養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展及其利益主體分析研究

侯瑞萍，張命軍

(1.廣州科技職業(yè)技術(shù)學院，廣東 廣州 510450；2.華僑大學 旅游學院，福建 泉州 362021)

養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展及其利益主體分析研究

侯瑞萍1，張命軍2

(1.廣州科技職業(yè)技術(shù)學院，廣東 廣州 510450；2.華僑大學 旅游學院，福建 泉州 362021)

養(yǎng)老地產(chǎn)是老齡化時代的產(chǎn)物，作為一種復合型的地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，其開發(fā)運營過程中涉及眾多利益主體。文章在探討我國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，從利益主體理論角度分析養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)運營過程中各利益主體的利益訴求，并提出涵蓋利益表達、利益分配、利益約束、利益補償?shù)葍?nèi)容在內(nèi)的利益協(xié)調(diào)機制。

養(yǎng)老地產(chǎn)；利益主體；利益協(xié)調(diào)機制

隨著機構(gòu)養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老、居家養(yǎng)老等需求的多元化，龐大而多樣化的養(yǎng)老市場逐漸形成。國家“十三五”規(guī)劃提出發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)等新業(yè)態(tài)，養(yǎng)老地產(chǎn)作為我國養(yǎng)老保障體系的重要內(nèi)容之一，是健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)相互融合發(fā)展的產(chǎn)物。

一、養(yǎng)老地產(chǎn)及其發(fā)展

(一)養(yǎng)老地產(chǎn)的含義

養(yǎng)老地產(chǎn)復合住宅地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)運營、健康養(yǎng)老服務(wù)和金融產(chǎn)品創(chuàng)新等屬性，以養(yǎng)老住宅為基礎(chǔ)，附加健康護理、醫(yī)療、養(yǎng)生保健、休閑娛樂等現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)于一體，依靠出租相關(guān)業(yè)務(wù)經(jīng)營權(quán)以及相關(guān)配套服務(wù)的增值效應(yīng)，實現(xiàn)養(yǎng)老地產(chǎn)項目的可持續(xù)發(fā)展，是整合投融資、開發(fā)建設(shè)、運營服務(wù)等各個層面資源的系統(tǒng)工程。

張命軍等認為，適老化和養(yǎng)老服務(wù)是養(yǎng)老地產(chǎn)的兩個主要特點。適老化主要體現(xiàn)在養(yǎng)老地產(chǎn)的軟硬件配套方面；養(yǎng)老服務(wù)是養(yǎng)老地產(chǎn)的核心，提供個人護理、醫(yī)療保健、心理咨詢、康體娛樂服務(wù)設(shè)施等，承載養(yǎng)老功能的特定需求。整體而言，養(yǎng)老地產(chǎn)的真正價值源自其所提供的以康養(yǎng)為核心的現(xiàn)代服務(wù)價值溢價。[1]蓋國鳳和姜睿等學者對我國養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利模式進行分析，提出“全部出售”“銷售+持有”“會員制管理”及“只租不售”等四種模式。[2-3]

復合了多種業(yè)態(tài)、多種功能的養(yǎng)老地產(chǎn)，其特定功能成為各方關(guān)注的重點，包含但不限于居住功能、養(yǎng)老服務(wù)功能、文化娛樂功能、醫(yī)療保健功能、商業(yè)功能及其他功能等(見圖1)。

圖1 養(yǎng)老地產(chǎn)功能圖譜

(二)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

1.養(yǎng)老地產(chǎn)處于探索階段

主要表現(xiàn)在三個方面：一是國家對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)包括養(yǎng)老地產(chǎn)方面政策處于探索階段，雖然有《中國老齡事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》《社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃(2011-2015年)》《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》以及廣東、四川、北京等地方政府的相關(guān)鼓勵和約束政策，但仍缺乏可操作性，養(yǎng)老地產(chǎn)所需的土地、財政、稅收等配套政策缺乏足夠的實質(zhì)性支持。二是養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于項目開發(fā)處于探索階段，如綠城的“學院式”養(yǎng)老模式、萬科的“活躍長者之家”、泰康人壽的“泰康之家”等，養(yǎng)老地產(chǎn)投入資本大、回收周期長、風險大，且缺乏專業(yè)運營團隊和人才。三是養(yǎng)老地產(chǎn)市場潛力的挖掘與培育處于探索階段。我國城市42.8%的老年人擁有存款儲蓄，預計到2030年，老年人退休總金額將超過7萬億元。雖潛在市場大，但能否轉(zhuǎn)換為有效市場需求是養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)需要探討的問題，且中國老年人基數(shù)大，平均下來每個老年人的購買需求明顯不足，老年人的傳統(tǒng)觀念影響等使得整個產(chǎn)業(yè)需要一個培育期。

2.養(yǎng)老地產(chǎn)布局現(xiàn)狀

養(yǎng)老地產(chǎn)偏向于在發(fā)達的一二線城市與著名旅游地城市發(fā)展。一二線城市由于服務(wù)資源的長期積累和沉淀，可選擇的余地大，比如醫(yī)療康復機構(gòu)、商業(yè)設(shè)施等，尤其是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展所關(guān)注醫(yī)療護理資源和客源市場。而選址旅游城市，則因其生態(tài)環(huán)境良好，有條件營造更好的宜居養(yǎng)生環(huán)境。就城市選擇而言，養(yǎng)老地產(chǎn)大多位于城市郊區(qū)，城市周邊相對于市區(qū)，地價便宜，且能夠保證土地獲得，用地寬松、房價低，以滿足消費能力比較高的老齡人群的個性化需求。就地域差異而言，在我國東北、中西部等地區(qū)，由于思想觀念差異，地方政府仍然將養(yǎng)老地產(chǎn)視為非營利的政府經(jīng)營項目，類似福利型養(yǎng)老院、敬老院等，因此發(fā)展速度、發(fā)展質(zhì)量等總體而言不如東部沿海地區(qū)。

3.涉足養(yǎng)老地產(chǎn)的企業(yè)與機構(gòu)

復合了地產(chǎn)的屬性及大健康養(yǎng)老的熱點話題，國內(nèi)外眾多企業(yè)、機構(gòu)等涉足養(yǎng)老地產(chǎn)，基本形成了房地產(chǎn)開發(fā)商、保險企業(yè)、其他機構(gòu)三足鼎立的格局。第一，為應(yīng)對目前如此嚴格的調(diào)控政策，房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)自身情況進行戰(zhàn)略調(diào)整。2010年，萬科試點“萬科幸福匯”，隨后，中海地產(chǎn)、華潤置地、龍湖地產(chǎn)、遠洋地產(chǎn)等龍頭地產(chǎn)商進入，并專門成立養(yǎng)老地產(chǎn)研究團隊。第二，出于健康養(yǎng)老與保險的天然聯(lián)系，眾多保險機構(gòu)都愿意投身到該領(lǐng)域。同時，2010年出臺的《保險資金投資不動產(chǎn)暫行辦法》及新修訂的《保險法》，都為保險資金的運用提供了新的投資機會。目前，泰康人壽、新華保險、太平洋保險、人壽保險等已進入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域。第三，其他涉足養(yǎng)老地產(chǎn)的機構(gòu)主要包括政府或慈善基金、國外投資商等，如中國紅十字基金會、中國老齡產(chǎn)業(yè)協(xié)會、城堡投資、Emeritus Corp等。國外企業(yè)機構(gòu)主要以管理輸出和資本輸出兩種途徑參與國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)項目，如遠洋地產(chǎn)與美國凱健公司的合作項目“椿萱茂·凱健”，就是希望引入養(yǎng)老服務(wù)運營方面的先進經(jīng)驗。

二、利益主體理論

利益主體理論強調(diào)，任何一個企業(yè)的發(fā)展都是與各利益相關(guān)者的投入或參與分不開的。企業(yè)追求的應(yīng)該是整體利益，而非某個個體或某類主體的利益，例如股東、經(jīng)理層等。1965年，安索夫?qū)⒗嬷黧w一詞引入管理學界和經(jīng)濟學界，認為“要制定一個理想的企業(yè)目標，必須綜合平衡考慮企業(yè)的利益相關(guān)者之間相互沖突的索取權(quán)，他們也許包括管理人員、工人、股東、供應(yīng)商以及分銷商等?！盵4]Mithell和Wood對利益相關(guān)者理論的概念進行對比分析，[5]最具代表性的是Freeman[6]和Clarkson[7]的定義。前者認為，“利益相關(guān)者是能夠影響一個組織目標的實現(xiàn)或受到一個組織實現(xiàn)其目標過程影響的人”，但概念過于寬泛，對利益相關(guān)者理論的應(yīng)用與操作具有較大的局限性，屬廣義上的利益相關(guān)者范疇；后者認為，“利益相關(guān)者以及在企業(yè)中投入了一些實物資本、人力資本、財務(wù)資本或一些有價值的東西，并由此而承擔了某些形式的風險，或者說其因企業(yè)活動而承受風險?！痹摱x引入專用性投資的概念，使利益相關(guān)者的定義更加具體、可操作性更強。目前對利益相關(guān)者理論的研究主要集中在相關(guān)概念的界定、利益相關(guān)者的劃分、利益相關(guān)者理論的運用評價，[8-9]以及理論創(chuàng)新等方面。[10-12]

三、養(yǎng)老地產(chǎn)利益主體分析

(一)養(yǎng)老地產(chǎn)利益主體

在利益相關(guān)者的分類上，相關(guān)研究主要集中在多維細分法[6-7；13-14]和米切爾評分法。Freeman從所有權(quán)、經(jīng)濟依賴性和社會利益三個不同角度對企業(yè)的利益相關(guān)者進行分類；[6]其他的多維細分類型還包括Frederik的直接利益相關(guān)者和間接利益相關(guān)者、[13]Clarkham的契約型利益相關(guān)者和公眾型利益相關(guān)者[14]以及Clarkson的自愿利益相關(guān)者和非自愿利益相關(guān)者。[7]米切爾細分法中Mitchell和Wood主要通過合法性、權(quán)利性、緊迫性三個屬性行進評分，根據(jù)分值分圍確定型利益相關(guān)者、預期型利益相關(guān)者以及潛在型利益相關(guān)者。[5]

在具體的養(yǎng)老地產(chǎn)項目開發(fā)和運營過程中，養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商、投資企業(yè)、運營服務(wù)企業(yè)、消費群體、政府部門、非政府組織、當?shù)厣鐓^(qū)、行業(yè)競爭者等是重要的參與主體(見圖2)。

圖2 養(yǎng)老地產(chǎn)利益主體

(二)養(yǎng)老地產(chǎn)利益主體的利益訴求分析

在利益相關(guān)者理論下，一個單一的養(yǎng)老項目也是一個利益相關(guān)者組織。養(yǎng)老地產(chǎn)項目的利益相關(guān)者包括開發(fā)商、投資者、運營服務(wù)企業(yè)、政府部門、非政府組織、行業(yè)競爭者、購買對象等，每個利益相關(guān)者的利益訴求差異性取決于外部環(huán)境和內(nèi)部資源的變化。

開發(fā)商：養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商一般由傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)型而來，其優(yōu)勢在于成熟的地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗與完備的供應(yīng)鏈資源。由于房屋的重資產(chǎn)屬性，開發(fā)商非?？粗刭Y金的周轉(zhuǎn)和使用效率，在房地產(chǎn)調(diào)控政策趨嚴的背景下，期望探索新的細分產(chǎn)品來獲取新的利潤增長點。

投資商：一般是資金實力雄厚的投資商出于自身企業(yè)的產(chǎn)業(yè)布局與戰(zhàn)略發(fā)展需求而涉足，對于項目的回收投資期長短要求不高，而更關(guān)注于長期的投資收益與風險的平衡。

運營服務(wù)商：運營服務(wù)商多專注于做自給自足的養(yǎng)老地產(chǎn)項目，目的是打造在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)運營服務(wù)領(lǐng)域的品牌和市場影響力，運營服務(wù)商的優(yōu)勢稟賦更多地體現(xiàn)在對項目后期的運營與服務(wù)上，通過高質(zhì)量服務(wù)和專業(yè)的運營來復制和擴大品牌，從而在養(yǎng)老市場分一杯羹。

購買主體：既有養(yǎng)老消費能力又有康養(yǎng)服務(wù)需求的老齡客戶是養(yǎng)老地產(chǎn)項目的最佳市場購買主體。開發(fā)商、運營服務(wù)商通過對項目進行包裝設(shè)計，配套相關(guān)服務(wù)設(shè)施，向消費者租售養(yǎng)老物業(yè)、提供康養(yǎng)服務(wù)等。

政府部門：作為養(yǎng)老地產(chǎn)的行政管理部門，主要制定相關(guān)行業(yè)政策，引導規(guī)范養(yǎng)老地產(chǎn)項目的合理合法合規(guī)經(jīng)營，規(guī)范市場發(fā)展秩序，維護各方主體利益，同時獲得土地財政收入。

非政府組織：非政府組織獨立于政府體系之外，承擔一定的社會公共職能，既可以是行業(yè)組織，如中國老齡協(xié)會，協(xié)助政府規(guī)范制定養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)規(guī)范，進行行業(yè)自律管理；也可以是民間組織，代表老年人直接參與項目的公共管理。

四、利益主體協(xié)調(diào)機制

在養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)運營過程中，養(yǎng)老地產(chǎn)各方利益主體都會追求自身利益的最大化，上述若干不同利益主體的機會主義行為會損害不知情主體的利益，但也有可能使相關(guān)知情主體受益。此時，在既得利益的驅(qū)使下，相關(guān)受益主體在可能會對這種機會主義行為采取支持或放任的態(tài)度，致使矛盾加劇或隱性矛盾顯性化，這樣就需要進行利益協(xié)調(diào)，即通過利益協(xié)調(diào)者在利益相關(guān)者之間進行溝通和協(xié)商，以期建立一個均衡、穩(wěn)定的利益關(guān)系。利益協(xié)調(diào)是一個長期性的、動態(tài)的利益博弈過程，其根本目的是實現(xiàn)各方利益。

(一)表達機制

養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)與運營涉及眾多利益主體，利益主體的多元化帶來各利益訴求內(nèi)部分化以及利益差異程度日益增大。在此情況下，暢通的利益表達渠道和及時的信息溝通與反饋渠道建設(shè)尤為重要。不同利益需求的表達不僅涉及到養(yǎng)老地產(chǎn)能否正常開發(fā)與運營，還關(guān)系到養(yǎng)老作為社會保障事業(yè)的正常發(fā)展。建立暢通的利益表達機制，是養(yǎng)老地產(chǎn)項目主體更好地發(fā)揮利益整合功能、協(xié)調(diào)利益關(guān)系的重要環(huán)節(jié)。增強開發(fā)商與投資商、運營商、社區(qū)老年業(yè)主之間的利益代表關(guān)系，構(gòu)建暢通的利益表達渠道；加強和改進項目社區(qū)自治組織工作，尊重和保護項目老年業(yè)主的利益訴求；制定利益主體參與程序，滿足利益主體利益表達權(quán)利；提高參與者的代表性，為不同層面的利益主體制定具體的參與方案等。

(二)分配機制

良好的利益分配機制在于正確協(xié)調(diào)處理各利益主體之間競爭、合作的關(guān)系，并在此基礎(chǔ)上實現(xiàn)利益分享。構(gòu)建和諧的利益分配機制，要充分考慮項目各主體的利益，規(guī)范其利益分配，防止利益分配不公平。因此，構(gòu)建養(yǎng)老地產(chǎn)項目的利益分配機制從以下入手：改革稅收分配制度，加大對養(yǎng)老地產(chǎn)投入與政策優(yōu)惠；加快建設(shè)政府與開發(fā)商、項目業(yè)主、社會組織相互連接的網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)，形成多中心的網(wǎng)絡(luò)協(xié)調(diào)結(jié)構(gòu)；針對項目各利益主體，設(shè)計合理的激勵機制；建立公開透明的參與渠道，為利益相關(guān)者提供制度化的通道機制；建立信息交換機制，最大限度減少信息不對稱而導致的利益沖突。

(三)約束機制

在養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)與運營過程中，要利用道德和法律雙重機制對各利益主體的不合理行為進行約束。法律制度作為制衡政治權(quán)利與道德的力量，可以起著建設(shè)和維護各方利益機制的作用。完善相關(guān)法律法規(guī)，以規(guī)范養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商、運營商等的經(jīng)濟行為，規(guī)范市場秩序，保護合法收益；制定具有普適性的利益保障法律，保障老年人的養(yǎng)老需求利益以及養(yǎng)老地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計的建設(shè)技術(shù)標準；明確開發(fā)運營合作章程中的行為規(guī)則條款；制定養(yǎng)老項目與老年業(yè)主的合作規(guī)則；同時，要積極培育社區(qū)自治組織、老年權(quán)益組織等社會團體，發(fā)揮行業(yè)協(xié)會、商會等非政府組織在利益協(xié)調(diào)中的作用。

(四)補償機制

利益補償是補償利益受損的過程，其本質(zhì)是收入的再分配即不等價交換的糾偏。應(yīng)綜合運用行政、法律和市場手段建立利益補償機制，保障養(yǎng)老地產(chǎn)各利益相關(guān)方的利益。政府要賦予和落實法律規(guī)定給予老年群體的權(quán)利，呼吁全體社會共同關(guān)注和參與社會保障，加強對老年群體的利益補償；引入多樣化的利益補償方式，如經(jīng)濟性補償、社會性補償?shù)?；強化養(yǎng)老社區(qū)的整體觀念，保障養(yǎng)老地產(chǎn)運營機制的順暢；加強對利益補償?shù)谋O(jiān)管，杜絕利益補償過程中的二次不合理。利益補償機制要根據(jù)各利益主體在養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)運營過程中所處的地位而定，利益補償并不是無差別的和無條件的。

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責任編輯：李新紅

TheDevelopmentoftheRealEstateforElderlyCareandtheInterestSubject

HOU Rui-ping1，ZHANG Ming-jun2

(1. Guangzhou Institute of Technology and Technology，Guangzhou 510450，China；2. Huaqiao University，Quanzhou 362021，China)

The real estate for the purpose of the old people caring is a product for the coming time of population aging. As a compound type industry，it involves many interest subjects in the process of business. Based on the discussion of the current situation，the interest claims of various subjects are discussed. The interest coordination mechanism is proposed from the aspects of interest expression distribution，constraint，and compensation.

the real estate for elderly care；the interest subject；the interest coordination mechanism

F293.3

A

10.3969/j.issn.1004-5856.2017.10.011

2016-12-28

侯瑞萍(1988-)，女，河南內(nèi)鄉(xiāng)人，講師，主要從事旅游企業(yè)管理與養(yǎng)老旅游研究；張命軍(1988-)，男，湖南岳陽人，碩士研究生，主要從事旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展與企業(yè)戰(zhàn)略管理研究。

1004—5856(2017)10—0046—04