淺談“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)影響及對(duì)策

付紅麗

【摘 要】2016年5月1日全面推行“營(yíng)改增”，試點(diǎn)范圍擴(kuò)大到了建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)以及部分生活服務(wù)業(yè)。其中“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅額的影響較大。論文結(jié)合房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀， 結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)自身的特點(diǎn)，以呼倫貝爾市華辰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為例，對(duì)“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的變化進(jìn)行了分析，并提出幾點(diǎn)對(duì)策。

【Abstract】May 1， 2016， the full implementation of the "change business tax into VAT "， the pilot expanded to the construction industry， real estate， finance， insurance and some living services. Among them， " change business tax into VAT" has huge impact on tax of real estate enterprises. This paper combines the actual situation and the characteristics of the real estate industry， takes Hulun Buir Huachen Real Estate Development Co. Ltd. as an example， analyzes the tax burden changes of real estate enterprise after the “replacing business tax with VAT”， and puts forward some countermeasures.

【關(guān)鍵詞】營(yíng)改增 ； 房地產(chǎn)業(yè) ； 稅負(fù)； 對(duì)策

【Keywords】change business tax into VAT； real estate industry； tax burden； countermeasure

【中圖分類號(hào)】F293.3 【文獻(xiàn)標(biāo)志碼】A 【文章編號(hào)】1673-1069（2017）09-0076-02

1 引言

“營(yíng)改增”顧名思義即營(yíng)業(yè)稅改增值稅，那么為什么要進(jìn)行“營(yíng)改增”呢？首先它避免了營(yíng)業(yè)稅重復(fù)征稅、不能抵扣、不能退稅的弊端；其次把營(yíng)業(yè)稅的“價(jià)內(nèi)稅”變成了增值稅的“價(jià)外稅”，形成了增值稅進(jìn)項(xiàng)和銷項(xiàng)的抵扣關(guān)系，從深層次影響產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與國(guó)際接軌。那么它對(duì)稅負(fù)的影響是怎樣的？本文首先就“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)影響進(jìn)行分析，之后就“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)所帶來(lái)的稅收影響提出相應(yīng)的對(duì)策。當(dāng)然不同地區(qū)、不同行業(yè)會(huì)有所不同，呼倫貝爾市是一個(gè)地級(jí)市，是一個(gè)三線城市，我們現(xiàn)僅以呼倫貝爾市華辰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為例進(jìn)行探討。

2 “營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的稅負(fù)影響

“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)業(yè)增值稅的適用稅率為11%，但因房地產(chǎn)行業(yè)本身的特殊性，在實(shí)際“營(yíng)改增”過(guò)程中，房地產(chǎn)行業(yè)有一個(gè)過(guò)渡性的稅率政策，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷售自行開發(fā)的開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目，以及一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅，這意味著房地產(chǎn)企業(yè)的老項(xiàng)目可以適用和營(yíng)業(yè)稅同樣的稅率。下面我就房地產(chǎn)老項(xiàng)目和新項(xiàng)目分別來(lái)分析一下“營(yíng)改增”后對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的稅負(fù)影響[1]。

2.1 “營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)老項(xiàng)目的稅負(fù)影響

房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目周期一般為2～3年，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)老項(xiàng)目來(lái)說(shuō)已無(wú)法再完整取得開發(fā)過(guò)程中的全部增值稅進(jìn)項(xiàng)發(fā)票，無(wú)法抵扣進(jìn)項(xiàng)稅，所以可以選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅，但不可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。雖然和營(yíng)改增之前的營(yíng)業(yè)稅稅率相同，但增值稅是價(jià)外稅而營(yíng)業(yè)稅是價(jià)內(nèi)稅，實(shí)則是降低了房地產(chǎn)行業(yè)的稅負(fù)，下面列表來(lái)說(shuō)明一下：

由以上數(shù)據(jù)不難算出實(shí)際增值稅的稅負(fù)只有4.76%（47619.05/1000000=4.76%），下降0.24個(gè)百分點(diǎn)，毋庸置疑，對(duì)于房地產(chǎn)老項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法降低了房地產(chǎn)行業(yè)的稅負(fù)。

2.2 “營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)新項(xiàng)目的稅負(fù)影響

“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)新項(xiàng)目（2016年5月后開工建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目）采用一般計(jì)稅方法適用11%的稅率繳納增值稅，目前這些新項(xiàng)目大多處于建設(shè)期，尚未完工，也尚未對(duì)外銷售。但是，即使稅率從5%提高到11%，企業(yè)稅負(fù)也是有可能將會(huì)下降的，因?yàn)榘凑铡盃I(yíng)改增”政策規(guī)定，房地產(chǎn)一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，除了可以按規(guī)定抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額外，還可以按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額[2]，這對(duì)房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，是從未有過(guò)的稅收政策。這個(gè)稅收政策將會(huì)有效地保證房地產(chǎn)開發(fā)商稅負(fù)的降低，因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)企業(yè)土地出讓金占成本的比例約為30%～40%，大中型城市所占比例會(huì)更高，所以將這部分土地出讓金在銷售額中扣除，可以大大減少企業(yè)的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。由此看來(lái)，對(duì)于房地產(chǎn)新項(xiàng)目的稅負(fù)也是有望降低的。

3 必要的稅收籌劃與對(duì)策

房地產(chǎn)行業(yè)“營(yíng)改增”試點(diǎn)剛剛1周年，由于在新的稅收體系下還沒有經(jīng)歷過(guò)一個(gè)完全的結(jié)轉(zhuǎn)周期，所以稅負(fù)是增是減還要在以后的實(shí)踐中加以論證。那么為了確保“營(yíng)改增”能夠降低房地產(chǎn)業(yè)的稅負(fù)，我們應(yīng)該做一些必要的稅收籌劃與對(duì)策。

3.1 開發(fā)成本的稅收籌劃及對(duì)策

對(duì)于地產(chǎn)行業(yè)，開發(fā)時(shí)間較長(zhǎng)，并且耗資巨大，成本資金需要嚴(yán)格控制，達(dá)到精確預(yù)算，那么一定就會(huì)降低房地產(chǎn)企業(yè)的成本。由于“營(yíng)改增”是要對(duì)增值稅的進(jìn)項(xiàng)稅額進(jìn)行抵扣，而增值稅的發(fā)票一般都是由供貨商或建筑施工單位提供，所以房地產(chǎn)企業(yè)在工程建設(shè)的期間，一定要了解合作方是哪種納稅人，必須要求合作方具備正規(guī)的行業(yè)資質(zhì)，這樣才能最大限度地抵扣進(jìn)項(xiàng)，也就減少了房地產(chǎn)企業(yè)的納稅額[3]。房地產(chǎn)企業(yè)的稅收對(duì)房地產(chǎn)效益有很大的影響，稅負(fù)的增加會(huì)造成房地產(chǎn)企業(yè)沒必要的成本增加，所以對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本一定要做好籌劃。

3.2 重視 “營(yíng)改增”有關(guān)政策、制度的學(xué)習(xí)

“營(yíng)改增”實(shí)施之后，對(duì)于大家來(lái)說(shuō)都比較陌生，有一點(diǎn)抓不著頭腦，不知道從何入手。房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)對(duì)有關(guān)人員的培訓(xùn)力度，財(cái)務(wù)人員應(yīng)當(dāng)主動(dòng)學(xué)習(xí)增值稅相關(guān)政策，掌握好增值稅制度下的財(cái)務(wù)核算方法，管理好進(jìn)項(xiàng)，嚴(yán)格遵守增值稅發(fā)票管理制度[4]。當(dāng)然稅收工作并不僅僅是企業(yè)財(cái)務(wù)部門的工作，還需要企業(yè)全體人員共同配合，業(yè)務(wù)人員要重視增值稅專用發(fā)票的索要及審核、經(jīng)營(yíng)管理部門人員在簽訂合同過(guò)程中要審查供應(yīng)商的納稅人資格，選擇有正規(guī)資質(zhì)的供應(yīng)商，并注重合同中合同金額及應(yīng)納稅額的約定等。

4 結(jié)語(yǔ)

綜上所述，“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)是既有利又有弊的，在某種程度上給企業(yè)帶來(lái)了一定的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也給企業(yè)帶來(lái)了稅負(fù)降低的可能。從目前來(lái)看 ，“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響更多的方面是積極的[5]。作為房地產(chǎn)企業(yè)，我們只有做好自身的完善工作，進(jìn)行自我調(diào)整，做好籌劃，加強(qiáng)對(duì)政策的學(xué)習(xí)和理解、根據(jù)自身的實(shí)際情況調(diào)整好經(jīng)營(yíng)策略并提高財(cái)務(wù)管理水平，才有可能使自己在改革大潮中健康持續(xù)的發(fā)展。

【參考文獻(xiàn)】

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【2】劉艷紅.“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的稅負(fù)影響及對(duì)策思考[J].會(huì)計(jì)之友，2016（11）：98-100.

【3】鐘順東，鐘涵宇.房地產(chǎn)行業(yè)“營(yíng)改增”稅負(fù)探究[J].企業(yè)導(dǎo)報(bào)，2016（1）：8-9.

【4】吳小紅，營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收的影響及其對(duì)策[J].企業(yè)導(dǎo)報(bào)，2015（8）：109.

【5】楊圣宏，“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的影響及對(duì)策[J].財(cái)經(jīng)界（學(xué)術(shù)版），2015（6）：99.endprint