租售同權(quán)時(shí)代的政府角色定位

符啟林

推行租售同權(quán)的目的主要有以下幾點(diǎn)：一是給長(zhǎng)期居高不下的房地產(chǎn)價(jià)格降降溫；二是解決城市中及大量涌進(jìn)城市的符合居住條件的人群尤其中青年人的住房問(wèn)題；三是解決長(zhǎng)期歷史中形成、并被老百姓詬病的孩子上學(xué)難、就業(yè)難、就醫(yī)難、養(yǎng)老難等問(wèn)題。各級(jí)政府在“租售同權(quán)”時(shí)代，應(yīng)是“廣闊天地”大有作為的，具體來(lái)講，應(yīng)努力做好如下幾方面工作。

一是擴(kuò)大財(cái)政投入，著力打造年輕人租得起的廉租房。“租售同權(quán)”所指的房屋，是指政府著手打造的產(chǎn)權(quán)屬于政府的“廉租房”，而不是普通的民房，民間提供不了這么多的房屋，而且民間提供的房屋也不能享受廉租房的待遇。在廉租房的建設(shè)中，政府始終處于主導(dǎo)地位。到目前為止，我國(guó)建造的經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等，僅占到市場(chǎng)房屋總量的10%左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了低收入階層的需求。保障性住房的建設(shè)主要靠政府的投入，因此政府要確保財(cái)政收入取之于民、用之于民?！鞍簿訕?lè)業(yè)”一直是中國(guó)人夢(mèng)寐以求的理想，杜甫在《茅屋為秋風(fēng)所破歌》中曾寫(xiě)道，“安得廣廈千萬(wàn)間，大庇天下寒士俱歡顏”，道出了成千上萬(wàn)中國(guó)人的愿望和追求。住宅問(wèn)題關(guān)乎一個(gè)國(guó)家的穩(wěn)定和發(fā)展，我們應(yīng)該站在更高的角度來(lái)看待這一問(wèn)題。

二是要做好統(tǒng)籌規(guī)劃。不能頭疼醫(yī)頭，腳疼醫(yī)腳。住房是百年大計(jì)，發(fā)展也是百年、千年大計(jì)。我們有多少人口、未來(lái)會(huì)增加多少人口、城市中的年輕人有多少、外來(lái)人口有多少、我們有多少土地？財(cái)政每年能投入多少錢(qián)、未來(lái)每年要蓋多少廉租房、價(jià)格如何定？這些都要統(tǒng)籌規(guī)劃好。土地要做好利用規(guī)劃，最好采取密集型開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的方式。只有未雨綢繆，才能良性發(fā)展。

三是要做好集體建設(shè)用地進(jìn)入市場(chǎng)的工作。日前，國(guó)土資源部與住建部共同發(fā)出文件，鼓勵(lì)集體建設(shè)用地拿出一部分來(lái)建設(shè)廉租房，以緩解城市用地和住房的緊缺。這也符合黨中央提出的集體建設(shè)用地入市的總體要求。這項(xiàng)工作剛剛開(kāi)始，正在緩步推進(jìn)，全國(guó)各地都在搞試點(diǎn)。這是一項(xiàng)新生事物，新生事物的成長(zhǎng)很難一帆風(fēng)順。集體建設(shè)用地如何入市？如何規(guī)范性管理？集體土地建設(shè)的廉租屋與小產(chǎn)權(quán)房有何不同？如不科學(xué)引導(dǎo)、規(guī)范，可能造成一窩蜂行為，也可能會(huì)引來(lái)土地利用失范的問(wèn)題。

四是要確定一個(gè)部門(mén)牽頭做好此項(xiàng)工作，多個(gè)部門(mén)共同配合。抓而不緊等于不抓，抓不到重點(diǎn)也做不好此項(xiàng)工作，正如俗話說(shuō)，牽牛必須牽住牛鼻子。租售同權(quán)，不僅僅是要解決住房一項(xiàng)任務(wù)，而且要解決入學(xué)、就業(yè)、養(yǎng)老等一系列問(wèn)題，靠一個(gè)部門(mén)無(wú)法解決。從當(dāng)前的情況來(lái)看，由住建部牽頭比較合適，但是，戶籍問(wèn)題需要公安部門(mén)的配合，上學(xué)問(wèn)題需要教育部門(mén)的配合，生活水準(zhǔn)認(rèn)定需要民政部門(mén)的配合，稅收問(wèn)題需要稅務(wù)部門(mén)的配合。在這里，政府打的是組合拳，而不是單靠一項(xiàng)政策就能成功。

五是政府出臺(tái)的政策要規(guī)范合法。眼下，政府關(guān)于“租售同權(quán)”的政策如雨后春筍般涌現(xiàn)，目的是鼓勵(lì)民眾租房，不要買(mǎi)房，但是要注意，政策一定要規(guī)范、科學(xué)，要考慮方方面面，且不能與法律相沖突，要把權(quán)力關(guān)在制度的籠子里。

六是“租售同權(quán)”必須加速立法?，F(xiàn)在，從國(guó)家的層面來(lái)說(shuō)，還沒(méi)有出臺(tái)一部有針對(duì)性的相關(guān)法律。有些城市雖然在地方立法的范圍內(nèi)頒布了保障性住房條例，但也是粗線條的，不夠細(xì)化，實(shí)施起來(lái)難度很大。習(xí)近平總書(shū)記十分重視法治中國(guó)的建設(shè)，住房保障、租售同權(quán)也必須用法律來(lái)規(guī)制，住房保障尤其是廉租房，關(guān)乎數(shù)億人的安居問(wèn)題，應(yīng)加速立法。當(dāng)下，法律必須從廉租房的性質(zhì)、建設(shè)資金來(lái)源、承租人條件、租金標(biāo)準(zhǔn)、住房取得、退出機(jī)制、法律責(zé)任等方面進(jìn)行規(guī)范，建議盡早出臺(tái)《住房保障條例》或《廉租房管理?xiàng)l例》，待條件成熟的時(shí)候，再?gòu)膰?guó)家層面出臺(tái)《住房保障法》，才能保障有法可依、執(zhí)法必嚴(yán)、違法必究。

（作者為中國(guó)政法大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任、教授、博導(dǎo)）

責(zé)編/宋睿宸 美編/楊玲玲endprint