關(guān)于準(zhǔn)確把握住房居住屬性的若干思考

孫宏敏 王本濤

當(dāng)前，我國(guó)住房市場(chǎng)面臨著空置現(xiàn)象，不少房企存在去庫(kù)存的需求。盡管我國(guó)住房相對(duì)比較飽和，但也存在一些矛盾：一方面，一、二線城市人口眾多，對(duì)人才有著很大的吸引力，因此在住房上，這方面存在著很大的缺口和需求，但是一、二線城市住房卻嚴(yán)重不足；另一方面，在剛需族買不起房的同時(shí)，一部分中高收入人群存在著投資房產(chǎn)的需求。因此，在一部分高收入人群炒房和剛需族買不起居住房的矛盾中，如果解決不好這兩者的矛盾，就容易損害絕大多數(shù)人群的權(quán)益，因此，準(zhǔn)確把握住房的居住屬性至關(guān)重要。

強(qiáng)調(diào)住房居住屬性揭示了房地產(chǎn)市場(chǎng)背后的深層次矛盾：一是土地市場(chǎng)高度壟斷導(dǎo)致商品房?jī)r(jià)格長(zhǎng)期畸高。住房用地由地方政府獨(dú)家出讓，對(duì)土地市場(chǎng)的高度控盤必然造成房?jī)r(jià)居高難下，收入分配扭曲。首先，從需求側(cè)看，高房?jī)r(jià)使城鎮(zhèn)居民家庭負(fù)擔(dān)過(guò)重，消費(fèi)增長(zhǎng)乏力，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有淪為“房奴經(jīng)濟(jì)”的隱憂。居民家庭好不容易擁有了住房所有權(quán)，卻一不小心成為“房奴”，下半輩子將為銀行、開(kāi)發(fā)商等打工。同時(shí)，高額的按揭本息讓購(gòu)房者在消費(fèi)和就業(yè)上謹(jǐn)小慎微，不敢消費(fèi)、不敢失業(yè)，居民的消費(fèi)水平與幸福感都將受到嚴(yán)重影響，生活質(zhì)量水平嚴(yán)重下降。購(gòu)房者實(shí)際可支配收入較低，也使得社會(huì)經(jīng)濟(jì)內(nèi)需不足，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)乏力。其次，從供給側(cè)看，高房?jī)r(jià)決定了政府投資必須在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中起主導(dǎo)作用。在土地由政府獨(dú)家出讓的條件下，政府通過(guò)高房?jī)r(jià)集中的這部分社會(huì)財(cái)富，必須通過(guò)政府投資的方式再花出去，才能維持國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的宏觀平衡。在公共基礎(chǔ)設(shè)施水平較低的條件下，政府投資能夠顯著提高經(jīng)濟(jì)效率，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。但隨著公共基礎(chǔ)設(shè)施水平不斷提高，政府投資的經(jīng)濟(jì)效率不斷遞減，低效浪費(fèi)現(xiàn)象凸顯。二是區(qū)域結(jié)構(gòu)性矛盾突出，結(jié)構(gòu)性過(guò)剩與結(jié)構(gòu)性短缺并存。由于現(xiàn)階段人口向大城市流動(dòng)，大城市收入和就業(yè)機(jī)會(huì)均要優(yōu)于中小城市，從而造成特大城市和大城市住房短缺局面將在很長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)存在。而對(duì)于廣大中小城市而言，住房總體供大于求的局面也將在較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)存在。在這種條件下，縱容投資投機(jī)者利用金融杠桿炒高大城市房?jī)r(jià)必將惡化供求矛盾，妨礙居民住房水平的提高；而縱容金融資本對(duì)中小城市房?jī)r(jià)的炒作，則會(huì)加劇住房過(guò)剩。

準(zhǔn)確把握房子居住屬性應(yīng)做好以下幾點(diǎn)：一是地方要制訂長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展規(guī)劃。在推進(jìn)城市化過(guò)程中，很多地方是一任領(lǐng)導(dǎo)一個(gè)規(guī)劃，今天建了明天拆，攤大餅式發(fā)展，有的地方在遠(yuǎn)郊建幾座住宅樓，沒(méi)有任何配套設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施，往往還粗制濫造。因此，要盡早、盡量長(zhǎng)遠(yuǎn)地做好城市規(guī)劃，而且要重視建筑質(zhì)量。二是開(kāi)創(chuàng)除土地財(cái)政依賴外的財(cái)政收入新途徑。多年來(lái)，很多地方政府往往由于沒(méi)有足夠稅源、自由發(fā)債的權(quán)利，要想進(jìn)行許多基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，只有搞土地財(cái)政，把住房這種必需品當(dāng)成奢侈品，再向購(gòu)房者征收巨額稅收。因此，應(yīng)該允許地方政府開(kāi)拓新稅源，征收有利于發(fā)展或有利于再分配的稅收，如財(cái)產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅、資本利得稅等。三是因地制宜增加經(jīng)濟(jì)適用房的數(shù)量。城市化最主要是人的城市化，確保城市里的人都有所居。然而，我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房申請(qǐng)條件太嚴(yán)，應(yīng)該適當(dāng)放松條件，讓更多人受益；另外，經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格也要合理。

總之，我們要根據(jù)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議所強(qiáng)調(diào)的堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位，運(yùn)用綜合手段，加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制，抑制房地產(chǎn)泡沫，防止出現(xiàn)大起大落。

（作者單位襄城縣審計(jì)局）