建設(shè)用地資產(chǎn)負(fù)債表編制研究
——以上海市B區(qū)為例

張 瑋，陳光平，王克強(qiáng)，4，張洪武，王 瑞

（1.上海市地質(zhì)調(diào)查院，上海 200072； 2.上海市國(guó)土資源調(diào)查研究院，上海 200072；3.上海財(cái)經(jīng)大學(xué)公共經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院，上海 200433；4.上海財(cái)經(jīng)大學(xué)公共政策與治理研究院，上海 200433）

土地經(jīng)濟(jì)

建設(shè)用地資產(chǎn)負(fù)債表編制研究
——以上海市B區(qū)為例

張 瑋1，2，陳光平3，王克強(qiáng)3，4，張洪武1，2，王 瑞1，2

（1.上海市地質(zhì)調(diào)查院，上海 200072； 2.上海市國(guó)土資源調(diào)查研究院，上海 200072；3.上海財(cái)經(jīng)大學(xué)公共經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院，上海 200433；4.上海財(cái)經(jīng)大學(xué)公共政策與治理研究院，上海 200433）

研究目的：研究建設(shè)用地資產(chǎn)負(fù)債表編制方法，探索適用于建設(shè)用地資產(chǎn)負(fù)債表的資產(chǎn)、負(fù)債具體內(nèi)容和適宜的評(píng)估方法，提出建設(shè)用地資產(chǎn)負(fù)債表編制的政策建議。研究方法：基于文獻(xiàn)研究法，明確建設(shè)用地資產(chǎn)負(fù)債表內(nèi)涵和細(xì)目分類，并以上海市B區(qū)為例進(jìn)行實(shí)證分析，進(jìn)而提出開(kāi)展建設(shè)用地資產(chǎn)負(fù)債表編制的政策建議。研究結(jié)果：（1）建設(shè)用地資產(chǎn)負(fù)債表包括資產(chǎn)、負(fù)債和凈資產(chǎn)三部分；（2）建設(shè)用地資產(chǎn)負(fù)債表的核心是資產(chǎn)和負(fù)債的核算，要將建設(shè)用地按用途和功能分類，將負(fù)債根據(jù)成因分類并分別進(jìn)行核算；（3）2014年B區(qū)內(nèi)建設(shè)用地資源凈資產(chǎn)總量為3581.03億元，經(jīng)濟(jì)價(jià)值量為3669.13億元，生態(tài)價(jià)值為-61.82億元，建設(shè)用地負(fù)債價(jià)值為25.91億元；（4）建設(shè)用地的生態(tài)價(jià)值和負(fù)債價(jià)值要引起重視。研究結(jié)論：建立建設(shè)用地資產(chǎn)負(fù)債表核算體系，可較為準(zhǔn)確摸清地方土地利用和保護(hù)情況及效益水平，可以為地區(qū)進(jìn)行土地規(guī)劃、領(lǐng)導(dǎo)干部離任審計(jì)等提供數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。

土地經(jīng)濟(jì)；建設(shè)用地資產(chǎn)負(fù)債表；資源資產(chǎn)價(jià)值；資源負(fù)債價(jià)值

1 引言

中共十八屆三中全會(huì)通過(guò)的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定》首次提出了“探索編制自然資源資產(chǎn)負(fù)債表，對(duì)領(lǐng)導(dǎo)干部實(shí)行自然資源資產(chǎn)離任審計(jì)”。2015年4月，《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于加快推進(jìn)生態(tài)文明建設(shè)的意見(jiàn)》中又重申了該要求。之后，2015年9月，中共中央、國(guó)務(wù)院印發(fā)的《生態(tài)文明體制改革總體方案》對(duì)探索編制自然資源資產(chǎn)負(fù)債表提出了比較具體的要求，其中包括構(gòu)建土地資源、森林資源、水資源等的資產(chǎn)和負(fù)債核算方法，建立實(shí)物量賬戶，定期評(píng)估自然資源資產(chǎn)的實(shí)物量和價(jià)值量的變化情況。編制自然資源資產(chǎn)負(fù)債表，對(duì)領(lǐng)導(dǎo)干部自然資源資產(chǎn)離任審計(jì)，建立生態(tài)環(huán)境損害責(zé)任終身追究制有重要的作用[1-2]。

從20世紀(jì)60年代末開(kāi)始，國(guó)際上開(kāi)始對(duì)資源環(huán)境核算進(jìn)行研究。澳大利亞、挪威等國(guó)家率先研究編制了自然資源環(huán)境核算表，將環(huán)境、自然資源分為實(shí)物資源和環(huán)境資源兩大類，并進(jìn)行了實(shí)物量核算，初步建立了實(shí)物核算體系。由聯(lián)合國(guó)組織撰寫的《環(huán)境經(jīng)濟(jì)核算中心框架體系》（System of Environmental-Economic Accounting Central Framework 2012，簡(jiǎn)稱SEEA-2012）認(rèn)為自然資源資產(chǎn)負(fù)債表應(yīng)包括7個(gè)環(huán)境資產(chǎn)賬戶。而由于土地的管理方式特殊，國(guó)際上的土地賬戶并不適用于中國(guó)的情況[3-4]。在自然資源資產(chǎn)負(fù)債表框架的研究方面，國(guó)內(nèi)部分學(xué)者認(rèn)為自然資源資產(chǎn)負(fù)債表由實(shí)物量表、經(jīng)濟(jì)價(jià)值量表和綜合價(jià)值量表構(gòu)成，用以全面記錄自然資源的現(xiàn)有數(shù)量、消耗、恢復(fù)以及人類活動(dòng)對(duì)自然資源的影響[5-10]。通過(guò)自然資源資產(chǎn)負(fù)債表存量以及動(dòng)態(tài)流量的分析，可以實(shí)現(xiàn)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展成果的科學(xué)評(píng)估以及干部離任審計(jì)的優(yōu)化。

研究自然資源資產(chǎn)負(fù)債表時(shí)，國(guó)內(nèi)外學(xué)者一般將土地作為其中的一種資源進(jìn)行研究[9]，而專門研究土地資源資產(chǎn)負(fù)債表的不多。僅有的幾篇主要研究了土地資源資產(chǎn)負(fù)債表的功能定位、核算對(duì)象、原則、范式、假設(shè)及編制設(shè)計(jì)框架，但實(shí)際編制方法的設(shè)計(jì)簡(jiǎn)化[11-12]，無(wú)案例用以展示其編制的合理性及效果，且針對(duì)的是全部類型的土地。

目前關(guān)于建設(shè)用地的相關(guān)研究主要集中在建設(shè)用地的資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估和土壤污染方面。從建設(shè)用地資源價(jià)值評(píng)估方面來(lái)看，部分學(xué)者提出建設(shè)用地資源價(jià)值評(píng)估需綜合考慮經(jīng)濟(jì)價(jià)值和生態(tài)價(jià)值，可以應(yīng)用防治成本法、工程費(fèi)用法、替代成本法等間接市場(chǎng)法估算各類建設(shè)用地對(duì)生態(tài)服務(wù)的影響價(jià)值[13-20]。但對(duì)建設(shè)用地資產(chǎn)負(fù)債表的研究較為缺乏，而建設(shè)用地尤其是城市建設(shè)用地價(jià)值高，是城市最重要的土地資產(chǎn)，其資產(chǎn)負(fù)債表的編制有其特殊性，因此研究建設(shè)用地資產(chǎn)負(fù)債表編制的內(nèi)容、方法、過(guò)程和存在問(wèn)題等具有重要的理論與現(xiàn)實(shí)意義。本文基于現(xiàn)有文獻(xiàn)的歸納總結(jié)，研究了適合于中國(guó)國(guó)情的城市建設(shè)用地資產(chǎn)負(fù)債表編制方法，并以上海市B區(qū)為例，編制了該區(qū)建設(shè)用地資產(chǎn)負(fù)債表。本文可為摸清中國(guó)土地資源現(xiàn)狀及各類型土地面積及價(jià)值培養(yǎng)變化情況、強(qiáng)化土地管理中的環(huán)境責(zé)任意識(shí)、加強(qiáng)干部離任審計(jì)中土地管理及環(huán)境污染評(píng)價(jià)權(quán)重提供借鑒。

2 建設(shè)用地資產(chǎn)負(fù)債表的分類及構(gòu)成

2.1 建設(shè)用地資產(chǎn)負(fù)債表的分類

建設(shè)用地資產(chǎn)負(fù)債表根據(jù)反映內(nèi)容的靜態(tài)或動(dòng)態(tài)性可分為存量表和流量表，根據(jù)反映實(shí)物量或價(jià)值量分為實(shí)物量表或價(jià)值量表。存量表全面反映建設(shè)用地使用現(xiàn)狀、開(kāi)發(fā)利用程度、對(duì)自然環(huán)境的影響情況、土地污染情況等，而流量表則是反映各類用途用地的使用、破壞、恢復(fù)和增值等情況。實(shí)物量表統(tǒng)計(jì)了各類用途用地的資產(chǎn)和負(fù)債的實(shí)物面積，價(jià)值量表反映的是各類用途用地資產(chǎn)、負(fù)債和凈資產(chǎn)的價(jià)值水平，直觀的展示了土地資源在使用過(guò)程中帶來(lái)的收益和損失。

本文認(rèn)為建設(shè)用地資產(chǎn)負(fù)債存量表可以同時(shí)包括實(shí)物量和價(jià)值量[7-9]，故不區(qū)分實(shí)物量表和價(jià)值量表，而流量表則可以分為實(shí)物流量表和價(jià)值流量表。

表1 建設(shè)用地資產(chǎn)實(shí)物流量表Tab.1 Construction land resource asset fl ow sheet

2.1.1 建設(shè)用地資產(chǎn)負(fù)債存量表 建設(shè)用地資產(chǎn)負(fù)債存量表可以認(rèn)為是時(shí)點(diǎn)數(shù)據(jù)的報(bào)表，體現(xiàn)了期末土地資源的使用狀態(tài)，包括了所有用地類型的實(shí)物量和價(jià)值量，考慮了土地資源的經(jīng)濟(jì)價(jià)值、生態(tài)價(jià)值和負(fù)債價(jià)值。

2.1.2 建設(shè)用地資產(chǎn)負(fù)債流量表 建設(shè)用地資產(chǎn)負(fù)債流量表反映的是土地資源在一個(gè)時(shí)間段內(nèi)的實(shí)物量或價(jià)值量的變化，包括土地資源的用途轉(zhuǎn)換、未利用地或者農(nóng)用地的開(kāi)發(fā)利用、價(jià)值的變化情況等。建設(shè)用地資產(chǎn)負(fù)債流量表的統(tǒng)計(jì)邏輯可以表示為：期末建設(shè)用地實(shí)物（價(jià)值）量=期初建設(shè)用地實(shí)物（價(jià)值）量+本期建設(shè)用地資源實(shí)物（價(jià)值）變動(dòng)，包括建設(shè)用地資產(chǎn)實(shí)物流量表、資產(chǎn)價(jià)值流量表、負(fù)債實(shí)物流量表和負(fù)債價(jià)值流量表。表1為建設(shè)用地資產(chǎn)實(shí)物流量表，限于篇幅，其他流量表略。

表1中，前4行表示各類建設(shè)用地本期期初到期末的總體變動(dòng)情況；后8行表示各類建設(shè)用地因期內(nèi)轉(zhuǎn)為其他類型建設(shè)用地而減少的量；最后一行數(shù)值是后8行的分列合計(jì)數(shù)，表示各類建設(shè)用地本期因其他類型用地轉(zhuǎn)來(lái)而增加的量；最后一列數(shù)值是前11列橫向數(shù)值的合計(jì)數(shù)，表示各類建設(shè)用地本期因轉(zhuǎn)為其他類型用地而減少的量。

2.2 建設(shè)用地資產(chǎn)分類及價(jià)值確定

2.2.1 建設(shè)用地資產(chǎn)項(xiàng)目的分類原則 編制建設(shè)用地資產(chǎn)負(fù)債表，需要對(duì)建設(shè)用地進(jìn)行進(jìn)一步細(xì)分以識(shí)別土地資源使用情況和價(jià)值變化。在對(duì)建設(shè)用地分類時(shí)可以參考以下原則：

（1）準(zhǔn)確體現(xiàn)不同用途土地的資產(chǎn)價(jià)值原則。不同用途用地所承載行業(yè)以及有關(guān)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、生態(tài)效益不同，會(huì)導(dǎo)致土地的實(shí)際收益水平有所差異，因此建設(shè)用地按用途進(jìn)行細(xì)化可以最大限度地準(zhǔn)確核算不同用地類型的資產(chǎn)價(jià)值。

（2）基于土地用途規(guī)?；诸愒瓌t。土地用途分類需要堅(jiān)持規(guī)模集聚化的要求，部分散落在各個(gè)點(diǎn)的單類土地用地盡量歸于周邊最相似的用地。規(guī)?；菍?duì)土地資源資產(chǎn)負(fù)債表整體編制工作的成本效益比較后的結(jié)論，盡管細(xì)分各類用途用地有利于提高土地資源資產(chǎn)負(fù)債表的準(zhǔn)確性，但是也需要考慮其細(xì)分后工作量會(huì)以幾何基數(shù)增加。

（3）參考城市規(guī)劃用途進(jìn)行土地價(jià)值核算的原則。從城市土地價(jià)值角度來(lái)看，城市規(guī)劃對(duì)地價(jià)有非常重要的影響。從最高最佳使用原則與土地合法利用來(lái)看，土地規(guī)劃用途就是其未來(lái)真正的使用用途，故地價(jià)評(píng)估時(shí)需要對(duì)其未來(lái)已經(jīng)確定的規(guī)劃用途進(jìn)行評(píng)估。本文認(rèn)為，城市建設(shè)用地經(jīng)濟(jì)價(jià)值評(píng)估中，對(duì)于暫未規(guī)劃轉(zhuǎn)換用途的土地按照當(dāng)前用途進(jìn)行價(jià)值核算；但是對(duì)于已經(jīng)有用途轉(zhuǎn)換規(guī)劃的土地，對(duì)接近改變用途時(shí)點(diǎn)的土地要適度考慮規(guī)劃用途。如果核算周期比較短，應(yīng)該以現(xiàn)實(shí)用途為主；如果核算周期比較長(zhǎng)，且在本核算周期內(nèi)用途確定要變化的要充分考慮規(guī)劃用途。

（4）以現(xiàn)有土地用途分類標(biāo)準(zhǔn)為基礎(chǔ)的原則。根據(jù)《土地利用現(xiàn)狀分類》（GB/T 21010—2007）與《第二次全國(guó)土地調(diào)查技術(shù)規(guī)程》確定土地類別，這樣可以比較清晰地進(jìn)行土地用途區(qū)分，并有較好的數(shù)據(jù)來(lái)源。

2.2.2 建設(shè)用地資產(chǎn)項(xiàng)目分類 本文依據(jù)《第二次全國(guó)土地調(diào)查土地分類》的標(biāo)準(zhǔn)，將國(guó)有建設(shè)用地分為商服用地、住宅用地、工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地、公共設(shè)施用地、公共建筑用地、交通運(yùn)輸用地、水域及水利設(shè)施用地及特殊用地，將集體建設(shè)用地分為農(nóng)村住宅用地、農(nóng)村產(chǎn)業(yè)用地和農(nóng)村其他建設(shè)用地，具體見(jiàn)表2。

2.2.3 建設(shè)用地資產(chǎn)價(jià)值確定的原則 本文認(rèn)為在建設(shè)用地資產(chǎn)負(fù)債表中對(duì)建設(shè)用地資產(chǎn)價(jià)值的核算需要考慮以下原則①本文認(rèn)為建設(shè)用地價(jià)值包括經(jīng)濟(jì)價(jià)值和生態(tài)價(jià)值，沒(méi)有考慮建設(shè)用地社會(huì)價(jià)值?，F(xiàn)有很多研究認(rèn)為建設(shè)用地有生產(chǎn)、生活和生態(tài)環(huán)境功能等，生產(chǎn)生活功能主要體現(xiàn)為經(jīng)濟(jì)價(jià)值，生態(tài)環(huán)境功能則體現(xiàn)為生態(tài)價(jià)值[28-29]。城市建設(shè)用地上的人口一般都享受社會(huì)保障，因此建設(shè)用地的社會(huì)保障功能在此不單獨(dú)列入。：

（1）應(yīng)綜合核算建設(shè)用地經(jīng)濟(jì)、生態(tài)價(jià)值。建設(shè)用地資產(chǎn)價(jià)值核算應(yīng)綜合經(jīng)濟(jì)價(jià)值與生態(tài)價(jià)值等，包括土地自身使用價(jià)值和人類活動(dòng)對(duì)其影響的價(jià)值。

（2）應(yīng)綜合核算土地資源實(shí)物量與價(jià)值量。土地在不同用途下的價(jià)值量存在很大區(qū)別，改變用途會(huì)導(dǎo)致其價(jià)值構(gòu)成發(fā)生變化，從而改變土地資源資產(chǎn)價(jià)值。因此，需要同時(shí)關(guān)注各類用途土地的實(shí)物量的變化以及價(jià)值量的變化才能準(zhǔn)確反映人類活動(dòng)對(duì)土地資源的影響。

（3）應(yīng)綜合科學(xué)性與實(shí)用性選取核算方法。在科學(xué)編制土地資源資產(chǎn)負(fù)債表時(shí)，一方面要保證數(shù)據(jù)的真實(shí)、準(zhǔn)確、完整，但是另一方面也應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況選取可操作性較強(qiáng)的核算方法。

表2 建設(shè)用地資產(chǎn)分類Tab.2 Construction land assets classi fi cation

2.3 建設(shè)用地負(fù)債的分類及價(jià)值確定

2.3.1 建設(shè)用地資源負(fù)債的內(nèi)涵 高敏雪主張基于資源過(guò)度耗減來(lái)定義自然資源負(fù)債，建設(shè)用地資源過(guò)度消耗可以認(rèn)為是建設(shè)用地的過(guò)度開(kāi)發(fā)導(dǎo)致土地污染，同時(shí)人類生活產(chǎn)生的廢物也會(huì)導(dǎo)致土地污染，則人類生活及生產(chǎn)活動(dòng)產(chǎn)生的廢棄物會(huì)對(duì)土地、土壤以及地下水造成嚴(yán)重的污染[6]。胡文龍等認(rèn)為這些污染僅僅靠自然環(huán)境的生態(tài)系統(tǒng)很難在短時(shí)間內(nèi)恢復(fù)，會(huì)給資源主體帶來(lái)預(yù)期損失，因彌補(bǔ)損失需要承擔(dān)相應(yīng)的現(xiàn)時(shí)義務(wù)，就是“自然資源負(fù)債”或“土地資源負(fù)債”[9]。

2.3.2 建設(shè)用地負(fù)債分類 本文認(rèn)為可以將建設(shè)用地負(fù)債分為以下幾類：應(yīng)付土地檢測(cè)負(fù)債、應(yīng)付土地污染治理負(fù)債、應(yīng)付土地污染環(huán)境恢復(fù)負(fù)債、應(yīng)付土地污染污名損失負(fù)債、應(yīng)付土地污染健康損失負(fù)債等，如表3。根據(jù)建設(shè)用地的分類，應(yīng)分別計(jì)算表2各類建設(shè)用地下的各項(xiàng)負(fù)債的價(jià)值，即得到各類建設(shè)用地的負(fù)債。

表3 建設(shè)用地負(fù)債分類Tab.3 Construction land debt classi fi cation

2.3.3 建設(shè)用地負(fù)債價(jià)值確定的原則 本文認(rèn)為在建設(shè)用地資產(chǎn)負(fù)債表中對(duì)建設(shè)用地負(fù)債價(jià)值的核算需要考慮以下原則： （1）應(yīng)綜合核算建設(shè)用地因污染造成的直接損失和相關(guān)損失。直接損失包括監(jiān)測(cè)負(fù)債、治理負(fù)債、環(huán)境恢復(fù)負(fù)債；相關(guān)損失包括“污名”損失負(fù)債、健康損失負(fù)債；且核算應(yīng)該以直接損失為主[21]。（2）負(fù)債的計(jì)算是以恢復(fù)到?jīng)]有污染時(shí)的成本為標(biāo)準(zhǔn)。因此有兩種思路：一種是損失法，即修復(fù)土地污染所需要的成本；另一種是費(fèi)用法，即防止土地污染發(fā)生需要的費(fèi)用。（3）不計(jì)算相關(guān)罰金。在科學(xué)編制土地資源資產(chǎn)負(fù)債表時(shí)，只需要考慮損失負(fù)債，不需要考慮罰金的費(fèi)用支出。

2.4 建設(shè)用地凈資產(chǎn)

建設(shè)用地凈資產(chǎn)是指土地所有者持有的建設(shè)用地資產(chǎn)減去建設(shè)用地負(fù)債的差額。中國(guó)建設(shè)用地所有權(quán)包括國(guó)家所有和集體所有，在地價(jià)評(píng)估時(shí)可以對(duì)國(guó)有建設(shè)用地和集體建設(shè)用地分別進(jìn)行計(jì)算，其核算結(jié)果則可以統(tǒng)一為全社會(huì)建設(shè)用地凈資產(chǎn)。

3 建設(shè)用地資產(chǎn)負(fù)債的價(jià)值評(píng)估方法

3.1 建設(shè)用地資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值評(píng)估

3.1.1 經(jīng)營(yíng)性國(guó)有建設(shè)用地資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值評(píng)估 經(jīng)營(yíng)性用地包括工礦倉(cāng)儲(chǔ)、商服、住宅等用地。本文認(rèn)為目前在大部分城鎮(zhèn)都建立了比較完善的基準(zhǔn)地價(jià)體系、城鎮(zhèn)地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)體系以及城市交易地價(jià)體系，故本文認(rèn)為應(yīng)依據(jù)政府發(fā)布的基準(zhǔn)地價(jià)、監(jiān)測(cè)地價(jià)和交易地價(jià)這三種常見(jiàn)的地價(jià)指標(biāo)對(duì)土地進(jìn)行評(píng)估核算。公式如下：

式（1）中，A為土地資產(chǎn)價(jià)值量，P為區(qū)域同類型用地的平均價(jià)格，S為區(qū)域同類型用地的面積，i為第i類用地，i = 1，2，…，n。

3.1.2 公益性國(guó)有建設(shè)用地資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值評(píng)估 公益性用地包括公共建筑用地、公共設(shè)施用地、交通運(yùn)輸用地、水域及水利設(shè)施用地、特殊用地等。這類用地主要是為了公共基礎(chǔ)建設(shè)而不在市場(chǎng)自由流通的用地，傳統(tǒng)的土地估價(jià)方法很難適用于這一類用途用地的價(jià)值評(píng)估。本文采用機(jī)會(huì)成本法與土地估價(jià)相結(jié)合的方法用以確定其價(jià)值。

（1）公共建筑用地。根據(jù)《全國(guó)第二次土地調(diào)查》的土地分類，公共建筑用地包括機(jī)關(guān)團(tuán)體用地、教育用地、科研設(shè)計(jì)用地、文體用地、醫(yī)療設(shè)施用地、慈善用地。通過(guò)調(diào)查研究發(fā)現(xiàn)，上海市政府對(duì)公共建筑用地評(píng)估有相應(yīng)的要求，其中醫(yī)療用地參考辦公用地基準(zhǔn)地價(jià)的80%，科教用地參考辦公用地地價(jià)的80%。一般來(lái)說(shuō)，公共建筑用地的區(qū)位情況一般都比較好，靠近中心城區(qū)且周邊主要為住宅用地、商業(yè)用地、辦公用地。這類用地屬于辦公樓性質(zhì)，可以以該區(qū)位的住宅用地、商業(yè)用地與工業(yè)用地的加權(quán)平均地價(jià)作為其機(jī)會(huì)成本。一般情況下，文體、科研、慈善用地基準(zhǔn)地價(jià)不得低于同級(jí)別辦公用地基準(zhǔn)地價(jià)的80%，機(jī)關(guān)團(tuán)體、教育、醫(yī)療衛(wèi)生用地基準(zhǔn)地價(jià)不得低于同級(jí)別辦公用地基準(zhǔn)地價(jià)的60%。

（2）公共設(shè)施用地。根據(jù)《全國(guó)第二次土地調(diào)查》的土地分類，公共設(shè)施用地包括公共基礎(chǔ)設(shè)施用地與公園綠地等瞻仰景觀用地。這一類用地的存在性是不可或缺的，且其用途很單一，政府在規(guī)劃時(shí)主要考慮各區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施的均衡、生態(tài)環(huán)境的平衡以及土地配置的合理性。此類用地的轉(zhuǎn)換價(jià)值較低，其地價(jià)可以參照當(dāng)?shù)毓I(yè)用地的平均價(jià)格來(lái)確定。

（3）交通運(yùn)輸用地。交通運(yùn)輸用地在地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮著極其重要的作用，其作為地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步，提高生活水平的最基礎(chǔ)的配套設(shè)施，其類似于基礎(chǔ)設(shè)施用地，故可以當(dāng)?shù)毓I(yè)用地地價(jià)作為參照。

（4）水域及水利設(shè)施用地。水域及水利設(shè)施用地?zé)o論在城市還是農(nóng)村都是不可或缺的，其類似于基礎(chǔ)設(shè)施用地，故也可以當(dāng)?shù)毓I(yè)用地地價(jià)作為參照。

（5）特殊用地。特殊用地主要包括軍事設(shè)施用地、使領(lǐng)館用地、監(jiān)教場(chǎng)所用地、宗教用地。這一類用地的機(jī)會(huì)成本很難評(píng)估，一般參照當(dāng)?shù)毓I(yè)用地平均價(jià)格來(lái)確定。參數(shù)見(jiàn)表4。

3.1.3 集體建設(shè)用地資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值評(píng)估 集體建設(shè)用地主要是居民點(diǎn)用地，因此集體建設(shè)用地價(jià)值主要考慮住房保障價(jià)值，相應(yīng)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該與住房保障價(jià)值相對(duì)應(yīng)，可以采用住戶放棄集體建設(shè)用地而選取新的住宅所接受的住房補(bǔ)償來(lái)計(jì)量[18]。本文通過(guò)評(píng)估城鎮(zhèn)的最低住房保障政策所體現(xiàn)的價(jià)值來(lái)評(píng)估集體住房保障價(jià)值。城鎮(zhèn)保障住房包括公租房、廉租房以及經(jīng)濟(jì)適用房等；保障的價(jià)值主要體現(xiàn)在租房補(bǔ)貼、房?jī)r(jià)補(bǔ)貼等。本文參照公租房租金補(bǔ)貼來(lái)評(píng)估住房保障價(jià)值。公式如下：

式（2）中，Cv1為人均年住房租金補(bǔ)貼，Sv1為人均租房保障面積，Pv1為人均單位租房面積月租金補(bǔ)貼。另外，集體建設(shè)用地的住宅沒(méi)有使用年限，可以認(rèn)為是無(wú)限期使用，故本文在對(duì)租金補(bǔ)貼現(xiàn)值評(píng)估時(shí)采用無(wú)限年限法，折現(xiàn)利率選取最長(zhǎng)期限國(guó)債利率。基于此，公式如下：

式（3）中，Pv2為住房保障價(jià)值，r為折現(xiàn)率，A為當(dāng)?shù)剞r(nóng)村人口總數(shù)。

3.2 建設(shè)用地資產(chǎn)的生態(tài)價(jià)值評(píng)估

建設(shè)用地資產(chǎn)的生態(tài)價(jià)值評(píng)估方法不需要區(qū)分國(guó)有建設(shè)用地與集體建設(shè)用地，因?yàn)槠涔芾矸绞讲⒉挥绊懡ㄔO(shè)用地對(duì)生態(tài)環(huán)境影響的價(jià)值。

3.2.1 公園綠地的生態(tài)價(jià)值評(píng)估

（1）水土保持功能價(jià)值。城市建設(shè)對(duì)土地自然的水土保持功能產(chǎn)生很大的影響，城市建設(shè)用地的混凝土土地很難提供水土保持的功能，而在有林木覆蓋的公園綠地可以發(fā)揮水土保持的功能。

表4 非經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地評(píng)估修正表Tab.4 Non-pro fi table construction land resource adjusted coef fi cients

（2）固碳釋氧功能價(jià)值。城市公園綠地中的植物進(jìn)行光合作用，通過(guò)吸收二氧化碳、釋放氧氣，從而對(duì)城市生態(tài)環(huán)境發(fā)揮著重要的作用。

（3）凈化環(huán)境功能價(jià)值。城市公園綠地同時(shí)發(fā)揮著凈化空氣環(huán)境的功能，可以吸收二氧化硫、二氧化氮及煙塵。城市公園綠地對(duì)凈化環(huán)境的價(jià)值也應(yīng)該予以重視。

本文對(duì)城市公園綠地的生態(tài)價(jià)值評(píng)估借鑒了現(xiàn)有的研究成果[13]，綠地生態(tài)價(jià)值評(píng)估可以通過(guò)將單位面積的綠地的生態(tài)功能價(jià)值參數(shù)與總和綠地面積相乘來(lái)計(jì)算其生態(tài)系統(tǒng)服務(wù)價(jià)值，公式為：

式（4）中，V綠為綠地生態(tài)價(jià)值，j = 1，2，…，m，Sj為第j類綠地的面積，k = 1，2，…，l，Ejk為第j類綠地第k類環(huán)境功能的單位生態(tài)價(jià)值。

3.2.2 其他建設(shè)用地生態(tài)價(jià)值評(píng)估

（1）廢氣排放治理虛擬成本。本文借鑒現(xiàn)有的研究成果對(duì)建設(shè)用地生態(tài)價(jià)值進(jìn)行價(jià)值評(píng)估，通過(guò)工程費(fèi)用法來(lái)評(píng)估建設(shè)用地對(duì)大氣的生態(tài)影響價(jià)值。對(duì)各類用途用地分別進(jìn)行生態(tài)價(jià)值評(píng)估。建設(shè)用地產(chǎn)生的污染氣體對(duì)大氣環(huán)境的價(jià)值影響采用工程費(fèi)用法，本文以住宅用地為例，評(píng)估公式為：

式（5）中，Q住1為居民生活排放的污染氣體對(duì)生態(tài)環(huán)境的價(jià)值（元）；z = 1，2，…，n，q住z為居民點(diǎn)第z種污染廢氣排放量（t）；P住z為第z種污染廢氣的平均治理價(jià)格（元/t）。

（2）氧氣消耗虛擬成本。住宅用地同時(shí)也消耗大量氧氣，會(huì)影響生態(tài)價(jià)值，本文采用工業(yè)制氧法來(lái)進(jìn)行評(píng)估：

式（6）中，Q住2為居民生活消耗氧氣對(duì)生態(tài)環(huán)境的價(jià)值（元）；q住2為居民生活活動(dòng)消耗的氧氣的量（t）；P住2為工業(yè)制氧的平均成本價(jià)格（元/ t）。

綜上所述，居民用地對(duì)大氣環(huán)境的影響的價(jià)值為：

其他用途的建設(shè)用地生態(tài)價(jià)值評(píng)估方法與住宅用地生態(tài)價(jià)值評(píng)估方法類似，篇幅限制，在此不予詳細(xì)說(shuō)明。

3.3 建設(shè)用地的負(fù)債價(jià)值評(píng)估

建設(shè)用地負(fù)債價(jià)值評(píng)估方法也不需要區(qū)分國(guó)有建設(shè)用地與集體建設(shè)用地，本文認(rèn)為該評(píng)估主要考慮建設(shè)用地的污染程度和單位治理成本，不考慮其是屬于國(guó)有土地還是集體土地。主要方法有修復(fù)費(fèi)用法、防護(hù)費(fèi)用法以及影子工程法。依據(jù)成本法原理，認(rèn)為承擔(dān)修復(fù)或者防護(hù)污染的成本的現(xiàn)時(shí)義務(wù)就是建設(shè)用地的負(fù)債價(jià)值。

以環(huán)境保護(hù)部和國(guó)土資源部公布的《全國(guó)土壤污染狀況調(diào)查公報(bào)》[22]為基礎(chǔ)對(duì)上海市現(xiàn)有的污染土地面積進(jìn)行估算，并借鑒中國(guó)科學(xué)院地理科學(xué)與資源研究所環(huán)境修復(fù)研究中心對(duì)中國(guó)目前土地修復(fù)的研究得出的修復(fù)費(fèi)用數(shù)據(jù)，來(lái)評(píng)估建設(shè)用地負(fù)債的價(jià)值量，公式如下：

式（8）中，w為污染土地類型，w=1，2，…，t，F(xiàn)w為第w類用地的負(fù)債價(jià)值，S負(fù)w為第w類用地實(shí)物量，P負(fù)w為第w類用地污染治理的單位成本，θ負(fù)w為第w類用地污染比率。

2014年由國(guó)土資源部公布的《全國(guó)土壤污染狀況調(diào)查公報(bào)》顯示，中國(guó)重污染企業(yè)用地中的超標(biāo)點(diǎn)位數(shù)為36.3%，工業(yè)廢棄地的超標(biāo)點(diǎn)位數(shù)為34.9%，工業(yè)園區(qū)超標(biāo)點(diǎn)位數(shù)為29.4%，交通用地超標(biāo)點(diǎn)位數(shù)為20.3%，耕地點(diǎn)位超標(biāo)率19.4%。

4 案例研究

4.1 上海市B區(qū)概況

B區(qū)地處上海市中心城區(qū)，其2014年底有土地5542.86 hm2，其中農(nóng)用地15.53 hm2，建設(shè)用地5365.78 hm2，未利用地161.56 hm2。

4.2 上海市B區(qū)2014年建設(shè)用地資產(chǎn)負(fù)債價(jià)值的核算

根據(jù)以上的分析，應(yīng)用二調(diào)數(shù)據(jù)、《上海市統(tǒng)計(jì)年鑒》、《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》等資料，對(duì)B區(qū)相關(guān)資產(chǎn)進(jìn)行核算（結(jié)果見(jiàn)表5，限于篇幅，不列示具體計(jì)算方法，在此只列示結(jié)果）。

4.2.1 經(jīng)營(yíng)性國(guó)有建設(shè)用地經(jīng)濟(jì)價(jià)值核算 2014年商服用地經(jīng)濟(jì)價(jià)值量為574.15億元，工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地經(jīng)濟(jì)價(jià)值量為128.47億元，城鎮(zhèn)住宅用地經(jīng)濟(jì)價(jià)值量為2542.79億元。

4.2.2 公益性國(guó)有建設(shè)用地經(jīng)濟(jì)價(jià)值核算 2014年，公共設(shè)施用地為44.64億元，公共建筑用地為211.33億元，交通運(yùn)輸用地經(jīng)濟(jì)價(jià)值為102.01億元，特殊用地為1.61億元。

4.2.3 集體建設(shè)用地經(jīng)濟(jì)價(jià)值核算 集體建設(shè)用地主要是農(nóng)村宅基地，2014年集體建設(shè)用地面積為141.74 hm2，經(jīng)濟(jì)價(jià)值量為68.04億元。

4.2.4 建設(shè)用地生態(tài)價(jià)值核算 （1）城市公園綠地生態(tài)價(jià)值。2014年區(qū)域內(nèi)公園綠地的實(shí)物量為342.52 hm2，生態(tài)價(jià)值量為1.351億元。（2）其他建設(shè)用地生態(tài)價(jià)值。建設(shè)用地的生態(tài)價(jià)值主要包括能源消耗過(guò)程中的氧氣消耗、二氧化碳排放以及其他污染氣體的排放所需要的治理成本，將各類用地的以上價(jià)值相加，得到各用途的價(jià)值量。

4.2.5 建設(shè)用地負(fù)債核算 建設(shè)用地負(fù)債評(píng)估借鑒2014年發(fā)布的全國(guó)土地污染調(diào)查結(jié)果，以及土地污染修復(fù)費(fèi)用研究成果（450萬(wàn)元/hm2），可以得出建設(shè)用地負(fù)債為25.91億元。

4.3 上海市B區(qū)建設(shè)用地資產(chǎn)負(fù)債表（存量表）的編制

對(duì)該區(qū)2014年的建設(shè)用地資產(chǎn)、負(fù)債和凈資產(chǎn)進(jìn)行核算，得出了上海市B區(qū)建設(shè)用地資產(chǎn)負(fù)債存量表（表5）。

結(jié)果表明該區(qū)建設(shè)用地2014年年末資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值為3669.13億元，生態(tài)價(jià)值量為-61.82億元，資產(chǎn)價(jià)值總量為3604.94億元；負(fù)債總額為25.91億元，凈資產(chǎn)總額為3581.03億元，即在考慮負(fù)生態(tài)價(jià)值和因環(huán)境污染等導(dǎo)致的可能的資產(chǎn)價(jià)值損失外，2014年該區(qū)各類建設(shè)用地實(shí)際的凈價(jià)值僅為3581.03億元。負(fù)生態(tài)價(jià)值與負(fù)債價(jià)值都是未來(lái)該區(qū)要重點(diǎn)予以消除的影響，尤其需要履行產(chǎn)生負(fù)債的相應(yīng)類型的用地的修復(fù)義務(wù)。

5 結(jié)論與啟示

5.1 研究結(jié)論

（1）本文對(duì)土地資源資產(chǎn)負(fù)債表相關(guān)研究進(jìn)行了討論，可以看出，目前對(duì)土地資源資產(chǎn)的價(jià)值構(gòu)成的認(rèn)識(shí)還不一致，建設(shè)用地資產(chǎn)負(fù)債表的構(gòu)成尚需進(jìn)一步研究。本文認(rèn)為建設(shè)用地資產(chǎn)負(fù)債表需要包括建設(shè)用地實(shí)物量表和價(jià)值量表、存量表和流量表；資產(chǎn)負(fù)債表包括資產(chǎn)、負(fù)債及凈資產(chǎn)，資產(chǎn)價(jià)值量包括經(jīng)濟(jì)價(jià)值量和生態(tài)價(jià)值量，且凈資產(chǎn)=資產(chǎn)-負(fù)債。

（2）本文認(rèn)為建設(shè)用地資產(chǎn)和負(fù)債的實(shí)物量和價(jià)值量的核算中，都要充分利用現(xiàn)有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，充分考慮選擇合適的建設(shè)用地分等定級(jí)的方法，以區(qū)或鎮(zhèn)為核算單位進(jìn)行實(shí)物量的統(tǒng)計(jì)和價(jià)值的評(píng)估，并充分考慮經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地、公益性用地以及集體建設(shè)用地的經(jīng)濟(jì)意義與生態(tài)意義。因此該報(bào)表的編制可由國(guó)土資源管理部門牽頭，聯(lián)合統(tǒng)計(jì)部門、工商管理部門、農(nóng)業(yè)管理部門等共同協(xié)作完成。

（3）根據(jù)報(bào)表編制結(jié)果，以上海市B區(qū)為例進(jìn)行了案例分析。通過(guò)相關(guān)部門獲取建設(shè)用地相關(guān)數(shù)據(jù)，并進(jìn)行價(jià)值評(píng)估，得出了建設(shè)用地資產(chǎn)負(fù)債表的結(jié)果，并從中發(fā)現(xiàn)各類建設(shè)用地的凈價(jià)值及需重點(diǎn)解決的負(fù)生態(tài)價(jià)值與負(fù)債價(jià)值所涉及的建設(shè)用地類型及面積。

表5 2014年上海市B區(qū)建設(shè)用地資產(chǎn)負(fù)債存量表 單位：hm2，108元Tab.5 Construction land resource stock balance sheet of B district in Shanghai in 2014 unit: hm2，108 yuan

5.2 研究啟示

（1）本文提出了建設(shè)用地資產(chǎn)負(fù)債表編制方法，報(bào)表包括建設(shè)用地實(shí)物量表和價(jià)值量表、存量表和流量表；該表由建設(shè)用地的資產(chǎn)、負(fù)債和凈資產(chǎn)構(gòu)成。設(shè)計(jì)報(bào)表過(guò)程中，借鑒了現(xiàn)有關(guān)于自然資源資產(chǎn)負(fù)債表編制的研究成果，盡可能全面考慮了未來(lái)納入自然資源資產(chǎn)負(fù)債表時(shí)的銜接性，這為編制水資源等其他資源資產(chǎn)負(fù)債表提供了思路。

（2）本文的建設(shè)用地資產(chǎn)負(fù)債表包括了實(shí)物量、價(jià)值量，更考慮了某一時(shí)點(diǎn)資產(chǎn)、負(fù)債和凈資產(chǎn)的存量表和某一段時(shí)期內(nèi)反映資產(chǎn)、負(fù)債變化的流量表，以此為基礎(chǔ)，可全面動(dòng)態(tài)地考核領(lǐng)導(dǎo)干部在建設(shè)用地決策和管理上的政策績(jī)效，可借此逐步完善領(lǐng)導(dǎo)干部土地保護(hù)、環(huán)境責(zé)任離任審計(jì)制度，形成一套比較成熟、符合實(shí)際的審計(jì)規(guī)范，促進(jìn)生態(tài)環(huán)境安全，提高生態(tài)環(huán)境質(zhì)量。

（3）上海市B區(qū)的生態(tài)價(jià)值和負(fù)債對(duì)建設(shè)用地造成了負(fù)面影響，要分析其原因，可能其他區(qū)域也有類似問(wèn)題的存在，上海市探索解決之路，可為其他區(qū)域提供借鑒。

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Study on the Construction Land Resource Balance Sheet: A Case Study of B District of Shanghai in China

ZHANG Wei1，2, CHEN Guang-ping2, WANG Ke-qiang3，4, ZHANG Hong-wu1，2, WANG Rui1，2
（1. Shanghai Institute of Geological Survey, Shanghai 200072, China; 2. Shanghai Institute of Land Resource Survey,Shanghai 200072, China; 3. School of Public Economics and Administration, Shanghai University of Finance and Economics, Shanghai 200433, China; 4. Institute of Public Policy and Governance Research, Shanghai University of Finance and Economics, Shanghai 200433, China）

The purpose of this paper is to develop the method of land resource balance sheet establishment, to explore the assets, specific contents and evaluation approach that are suitable for the balance sheet, and then to put forward advice on the construction land resources balance sheet. The research methods are as follows: based on literature research, weclarify the contents and sub types of balance sheet, take Shanghai as an example for empirical analysis, and finally draw the implications fort the balance sheet construction. The results show that 1）the balance sheet of construction land is composed of assets, debt and net assets; 2）the core of the balance sheet is assets and debt accounting. Construction land should be classified by purpose and function, and debt should be calculated according its causes; 3）the total net assets of the construction land resources in the study area in 2014 was 358.103 billion Yuan, the economic value was 366.913 billion Yuan, the ecological value was -6.182 billion Yuan, and the construction land debt value was 2.591 billion Yuan;4）the ecological value of construction land and the value of its debt should be considered seriously. In conclusion, it is important to establish a balance sheet of construction land to reflect the local land use situation and its effectiveness and provide basic data for land use planning and the cadre departure audit.

land economy; balance sheet of construction land resources; resource assets value; resource debt value

F301.3

A

1001-8158（2017）08-0032-12

10.11994/zgtdkx.20170824.091254

2017-03-01；

2017-07-06

國(guó)家社科基金項(xiàng)目“經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)建設(shè)用地管理模式從增量化向減量化轉(zhuǎn)軌機(jī)理及政策研究”（15BJL159）；國(guó)家社科基金項(xiàng)目“經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)建設(shè)用地系統(tǒng)減量化績(jī)效（PCLSD）的理論、實(shí)證和政策建議研究”（17BGL158）；上海市教育委員會(huì)科研創(chuàng)新項(xiàng)目“地方政府經(jīng)營(yíng)土地政策對(duì)城鎮(zhèn)化的影響及改革研究”（15ZS038）；上海市社科基金項(xiàng)目“基于自然生態(tài)空間視角的中國(guó)全國(guó)和典型省份環(huán)境稅制度構(gòu)建和政策模擬研究”（15GJ017）。

張瑋（1979-），男，江蘇淮安人，博士，高級(jí)工程師。主要研究方向?yàn)橥恋亟?jīng)濟(jì)和土地規(guī)劃。E-mail: zhangiwei79991@163.com

王克強(qiáng)（1969-），男，甘肅莊浪人，博士，教授。主要研究方向?yàn)橥恋亟?jīng)濟(jì)與政策。E-mail: wkqlhm@163.com

（本文責(zé)編：戴晴）