如何協(xié)助執(zhí)行“無證”房產(chǎn)登記

孫 璽

（250000 山東京魯律師事務所 山東 濟南）

如何協(xié)助執(zhí)行“無證”房產(chǎn)登記

孫 璽

（250000 山東京魯律師事務所 山東 濟南）

事例：某人民法院向某不動產(chǎn)登記中心出具《協(xié)助執(zhí)行通知書》，載明本案在執(zhí)行過程中，依法對被執(zhí)行人名下房產(chǎn)進行了拍賣，三次流拍后，申請執(zhí)行人以第三次流拍價接受該房產(chǎn)。因被執(zhí)行人為辦理房產(chǎn)權屬登記，請協(xié)助執(zhí)行以下事項：

（1）將尚在房產(chǎn)開發(fā)公司名下的該房產(chǎn)產(chǎn)權辦理到被執(zhí)行人名下；

（2）再將該房產(chǎn)產(chǎn)權辦理到申請執(zhí)行人名下。

問題：是按照協(xié)助執(zhí)行通知書要求將房屋產(chǎn)權分兩次辦理至申請執(zhí)行人名下，還是直接辦理至申請執(zhí)行人名下？

個人認為，應以直接辦理至申請執(zhí)行人名下為宜。針對協(xié)助執(zhí)行書的要求，不動產(chǎn)登記機構可通過提出審查建議方式與執(zhí)行法院溝通、協(xié)調(diào)。具體理由如下：

一、申請執(zhí)行人在拍賣成交或抵債裁定送達時取得該房屋產(chǎn)權

（1）2005年1月1日起施行的《關于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》（法釋〔2004〕16號）第29條第2款規(guī)定:“不動產(chǎn)、有登記的特定動產(chǎn)或者其他財產(chǎn)權拍賣成交或者抵債后,該不動產(chǎn)、特定動產(chǎn)的權、其他財產(chǎn)權自拍賣成交或者抵債裁定送達買受人或者承受人時起轉(zhuǎn)移?！?/p>

（2）2007年10月1日起施行的《物權法》第28條規(guī)定：“因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發(fā)生效力?！?/p>

（3）2016年3月1日起施行的《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國物權法〉若干問題的解釋（一）》（法釋〔2016〕5號）第7條規(guī)定：“人民法院、仲裁委員會在分割共有不動產(chǎn)或者動產(chǎn)等案件中作出并依法生效的改變原有物權關系的判決書、裁決書、調(diào)解書，以及人民法院在執(zhí)行程序中作出的拍賣成交裁定書、以物抵債裁定書，應當認定為物權法第二十八條所稱導致物權設立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的人民法院、仲裁委員會的法律文書?！?，明確規(guī)定拍賣成交裁定書、以物抵債裁定書屬于物權法第二十八條所稱導致物權設立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的人民法院、仲裁委員會的法律文書。

基于以上法律規(guī)定，申請執(zhí)行人在拍賣成交或抵債裁定送達時即取得該房屋產(chǎn)權。

二、不動產(chǎn)登記機構應根據(jù)房屋是否具備辦理初始登記條件而采取不同的措施

2012年7月17日《住房城鄉(xiāng)建設部關于轉(zhuǎn)發(fā)最高人民法院法〔2012〕151號文件做好無證房產(chǎn)協(xié)助執(zhí)行工作的通知》（建法〔2012〕104號）要求各住建部門“請你們加強與法院的溝通和配合，做好無證房產(chǎn)協(xié)助執(zhí)行工作。”，并附件：1、最高人民法院關于轉(zhuǎn)發(fā)住房和城鄉(xiāng)建設部《關于無證房產(chǎn)依據(jù)協(xié)助執(zhí)行文書辦理產(chǎn)權登記有關問題的函》的通知（法〔2012〕151號）2、關于無證房產(chǎn)依據(jù)協(xié)助執(zhí)行文書辦理產(chǎn)權登記有關問題的函（建法函〔2012〕102號）。

附件2中，對于不動產(chǎn)登記機構：對未辦理初始登記的房屋，在完善相關手續(xù)后具備初始登記條件的，房屋登記機構應當按照人民法院生效法律文書和協(xié)助執(zhí)行通知書予以登記；不具備初始登記條件的，房屋登記機構應當向人民法院書面說明情況，在人民法院按照法律和有關規(guī)定作出處理前，房屋登記機構暫停辦理登記。

附件1中，對于人民法院：執(zhí)行程序中處置未辦理初始登記的房屋時，具備初始登記條件的，執(zhí)行法院處置后可以依法向房屋登記機構發(fā)出《協(xié)助執(zhí)行通知書》；暫時不具備初始登記條件的，執(zhí)行法院處置后可以向房屋登記機構發(fā)出《協(xié)助執(zhí)行通知書》，并載明待房屋買受人或承受人完善相關手續(xù)具備初始登記條件后，由房屋登記機構按照《協(xié)助執(zhí)行通知書》予以登記；不具備初始登記條件的，原則上進行“現(xiàn)狀處置”，即處置前披露房屋不具備初始登記條件的現(xiàn)狀，買受人或承受人按照房屋的權利現(xiàn)狀取得房屋，后續(xù)的產(chǎn)權登記事項由買受人或承受人自行負責。執(zhí)行法院向房屋登記機構發(fā)出《協(xié)助執(zhí)行通知書》，房屋登記機構認為不具備初始登記條件并作出書面說明的，執(zhí)行法院應在30日內(nèi)依照法律和有關規(guī)定，參照行政規(guī)章，對其說明理由進行審查。理由成立的，撤銷或變更《協(xié)助執(zhí)行通知書》并書面通知房屋登記機構；理由不成立的，書面通知房產(chǎn)登記機構限期按《協(xié)助執(zhí)行通知書》辦理。

基于以上法律規(guī)定，不動產(chǎn)登記機構對于符合初始登記條件的，應當按照人民法院生效法律文書和協(xié)助執(zhí)行通知書予以登記，同時由于申請執(zhí)行人在拍賣成交或抵債裁定送達時已取得該房屋產(chǎn)權，所以可以直接登記在申請執(zhí)行人名下。

對于不符合初始登記條件的，應向人民法院書面說明情況，由人民法院根據(jù)以上規(guī)定審查處理。

三、不動產(chǎn)登記機構的審查義務及是否會產(chǎn)生賠償責任

1.針對此種情況的登記，不同于一般登記，審查義務較輕

《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》第19條規(guī)定，人民法院持生效法律文書和協(xié)助執(zhí)行通知書要求不動產(chǎn)登記機構辦理登記的，不動產(chǎn)登記機構直接辦理不動產(chǎn)登記。

即使不動產(chǎn)登記機構認為，不動產(chǎn)不符合初始登記條件向法院書面說明后，也應根據(jù)最高人民法院關于轉(zhuǎn)發(fā)住房和城鄉(xiāng)建設部《關于無證房產(chǎn)依據(jù)協(xié)助執(zhí)行文書辦理產(chǎn)權登記有關問題的函》的通知（法〔2012〕151號）的規(guī)定“理由不成立的，書面通知房產(chǎn)登記機構限期按《協(xié)助執(zhí)行通知書》辦理?！?。

基于以上規(guī)定，登記機構只要審核相關法律文書真實且生效即可。

2.依人民法院的生效法律文書和協(xié)助執(zhí)行通知書辦理登記不會產(chǎn)生賠償責任

此種登記是依據(jù)人民法院的生效法律文書和協(xié)助執(zhí)行通知書辦理，即使相關法律文書有誤，也應當是人民法院承擔責任，不動產(chǎn)登記機構不應承擔責任。

《最高人民法院關于審理房屋登記案件若干問題的規(guī)定》（法釋〔2010〕15號）第2條第1款規(guī)定：“房屋登記機構根據(jù)人民法院、仲裁委員會的法律文書或者有權機關的協(xié)助執(zhí)行通知書以及人民政府的征收決定辦理的房屋登記行為，公民、法人或者其他組織不服提起行政訴訟的，人民法院不予受理，但公民、法人或者其他組織認為登記與有關文書內(nèi)容不一致的除外?！?/p>

基于以上法律規(guī)定，除登記與有關文書內(nèi)容不一致外，公民、法人或者其他組織提起行政訴訟，人民法院都不予以受理。