150余次調(diào)控之后，樓市還有“金九銀十”？

王優(yōu)玲++董建國(guó)++孔祥鑫++周強(qiáng)++鄭鈞天++張超

“調(diào)控一年來(lái)，市場(chǎng)總體表現(xiàn)符合調(diào)控預(yù)期”

國(guó)慶節(jié)前，重慶、南昌、石家莊、西安等多地樓市調(diào)控再次收緊。自2016年9月底以來(lái)，從“五限令”到“購(gòu)租并舉”“租售同權(quán)”，已有超百城發(fā)布150余次樓市調(diào)控政策。

“金九銀十”之際，本刊記者探訪多地樓市發(fā)現(xiàn)，2017年一二線熱點(diǎn)樓市普遍“行情清淡”，而部分三四線樓市市場(chǎng)較為活躍。

冷與熱

上海嘉定區(qū)南翔板塊華潤(rùn)中央公園，現(xiàn)在加推精裝修新盤的均價(jià)在4.6萬(wàn)元至5.2萬(wàn)元，而去年一模一樣戶型新盤的均價(jià)在5.8萬(wàn)元至6萬(wàn)元之間。本刊記者近日探訪上海樓市時(shí)看到，遠(yuǎn)郊樓盤房?jī)r(jià)大幅回落，全市二手房交易保持淡季格局。

上海市長(zhǎng)寧區(qū)中原地產(chǎn)一門店店長(zhǎng)張先生告訴本刊記者，8月以來(lái)，看房人數(shù)一直處于低位，買家和賣家的觀望氣氛均濃厚。買家議價(jià)幅度達(dá)3%至5%。

上海樓市反映了經(jīng)歷持續(xù)調(diào)控后一二線熱點(diǎn)城市樓市的“清淡行情”：放盤量、成交量大幅減少，成交周期刷新歷史最高水平，延長(zhǎng)到了2個(gè)月;國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70城房?jī)r(jià)最新數(shù)據(jù)顯示，15個(gè)熱點(diǎn)城市新房環(huán)比價(jià)格出現(xiàn)了最近3年來(lái)的首次全面停漲。

與一二線熱點(diǎn)城市樓市“遇冷”不同，部分三四線城市卻呈現(xiàn)購(gòu)銷兩旺格局。國(guó)慶期間，本刊記者在福建泉州一個(gè)現(xiàn)房售樓處遇到了來(lái)自長(zhǎng)樂、福清等地的“購(gòu)房團(tuán)”。置業(yè)顧問(wèn)江先生表示，假期前后，泉州不少一手樓盤開始漲價(jià)，有的每平方米上漲300元左右。趁著返鄉(xiāng)，不少人忙著置業(yè)，咨詢量、看房量這幾天上漲三成多。

中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)苗樂如說(shuō)，一二線熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的態(tài)勢(shì)得到控制;因城施策下，三四線城市房地產(chǎn)去庫(kù)存成效明顯，市場(chǎng)較為活躍?！罢{(diào)控一年來(lái)，市場(chǎng)總體表現(xiàn)符合調(diào)控預(yù)期。”

“房住不炒”與“房租不買”

專家認(rèn)為，與以前相比，這一年來(lái)的房地產(chǎn)調(diào)控不是簡(jiǎn)單地控制房?jī)r(jià)，而是在精準(zhǔn)調(diào)控的前提下，通過(guò)租售并舉、租售同權(quán)、增加保障性住房等調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，較好地引導(dǎo)了社會(huì)預(yù)期。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，樓市不同群體的心態(tài)正在悄然變化：

——交易環(huán)節(jié)冰凍，部分炒房客開始退場(chǎng)。40多歲的董少剛是廣州一家商貿(mào)企業(yè)的負(fù)責(zé)人，對(duì)房產(chǎn)投資頗為熱衷，目前在廣州、深圳、重慶等地置有多套房產(chǎn)。限售令下，他對(duì)炒樓盈利的信心動(dòng)搖了。“如果買新房，從簽訂合同到拿房產(chǎn)證大概需要兩年，如果從拿證開始限售3年，意味著一棟房子持有5年才能賣。一筆資金每年不漲10%，投資就失敗了?！?/p>

上海二手房指數(shù)辦公室執(zhí)行主任梁志超說(shuō)，讓房屋回歸居住屬性的長(zhǎng)效機(jī)制開始建立，這將有效抑制一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的炒房客投機(jī)行為，“房住不炒”逐漸深入人心。

——“剛需族”不再像去年房?jī)r(jià)暴漲時(shí)那樣焦慮。“80后”北京居民刁先生長(zhǎng)期與父母同住，2017年4月以來(lái)，在大興天宮院鎮(zhèn)、豐臺(tái)馬家堡等地看房。

“當(dāng)發(fā)現(xiàn)二手房房?jī)r(jià)在‘租售同權(quán)、共有產(chǎn)權(quán)房等消息披露后出現(xiàn)下調(diào)，我的買房決心動(dòng)搖了。一方面考慮申請(qǐng)共有產(chǎn)權(quán)房，一方面平靜的樓市也讓我有更多時(shí)間細(xì)細(xì)挑選?！?/p>

——如果有房子讓我穩(wěn)定租一輩子，何必買房？中國(guó)青年政治學(xué)院的王同學(xué)2017年剛畢業(yè)，在杭州找到工作。他說(shuō)，沒想好未來(lái)在哪里定居，租房更適合自己的生活?！坝靡惶追堪炎约骸壴谝蛔鞘猩喜皇俏业倪x擇?！?/p>

本刊記者近期在幾個(gè)一線城市調(diào)查發(fā)現(xiàn)，租賃客群“90后化”是目前住房租賃市場(chǎng)上發(fā)生的最大變化，他們對(duì)租賃產(chǎn)品的要求也更加個(gè)性化、時(shí)尚化。在住房租賃新政策影響下，不少“90后”表示，即使家長(zhǎng)有足夠經(jīng)濟(jì)實(shí)力購(gòu)房，但出于資產(chǎn)靈活或居住地靈活的考慮，依然會(huì)選擇租房。

建立長(zhǎng)效機(jī)制，滿足剛需、打擊投機(jī)

10月1日，寧波限購(gòu)政策升級(jí)，加入重慶、南昌、石家莊、西安等二三線城市政策面持續(xù)收緊“大軍”。廈門大學(xué)管理學(xué)院教授戴亦一說(shuō)，多地出臺(tái)“限售令”，標(biāo)志著樓市調(diào)控從控制購(gòu)買行為轉(zhuǎn)至控制交易行為，釋放了樓市持續(xù)強(qiáng)調(diào)控的信號(hào)。

清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉說(shuō)，在“五限”調(diào)控政策下，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的新情況值得關(guān)注，如剛需或改善性需求可能受到抑制，新房與二手房?jī)r(jià)格倒掛，陰陽(yáng)合同導(dǎo)致樓市信息失真等。

苗樂如說(shuō)，過(guò)高的首付比例和個(gè)人支出會(huì)損害剛需和合理的改善性住房需求，應(yīng)在長(zhǎng)效機(jī)制中研究滿足剛需的信貸政策。

受訪專家普遍表示，為了穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，在樓市瘋狂上漲時(shí)及時(shí)在需求側(cè)“踩剎車”非常必要，還應(yīng)綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，保護(hù)正常住房消費(fèi)，精準(zhǔn)打擊投機(jī)需求，維護(hù)樓市長(zhǎng)期穩(wěn)定健康發(fā)展。