一處房產(chǎn)兩次抵押，40萬元借款難追回

葉青

房主拿房產(chǎn)二次抵押，40萬元借款到手后失聯(lián)

2013年3月20日，廣西柳州市沙塘鎮(zhèn)新區(qū)居民伍興華和妻子鄧玉英，向工商銀行柳州分行龍城支行申請(qǐng)辦理個(gè)人家居消費(fèi)貸款，與龍城支行簽訂了《個(gè)人借款/擔(dān)保合同》，約定伍興華向龍城支行貸款94萬元，期限10年，采用等額本息還款方式，并以伍、鄧夫妻共同所有的沙塘鎮(zhèn)某小區(qū)一處近110平方米的房屋作為貸款抵押物。伍興華指定其在龍城支行開立的個(gè)人結(jié)算賬戶作為還款賬戶。

之后，龍城支行辦理了房屋抵押物的抵押登記，取得了房屋他項(xiàng)權(quán)證，遂依合同約定向伍興華發(fā)放了94萬元貸款?？墒?，伍興華只歸還了貸款本息2.27萬元后，就與妻子鄧玉英一起失聯(lián)了。龍城支行工作人員對(duì)伍、鄧二人的失聯(lián)頗感意外，通過各種辦法聯(lián)系查找。

2013年5月，伍興華和鄧玉英在柳北區(qū)北雀路現(xiàn)身。原來，他們經(jīng)人介紹，認(rèn)識(shí)了家住該路段的張女士。5月10日，伍、鄧以生意急需資金周轉(zhuǎn)為由，提出向張女士借錢。為了讓張女士放心，伍、鄧還主動(dòng)提出簽訂一份《抵押借款協(xié)議書》，約定鄧玉英將其所有的、并已抵押給龍城支行的房屋，作為二次抵押，向張女士借款40萬元，月利率2.5%，期限為12個(gè)月，即從2013年5月10日至2014年5月9日止。雙方還約定，如超過15天未支付所欠利息，張女士有權(quán)終止協(xié)議，并通過法院強(qiáng)制執(zhí)行鄧玉英抵押的房屋，拍賣或折價(jià)以還清張女士的本金和利息。

張女士平時(shí)精于算計(jì)，認(rèn)為銀行的存款利率低，不愿把錢存在銀行里?，F(xiàn)在有人主動(dòng)把投資項(xiàng)目送上門，還有房屋作抵押，覺得有利可圖，就與鄧玉英簽了協(xié)議。之后，雙方一起到房產(chǎn)管理部門辦理了上述房產(chǎn)的二次抵押登記。4天后，張女士便將40萬元交付給對(duì)方，伍興華和鄧玉英出具了收條并簽名、捺印。

張女士原以為對(duì)方會(huì)按協(xié)議如期支付利息，沒料到伍興華和鄧玉英支付兩個(gè)月利息后，就玩起了“躲貓貓”，她再也聯(lián)系不上伍、鄧二人。張女士未按時(shí)收到利息，但并不感到害怕。她想，畢竟自己手中握有抵押協(xié)議，倘若對(duì)方真的賴賬，就申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行，維護(hù)自己的權(quán)益。

第一抵押權(quán)人是銀行，債主取得抵押房屋處置權(quán)的計(jì)劃落空

在伍興華、鄧玉英失聯(lián)半個(gè)月后，張女士將伍、鄧告上柳州市柳北區(qū)人民法院，請(qǐng)求法院依法解除她與兩被告簽訂的《抵押借款協(xié)議書》；被告返還40萬元借款及利息；拍賣抵押的房屋，并根據(jù)合同約定取得優(yōu)先受償權(quán)。

柳北法院審理后，于2014年5月19日判決支持了張女士的訴訟請(qǐng)求?？墒桥袥Q生效后，伍興華、鄧玉英并未履行判決書規(guī)定的義務(wù)。于是，張女士向法院申請(qǐng)執(zhí)行。

案件進(jìn)入執(zhí)行階段后，由于伍、鄧的房子是“一處房產(chǎn)二次抵押”，第一抵押權(quán)人為龍城支行。按規(guī)定，張女士不能全權(quán)處置。為了取得該房屋的全權(quán)處置權(quán)，張女士想了許多辦法。正在張女士著急時(shí)，龍城支行負(fù)責(zé)辦理伍興華貸款的客戶經(jīng)理章曉青和她取得聯(lián)系，商討應(yīng)對(duì)措施。

張女士從章曉青處得知， 伍興華、鄧玉英所欠龍城支行貸款的本息是100萬元左右。如果龍城支行向伍興華、鄧玉英提起訴訟，張女士作為第二抵押權(quán)人，損失可能非常大。在這種情況下，張女士和章曉青達(dá)成一個(gè)口頭協(xié)議：為取得伍興華和鄧玉英抵押在龍城支行房屋的全權(quán)處置權(quán)，張女士愿意代借款人伍興華償還龍城支行的貸款。然后，由章曉青出面，把伍、鄧抵押在龍城支行的房屋處置權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給張女士。此后，張女士便向伍興華的個(gè)人結(jié)算賬戶（還款賬戶）存入了共計(jì)110669.96元，龍城支行對(duì)該筆款項(xiàng)進(jìn)行了扣劃。

2015年3月26日，章曉青和張女士來到柳北法院，向執(zhí)行局遞交了一份《關(guān)于伍興華和鄧玉英貸款的情況說明》，說明龍城支行知曉張女士是為了取得抵押物的處置權(quán)才替伍興華代償110669.96元。最后一段還載明了龍城支行的處理意見：請(qǐng)貴院依法對(duì)伍興華的抵押資產(chǎn)進(jìn)行處置，以確保我行貸款本息的收回。

可是龍城支行的上級(jí)主管部門柳州分行，并不認(rèn)可張女士取得該房屋的處置權(quán)。對(duì)于這個(gè)答復(fù)意見，張女士感到從頭涼到腳。她認(rèn)為，柳州分行是在取得她代償?shù)?10669.96元后，才明確表示不同意由她償還伍興華所欠貸款本息，由其取得抵押物處置權(quán)的代償方案。難道自己代償?shù)慕痤~打了水漂？

銀行被判返還11萬余元代償款，二次登記抵押權(quán)人借出的40萬元難追回

無奈之下，張女士將伍興華、鄧玉英以及柳州分行一并告上法院，請(qǐng)求判令撤銷銀行與原告的還款協(xié)議，銀行返還其110669.96元；伍興華、鄧玉英對(duì)上述款項(xiàng)承擔(dān)連帶返還責(zé)任。

2015年8月7日，柳北法院受理該案后，依法組成合議庭，于2016年1月22日，公開開庭進(jìn)行了審理。

張女士的代理律師在庭審中訴稱，為順利執(zhí)行法院的判決，龍城支行客戶經(jīng)理章曉青與張女士一起到柳北法院執(zhí)行局，向法官表示龍城支行已與張女士達(dá)成一致意見：即張女士代伍興華、鄧玉英償還銀行貸款，并取得伍、鄧抵押在該支行資產(chǎn)的全權(quán)處置權(quán)?？升埑侵性谝呀?jīng)取得張女士11萬余元還款獲益的情況下，其上級(jí)主管部門卻不同意將抵押物處置權(quán)轉(zhuǎn)讓給張女士。根據(jù)合同法規(guī)定，在此情況下，張女士可以撤銷與龍城支行的還款協(xié)議，要求龍城支行返還相應(yīng)款項(xiàng)。

在舉證階段，張女士的代理律師還出示了章曉青出具給法院的《關(guān)于伍興華和鄧玉英貸款的情況說明》。

柳州分行委托代理人對(duì)原告方出具的證據(jù)沒有異議，但對(duì)證明目的不認(rèn)可。其認(rèn)為，柳州分行與張女士之間不存在任何還款協(xié)議，張女士也未提供證據(jù)證明與該分行存在還款協(xié)議。龍城支行提交給執(zhí)行局的《情況說明》，僅是陳述張女士代伍興華、鄧玉英歸還了貸款本息11萬余元的事實(shí)，該還款行為是張女士自愿而為，并不存在威脅、欺詐或重大誤解等情形。11萬余元均是存入伍興華的個(gè)人賬戶，為伍興華取得。張女士沒有證據(jù)證明銀行員工對(duì)她作了任何承諾。因此，銀行不需要對(duì)涉案的款項(xiàng)承擔(dān)返還責(zé)任，也沒有簽訂任何協(xié)議需要撤銷。endprint

對(duì)銀行代理人的答辯，張女士的代理律師提出了自己的看法，認(rèn)為張女士與龍城支行之間存在事實(shí)的還款協(xié)議。其理由是，每次伍興華的貸款利息臨近時(shí)，章曉青就會(huì)反復(fù)給張女士打電話，意思無非是說伍興華的利息你要給了，否則銀行就要起訴伍興華和鄧玉英?！蛾P(guān)于伍興華和鄧玉英貸款的情況說明》的內(nèi)容，實(shí)際上也是代表了龍城支行的意見。因?yàn)檎聲郧嗍寝k理伍、鄧二人貸款的經(jīng)手人，張女士有理由相信章曉青能夠代表龍城支行。因此，張女士要求撤銷與龍城支行的協(xié)議符合法律規(guī)定。

由于伍興華、鄧玉英缺席，無法組織調(diào)解，法院宣布擇日宣判。

柳北法院審理后認(rèn)為，張女士既未提交證據(jù)證實(shí)其主張的還款協(xié)議的存在，也無證據(jù)證實(shí)其與龍城支行之間達(dá)成過還款協(xié)議的合意及還款協(xié)議的內(nèi)容，故其要求撤銷還款協(xié)議沒有事實(shí)及法律依據(jù)。但是，張女士之所以代替伍興華、鄧玉英償還龍城支行的部分貸款，原因在于誤認(rèn)為其代償行為能夠取得龍城支行對(duì)伍興華、鄧玉英的債權(quán)及抵押權(quán)。而柳州分行明知張女士的該意思表示而不作否認(rèn)，且對(duì)其代償?shù)?1萬余元進(jìn)行了劃扣，過后又表示不同意由張女士取得對(duì)抵押物的處置權(quán)。因此，張女士因重大誤解導(dǎo)致其代償目的無法實(shí)現(xiàn)，故可依法撤銷其代償行為，要求柳州分行返還代償款110669.96元。

2016年2月22日，柳北法院依法判決撤銷張女士的代償行為，柳州分行返還張女士110669.96元；駁回了張女士的其他訴訟請(qǐng)求。

柳州分行不服一審判決，上訴至柳州市中級(jí)人民法院，請(qǐng)求撤銷一審判決，駁回張女士對(duì)柳州分行的訴訟請(qǐng)求。

2016年12月6日，柳州中院經(jīng)審理，作出了駁回柳州分行上訴，維持原判的終審裁定。不久，張女士拿到了銀行返還的110669.96元。

審理此案的一審法院審判員表示，在未與銀行簽訂書面還款協(xié)議前，不要輕信未取得授權(quán)委托書的業(yè)務(wù)經(jīng)理或客戶經(jīng)理等銀行職員的口頭承諾。

本案中，原告張女士要追回伍興華、鄧玉英所借的40萬元借款本金及利息，有一定難度。因張女士系二次登記抵押權(quán)人，銀行的抵押登記在先。根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，登記在先的抵押債權(quán)優(yōu)先于登記在后的抵押債權(quán)。在銀行不同意將債權(quán)轉(zhuǎn)讓給張女士的情況下，張女士只有等銀行申請(qǐng)法院將抵押物進(jìn)行拍賣，且拍賣所得款需優(yōu)先支付給銀行。如果拍賣所得款在扣除伍興華、鄧玉英所欠銀行借款本金、罰息、復(fù)利、拍賣費(fèi)、執(zhí)行費(fèi)后，沒有剩余，張女士的40萬元將很難追回。所以，在借出款項(xiàng)前，要核實(shí)清楚債務(wù)人提供的抵押物的價(jià)值、抵押登記的次數(shù)及抵押物的價(jià)格走勢(shì)，倘若抵押物的價(jià)值明顯不夠償還兩個(gè)債權(quán)人的債務(wù)，則應(yīng)當(dāng)讓債務(wù)人提供其他的抵押物作擔(dān)保。

（文中人物為化名）

（插圖劉昌海）endprint