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    45城“限售”,樓市冰河時代能持續(xù)多久?

    2017-10-28 13:36:45
    看天下 2017年28期
    關鍵詞:樓市流動性調(diào)控

    凍結(jié)樓市流動性乃超級巨變

    “金九銀十”似乎已成為樓市歷史。在剛剛過去的“十一”長假,全國樓市迎來“冰河時代”。

    數(shù)據(jù)顯示,長假期間,全國25個重點城市新建商品住宅成交面積為131萬平方米,去年同期為237萬平方米,同比跌幅為44%。

    為了不讓樓市在這個消費旺季“抬頭”,很多城市更是提前打上強力“預防針”。9月22-23日,國內(nèi)8個城市密集加碼樓市調(diào)控措施,重慶、南寧、石家莊等6城實施“限售”。

    截止到目前,全國已超過45個城市發(fā)布樓市“限售令”。從“限購令”到“限售令”標志著我國樓市調(diào)控從原來控制購買行為向控制交易行為的轉(zhuǎn)軌,并釋放強烈的、長久的樓市調(diào)控信號。

    措施嚴厲,影響也殘酷而深遠

    今年,國內(nèi)首個推出“限售令”的是廈門市。早在3月24日,廈門就發(fā)布規(guī)定居民新購住房需取得產(chǎn)權(quán)證后滿2年方可上市交易。

    隨后,河北保定對一宗地進行拍賣,不僅限制最高地價,也限制最高房屋銷售價格,但最震撼的是,購房者自取得房產(chǎn)證之日起,10年內(nèi)不得買賣?!?0年限售”也被認為是最嚴厲的房產(chǎn)調(diào)控。

    此輪限售城市中,石家莊規(guī)定:“自發(fā)文之日起新購的住房(含新建商品住房和二手房)五年內(nèi)不得上市交易”。

    獨立經(jīng)濟趨勢研究專家時寒冰評論說,“這是直接凍結(jié)樓市‘流動性的強硬措施。這種措施極為嚴厲,影響也殘酷而深遠?!?/p>

    很多人炒房的重要原因就是流動性。依據(jù)流動性,炒房者可以根據(jù)自己的意愿即時變現(xiàn),而流動性一旦被凍結(jié),哪怕是在一定期間內(nèi)被凍結(jié),也意味著房產(chǎn)的流動性受到嚴重抑制,那些已經(jīng)囤積大量房產(chǎn)等著變現(xiàn)的人,將被“凍結(jié)政策”鎖定。這實際上是將炒房者們和他們的房產(chǎn)固化在冰河時代。

    不過,這對保護銀行卻起到重要作用。2017年6月底,房地產(chǎn)貸款余額已達29.72萬億元,如果房價大幅度下跌,導致抵押品價值縮水,那么,就會損及銀行利益,甚至,威脅到金融安全。

    此外,房市帶來的賣地收入、稅費收入都已經(jīng)悉數(shù)入庫,凍結(jié)這部分已經(jīng)實現(xiàn)“利潤”的房產(chǎn)流動性后,有剛性需求的人就只能去買一手房,從而繼續(xù)幫助地方政府實現(xiàn)賣地收入與各種稅費收入,構(gòu)成良性循 環(huán)。

    如何避免“按下葫蘆浮起瓢”?

    然而,“限售令”并非“全能藥”,依然沒有擺脫行政調(diào)控的“窠臼”。

    以武漢為例,為了抑制房價,武漢已相繼出臺主城區(qū)限購、新房限價、實施預售方案備案會審制度、精裝修限價令、禁止全款買房等政策,在一定程度上,幾乎堵死新房上漲通道,保護剛需不被“誤傷”。然而上有政策、下有對策,近期武漢樓市房價雖有所降溫,但樓市花招依然層出不窮。

    鏈家研究院數(shù)據(jù)顯示,從去年“930”全國掀起一輪限購限貸調(diào)控后,截至今年9月30日,一年時間里全國已有近60個城市被納入調(diào)控范圍,出臺126條限購政策、166條限貸政策,累計推出各類調(diào)控政策超過200次,15個城市對于二套房實行“認房又認貸”。

    在一輪又一輪調(diào)控下,起初一線城市樓市價格有所回落,卻將價格溢出效應傳導給二、三線城市,真所謂“按下葫蘆浮起瓢”。

    行政調(diào)控總會或多或少帶有這樣或那樣的缺陷,尤其無法擺脫來自地方政府本身各種利益的掣肘;它需出臺其他綜合配套調(diào)控政策措施來消弭其副作用,才能形成樓市嚴調(diào)控整體功效,不致陷入調(diào)控怪圈。

    功效顯著的“限售令”亦是如此。想對樓市產(chǎn)生持久的遏制力,還應出臺地方政府土地出讓金限價法令,盡快制訂并推出房地產(chǎn)稅,加大租賃房建設步伐等。

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