到底是什么推動了房價的上漲？造價還是地價？

【摘 要】 房地產(chǎn)是中國經(jīng)濟(jì)的重要推動力，而中國經(jīng)濟(jì)本身對全球經(jīng)濟(jì)增長有著至關(guān)重要的作用。近十幾年來，隨著房價的飛速上漲，我們不禁產(chǎn)生疑問：到底是什么因素推動了房價？本文首先分析了房價的增長率數(shù)據(jù)，然后從工程造價和地價兩方面入手，分析了官方數(shù)據(jù)與學(xué)者調(diào)研數(shù)據(jù)之間的差別，初步得出了地價的上漲引起房價上升這個結(jié)論。

【關(guān)鍵詞】 房價 工程造價 地價

1.官方房價數(shù)據(jù)分析

中國國家統(tǒng)計(jì)局（NBSC）做了兩個系列的房價報告。其中一項(xiàng)名為“35/70大中型城市房地產(chǎn)價格指數(shù)”，這個項(xiàng)目追蹤城市內(nèi)部住宅綜合樓的價格，按月計(jì)算每個抽樣的住宅小區(qū)的平均交易價格，然后與前一個月比價得出增長率，最后用相應(yīng)月份所有抽樣的增長率的加權(quán)平均值作為整個城市的月房價的增長率。這個系列最初涵蓋了35個主要城市，并于2005年7月擴(kuò)大到了70個。不幸的是，由于NBSC在2011年初調(diào)整了其數(shù)據(jù)和計(jì)算策略，因此沒有持續(xù)進(jìn)行報告。雖然這個項(xiàng)目之前和之后的結(jié)果沒有嚴(yán)格的可比性，但數(shù)據(jù)顯示在2005年至2010年12月和2011年1月至2014年12月期間，全國實(shí)際的總房價增長率僅為16.7%，許多學(xué)者并不認(rèn)為這一模式與中國房地產(chǎn)市場的平均水平相符。

政府提供的第二個系列是“新建房屋的平均售價”。自上世紀(jì)90年代中期以來，中國的房地產(chǎn)開發(fā)商需要向政府報告各種商業(yè)指標(biāo)，包括新落成樓群在每個周期內(nèi)的總成交量（樓面面積）和總銷售價格。將房價總銷售價格除以交易總面積，分別計(jì)算出城市、省、國家的加權(quán)平均房價，即如果一個單位市場上每賣出100平方米，售價為100萬元，那么報告的價格就是1000元每平方米。在這個系列中，房價的增長要高得多，整個市場也有很大的變化。這35個城市的總實(shí)際價格增長區(qū)間為95.8%到162.2%。

2.工程造價數(shù)據(jù)分析

除去開發(fā)商的利潤，新建房屋的價格反映了土地價格和新增樓層價格的總和。具有代表性的建筑成本項(xiàng)目，包括建筑材料價格、建筑工人工資和建筑機(jī)械費(fèi)用。從2004年到2013年，35個城市工程造價平均增加的總規(guī)模僅為8.1%。西安增幅最大是17%，而北京的造價成本實(shí)際上下降了1%。因此，建筑成本的增加并不能對房價大幅增加作出解釋。

3.土地價格數(shù)據(jù)分析

建筑成本的適度增長意味著，房價的增長一定主要是受中國土地價格增長的推動。目前唯一可用的官方數(shù)據(jù)中國的土地價格來自“中國城市土地價格動態(tài)監(jiān)測”系統(tǒng)的中國國土資源部報告。它能夠追蹤100多個主要城市。它的土地價格指數(shù)是以評估為基礎(chǔ)的，并不是來自實(shí)際市場。在每個城市，當(dāng)?shù)赝恋刂鞴軝C(jī)關(guān)雇用的專業(yè)人員選擇代表性的地塊作為“監(jiān)測點(diǎn)”，例如，北京有257個這樣的地塊，其中98種用于住宅用途。各地區(qū)每個季度進(jìn)行土地估價，并形成一個集合，最后計(jì)算出城市、區(qū)域和國家平均地價指數(shù)。這個地價系列往往相當(dāng)平穩(wěn)，不會顯示出非常高的土地價值平均增值幅度。例如，在2004年至2014年期間，國家層面的居民使用土地價格增長了54.2%，及每年增長4.4%。

這與Gyourko之前做的另一個土地價格指數(shù)調(diào)研形成了鮮明的對比。“中國住宅地價指數(shù)”是一個以長期租賃為基礎(chǔ)的恒定質(zhì)量的住宅用地價格指數(shù)。這個系列始于2004年第一季度，目前已經(jīng)貫穿2014年的四季度。這一土地價格指數(shù)用特征價格模型調(diào)整了不同的平均交易價格現(xiàn)場質(zhì)量的差異，這個模型由12個一級城市的大型的年度數(shù)據(jù)和35個城市的季度數(shù)據(jù)估算得出。以這種方式計(jì)算，每個地塊的權(quán)重是相同的。在過去的44個季度里，在這些市場上，實(shí)際價格上漲了357%，實(shí)際平均每年的升值率為15.2%。

4.討論

在北京、長沙、重慶、南京、天津和上海這些主要城市中，土地價格上漲幅度比報道的漲幅甚至高出100個百分點(diǎn)。在增量房地產(chǎn)市場中，房地產(chǎn)價格是由市場增量供給和有效需求兩者相互作用所決定的。從短期來看，土地取得需要一系列的審批手續(xù)且受到政府土地出讓計(jì)劃的限制，因此，會造成政府的記錄不準(zhǔn)確、更新較慢等問題，這是在現(xiàn)有政策下無法避免的。因此，由政府給出的調(diào)查報告會與學(xué)者給出的報告存在較大的出入。開發(fā)商在制定銷售價格時會考慮房地產(chǎn)的土地價格，若市場售價高于土地成本與預(yù)期利潤之和，開發(fā)商會直接根據(jù)市場制定價格：若市場售價低于成本與預(yù)期利潤之和，開發(fā)商只能考慮各種渠道降低成本甚至降低預(yù)期利潤，仍以市場為基礎(chǔ)制定價格，因此，工程造價的增長幅度并不是很大。

5.結(jié)論

官方數(shù)據(jù)的缺失對房價的分析造成很大的挑戰(zhàn)性，政府的價格指數(shù)報告與學(xué)者所做的報告也存在較大的差別，但是不難看出房價和土地價值有很大的正相關(guān)性。全球金融危機(jī)開始時，中國土地價值下降了近三分之一，但在2009 - 2010年的的刺激計(jì)劃中，土地價值完全恢復(fù)了。在長期，上漲的地價在一定程度上推動房價的上漲，但其中各要素對房價上漲的貢獻(xiàn)是不相同的，也就是說各個要素對房價的推動是需要加以衡量的，這將是接下來進(jìn)行研究的重點(diǎn)環(huán)節(jié)。

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作者簡介：孟志峰（1990-），男，漢族，江蘇宜興人，應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)碩士，單位：浙江理工大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)專業(yè)，研究方向：區(qū)域經(jīng)濟(jì)學(xué)。endprint