張旭
摘 要:當前,我國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。作者結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)融資崗位經(jīng)驗,以房企的融資業(yè)務(wù)為研究樣本,探討幾種房地產(chǎn)融資渠道以及結(jié)合項目的開發(fā)階段進行簡要分析。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)融資渠道;上市融資;REITS;企業(yè)債券
隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展,我國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的重要組成部分。據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示,2016年GDP(國內(nèi)生產(chǎn)總值)為744,127億元,比2015年增長6.7%;房地產(chǎn)業(yè)全年實現(xiàn)48,133億元,比2015年增長8.6%,其增加值占GDP比重為6.5%,如果加上建筑業(yè)49,522億元,增加值占GDP比重為13%。從以上數(shù)據(jù)來看,房地產(chǎn)業(yè)以及相關(guān)的建筑業(yè)仍是我國重要的支柱產(chǎn)業(yè)。截至2015年底,我國房地產(chǎn)企業(yè)個數(shù)多達93,426個(中國統(tǒng)計年鑒2016),其中內(nèi)資企業(yè)多達88,773家,占總數(shù)量的95%,其中上市企業(yè)不到200家,行業(yè)發(fā)展更是參差不齊。
1 房地產(chǎn)業(yè)融資渠道背景分析
當前,作為資金密集型的企業(yè)能夠持續(xù)發(fā)展的前提是保持資金鏈的強大和穩(wěn)定。從資金來源的來看,企業(yè)融資方式可以分為內(nèi)部融資和外部資金投入。企業(yè)內(nèi)部融資主要指的是留存收益和折舊轉(zhuǎn)化成再投資資金。其主要依靠企業(yè)的現(xiàn)金周轉(zhuǎn)效率、現(xiàn)金回報率、利潤率水平、凈資產(chǎn)規(guī)模和投資者對未來投資回報的預期等因素。其融資模式與外源融資不同,企業(yè)股東的實力和自身的管理制度是資金的活血劑。外部融資,又分為直接融資和間接融資。企業(yè)直接融資不通過金融中介機構(gòu),資金供求雙方經(jīng)過互相的信用評價直接進行資金融通,比如股權(quán)融資、商業(yè)信用等;企業(yè)通過金融機構(gòu)作為中介籌集資金的行為是間接融資,例如融資租賃、銀行貸款等。房企常見另外的一種融資方式的分類為權(quán)益性融資和債務(wù)性融資,其中權(quán)益性融資主要為股權(quán)融資和企業(yè)兼并重組等,債務(wù)性融資分為銀行貸款和發(fā)行企業(yè)債券等。下文就幾種主要融資方式進行簡要分析。
2 房地產(chǎn)企業(yè)主要融資渠道
2.1 上市融資
是房地產(chǎn)企業(yè)進行融資的一個良好的渠道,指從股市上直接募集投資資金,它對企業(yè)來講是比較理想的融資方式。上市融資具有以下優(yōu)點:通過上市融資募集到的資金可使用期限長,穩(wěn)定性高,無還本壓力,適合房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的維系;而且資金使用限制少,有利于幫助公司實現(xiàn)規(guī)范經(jīng)營,建立完善的現(xiàn)代企業(yè)制度。
但是對大多數(shù)房企來講,企業(yè)上市需要經(jīng)過極為嚴格的資格審核程序,必須滿足發(fā)起人認購的股本數(shù)額、凈資產(chǎn)在總資產(chǎn)中所占比例、無形資產(chǎn)占其總股本數(shù)的比例、公司股本數(shù)額、社會公眾發(fā)行的部分占公司擬發(fā)行股本總額比例等限制條件。以我國目前的情況,以證券化融資為主的模式在我國是很難實現(xiàn)的。國家為了抑制投資者對房市的狂熱投機,不鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)上市,明確出臺一系列政策進行管控。雖然上市融資具有諸多優(yōu)點,但它操作難度較大和等待上市周期較長,公司上市后會稀釋原有股東控制權(quán),在某些情況下,增加了公司被收購的風險,甚至可能導致原有股東控制權(quán)的喪失。
2.2 銀行貸款融資
主要為房地產(chǎn)開發(fā)貸款,是以房地產(chǎn)作為抵押,銀行對經(jīng)營房地產(chǎn)的企業(yè)所發(fā)放的貸款,為我國房企的主要融資方式。申請貸款必須滿足已經(jīng)取得貸款項目規(guī)劃投資許可證、建設(shè)許可證、開工許可證、銷售許可證并完成各項立項手續(xù),具有一定比例的自有資金等條件。房企提出貸款申請后,在銀行對企業(yè)進行信用評級及貸款評估以后,核定貸款額度,簽訂合同,發(fā)放貸款。據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示,截至2017年4月末,房地產(chǎn)開發(fā)資金中,銀行貸款累計為8800億元,占房地產(chǎn)開發(fā)資金來源的19%。
當前,我國商業(yè)銀行發(fā)放貸款比較謹慎,貸款審批程序繁復,很多時候不能及時滿足房地產(chǎn)開發(fā)的需求。而且當市場低迷,宏觀調(diào)整頻繁時,為防止系統(tǒng)風險帶來的沖擊,銀行信貸會更加緊縮。國內(nèi)各房企在這種情況下,通常采取降價策略,消化庫存,以回籠資金,防止資金鏈斷裂。
2.3 房地產(chǎn)信托
信托制度是一種以財產(chǎn)管理為主,以融通資金的功能為輔的制度。房地產(chǎn)信托就是和房地產(chǎn)相關(guān)的信托行為。
房地產(chǎn)資金信托的種類較多,可以分為證券投資信托和產(chǎn)業(yè)投資信托。其中證券投資信托又可以投資上市公司股票、債券、抵押貸款證券等;產(chǎn)業(yè)投資信托分為股權(quán)投資信托、貸款類信托、權(quán)益投資信托等。目前國內(nèi)房地產(chǎn)信托貸款主要為產(chǎn)業(yè)投資信托,由信托投資公司與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建立合作關(guān)系,針對某一特定房地產(chǎn)項目定向發(fā)行,并將信托資金以入股或貸款的形式投入該項目作為開發(fā)資金。
我國針對房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的信托貸款經(jīng)營流程,一般為:接洽借款人;協(xié)商貸款條件(利率、期限、風控措施);尋找出資人,發(fā)行集合信托,或者單一信托募集資金,然后發(fā)放貸款。通過委托人和受托人簽訂《信托合同》,受托人與借款人簽訂《信托貸款合同》來明確權(quán)利和義務(wù)。
2.4 REITs
REITs(Real Estate Investment Trusts),房地產(chǎn)投資信托基金是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集投資者的資金,由專門投資機構(gòu)進行經(jīng)營管理,從而進行房地產(chǎn)投資。
它的收益來源有如下三種:股息和紅利,是投資股票后每年從上市公司領(lǐng)到的股利收入;資本利得,是REITs收益的最大部分,即通過證券市場操作,低買高賣賺取差價;利息收益,是將保留現(xiàn)金存入銀行而獲得的利息收入。
從某種意義來講,REITs也是一種流通的普通股,但是它與普通股票的不同在于他的分紅比率需要符合法律規(guī)定;REITs公司擴張時不能用自有資金,需要尋找新的資本渠道。另外REITs在經(jīng)營層面有避稅作用,能給更好的為投資者提供收益。REITs的優(yōu)點在于:它把流通性較低的房地產(chǎn)投資,轉(zhuǎn)化為了資本市場上的可用于交易的證券資產(chǎn);能夠有效率的匯集眾多的閑散資金,為中小投資者提供了投資房地產(chǎn)業(yè)的機會;分散了房地產(chǎn)投資風險,并且節(jié)約了企業(yè)的融資成本。近二十年來,REITs的收益水平隨著不同國家和地區(qū)的房地產(chǎn)市場供求關(guān)系,有所不同。
當前,REITs已經(jīng)在我國逐漸興起,并且有良好的發(fā)展前景,政府正在完善立法,為REITs提供適宜健康發(fā)展的制度環(huán)境。
2.5 企業(yè)債券
和股票投資相比,但企業(yè)債權(quán)有固定的存續(xù)期限,發(fā)行人必須到期還本付息。為了確保債券發(fā)行人的償還能力,保護投資者的合法權(quán)益,各國對企業(yè)債券的發(fā)行制定了較為嚴格的限制條件。但當前我國房地產(chǎn)債券發(fā)展還不成熟,在企業(yè)債券發(fā)行中所占的比例也非常小,只有兩個國有投資主體設(shè)立的有限責任公司、國有獨資公司、上市公司才有發(fā)行資格,并且對擔保以及企業(yè)資產(chǎn)負債率、資本金都有嚴格限制。
房企債券融資的局限性表現(xiàn)在以下幾個方面:a、我國銀企關(guān)系使得企業(yè)更傾向于向銀行貸款,而發(fā)行債券需要承擔來自廣大債權(quán)人的硬約束;b、債券融資和股權(quán)融資相比較,股票融資可以長期占用資金,通過配股再融資,可以取得溢價收入等。
房企應(yīng)慢慢改變對銀行的過度依賴,盡可能的吸引更多的專業(yè)機構(gòu)投資者,建立符合債券市場要求的治理結(jié)構(gòu),關(guān)注道德風險,盡可能做到金融市場信息對稱,才能更好地拓展債市融資渠道。
2.6 企業(yè)重組
我國房地產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)重組有以下特點:一是通過企業(yè)并購來拓展企業(yè)經(jīng)營范圍,用以獲得既有行業(yè)經(jīng)驗來獲取盈利;二是部分企業(yè)通過剝離,來突出主業(yè)經(jīng)營,強化自己的核心競爭力;三是一些業(yè)績不良的上市公司,以資產(chǎn)重組的方式來改善公司的狀況,來獲得配股和上市資格;四是“買殼”和“借殼”的活動,是一種進入證券市場的渠道。
3 融資渠道優(yōu)選策略
總的來說,股權(quán)融資的成本較債券融資的成本較高,財務(wù)杠桿作用不明顯;針對不同項目、項目的不同階段以及當前政策情況,開發(fā)商會作出不同的融資策略。
從成本的角度來看,拿地階段所占用的資金權(quán)重比例是很大的,尤其是在一線城市,占比極有可能高達70%以上。項目成本的差異很大比重在于土地成本的差異,其它建筑成本的控制對于開發(fā)商來講都是比較得心應(yīng)手的。對于大的開發(fā)商來講,資金的周轉(zhuǎn)不止依賴一個項目,各個項目資金是統(tǒng)一歸集和管理的。通常幾個項目錯開開發(fā)周期后,某一個項目前期的拿地資金可用其他項目的項目回款來支付。由于拿地資金融資成本高,資金占用時間長,自有資金支付占主要的資金來源。
在取得土地證以后,一般項目的支出大頭已經(jīng)搞定,這個階段的融資相對簡單。在取得施工許可證之前,還需要支付一些前期設(shè)計費、場地憑證費等,如果取得銀行貸款條件不夠,可以選擇信托產(chǎn)品。取得預售許可證之前,可以選擇向銀行進行開發(fā)貸融資,另外也可以向開發(fā)商采取供應(yīng)鏈融資的方式緩解資金壓力。取得銷售許可證后,銷售首期款和按揭貸款放款,可以用于支付項目開發(fā)過程中的工程款。對于一些對預售資金監(jiān)管政策比較開放的地區(qū),這部分資金還可以盡快歸集到資金池中,用于其它支出。
4 結(jié)論
隨著金融機構(gòu)的發(fā)展,房地產(chǎn)融資渠道更加多樣化,其它的融資方式例如委托貸款、融資租賃等在這里就不一一贅述。相信隨著我國REITs和債券市場的逐漸發(fā)展,投資者可選擇的房地產(chǎn)投資產(chǎn)品越來越多,我國房地產(chǎn)業(yè)將逐漸不僅僅局限于自身資金實力,將更加考驗企業(yè)的融資能力、管理制度水平、企業(yè)文化、以及企業(yè)運作中的風險控制等多重維度。隨著金融市場的良好運作,金融立法的不斷完善,從而使得房地產(chǎn)市場更加健康良性的發(fā)展。
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