新形勢下不動產(chǎn)權籍調(diào)查測繪解析

張體碗

摘要：隨著城市化進程的加速，我國在2014年成立了官方組織——不動產(chǎn)登記局。此部門的建立，有利于我國登記工作的統(tǒng)一，有利于土地等各種數(shù)據(jù)的整合。目前為止，我國已經(jīng)有一些省份具備條件開展其登記數(shù)據(jù)的工作，不動產(chǎn)權籍調(diào)查測繪作為重要的來源，它的地位在登記工作中不容小覷。因此開展工作的時候，要將其測繪工作放在重點位置，要保證獲得的相關資料的準確性，這樣才能更好地開展登記統(tǒng)一工作。本文重點針對現(xiàn)階段的相關事務進行了分析。

關鍵詞：不動產(chǎn)；權籍調(diào)查；測繪；登記

現(xiàn)階段，實行統(tǒng)一登記的這一舉措，大大推動了本國產(chǎn)權管理的改革。隨著其登記工作的開展，為了使登記的信息實現(xiàn)共享，建立更加健全有效的工作系統(tǒng)，其調(diào)查工作作為登記開展的基礎，應該受到關注。確保測繪數(shù)據(jù)的精確，給登記工作帶來便捷、精確的數(shù)據(jù)支撐。

一、不動產(chǎn)權籍調(diào)查測繪概述

（一）含義

權籍調(diào)查就是指其權利人提出請求，然后有關部門組織，通過統(tǒng)一的調(diào)查和測量，將土地、房屋等不動產(chǎn)的價值、歸屬、面積、作用等基本的情況，然后再由相關人員進行統(tǒng)一的整理，形成數(shù)據(jù)、文件、圖冊等詳細的資料，為權利人的有關土地等產(chǎn)業(yè)提供憑據(jù)。而后這些經(jīng)過登記的內(nèi)容，都將受到法律保護。[1]

（二）工作流程

調(diào)查測繪工作一般由下面這些工作組成：

1.前期準備。準備工作主要是對歷史檔案收集、整理然后對其進行分析；根據(jù)這些資料和項目的特點，去調(diào)查實際的情況，然后再根據(jù)情況制定出方案，需要先發(fā)出通知；找到控制點，到相關的機構組織比如國土部門提出檔案，在系統(tǒng)中查詢與此有關的資料，確保來源真實合理。

2.權屬調(diào)查。調(diào)查的工作指核查其測量單元歸屬權和界址點等，然后制作出這些土地房屋等的基本圖樣，并且詳細填寫權籍調(diào)查的資料，一定要確保所填信息真實準確。

3.不動產(chǎn)測繪。地籍調(diào)查由土地歸屬調(diào)查、土地利用的調(diào)查、等級調(diào)查、房產(chǎn)調(diào)查組成；測繪包括測量控制、分界點和地籍圖等。房產(chǎn)圖測繪有分宗、分戶圖；面積測量。

4.質(zhì)檢入庫。產(chǎn)權調(diào)查的結(jié)果主要是字、表、圖，這些資料需要按照管理系統(tǒng)的數(shù)據(jù)庫格式轉(zhuǎn)化，這樣可以方便其登記系統(tǒng)直接調(diào)取使用，同時，必須確保入庫的資料經(jīng)過檢查。

5.成果歸檔。將宗地看作單位，把調(diào)查結(jié)果按規(guī)定統(tǒng)一整理，確保按照要求，要注意紙質(zhì)檔與電子檔分開歸納。[2]

二、測繪方法

1.數(shù)字化內(nèi)業(yè)掃描技術

這一掃描技術主要以數(shù)字化技術為主，將其作為工作的基礎，實際操作過程中對不動產(chǎn)的測量以圖片為主，然后使用計算機技術，通過數(shù)據(jù)處理確定不動產(chǎn)的坐標。

2.野外測量技術

野外測量技術作為測繪建筑面積領域的關鍵技術類型，應用范圍也很廣。主要包括以下的測量方法：（1）先用全站儀實地測量，然后將取得的結(jié)果和數(shù)據(jù)通過網(wǎng)絡傳到電子設備上，將數(shù)據(jù)進行整理統(tǒng)計以后，相關數(shù)據(jù)會以圖片形式體現(xiàn)出來，測量的結(jié)果也被記錄在軟件系統(tǒng)中。（2）遙感技術的應用。在現(xiàn)代測繪領域，遙感技術是比較常見的類型，專業(yè)人士又稱之為RS技術。由于RS技術在測繪領域的使用具有明顯的優(yōu)勢，所以不動產(chǎn)權籍的測繪也引入了RS技術。如今，影像處理技術也逐漸被應用于RS技術中，通過處理，方便將其測繪所取得的數(shù)據(jù)進行處理，然后還能結(jié)合不同地方的實際情形分析圖片數(shù)據(jù)，提高工作水準。 [3]

在實際操作領域，要結(jié)合實際的調(diào)查需求，結(jié)合自身所要測量的目標和結(jié)合外在環(huán)境進行技術的選擇。在進行測量工作時候，可以綜合多種技術，進行實地監(jiān)測，有利于工作更加順利地進行。

三、應用流程

（一）準備工作

調(diào)查機構先要根據(jù)不動產(chǎn)產(chǎn)權人的委托，對所委托的土地或者房屋進行調(diào)查，然后將資料進行歸納整理，將土地、房屋等不動產(chǎn)的價值、歸屬、面積、作用等基本的情況由相關人員進行統(tǒng)一的整理，形成數(shù)據(jù)、文件、圖冊等詳細的資料，根據(jù)資料以及實際情況制定出方案，發(fā)出指界通知書等工作。

（二）核實不動產(chǎn)權屬情況

通俗點來說就是要查明這片土地屬于誰、有多大、用來做什么等內(nèi)容，要確保明確土地等資產(chǎn)的歸屬人、還有明晰界址，內(nèi)外業(yè)核查、實地調(diào)查是常用的手法。如果歸屬權資料比較完整，則運用內(nèi)外業(yè)核實的方法來調(diào)查；假若資料不足，或者有所遺漏，可采用外業(yè)核實、調(diào)查法進行調(diào)查。

（三）實施不動產(chǎn)測繪工作

1.平面測繪。這項工作重點是平面結(jié)構的測算，包括所處的地理位置、地貌特點等，還要測量土地的層次，接下來根據(jù)所得數(shù)據(jù)繪圖。所以測量的時候必須保證數(shù)據(jù)準確，這樣才能不影響后面的工作。

2.面積測算。面積測量包括兩方面：所占面積和結(jié)構面積。在測量結(jié)構大小的時候，又包含了建筑大小、產(chǎn)權大小和實際用地的大小等等。

3.要素繪制。除了對土地房屋等進行測算之外，也要測量附著的其他東西。首先要測量內(nèi)部信息，其次就是測量土地的范圍，測量過程中必須遵守法律法規(guī)，依據(jù)測量程序，才能保證準確性。

4.不動產(chǎn)圖繪制。在確定制圖以前，首先應該將測量的數(shù)據(jù)仔細整合分析，然后結(jié)合所有繪制的圖，將其合理歸納。繪圖過程中，要注意合理選擇比例尺，一般選擇1：500。不動產(chǎn)圖包括電子版和紙質(zhì)版，依照繪制圖，工作人員對不動產(chǎn)的資料管理就有了參考的依據(jù)。 [4]

（四）檢測測繪成果

測繪完成之后，為了確保測量結(jié)果的準確，相關工作人員要對以上工作環(huán)節(jié)進行檢查，必須保證測繪成果符合國家和行業(yè)的標準。其測量的成果資料包括：地籍、房屋、林權、海籍、建筑物、不動產(chǎn)權籍等一類的調(diào)查表，除此以外還有不動產(chǎn)測量報告、面積量算表、面積匯總表，檢測驗收合格之后，要如實填寫成果檢查驗收的報告，然后才能將這些資料提供給不動產(chǎn)登記處。

四、結(jié)束語

隨著我國的發(fā)展，為了使其登記工作的開展更順利的進行，權籍調(diào)查作為登記的基礎，應該受到重視。這項工作也要求工作人員具有相當高的專業(yè)素質(zhì)，需要嚴格遵守國家和行業(yè)的標準，結(jié)合實際情況對此展開調(diào)查，需要工作人員熟練操作。

參考文獻：

[1]叢林.淺析不動產(chǎn)權籍調(diào)查測繪[J].科學技術創(chuàng)新，2017（10）：285-285.

[2]魯藝玲，羅秦嶺，韓麗麗.新形勢下不動產(chǎn)權籍調(diào)查測繪解析[J]科技創(chuàng)新與應用，2016（29）：265-266.

[3]梁科，吳杰.新形勢下不動產(chǎn)權籍調(diào)查測繪探究[J].資源信息與工程，2017，32（3）：117-118.

[4]楊明.不動產(chǎn)權籍調(diào)查測繪的現(xiàn)狀與發(fā)展探析[J].林業(yè)科技情報，2017，49（3）：100-103.

（作者單位：江蘇星月測繪科技股份有限公司）