關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)成本的精細(xì)化管理

周璐璐

【摘要】房地產(chǎn)企業(yè)自興起以來(lái)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，但行業(yè)過(guò)熱問(wèn)題也使宏觀調(diào)控的力度不斷增強(qiáng)。針對(duì)當(dāng)前行業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀，積極推進(jìn)成本的精細(xì)化管理對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)至關(guān)重要。為此，企業(yè)應(yīng)當(dāng)健全成本控制體系，加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目全過(guò)程的成本管控，并建立科學(xué)的成本考核約束機(jī)制?；诖?，本文對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本的精細(xì)化管理進(jìn)行了詳細(xì)地分析與探究。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；成本；精細(xì)化管理

一、房地產(chǎn)成本管理的相關(guān)概述

（一）房地產(chǎn)成本

房地產(chǎn)成本即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了獲得一定利益，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，在前期規(guī)劃、土地獲取、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，進(jìn)行商品房銷售等一系列生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中所有耗費(fèi)的資源的總金額。

（二）房地產(chǎn)成本管理

房地產(chǎn)成本管理是根據(jù)房地產(chǎn)成本的組成來(lái)給出的：即房地產(chǎn)成本管理部門和相關(guān)協(xié)同部門在企業(yè)負(fù)責(zé)人的帶領(lǐng)下，共同管理、控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中可能發(fā)生的費(fèi)用，控制房地產(chǎn)成本，從而使房地產(chǎn)企業(yè)獲得最大的利益。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理中存在的問(wèn)題

（一）成本管理意識(shí)缺失

當(dāng)前我國(guó)很多企業(yè)中對(duì)于成本管理工作都實(shí)現(xiàn)了全方位、動(dòng)態(tài)性的全面管理方式，但是從我國(guó)目前的房地產(chǎn)企業(yè)時(shí)間運(yùn)行和成本管理情況來(lái)看，很多情況下對(duì)于成本管理這項(xiàng)工作內(nèi)容有錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí)，認(rèn)為只是與成本管理部門相關(guān)，但是從上面文章當(dāng)中對(duì)于所涉及的成本內(nèi)容來(lái)看，不僅是與成本管理部門有關(guān)，與工程管理部門以及設(shè)計(jì)管理部門都有重要聯(lián)系，因此只有將這些部門聯(lián)合起來(lái)對(duì)成本進(jìn)行控制，全方位實(shí)現(xiàn)管理才能夠?qū)Τ杀具M(jìn)行更好的控制，因此如何實(shí)現(xiàn)全員以及全面成本管理是房地產(chǎn)企業(yè)工作的核心內(nèi)容。

（二）項(xiàng)目建設(shè)存在的問(wèn)題

房地產(chǎn)企業(yè)成本控制當(dāng)中，在建設(shè)中所體現(xiàn)的問(wèn)題主要是在招標(biāo)過(guò)程當(dāng)中，很多項(xiàng)目會(huì)出現(xiàn)熟人操作或者是一些利益相關(guān)人員去對(duì)工程進(jìn)行把握，這樣不僅對(duì)于招標(biāo)工作的公平性嚴(yán)重?fù)p害，從事房地產(chǎn)企業(yè)的成本也會(huì)有所增加，對(duì)企業(yè)產(chǎn)生不利影響，現(xiàn)場(chǎng)管理當(dāng)中，簽證制度缺乏完善，成本控制和管理中面臨著非常大的困難，如果出現(xiàn)停工或者是返工的情況，成本是非常巨大的。

（三）未建立成本信息動(dòng)態(tài)鏈接，成本超支

房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程非常漫長(zhǎng)，同時(shí)成本中支出應(yīng)用范圍非常廣泛，但從目前的房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于成本管理工作中，并沒(méi)有建立一個(gè)完整的信息鏈接，導(dǎo)致企業(yè)發(fā)展中無(wú)法對(duì)成本管理和控制工作進(jìn)行正確認(rèn)識(shí)，在第一時(shí)間內(nèi)無(wú)法完成管理工作，對(duì)日后成本管理工作有著更加深遠(yuǎn)的影響，增加了成本管理工作的困難程度，同時(shí)也增加了房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本超支的風(fēng)險(xiǎn)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)成本精細(xì)化管理的對(duì)策

（一）健全成本管理體系

近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)近乎白熱化，企業(yè)為提高綜合競(jìng)爭(zhēng)力，控制成本投入，必須進(jìn)一步健全現(xiàn)有的成本管理體系，將成本核算與財(cái)務(wù)管理有機(jī)結(jié)合，在應(yīng)用財(cái)務(wù)管理方法的同時(shí)，融入經(jīng)營(yíng)管理理念，提升經(jīng)營(yíng)管理水平，奠定長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)。為此，企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立健全成本管理制度，完善財(cái)務(wù)科目的設(shè)置，通過(guò)優(yōu)化管理方法，使不同類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)差別化核算。而且企業(yè)為實(shí)現(xiàn)精細(xì)化管理，還應(yīng)深入開(kāi)展成本數(shù)據(jù)系統(tǒng)的建設(shè)，廣泛收集項(xiàng)目數(shù)據(jù)，為成本管理與決策提供詳細(xì)的依據(jù)。

（二）加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目全過(guò)程的成本管理

房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)成本的精細(xì)化管理依托于工程項(xiàng)目實(shí)施的具體過(guò)程，因此，企業(yè)應(yīng)當(dāng)細(xì)分項(xiàng)目的不同階段，對(duì)每個(gè)階段的成本管理提出具體目標(biāo)，制定科學(xué)的管理方法，然后逐一落實(shí)。在前期的立項(xiàng)階段必須加強(qiáng)可行性分析，從源頭避免盲目投資給企業(yè)帶來(lái)無(wú)法挽回的成本損失。進(jìn)入方案策劃與設(shè)計(jì)階段，企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)方案進(jìn)行反復(fù)論證，在設(shè)計(jì)階段的修改，其成本損耗遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于工程施工階段。工程施工現(xiàn)場(chǎng)更是成本管理的重中之重，無(wú)論是原材料的采購(gòu)，還是施工質(zhì)量與工期的管控，以及工程變更，都應(yīng)當(dāng)以嚴(yán)格遵循設(shè)計(jì)圖紙、減少不必要的浪費(fèi)為原則。即使進(jìn)入后期的竣工結(jié)算階段，企業(yè)也要對(duì)結(jié)算審核給予足夠的重視。

（三）建立科學(xué)的成本考核約束機(jī)制

為增強(qiáng)各部門的責(zé)任意識(shí)，促進(jìn)部門間的合作，使各部門上下能夠共同參與成本的精細(xì)化管理，最大限度地降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)要善于對(duì)成本管理的目標(biāo)加以分解，將成本管理工作落實(shí)到具體的部門，明確部門員工的成本管理責(zé)任及其考核目標(biāo)，用科學(xué)的考核體系發(fā)揮激勵(lì)和約束作用，促進(jìn)成本管理由被動(dòng)轉(zhuǎn)為主動(dòng)。

綜上所述，成本管理是一項(xiàng)系統(tǒng)工作，直接關(guān)系著企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。只有在人員組成、工作流程、管理工具、組織架構(gòu)等各個(gè)方面，找出適合市場(chǎng)及企業(yè)自身的模式，才能使整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理更為有效、可控。只有企業(yè)全員參與成本管理，才能及時(shí)、準(zhǔn)確地反饋?lái)?xiàng)目成本的真實(shí)信息，讓企業(yè)及時(shí)做出精準(zhǔn)的調(diào)整與反應(yīng)，準(zhǔn)確把握市場(chǎng)脈搏，獲得更大利潤(rùn)，避免不必要的損失，實(shí)現(xiàn)健康、快速地發(fā)展，立于不敗之地。

參考文獻(xiàn)

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