營改增對房地產(chǎn)企業(yè)會計核算和納稅的影響

王建英

【摘 要】營改增政策的實施，不僅對房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)的會計核算工作和納稅帶來了深遠影響，同時也極大地影響著我國稅收行業(yè)的發(fā)展。為了更加深入地研究營改增對房地產(chǎn)企業(yè)會計核算與納稅的影響，論文分別從積極影響與消極影響這兩個層面進行了闡述，并在此基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)對策略進行了分析，以進一步提高營改增政策下，我國房地產(chǎn)行業(yè)的會計核算與納稅管理水平。

【Abstract】The implementation of the policy of " change business tax into VAT"， not only has a far-reaching impact on the traditional accounting work and tax payment of real estate enterprises， but also greatly influences the development of China's tax industry. In order to further study on the effects of replacing business tax with value-added tax on real estate business accounting and taxation， this paper respectively from two aspects of the positive and negative influences analyzes this problem， and on this basis， analyzes the countermeasures for the real estate enterprises， in order to further improve the accounting and tax management level of real estate industry in China under the policy of replacing business tax with value-added tax.

【關(guān)鍵詞】營改增；房地產(chǎn)企業(yè)；會計核算；納稅

【Keywords】replacing business tax with value-added tax； real estate enterprises； accounting； tax

【中圖分類號】F275.2 【文獻標志碼】A 【文章編號】1673-1069（2017）10-0091-02

1 引言

房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算與納稅，不僅關(guān)系著企業(yè)的經(jīng)濟收益，同時也影響著企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展，甚至間接影響我國稅收行業(yè)的發(fā)展工作。營改增政策的出臺與實施，為企業(yè)會計核算工作與納稅帶來了重要影響，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)。從整體上看，實施營改增政策可以推動我國經(jīng)濟的發(fā)展進程，但其也存在著弊端，即營改增政策的實施，給一部分行業(yè)領(lǐng)域帶來了一定的稅收負擔(dān)。鑒于此，房地產(chǎn)企業(yè)必須明確在實施營改增過程中，自身會計核算與納稅所必須承擔(dān)的積極影響與負面影響，進而更好地適應(yīng)營改增政策下市場需求的變化與時代發(fā)展的趨勢。

2 營改增對房地產(chǎn)企業(yè)會計核算與納稅的積極影響

實施營改增政策，對房地產(chǎn)企業(yè)會計核算工作與納稅帶來的積極影響，主要分為以下三方面：

2.1 有利于提高企業(yè)納稅意識

在實施營改增政策后，房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)部門與財務(wù)部門，會加大對相關(guān)票據(jù)的審核力度，測量工作也更加深入、細致，進一步規(guī)范企業(yè)的納稅制度。與此同時，也使房地產(chǎn)企業(yè)更加重視對業(yè)務(wù)工作人員與財務(wù)工作人員稅務(wù)意識以及素質(zhì)的培養(yǎng)，使其實時關(guān)注國家頒布的稅收優(yōu)惠政策，有利于企業(yè)納稅工作的開展[1]?？傊?，實施營改增，有利于增強房地產(chǎn)企業(yè)的納稅意識，對企業(yè)納稅管理工作具有重要的積極影響，同時還可以使企業(yè)內(nèi)外部達成一致的降低稅負這一納稅管理目標。

2.2 有利于企業(yè)實行業(yè)務(wù)整合

在營改增政策實施之前，房地產(chǎn)企業(yè)的營業(yè)稅，均是由財務(wù)部門根據(jù)相應(yīng)單據(jù)負責(zé)報銷的，而采購部門在提供單據(jù)時，并不會對單據(jù)的來源與類別進行區(qū)分，這便極大的增加了財務(wù)部門的工作量，導(dǎo)致工作效率低下。在實施營改增政策之后，企業(yè)財務(wù)部門不再僅根據(jù)單據(jù)進行報銷，而采用了用增值稅專用發(fā)票與普通發(fā)票進行抵扣的報銷方式，此時企業(yè)財務(wù)部門只需審核增值稅發(fā)票，同時企業(yè)業(yè)務(wù)部門必須要為其提供合格的增值稅發(fā)票[2]。簡單來說，營改增的實施，將傳統(tǒng)的稅票重心只在財務(wù)部門，轉(zhuǎn)變成了現(xiàn)在的兩個部門之間的協(xié)調(diào)工作。所以，營改增政策的實施，極大地促進了房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)部門與業(yè)務(wù)部門的票據(jù)整合。

2.3 能夠避免發(fā)生重復(fù)征稅現(xiàn)象

營業(yè)稅是以企業(yè)的實際銷售額為標準進行征收的，對房地產(chǎn)企業(yè)而言，企業(yè)成本主要分為土地成本、建安成本以及材料成本等，其中，建安成本與材料成本自身便承擔(dān)著納稅責(zé)任，但在日后征收企業(yè)營業(yè)稅時，二者還要承擔(dān)營業(yè)稅負，導(dǎo)致二次繳稅現(xiàn)象，而增值稅則是按照企業(yè)經(jīng)營管理的各個環(huán)節(jié)的增值額實行征稅的。所以，在實施營改增政策后，企業(yè)只在增值環(huán)節(jié)承擔(dān)稅負，材料成本以及建安成本均是以增值稅發(fā)票的形式實行抵扣，極大地降低了企業(yè)的稅收負擔(dān)。

3 營改增對房地產(chǎn)企業(yè)會計核算與納稅的消極影響

3.1 可能會增加企業(yè)的稅收負擔(dān)

首先，房地產(chǎn)企業(yè)在計算所得稅時，價內(nèi)稅即為原營業(yè)稅，其可以在計算企業(yè)所得稅時，當(dāng)成營業(yè)稅的稅金予以扣除。但在營改增政策實施之后，增值稅是價外稅。所以，在計算企業(yè)所得稅時無法將增值稅扣除；其次，在實施營改增政策之后，房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅率為11%，極大地縮小了房地產(chǎn)企業(yè)合作公司的選擇余地。同時，也使房地產(chǎn)企業(yè)面臨著一定的轉(zhuǎn)移稅負進而價格增高的問題。最后，在房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本中，有很大一部分是不可以用增值稅專用發(fā)票實行抵扣的，例如勞務(wù)費等。因此，由于未能進行有效的進項抵扣，再加上稅率的提高，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的實際稅務(wù)增加。endprint

3.2 對企業(yè)的財務(wù)報表產(chǎn)生負面影響

一方面，在營改增政策實行之前，不動產(chǎn)支付購買所需的價款是全部計入到固定資產(chǎn)當(dāng)中的，但在營改增政策實施之后，購置不動產(chǎn)的價款則必須價稅分離，增值稅的進項稅額便可以實行抵扣，進而使得企業(yè)固定資產(chǎn)的價值受到負面影響。另一方面，增值稅的又一大明顯特點，即利潤表中的價稅[3]。實行營改增政策后，增值稅需要從企業(yè)的營業(yè)收入中剝離，極大地降低了企業(yè)的經(jīng)營收入。除此之外，由于房地產(chǎn)企業(yè)的成本包括人工成本以及原材料成本等，故在實際的經(jīng)營管理過程中，獲取有效增值稅發(fā)票的難度較大，進而容易增加企業(yè)的稅負成本。

4 解決營改增對房地產(chǎn)企業(yè)會計核算與納稅影響的對策分析

4.1 強化稅務(wù)人才的培養(yǎng)

稅務(wù)人才是房地產(chǎn)企業(yè)會計核算與納稅工作的主體，故為了更好地應(yīng)對營改增政策對房地產(chǎn)企業(yè)會計核算與納稅的影響，必須全面提高人才素質(zhì)，進而對企業(yè)的賬務(wù)管理進行優(yōu)化。一方面，企業(yè)需要重視財務(wù)部門與業(yè)務(wù)部門二者的協(xié)調(diào)工作，推動二者進行有效協(xié)同，共同承擔(dān)稅務(wù)重心[4]。并且，加大對企業(yè)員工的培訓(xùn)力度，增大票據(jù)管理的規(guī)范程度；另一方面，企業(yè)需要將二級會計科目詳細記錄并應(yīng)用在一級會計科目當(dāng)中，并將企業(yè)經(jīng)營管理的申報抵扣環(huán)節(jié)以及增值稅產(chǎn)生的內(nèi)容進行通報。

4.2 提高票據(jù)管理水平并強化稅務(wù)籌劃

由于在征收增值稅時，是以企業(yè)增值額為基礎(chǔ)計算應(yīng)繳納稅收的，所以，可以有效避免重復(fù)征收現(xiàn)象的發(fā)生。而在實行增值額計稅的過程中，進項稅發(fā)票以及銷項稅發(fā)票的抵扣是關(guān)鍵所在。鑒于此種情況，房地產(chǎn)企業(yè)在實施增值稅時，必須全面增強對票據(jù)的管理水平。具體來說，營改增政策下房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理時，在價格相同的情況下，應(yīng)盡可能降低和非一般納稅人之間的合作頻率，選擇與外包企業(yè)合作。與此同時，在獲取增值稅發(fā)票時，企業(yè)必須科學(xué)地掌控時間，與合作企業(yè)之間簽訂協(xié)議，堅決避免發(fā)生申報延期的情況，以此來降低企業(yè)流動資金的風(fēng)險隱患。

除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)還需要準確掌握營改增政策的實施及其對企業(yè)內(nèi)部會計核算與納稅帶來的實際影響，進而使企業(yè)的納稅籌劃工作更加科學(xué)，尤其是企業(yè)成本的稅務(wù)籌劃[5]。由于房地產(chǎn)項目的建設(shè)周期一般較長，需要大量的資金投入，故企業(yè)在實際經(jīng)營過程中，需要與各個有關(guān)方面進行有效溝通，同時明確當(dāng)下最新的稅務(wù)優(yōu)惠政策。

5 結(jié)論

營改增政策實施以來，不僅改變了傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)會計核算與納稅管理模式，同時也影響著我國整個稅收行業(yè)的發(fā)展。但是，現(xiàn)階段營改增對我國房地產(chǎn)企業(yè)會計核算與納稅仍然存在一些影響，為此房地產(chǎn)企業(yè)必須通過強化稅務(wù)人才的培養(yǎng)以及提高票據(jù)管理水平并強化稅務(wù)籌劃，應(yīng)對營改增政策實施帶來的影響。營改增對房地產(chǎn)企業(yè)會計核算與納稅的影響包括積極影響：有利于提高企業(yè)納稅意識、有利于企業(yè)實行業(yè)務(wù)整合、能夠避免發(fā)生重復(fù)征稅現(xiàn)象，以及消極影響：可能會增加企業(yè)的稅收負擔(dān)以及對企業(yè)的財務(wù)報表產(chǎn)生負面影響。因此，在營改增政策的影響下，房地產(chǎn)企業(yè)必須通過以上措施，不斷提高自身會計核算與納稅管理水平，進而降低企業(yè)稅負，提高企業(yè)經(jīng)濟收益。

【參考文獻】

【1】戚興國.營改增對房地產(chǎn)企業(yè)稅收的影響及籌劃對策分析[J].財經(jīng)界（學(xué)術(shù)版），2016（06）：325.

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【3】朱旭丹.淺析“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)稅收的影響及籌劃對策[J].全國商情，2016（10）：68-69.

【4】王威威.“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的影響及對策分析[J].中國商論，2016（36）：135-136.

【5】鄭琳莉.探討營改增對房地產(chǎn)企業(yè)稅收的影響及解決對策[J].財會學(xué)習(xí)，2017（09）：142-143.endprint