農(nóng)村集體資產(chǎn)資源產(chǎn)權(quán)交易必須把握的幾個(gè)環(huán)節(jié)

吳小芬

在開展農(nóng)村集體“三資”管理清理工作中，針對(duì)一些村在集體資產(chǎn)資源管理中存在渙散、混亂的現(xiàn)象：有的私下發(fā)包但未簽訂合同；有的已簽訂承包合同的，但承包價(jià)格不合理；有的承包款收取不及時(shí)；有的合同到期未及時(shí)發(fā)包造成集體資產(chǎn)資源被無償占用等存在問題，我們通過采取 “項(xiàng)目化管理，市場(chǎng)化運(yùn)作，統(tǒng)一平臺(tái)運(yùn)行”的管理模式，有效地規(guī)范了農(nóng)村集體資產(chǎn)資源購置、處置和交易行為，杜絕了場(chǎng)外交易和暗箱操作，避免了農(nóng)村集體“三資”流失，促進(jìn)了生產(chǎn)要素合理配置。在具體工作中注重抓住以下幾個(gè)方面。

一、明確農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易的內(nèi)容及權(quán)限

根據(jù)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易實(shí)施方案及管理辦法，我們明確了以下八個(gè)方面的交易內(nèi)容：一是農(nóng)戶承包土地經(jīng)營權(quán)；二是“四荒地”使用權(quán)，所謂“四荒”主要指農(nóng)村集體所有的荒地、荒灘、荒溝、荒堤使用權(quán)；三是林權(quán)，主要指農(nóng)村集體林地經(jīng)營權(quán)和林木所有權(quán)、使用權(quán)；四是農(nóng)村集體經(jīng)營性資產(chǎn)；五是農(nóng)業(yè)生產(chǎn)設(shè)施設(shè)備；六是農(nóng)村小型水利設(shè)施使用權(quán)；七是農(nóng)業(yè)類知識(shí)產(chǎn)權(quán)；八是縣政府批準(zhǔn)的其他交易項(xiàng)目。

在農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易權(quán)限上，我們將其界定為：面積達(dá)到100畝以上（含100畝）的土地流轉(zhuǎn)，需辦理土地承包經(jīng)營權(quán)抵押的土地流轉(zhuǎn)及交易額達(dá)到10萬元的農(nóng)村集體資產(chǎn)交易由縣農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心組織交易；面積不足100畝的土地流轉(zhuǎn)、交易額不足10萬元的農(nóng)村集體資產(chǎn)由鎮(zhèn)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易服務(wù)中心組織交易。

二、規(guī)范產(chǎn)權(quán)交易的流程及資料

按省里的統(tǒng)一要求，凡進(jìn)入平臺(tái)交易必須完成五個(gè)必備動(dòng)作：即交易登記、交易公告發(fā)布、報(bào)名管理、交易競(jìng)價(jià)、合同管理。每一個(gè)階段都不可或缺，并且明確了各個(gè)階段的具體要求。

（一）交易登記階段

每一筆交易，一要村經(jīng)濟(jì)合作社填好內(nèi)容詳實(shí)的申請(qǐng)表；同時(shí)備齊轉(zhuǎn)讓方經(jīng)濟(jì)合作社社長(zhǎng)身份證明原件或復(fù)印件、村民代表議事表決情況（加蓋經(jīng)濟(jì)合作社章）、項(xiàng)目的圖片、產(chǎn)權(quán)四址草圖、原合同等。二要鎮(zhèn)產(chǎn)權(quán)交易中心根據(jù)村上報(bào)的申請(qǐng)表將交易信息錄入信息平臺(tái)，生成、修改并保存打印交易項(xiàng)目審批表、轉(zhuǎn)讓方承諾書、授權(quán)委托書，交村履行鎮(zhèn)村審批簽字蓋章手續(xù)。三要鎮(zhèn)通過平臺(tái)上傳村準(zhǔn)備的附件資料：農(nóng)村承包土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)委托書（土地流轉(zhuǎn)項(xiàng)目所有涉及農(nóng)戶都需要簽委托書，缺一不可。涉及到再次流轉(zhuǎn)的，原承包方要提供再次流轉(zhuǎn)的書面同意材料）、原合同、簽字蓋章后的農(nóng)村交權(quán)交易審批表、簽字蓋章后的轉(zhuǎn)讓方承諾書、簽字蓋章后的授權(quán)委托書、其他（如土地流轉(zhuǎn)總面積匯總表和明細(xì)表，如果項(xiàng)目為續(xù)租項(xiàng)目，必須提供前一期合同原件。如為資產(chǎn)類項(xiàng)目，必須提供資產(chǎn)權(quán)屬證明）等。待縣對(duì)項(xiàng)目初審及提交的附件資料規(guī)范性的審核。

（二）交易公告發(fā)布階段

縣對(duì)鎮(zhèn)上傳的交易項(xiàng)目審核通過后，一要填寫公告信息，生成交易公告（注明條款：如產(chǎn)生兩個(gè)以上符合條件的意向受讓方，交易采用競(jìng)價(jià)方式；如產(chǎn)生一個(gè)符合條件的意向受讓方，由交易機(jī)構(gòu)組織交易雙方公開協(xié)商）。二要發(fā)布交易公告，公告期7天，報(bào)名期3-7天，公布競(jìng)價(jià)的時(shí)間地點(diǎn)。三要由鎮(zhèn)打印交易公告蓋章交村張貼公布。 若該交易為續(xù)租項(xiàng)目，交易方式為續(xù)租，填寫續(xù)租人相關(guān)信息后發(fā)布公告，公告時(shí)間7天結(jié)束后直接進(jìn)行競(jìng)價(jià)結(jié)果登記。

（三）交易報(bào)名管理階段

一是由鎮(zhèn)接受報(bào)名，錄入報(bào)名人信息，生成修改保存打印受讓方承諾書、授權(quán)委托書交報(bào)名人簽字或蓋章。

二是將報(bào)名人提供的保證金繳款憑證（交易機(jī)構(gòu)出具的內(nèi)部結(jié)算憑證）、身份資料掃描件（個(gè)人提供身份證原件及復(fù)印件，單位提供營業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證、稅務(wù)登記證或“三證合一”營業(yè)執(zhí)照副本原件及復(fù)印件）、簽字或蓋章后意向受讓方承諾書、簽字或蓋章后的意向受讓方委托書、其他（項(xiàng)目可行性報(bào)告、金融資信等材料）等需上傳的資料進(jìn)行上傳。

三是公告期間縣級(jí)將對(duì)報(bào)名情況進(jìn)行審核，若報(bào)名人不符合競(jìng)價(jià)規(guī)則的，則該項(xiàng)產(chǎn)權(quán)交易競(jìng)價(jià)方式按交易公告相關(guān)條款更改為協(xié)商或流標(biāo)；若報(bào)名人數(shù)不足且不可協(xié)商處理的產(chǎn)權(quán)交易，競(jìng)價(jià)結(jié)束后，在競(jìng)價(jià)結(jié)果登記上登記競(jìng)價(jià)未成功，退還保證金，該項(xiàng)目流標(biāo)；若該項(xiàng)目沒有人報(bào)名，則可以直接終止產(chǎn)權(quán)交易。

（四）交易競(jìng)價(jià)階段

鎮(zhèn)產(chǎn)權(quán)交易中心打印交易項(xiàng)目報(bào)名匯總表和簽到表，競(jìng)價(jià)時(shí)交報(bào)名人簽字 、交易須知（交競(jìng)標(biāo)人）、由轉(zhuǎn)讓方填寫交易項(xiàng)目底價(jià)單、由競(jìng)標(biāo)人填寫的交易項(xiàng)目競(jìng)價(jià)單、交易機(jī)構(gòu)工作人員填寫的交易競(jìng)價(jià)記錄表；競(jìng)價(jià)結(jié)束，填寫競(jìng)價(jià)結(jié)果信息進(jìn)入平臺(tái)，現(xiàn)場(chǎng)打印項(xiàng)目成交確認(rèn)書，交轉(zhuǎn)讓方、中標(biāo)方、交易機(jī)構(gòu)簽字蓋章。同時(shí)上傳簽字蓋章的： 報(bào)名簽到表；報(bào)名匯總表；交易須知；交易項(xiàng)目底價(jià)單；交易項(xiàng)目競(jìng)價(jià)單；交易競(jìng)價(jià)記錄表；項(xiàng)目成交確認(rèn)書（三方簽字蓋章）；其他。

由縣級(jí)生成競(jìng)價(jià)結(jié)果公示文書鎮(zhèn)交易機(jī)構(gòu)蓋章并發(fā)布 ，鎮(zhèn)對(duì)交易結(jié)果公示不少于3天。

（五）合同管理階段

在這個(gè)階段，鎮(zhèn)要完成以下幾個(gè)方面的工作：一是繳款退款，未成交方保證金無息退回，成交方保證金轉(zhuǎn)為成交款。二是上傳成功競(jìng)價(jià)者的繳款憑證。三是縣級(jí)進(jìn)行繳款信息審核，繳款期為公示結(jié)束3天內(nèi)，若第一成交方到期未繳款，則沒收成交方保證金，讓第二成交方繳納成交款，若第二成交人也拒絕繳款，則該項(xiàng)目流標(biāo)。四是草擬電子合同文本并提交審核。五是縣級(jí)對(duì)鎮(zhèn)電子合同進(jìn)行審核。六是打印合同交由交易雙方、交易機(jī)構(gòu)簽字蓋章。七是上傳簽字合同掃描件。

三、實(shí)施階段要注意的幾點(diǎn)

實(shí)施過程中，還要做到三個(gè)注意點(diǎn)：一是把握好時(shí)間節(jié)點(diǎn)。新項(xiàng)目在雙方洽談到合同簽訂必須預(yù)留半個(gè)月的交易時(shí)間，老項(xiàng)目在原合同到期前一個(gè)月必須開始著手準(zhǔn)備資料。如為續(xù)租項(xiàng)目，報(bào)名管理、競(jìng)價(jià)過程可以省略。二是必須準(zhǔn)備全交易資料。三是執(zhí)行好交易要求。村集體房屋類交易以使用權(quán)交易為主，對(duì)于房屋所有權(quán)的交易暫時(shí)不進(jìn)入平臺(tái)交易；土地流轉(zhuǎn)項(xiàng)目必須符合國家的有關(guān)法律法規(guī)和環(huán)境保護(hù)、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、城鄉(xiāng)一體化建設(shè)規(guī)劃等政策規(guī)定。不得改變土地的所有權(quán)性質(zhì)和農(nóng)業(yè)用途，涉及到流轉(zhuǎn)用地建房等，必須取得鎮(zhèn)土管、建設(shè)部門的書面批復(fù)；農(nóng)業(yè)養(yǎng)殖水面經(jīng)營權(quán)項(xiàng)目，必須與前承包人處理好遺留問題；農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易保證金僅指投標(biāo)保證金，一般為交易金額的10%，涉及土地流轉(zhuǎn)的保證金一般為一年的流轉(zhuǎn)費(fèi)，500畝以上的土地保證金一般為半年的流轉(zhuǎn)費(fèi)。合同履行過程中所需受讓方繳納的押金、復(fù)墾保證金等，以合同約定為準(zhǔn)。

從2016年開始，栟茶鎮(zhèn)通過產(chǎn)權(quán)交易平臺(tái)共計(jì)交易18件，累計(jì)完成交易總額叁仟伍佰多萬元，今年已完成了兩仟多萬元的交易額，超額完成了全年縣下任務(wù)。通過交易在村原發(fā)包價(jià)的基礎(chǔ)上為村多增加收入50多萬元，保證了集體資產(chǎn)資源的保值增值。近一年的工作實(shí)踐，我鎮(zhèn)在這一工作管理上完全走上了正軌渠道，對(duì)村集體資產(chǎn)資源的維護(hù)和對(duì)群眾權(quán)益的維護(hù)，起到了有效的保護(hù)和促進(jìn)作用，對(duì)干群關(guān)系的改善也起到了很大的推動(dòng)作用。

（作者單位：江蘇省如東縣栟茶鎮(zhèn)人民政府）endprint