基于地方政府視角的房地產(chǎn)管理問(wèn)題及其解決對(duì)策

艾清江

摘要：我國(guó)房地產(chǎn)在國(guó)家的調(diào)控和市場(chǎng)的調(diào)節(jié)下穩(wěn)步增長(zhǎng)，但近些年房地產(chǎn)投機(jī)炒作、哄抬房?jī)r(jià)的現(xiàn)象時(shí)有出現(xiàn)，特點(diǎn)也越來(lái)越突出，盡管在管理和約束房地產(chǎn)企業(yè)上，國(guó)家出臺(tái)了很多明文規(guī)定和法律法規(guī)。但是很多時(shí)在政策落實(shí)上存在問(wèn)題，地方政府的執(zhí)行力不足，從而造成了政策和規(guī)章制度不能切實(shí)實(shí)行。本文基于政府視角對(duì)房地產(chǎn)管理上的問(wèn)題進(jìn)行分析與研究，從而找出問(wèn)題的關(guān)鍵點(diǎn)并提出解決方案，以期提高地方政府在房地產(chǎn)管理上的水平。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)管理；地方政府；約束

引言：

地方政府是國(guó)家的代表，是將人民與國(guó)家相連接的紐帶和橋梁，在一定程度上，地方政府的舉措可以影響地區(qū)區(qū)民的安居樂(lè)業(yè)與經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定，在房地產(chǎn)行業(yè)中，地方政府也起著至關(guān)重要的作用和影響。個(gè)別地方政府為了推進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，將房地產(chǎn)行業(yè)作為發(fā)展和提高經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)的突破口，不顧國(guó)家的法令任由不法商家進(jìn)行地皮、房?jī)r(jià)的炒作和哄抬，這就會(huì)對(duì)人民的幸福安居和社會(huì)的穩(wěn)定造成嚴(yán)重的不利影響。因此對(duì)于地方政府出現(xiàn)的問(wèn)題應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注。

一、地方政府管理在房地產(chǎn)行業(yè)中存在的價(jià)值及重要性

1.打破房地產(chǎn)市場(chǎng)的先天壟斷

國(guó)家三令五申的說(shuō)明壟斷的違法性和對(duì)社會(huì)發(fā)展的不利影響，但是房地產(chǎn)行業(yè)自身就存在著壟斷性，由于對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)來(lái)說(shuō)可用的開(kāi)發(fā)土地是有限的，因此在開(kāi)發(fā)商獲得開(kāi)發(fā)許可之后，就具有了土地開(kāi)發(fā)權(quán)，而同時(shí)成為了土地使用的主體，這就使得在房屋建設(shè)完成之后交易的過(guò)程中，很容易出現(xiàn)房地產(chǎn)商為了個(gè)人的利益炒作、哄抬房?jī)r(jià)的問(wèn)題。

房地產(chǎn)的交易行為發(fā)生階段，買賣雙方本應(yīng)該處于相同的地位，而正是由于上面的原因，造成了在實(shí)際的交易過(guò)程中，買方一直處于被動(dòng)的弱勢(shì)地位，對(duì)于被哄抬的房?jī)r(jià)只能敢怒不敢言，最后選擇協(xié)商或者妥協(xié)，這就會(huì)造成地方房地產(chǎn)房?jī)r(jià)的不穩(wěn)和市場(chǎng)的壟斷。

而為了打破這種不良現(xiàn)象，地方政府就應(yīng)該強(qiáng)勢(shì)介入，在最大程度上保證消費(fèi)者的合法權(quán)益，并對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成監(jiān)督與管理，從而控制房?jī)r(jià)的大幅度波動(dòng)及市場(chǎng)壟斷現(xiàn)象。

2.地方政府的監(jiān)督可以形成對(duì)市場(chǎng)的有效管控

房地產(chǎn)行業(yè)在很多時(shí)候都存在很多的特殊性和風(fēng)險(xiǎn)性，房地產(chǎn)行業(yè)屬于國(guó)家的經(jīng)濟(jì)支柱型產(chǎn)業(yè)，很多時(shí)候房地長(zhǎng)行業(yè)產(chǎn)生的改變會(huì)對(duì)國(guó)家和人民產(chǎn)生深遠(yuǎn)和重大的影響，因此，中央和地方政府對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)行有效的監(jiān)管和調(diào)控，是勢(shì)在必行的舉措，能夠防止發(fā)生違法行為，能夠保障人民在住房、買房問(wèn)題上的合法權(quán)益，能夠提高地方的經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展。

二、地方政府在房地產(chǎn)管理上面存在的不足及問(wèn)題探究

1.角色不明，監(jiān)督者變經(jīng)營(yíng)者

過(guò)去30年間，我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度非?？欤瑸榱丝焖贁[脫貧困，增加政府收入，一些地方政府錯(cuò)誤地奉行唯GDP主義，為了快速獲得利益，不惜放棄了政府監(jiān)督者的職能。

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)可以快速的積累資本，成為了很多地區(qū)的熱門行業(yè)。為了從房地產(chǎn)行業(yè)中獲得更多的利益，一些地方政府很樂(lè)意為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供便利，導(dǎo)致在履行政府職能的過(guò)程中，放棄了中立的原則，搖身一變成為了房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)者，甚至對(duì)于一些不良不法的房地產(chǎn)項(xiàng)目聽(tīng)之任之。

2.管理缺位導(dǎo)致土地閑置問(wèn)題嚴(yán)重

在房地產(chǎn)行業(yè)中，炒賣土地的現(xiàn)象比較嚴(yán)重，開(kāi)發(fā)商從政府手中競(jìng)得土地，卻不從事任何開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，要么坐地起價(jià)，要么導(dǎo)致土地被無(wú)謂的閑置。我國(guó)規(guī)定，土地閑置兩年以上，政府便可收回，但實(shí)際上閑置三年以上甚至更久的土地非常多，而某些地方政府對(duì)資源明顯地缺乏有效的管理，對(duì)于相關(guān)不法行為的打擊力度也很低。

3.保障性住房和商品性住房導(dǎo)致政府職能的矛盾

買不起房成為困擾國(guó)人的一大民生難題，但事實(shí)上政府有責(zé)任維護(hù)公民的住房權(quán)。對(duì)于廣大的中低收入階層來(lái)說(shuō)，保障及住房問(wèn)題是地方政府必須要履行的責(zé)任，但現(xiàn)實(shí)情況常常是地方政府在保障性住房建設(shè)方面往往表現(xiàn)出乏力的一面。

保障性住房屬于公益建設(shè)，政府往往需要投入大量的人力物力和財(cái)力來(lái)保證相關(guān)項(xiàng)目的建設(shè)。受到社會(huì)教育和政治影響的體現(xiàn)，保障性住房建設(shè)往往無(wú)法取得商品性住房建設(shè)能達(dá)到的效果，而且商品性住房建設(shè)能夠?yàn)檎鹑【薮蟮睦?，這就使得政府將房地產(chǎn)管理的側(cè)重點(diǎn)傾向于商品住房。

三、基于問(wèn)題而提出的針對(duì)性解決對(duì)策

1.明確政府在房地產(chǎn)管理中的角色

任何一個(gè)地方政府在使用人民賦予的權(quán)力時(shí)，必須要明確自己的角色。政府是市場(chǎng)公平的維護(hù)者，同時(shí)也要履行經(jīng)濟(jì)行政法律三方面的監(jiān)管責(zé)任?，F(xiàn)在房地產(chǎn)管理過(guò)程中擔(dān)當(dāng)?shù)慕巧?，政府才能夠有效的施展職能?/p>

首先，地方政府遵循中央政府的相關(guān)政策和法規(guī)，根據(jù)自身情況在行動(dòng)時(shí)適當(dāng)微調(diào)，切實(shí)落實(shí)中央政府對(duì)于居民住房的保障原則，滿足公民提供住房功能和成色方面的需求。

其次，地方政府也是當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管者，政府有責(zé)任也有義務(wù)切斷一切的房地產(chǎn)不法行為，抑制市場(chǎng)波動(dòng)，預(yù)防地產(chǎn)泡沫，保護(hù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)企業(yè)以及其他經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的安全和穩(wěn)定發(fā)展。

最后，地方政府是房地產(chǎn)相關(guān)制度法規(guī)的落實(shí)者。地方政府必須認(rèn)真履行中央政府關(guān)于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展相關(guān)規(guī)定和政策，根據(jù)自身情況，切實(shí)保障公民的住房權(quán)利，防止惡意抬高房?jī)r(jià)，穩(wěn)定地方經(jīng)濟(jì)。

2.有效利用土地資源

首先，地方政府不應(yīng)該只圖眼前利益，要對(duì)地區(qū)擁有的土地資源進(jìn)行詳細(xì)的摸排，制定長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展規(guī)劃，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)多元化發(fā)展，而并非從一位倒賣土地的行為中獲利。

其次，地方政府要仔細(xì)摸排地區(qū)人口與住房供給之間的關(guān)系，防止過(guò)度建設(shè)，同時(shí)要保證土地招標(biāo)的公平性。

最后，對(duì)于房地產(chǎn)用地，政府要加強(qiáng)監(jiān)管職責(zé)，有效地打擊圈地不建的行為，科學(xué)利用土地，防止各種“地王”和“囤地惜售”行為的發(fā)生。

3.完善地區(qū)房地產(chǎn)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)

政府要把握扶持保障性住房的尺度，不能因此打壓普通商品住宅，因?yàn)楸Ｕ闲宰》繉儆诠步ㄔO(shè)而刻意忽略，否則都容易加劇市場(chǎng)供需的矛盾。地方政府應(yīng)將保障性住房的投入維持在適合的比例，并加大對(duì)于保障性住房的建設(shè)和監(jiān)管力度，防止工程承包商偷工減料，杜絕非中低收入群體騙取保障性住房，同時(shí)做好不同時(shí)期的規(guī)劃，確保保障性住房建設(shè)的穩(wěn)定。

結(jié)語(yǔ)：

為了保障地方社會(huì)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和發(fā)展，地方政府應(yīng)該加大對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)督和管理力度，明確地方政府的角色和職能、提高土地資源的利用率、完善地區(qū)的住房供需結(jié)構(gòu)，從而促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，進(jìn)而推動(dòng)地方城市經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和突破。

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