國(guó)國(guó)土資源年鑒，2001—2015年。。隨著中國(guó)城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，土地財(cái)政所發(fā)揮的作用也日趨重要，已介入國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的全過程，成為拉動(dòng)地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的關(guān)鍵因素。

現(xiàn)有研究中，“財(cái)政激勵(lì)”和“政治激勵(lì)”被廣泛視為地方政府作為城市經(jīng)營(yíng)者角色下土地出讓行為背后的主要制度機(jī)制[1-2]。在財(cái)政激勵(lì)方面，分稅制改革所導(dǎo)致的地方政府事權(quán)與財(cái)權(quán)不對(duì)稱直接誘發(fā)并且深刻地影響了地方政府土地征用、城鎮(zhèn)化拆遷和土地出讓等行為，并通過高地價(jià)獲得高額的土地出讓金收入，以此來減輕地方政府財(cái)政壓力[1，3-4]。在政治激勵(lì)方面，以GDP增長(zhǎng)率為核心的中國(guó)政治績(jī)效考核制度使得地方政府官員為了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的競(jìng)爭(zhēng)演變成了政治晉升錦標(biāo)賽[2，5]，由于土地要素對(duì)于工業(yè)化發(fā)展和城鎮(zhèn)化進(jìn)程具有強(qiáng)助推器的作用[6-7]，地方政府通常會(huì)通過調(diào)整土地出讓價(jià)格和出讓時(shí)機(jī)來實(shí)現(xiàn)其財(cái)政利益和政治利益的最大化，從而在政治晉升錦標(biāo)賽中脫穎而出[4，8-9]。值得注意的是，土地財(cái)政為中國(guó)經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)帶來巨大紅利的同時(shí)，也產(chǎn)生了一定的負(fù)面影響[10]。地方政府過度征用、開發(fā)和出讓土地以實(shí)現(xiàn)短期內(nèi)最大化收益的行為，不僅通過土地收益分配的代際不公平累積了巨大的財(cái)政和金融風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也可能會(huì)通過扭曲供需平衡關(guān)系威脅房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展[11-12]。地方政府對(duì)土地財(cái)政的嚴(yán)重依賴以及預(yù)算軟約束問題的持續(xù)存在使得中央政府對(duì)于地方政府土地供給行為的調(diào)控幾乎失效，地方政府甚至?xí)鲃?dòng)通過減少供給的“餓地政策”獲取更高的土地出讓收益，與地方政府作為市場(chǎng)監(jiān)管者兼顧土地有效供給和房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展的職責(zé)相背離[13-14]。

因此，是否以犧牲房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展來?yè)Q取更高的土地財(cái)政，反映了地方政府在以追求城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)為目標(biāo)的“城市經(jīng)營(yíng)者”和以維持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定為目標(biāo)的“市場(chǎng)監(jiān)管者”兩種不同角色之間的轉(zhuǎn)換。在當(dāng)前的晉升體制下，從政治錦標(biāo)賽中勝出可能是地方官員追求的一個(gè)最終結(jié)果，但是實(shí)現(xiàn)這個(gè)結(jié)果存在著多重方式，多種方式之間會(huì)受到地方政府預(yù)算約束的限制而難以同時(shí)達(dá)到最優(yōu)。已有研究大多側(cè)重于地方政府作為“城市經(jīng)營(yíng)者”所做出的最大化土地收益的決策，這是由于地方政府可以從土地收入—基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資—地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)[15]的土地財(cái)政中實(shí)現(xiàn)其經(jīng)濟(jì)績(jī)效目標(biāo)。然而隨著房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位日趨重要，房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展不僅影響到城市總體的經(jīng)濟(jì)發(fā)展,也開始關(guān)系國(guó)家社會(huì)的安全穩(wěn)定[16]，地方政府是否能履行好維持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的“市場(chǎng)監(jiān)管者”的職責(zé)也開始逐漸成為政治考核中的重要環(huán)節(jié)②2005年，國(guó)務(wù)院發(fā)布《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》，將嚴(yán)控房?jī)r(jià)列入政績(jī)考核，對(duì)住房?jī)r(jià)格上漲過快，控制措施不力，造成當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)大起大落，影響經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運(yùn)行和社會(huì)發(fā)展的地區(qū)，要追究有關(guān)責(zé)任人的責(zé)任。。

同時(shí)，自2015年以來，中國(guó)積極推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級(jí)。土地作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的空間載體和基本生產(chǎn)要素，是要素市場(chǎng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的主戰(zhàn)場(chǎng)之一，然而土地領(lǐng)域供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的理論研究卻尚存空白[17-18]。因此本文結(jié)合市場(chǎng)供需、市場(chǎng)主體、市場(chǎng)監(jiān)管方面的研究，重點(diǎn)關(guān)注地方政府的土地供給決策是否存在維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的市場(chǎng)監(jiān)管激勵(lì)、市場(chǎng)監(jiān)管激勵(lì)是怎樣影響地方政府的土地供給行為，從而更深入地分析“政績(jī)錦標(biāo)賽”背后地方政府土地供給的決策動(dòng)機(jī)和過程，契合當(dāng)前供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的宏觀背景，也為破解土地領(lǐng)域供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革這一難點(diǎn)問題提供理論和實(shí)證支持。

2 理論模型與假說

2.1 理論模型

本文考慮一個(gè)包含地方政府和廠商兩個(gè)主體的經(jīng)濟(jì)，并假設(shè)地方政府和廠商之間的土地交易過程符合斯塔克爾伯格博弈，即廠商先根據(jù)市場(chǎng)決定其在土地市場(chǎng)的最優(yōu)投資，地方政府再根據(jù)廠商的最優(yōu)投資后再作出定價(jià)決策。

（1）廠商行為?？紤]廠商將自身資金投入到兩個(gè)市場(chǎng)：將0＜w＜1（廠商資金為1）投入到預(yù)期收益率（即預(yù)期土地價(jià)格變化）為E（rp）、風(fēng)險(xiǎn)（價(jià)格波動(dòng)）為土地市場(chǎng)，將（1 - w）投入到無風(fēng)險(xiǎn)收益率為rf的其他市場(chǎng)，則廠商的效用函數(shù)為如式（1）所示的均值—方差效用函數(shù)，其中A＞0為廠商對(duì)于土地市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避系數(shù)。

最大化上述效用函數(shù)可以得到廠商在土地市場(chǎng)的最優(yōu)投決策w*如式（2）所示。

（2）不考慮市場(chǎng)監(jiān)管激勵(lì)下的地方政府。地方政府的目標(biāo)是追求財(cái)政收入最大化以滿足政績(jī)考察的需要。本文考慮地方政府財(cái)政收入主要包含土地出讓收入w和稅收收入T，其中稅收收入包含對(duì)于土地市場(chǎng)和其他市場(chǎng)征收的稅費(fèi)，假設(shè)稅率為0＜τ＜1，則地方政府財(cái)政收入為：

由于預(yù)算法的限制，地方政府總是會(huì)維持財(cái)政收支平衡①由于考慮地方政府的土地收入，因此假設(shè)不存在通常意義的地方財(cái)政一般預(yù)算收支不均衡的情況。，因此在安排財(cái)政支出時(shí)，往往會(huì)以政績(jī)?cè)u(píng)價(jià)指標(biāo)為導(dǎo)向，受到其內(nèi)在激勵(lì)的影響，形成“重基本建設(shè)、輕人力資本投資和公共服務(wù)”的地方政府公共支出結(jié)構(gòu)[19]。因此本文將地方政府的財(cái)政支出分為基本支出G1和經(jīng)濟(jì)性支出G2兩個(gè)部分，其中，基本支出G1用于保障科教文衛(wèi)、社會(huì)保障等非經(jīng)濟(jì)性領(lǐng)域的基本需求②其中，部分財(cái)政支出屬于法定支出，地方政府必須予以保證，例如教育支出占GDP的比例要達(dá)到4%。。由于這些非經(jīng)濟(jì)性領(lǐng)域的績(jī)效難以直接度量，因此中央對(duì)地方進(jìn)行考核時(shí)往往采取 “一票否決”制[7]，如果在這些領(lǐng)域發(fā)生重大事故，地方官員可能直接遭受問責(zé)、斷送前途。因此地方政府通常會(huì)將基本支出維持在達(dá)標(biāo)的水平，保證非經(jīng)濟(jì)性領(lǐng)域的工作不會(huì)出現(xiàn)重大問題。假設(shè)η表示非經(jīng)濟(jì)性領(lǐng)域工作的達(dá)標(biāo)情況，η = η*= 1表示達(dá)標(biāo)，η = 0表示不達(dá)標(biāo)，則地方政府的基本支出通常為G1（η*）。

在保證非經(jīng)濟(jì)性領(lǐng)域工作達(dá)標(biāo)的基礎(chǔ)上，經(jīng)濟(jì)性支出G2將用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資，拉動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)[15]。因此地方政府的經(jīng)濟(jì)性支出G2取決于地方官員的目標(biāo)經(jīng)濟(jì)績(jī)效評(píng)價(jià)fe的大小，假設(shè)G2= φE（fe），其中E'（fe）＞0表示地方官員的目標(biāo)經(jīng)濟(jì)績(jī)效評(píng)價(jià)越高，地方政府增加其經(jīng)濟(jì)性支出的動(dòng)力越強(qiáng)，φ＞0表示地方政府經(jīng)濟(jì)性支出與其努力水平之間存在正向的線性關(guān)系。地方政府的財(cái)政總支出如下：

式（5）為地方政府財(cái)政收支平衡，在此約束下，地方政府的土地定價(jià)決策如式（6）所示，由于投資土地市場(chǎng)的收益率rp大于投資其他市場(chǎng)的收益率rf（否則廠商就不會(huì)投資具有風(fēng)險(xiǎn)的土地市場(chǎng)），因此式（6）恒為正。

（3）考慮市場(chǎng)監(jiān)管激勵(lì)下的地方政府。如果考慮地方政府對(duì)于市場(chǎng)監(jiān)管的激勵(lì)，則政績(jī)?cè)u(píng)價(jià)指標(biāo)不僅要包含經(jīng)濟(jì)績(jī)效指標(biāo)，還要包含市場(chǎng)穩(wěn)定指標(biāo)，即f = f'e+ fh，其中fh＜0，表示考慮市場(chǎng)監(jiān)管激勵(lì)后，在地方政府經(jīng)濟(jì)性支出不變的情況下，不穩(wěn)定的市場(chǎng)狀況會(huì)導(dǎo)致其整體政績(jī)?cè)u(píng)價(jià)下降。假設(shè)為了維持政績(jī)?cè)u(píng)價(jià)不變（f = fe），地方政府所增加的經(jīng)濟(jì)性支出與市場(chǎng)波動(dòng)之間的關(guān)系如式（7），即市場(chǎng)實(shí)際價(jià)格變動(dòng)rp與目標(biāo)價(jià)格變動(dòng)r0相差越多，中央對(duì)地方政府在市場(chǎng)監(jiān)管部分的政績(jī)?cè)u(píng)價(jià)fh就越低，其中k＞0表示中央對(duì)地方市場(chǎng)監(jiān)管部分政績(jī)?cè)u(píng)價(jià)的權(quán)重。將式（7）代入式（4）得到如式（8）所示的考慮市場(chǎng)監(jiān)管激勵(lì)后地方政府的財(cái)政總支出。

同理，式（9）為考慮市場(chǎng)監(jiān)管激勵(lì)后的地方政府財(cái)政收支平衡，在此約束下，地方政府的土地定價(jià)決策如式（10）所示，其正負(fù)方向由地方土地市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)和市場(chǎng)監(jiān)管部分政績(jī)?cè)u(píng)價(jià)的權(quán)重k決定，當(dāng)市場(chǎng)波動(dòng)和市場(chǎng)監(jiān)管的政治激勵(lì)（權(quán)重k）足夠大時(shí)，式（10）的符號(hào)將變?yōu)樨?fù)。

2.2 模型結(jié)果與假說

由式（6）、式（10）可知，當(dāng)不考慮市場(chǎng)監(jiān)管激勵(lì)時(shí)，地方政府為了獲得更高的經(jīng)濟(jì)績(jī)效評(píng)價(jià)，將提高土地價(jià)格以獲取更高的土地收入增加地方的經(jīng)濟(jì)性支出。而當(dāng)考慮市場(chǎng)監(jiān)管激勵(lì)時(shí)，由于市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)帶來的績(jī)效評(píng)價(jià)下降將影響到地方政府的土地定價(jià)決策。隨著房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位變得越來越重要，地方政府是否能履行好維持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的“市場(chǎng)監(jiān)管者”的職責(zé)也開始逐漸成為政治考核中的重要環(huán)節(jié)，因此在市場(chǎng)監(jiān)管政績(jī)?cè)u(píng)價(jià)權(quán)重k日益增大的情況下，市場(chǎng)波動(dòng)的大小將影響甚至轉(zhuǎn)變地方政府的土地定價(jià)決策。

由于中國(guó)土地使用權(quán)出讓制度的限制①2004年起國(guó)土資源部、監(jiān)察部等相關(guān)部門聯(lián)合推進(jìn)經(jīng)營(yíng)性用地出讓的公開化交易，地方政府只能在公開交易（招標(biāo)、拍賣、掛牌）中將土地使用權(quán)出讓給競(jìng)拍中的最高出價(jià)者。其中，在招標(biāo)出讓中可能由于綜合評(píng)價(jià)的原因選擇非最高價(jià)中標(biāo)的情況。，地方政府即使作為城市用地的壟斷供應(yīng)者也不能直接行使其壟斷定價(jià)權(quán)，只能通過調(diào)整其土地供給策略來間接實(shí)現(xiàn)其定價(jià)策略。由此本文提出以下待檢驗(yàn)的假說：

假說1：地方政府的土地供給策略同時(shí)受到經(jīng)濟(jì)績(jī)效激勵(lì)和市場(chǎng)監(jiān)管激勵(lì)的影響。

由于地方政府實(shí)現(xiàn)出讓收益最大化最重要的手段是對(duì)土地供給量的調(diào)整，因此存在著“以量取勝”和“以價(jià)取勝”兩種不同的土地供給策略?！耙粤咳佟钡牟呗允侵竿ㄟ^供應(yīng)更多的土地得以在維持土地市場(chǎng)價(jià)格不出現(xiàn)大幅上漲的情況下增加土地出讓的收入，兼顧維護(hù)市場(chǎng)穩(wěn)定的職責(zé)；而“以價(jià)取勝”的策略則是指通過減少土地供給使土地市場(chǎng)處于供應(yīng)缺乏的狀態(tài)，導(dǎo)致土地價(jià)格快速上漲，從而從中獲取最大化的土地出讓收益，也就是所謂的“餓地政策”[14]。由于居住用地的稀缺性，地方政府為了保證總收益最大會(huì)盡量控制每一期土地供給的數(shù)量，因此地方政府在選擇“以量取勝”策略增加土地有效供給時(shí)將損失部分出讓收益，從而減少經(jīng)濟(jì)性支出導(dǎo)致其經(jīng)濟(jì)績(jī)效評(píng)價(jià)的降低；而地方政府在選擇“以價(jià)取勝”策略時(shí)則難以兼顧到其市場(chǎng)調(diào)控的職責(zé)，可能導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)加劇，降低其市場(chǎng)監(jiān)管的績(jī)效評(píng)價(jià)。因此地方政府為了得到最優(yōu)的績(jī)效評(píng)價(jià)，將會(huì)根據(jù)不同的市場(chǎng)狀況來選擇不同的土地供給策略。由此本文提出以下待檢驗(yàn)的假說：

假說2：不同的市場(chǎng)狀況下，地方政府的土地供給行為存在非對(duì)稱性。即在市場(chǎng)較平穩(wěn)時(shí)，地方政府會(huì)選擇“以價(jià)取勝”實(shí)現(xiàn)其經(jīng)濟(jì)績(jī)效目標(biāo)；而在市場(chǎng)波動(dòng)較大時(shí)，地方政府則會(huì)選擇“以量取勝”實(shí)現(xiàn)其經(jīng)濟(jì)績(jī)效目標(biāo)。

3 實(shí)證設(shè)計(jì)與數(shù)據(jù)說明

3.1 實(shí)證設(shè)計(jì)

本文采用2004—2014年30個(gè)地區(qū)（省、直轄市、自治區(qū)）的面板數(shù)據(jù)，考察地方政府土地供給行為受經(jīng)濟(jì)績(jī)效激勵(lì)、市場(chǎng)監(jiān)管激勵(lì)的影響情況。首先，為了驗(yàn)證假說1中的市場(chǎng)監(jiān)管激勵(lì)是否存在，本文建立式（11）所示的面板交叉項(xiàng)模型：

式（11）中，lnlai，t為i地區(qū)政府在t年居住類用地的土地供給總量的對(duì)數(shù)值，并在模型中加入被解釋變量的滯后項(xiàng)lnlai，t-1控制地方政府土地出讓的滯后效應(yīng)代表i地區(qū)政府在t年的經(jīng)濟(jì)績(jī)效目標(biāo)，考慮基數(shù)差異通常采用相對(duì)經(jīng)濟(jì)績(jī)效來衡量，本文參考蔣震[7]的設(shè)定，采用以下兩組指標(biāo)來度量地方政府經(jīng)濟(jì)績(jī)效目標(biāo)：一是當(dāng)年與上一年的實(shí)際GDP增長(zhǎng)率之差，用obj_GDPi，t表示；二是當(dāng)年與上一年的實(shí)際財(cái)政收入增長(zhǎng)率之差，用obj_GBRi，t表示。代表i地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)情況，用前3年實(shí)際住房?jī)r(jià)格的標(biāo)準(zhǔn)差（vol）表示。為經(jīng)濟(jì)績(jī)效目標(biāo)與市場(chǎng)波動(dòng)的交叉項(xiàng)，衡量經(jīng)濟(jì)績(jī)效激勵(lì)對(duì)于地方政府土地供給行為的影響受市場(chǎng)波動(dòng)的影響情況。

Xi，t-1為一組可能影響土地供給面積的控制變量，為了規(guī)避內(nèi)生性問題，實(shí)證中控制變量均使用滯后一期，包括：（1）社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，用實(shí)際地區(qū)生產(chǎn)總值的對(duì)數(shù)值（lngdp）表示；（2）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，用當(dāng)年地區(qū)工業(yè)增加值占地區(qū)生產(chǎn)總值的比例（ind_ratio）表示；（3）人口分布情況, 用當(dāng)年地區(qū)人口密度的對(duì)數(shù)值（lnpopdens）衡量，控制人口因素對(duì)土地供給的影響。μi是個(gè)體固定效應(yīng)，代表地區(qū)固定效應(yīng)，用以控制各地區(qū)不被觀察到的、不依時(shí)間變化的差異性。ωt是時(shí)間固定效應(yīng)，用以控制各年份不被觀察到的、不依個(gè)體變化的差異性。εi，t是誤差項(xiàng)。

其次，為了驗(yàn)證假說2中不同市場(chǎng)狀況下地方政府土地供給行為的具體差異，本文根據(jù)式（10），引入Hansen[20]提出的面板數(shù)據(jù)門限回歸模型（Panel Data Threshold Model），設(shè)定如式（12）所示的市場(chǎng)波動(dòng)模型：

3.2 數(shù)據(jù)來源與描述性統(tǒng)計(jì)

本文使用2004—2014年30個(gè)地區(qū)（省、直轄市、自治區(qū)）的面板數(shù)據(jù)，對(duì)于土地供給由于目前公開數(shù)據(jù)中沒有省際層面不同類型用地的供給數(shù)量，以各省級(jí)行政單位國(guó)有建設(shè)用地“招拍掛”出讓的總面積近似代替居住用地供給數(shù)量，在報(bào)告期內(nèi)居住用地占招拍掛出讓土地?cái)?shù)量中的絕大部分，所以這種近似是可以接受的。相關(guān)變量的數(shù)據(jù)來源均為《中國(guó)國(guó)土資源年鑒》2005—2015年各卷以及國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站，描述性統(tǒng)計(jì)如表1所示。

表1 變量描述性統(tǒng)計(jì)Tab.1 Descriptive statistics of the data in the model

4 實(shí)證檢驗(yàn)

4.1 模型檢驗(yàn)

由于本文實(shí)證數(shù)據(jù)為個(gè)體維度（N = 30）相較于時(shí)間維度（T = 11）更大的短面板，因此采用Harris-Tzavalis方法進(jìn)行單位根檢驗(yàn)，同時(shí)通過減去截面均值（Cross-sectional means）的方法緩解截面相關(guān)，檢驗(yàn)結(jié)果表明實(shí)證模型所有變量均為平穩(wěn)序列①由于篇幅限制文中沒有報(bào)告單位根檢驗(yàn)結(jié)果，如果需要可以向作者索取。。

對(duì)于門限回歸模型，本文首先檢驗(yàn)了地方政府經(jīng)濟(jì)績(jī)效激勵(lì)對(duì)其土地供給行為的影響是否存在門限效應(yīng)，根據(jù)Hansen的建議忽略掉前后各約10%的觀測(cè)值，然后對(duì)不同的模型逐一進(jìn)行估計(jì)，并獲取其殘差。然后利用殘差平方和最小原則找到門限估計(jì)值后，再利用自助抽樣法（Boostrap）模擬似然比檢驗(yàn)統(tǒng)計(jì)量及其臨界值（本文重復(fù)次數(shù)為300次）以進(jìn)一步檢驗(yàn)是否存在著門限效應(yīng)。

檢驗(yàn)結(jié)果顯示，市場(chǎng)波動(dòng)（vol）作為門限變量時(shí)搜索到的第一個(gè)門限值為1.1560時(shí)，其對(duì)應(yīng)的殘差平方和達(dá)到最小；進(jìn)行門限檢驗(yàn)時(shí)，得到的F統(tǒng)計(jì)量為10.35，P值為0.0333，拒絕無門限效應(yīng)的原假設(shè)，表明門限Q1= 1.1560是真實(shí)有效的。繼續(xù)搜索第2個(gè)門限值時(shí)對(duì)應(yīng)的F統(tǒng)計(jì)量為7.48，P值為0.1333，拒絕存在2個(gè)門限的假設(shè)，因此市場(chǎng)波動(dòng)作為門限變量時(shí)存在單一門限為1.1560。

圖1繪制的似然比函數(shù)圖能夠更直觀地體現(xiàn)市場(chǎng)波動(dòng)的門限估計(jì)值和置信區(qū)間的構(gòu)筑過程。門限估計(jì)值的95%置信區(qū)間是指所有LR值小于5%顯著性水平下的臨界值的γ構(gòu)成的區(qū)間，在原假設(shè)接受域內(nèi)，即估計(jì)門限值與實(shí)際門限值相等。

圖1 市場(chǎng)波動(dòng)模型門限估計(jì)值和置信區(qū)間Fig.1 Estimate value and con fi dence interval of the market volatility model

4.2 實(shí)證結(jié)果

表2報(bào)告了實(shí)證式（11）交叉項(xiàng)模型的估計(jì)結(jié)果，其中（1）、（2）列為固定效應(yīng)模型估計(jì)結(jié)果，（3）、（4）列為隨機(jī)效應(yīng)模型估計(jì)結(jié)果，經(jīng)過Hausman檢驗(yàn)，本文實(shí)證模型均采用固定效應(yīng)模型，同時(shí)報(bào)告隨機(jī)效應(yīng)模型結(jié)果作為穩(wěn)健型檢驗(yàn)。此外，由于實(shí)證模型的解釋變量中包含了被解釋變量的滯后值（L.lnla），對(duì)于這樣的動(dòng)態(tài)面板數(shù)據(jù)模型，組內(nèi)估計(jì)量（FE）可能會(huì)不一致[21]，因此本文同時(shí)也采用了兩步系統(tǒng)廣義矩的方法進(jìn)行估計(jì)，表2中（5）、（6）列匯報(bào)了系統(tǒng)廣義矩模型的估計(jì)結(jié)果，且均通過了相應(yīng)的自相關(guān)和過度識(shí)別檢驗(yàn)。

交叉項(xiàng)模型的估計(jì)結(jié)果顯示，經(jīng)濟(jì)績(jī)效目標(biāo)（obj_GDP）的系數(shù)有正有負(fù)，且?guī)缀蹙伙@著，而經(jīng)濟(jì)績(jī)效目標(biāo)和市場(chǎng)波動(dòng)交叉項(xiàng)（obj_GDP_vol）的系數(shù)均在1%的水平下顯著為正。這一結(jié)果表明地方政府的土地供給行為并不單一地受其經(jīng)濟(jì)績(jī)效目標(biāo)的影響，而是同時(shí)受到經(jīng)濟(jì)績(jī)效激勵(lì)和市場(chǎng)監(jiān)管激勵(lì)兩種因素的共同影響，市場(chǎng)波動(dòng)的增大將增強(qiáng)地方政府通過增加土地供給來實(shí)現(xiàn)其經(jīng)濟(jì)績(jī)效目標(biāo)的傾向②本文同樣檢驗(yàn)了以財(cái)政收入增長(zhǎng)率之差（obj_GBR）作為經(jīng)濟(jì)績(jī)效目標(biāo)代理變量的交叉項(xiàng)模型，估計(jì)結(jié)果不改變本文基本結(jié)論。由于篇幅限制，未在文中報(bào)告，如果需要可以向筆者索取。。

此外，雖然本文通過加入時(shí)間固定效應(yīng)控制各年份不被觀察到的、不依個(gè)體變化的共同影響因素的變化，盡力規(guī)避遺漏變量的問題，但是仍然可能遺漏一些共同影響所有地區(qū)的因素，因此本文通過Pesaran[22]提出的截面相關(guān)性檢驗(yàn)方法對(duì)實(shí)證模型進(jìn)行檢驗(yàn)，表2中CD報(bào)告了各模型的截面相關(guān)性檢驗(yàn)統(tǒng)計(jì)量，檢驗(yàn)結(jié)果顯示均在10%的水平下拒絕原假設(shè)，表明所有模型均不存在由于遺漏共同變量導(dǎo)致的截面相關(guān)。

表2 交叉項(xiàng)模型估計(jì)結(jié)果Tab.2 Regression results of the interaction model

交叉項(xiàng)模型的實(shí)證結(jié)果應(yīng)證了前文提出的假說1，證實(shí)了地方政府市場(chǎng)監(jiān)管激勵(lì)的存在，其土地供給行為同時(shí)受到經(jīng)濟(jì)績(jī)效激勵(lì)和市場(chǎng)監(jiān)管激勵(lì)的影響，但是對(duì)于這兩種激勵(lì)是如何影響地方政府的土地供給決策的，仍然需要進(jìn)一步的探究。本文引入Hansen提出的面板門限模型對(duì)前文提出的假設(shè)2進(jìn)行實(shí)證檢驗(yàn)。

表3報(bào)告了實(shí)證式（12）市場(chǎng)波動(dòng)模型的估計(jì)結(jié)果，其中，（1）、（3）、（5）列使用GDP增長(zhǎng)率之差（obj_GDP）度量地方政府的經(jīng)濟(jì)績(jī)效目標(biāo)，（2）、（4）、（6）列使用財(cái)政收入增長(zhǎng)率之差（obj_GBR）度量地方政府的經(jīng)濟(jì)績(jī)效目標(biāo)。與表2交叉項(xiàng)模型中經(jīng)濟(jì)績(jī)效目標(biāo)的估計(jì)系數(shù)幾乎不顯著不同，市場(chǎng)波動(dòng)模型中經(jīng)濟(jì)績(jī)效目標(biāo)的估計(jì)系數(shù)均在10%的水平下顯著，這也再次應(yīng)證了假說1的內(nèi)容，地方政府的土地供給決策并不是只關(guān)注單一的經(jīng)濟(jì)績(jī)效指標(biāo)，還會(huì)考慮市場(chǎng)波動(dòng)的情況。模型估計(jì)結(jié)果顯示，當(dāng)?shù)貐^(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)不超過1.1560時(shí)，經(jīng)濟(jì)績(jī)效目標(biāo)的估計(jì)系數(shù)均顯著為負(fù)，而當(dāng)?shù)貐^(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)超過1.1560時(shí)，經(jīng)濟(jì)績(jī)效目標(biāo)的估計(jì)系數(shù)均顯著為正。經(jīng)濟(jì)績(jī)效目標(biāo)估計(jì)系數(shù)的非對(duì)稱性表明地方政府土地供給行為確實(shí)同時(shí)受到經(jīng)濟(jì)績(jī)效激勵(lì)和市場(chǎng)監(jiān)管激勵(lì)的影響，具體而言，在市場(chǎng)較平穩(wěn)時(shí)，地方政府為了實(shí)現(xiàn)其經(jīng)濟(jì)績(jī)效目標(biāo)，會(huì)減少土地供給、提升土地價(jià)格，選擇“以價(jià)取勝”的策略；而在市場(chǎng)波動(dòng)較大時(shí)，地方政府則會(huì)增加土地供給、維持土地價(jià)格，選擇“以量取勝”的策略實(shí)現(xiàn)其經(jīng)濟(jì)績(jī)效目標(biāo)，即驗(yàn)證了前文提出的假說2。

表3 市場(chǎng)波動(dòng)模型估計(jì)結(jié)果Tab.3 Regression results of the market volatility model

5 結(jié)論

本文通過建立一個(gè)簡(jiǎn)單的理論模型分析地方政府在經(jīng)濟(jì)績(jī)效和市場(chǎng)監(jiān)管的雙重激勵(lì)下的土地供給決策，并基于利用2004—2014年中國(guó)30個(gè)地區(qū)的面板數(shù)據(jù)，引入面板門限模型實(shí)證檢驗(yàn)不同市場(chǎng)波動(dòng)下地方政府土地供給行為的差異，進(jìn)一步討論其經(jīng)濟(jì)績(jī)效和市場(chǎng)監(jiān)管兩種激勵(lì)之間的互動(dòng)關(guān)系，有助于從市場(chǎng)供需、市場(chǎng)主體、市場(chǎng)監(jiān)管的角度理解土地領(lǐng)域供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革這一難點(diǎn)問題。

本文分析發(fā)現(xiàn)：（1）在政治晉升的框架下，地方政府的土地供給策略同時(shí)受到經(jīng)濟(jì)績(jī)效激勵(lì)和市場(chǎng)監(jiān)管激勵(lì)的影響；（2）市場(chǎng)監(jiān)管激勵(lì)的影響主要取決于中央對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的重視程度以及地方市場(chǎng)波動(dòng)的大小。本文實(shí)證研究發(fā)現(xiàn)，在不同的市場(chǎng)狀況下，地方政府的土地供給行為呈現(xiàn)出非對(duì)稱性，市場(chǎng)波動(dòng)的增大將增強(qiáng)地方政府通過增加土地供給來實(shí)現(xiàn)其經(jīng)濟(jì)績(jī)效目標(biāo)的傾向。具體而言：（1）在市場(chǎng)較平穩(wěn)時(shí)，地方政府為了實(shí)現(xiàn)其經(jīng)濟(jì)績(jī)效目標(biāo)，會(huì)減少土地供給、提升土地價(jià)格，選擇“以價(jià)取勝”的策略，充當(dāng)一個(gè)“城市經(jīng)營(yíng)者”的角色；（2）在市場(chǎng)波動(dòng)較大時(shí)，地方政府則會(huì)增加土地有效供應(yīng)、維持土地價(jià)格，選擇“以量取勝”的策略實(shí)現(xiàn)其經(jīng)濟(jì)績(jī)效目標(biāo)，兼顧“市場(chǎng)監(jiān)管者”的職責(zé)。

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Research on Asymmetric Land Leasing Behavior of Local Government Under Real Estate Market Volatility in China

SUN Shi-ran1，2, FAN Ying1，2, YANG Zan1，2
（1. Department of Construction Management, Tsinghua University, Beijing 100084, China; 2. Hang Lung Center for Real Estate, Tsinghua University, Beijing 100084, China）

The purpose of this paper is to model the supply strategies when local governments face the incentives of both economic performance and market supervision. Based on China’s 30 provinces’ land leasing panel data from 2004 to 2014, this paper introduces a threshold model to conduct the empirical analysis. The results show that land leasing is affected by both local governments’ economic performance and the market volatility; further, their impacts is asymmetric according to different market volatility. To be specific, under low market volatility, local governments would lease less land in order to get more land leasing income from increasing housing price to improve their economic performance,while under high market volatility, local governments would lease more land to improve the economic performance when maintaining stable housing price at the same time. In conclusion, the market supervision incentive has a notable impact on local governments’ land leasing behavior. Therefore, local governments’ land leasing behavior is supposed to be wellcontrolled by adding the weight of market supervision in the performance assessment.

land economy; land leasing; market volatility; threshold model; asymmetric strategy

F812.7

A

1001-8158（2017）08-0044-09

10.11994/zgtdkx.20170814.154805

2017-02-03；

2017-06-05

國(guó)家自然科學(xué)基金“不確定性在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的微觀傳導(dǎo)機(jī)制和效應(yīng)：基于居民住房決策的研究”（71673154）；國(guó)家自然科學(xué)基金“居家養(yǎng)老服務(wù)模式的優(yōu)化：實(shí)現(xiàn)生活自主、費(fèi)用可承受和財(cái)務(wù)可持續(xù)”（71461137002）。

孫世然（1993-），男，四川眉山人，碩士研究生。主要研究方向?yàn)榉康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)。E-mail: sunsr15@mails.tsinghua.edu.cn

楊贊（1968-），女，上海人，副教授。主要研究方向?yàn)槌鞘薪?jīng)濟(jì)學(xué)、房地產(chǎn)金融。E-mail: zanyang@tsinghua.edu.cn

（本文責(zé)編：王慶日）