淺談如何做好房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程質(zhì)量管理

肖漢聰

[摘要]近些年來，房地產(chǎn)事業(yè)處于持續(xù)高速發(fā)展的狀態(tài)，但工程質(zhì)量上的事故頻頻曝光。這就給房地產(chǎn)企業(yè)如何參與項(xiàng)目工程質(zhì)量管理提出了新的課題。只有建立一整套質(zhì)量管理體系并由房地產(chǎn)公司在項(xiàng)目實(shí)施中推行，才能有效控制工程質(zhì)量隱患的出現(xiàn)。眾所周知，質(zhì)量是企業(yè)的生命，是企業(yè)的立足之本。文章在項(xiàng)目質(zhì)量管理基本原則的指導(dǎo)下，從分析房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)入手，歸納總結(jié)出房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)各個(gè)階段主要質(zhì)量管理任務(wù)，將項(xiàng)目實(shí)施階段工程管理作為文章的研究重點(diǎn)。

[關(guān)鍵詞]如何做好；房地產(chǎn)；開發(fā)項(xiàng)目；質(zhì)量管理

一、房產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目管理現(xiàn)狀

（一）缺乏完善的管理體制

部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對工程項(xiàng)目管理重視力度不足，為了降低人工成本，往往會(huì)削減管理人員數(shù)量，管理人員空缺現(xiàn)象嚴(yán)重，實(shí)際人數(shù)無法滿足管理需求。沒有構(gòu)建責(zé)任機(jī)制和獎(jiǎng)懲機(jī)制，管理責(zé)任劃分不清，難以落實(shí)到具體負(fù)責(zé)人身上，無法起到督促和激勵(lì)作用，打擊了管理人員的工作積極性，其管理意識會(huì)逐漸淡化。

（二）項(xiàng)目決策規(guī)劃不夠科學(xué)

一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在制定項(xiàng)目決策之前，對市場變化、供求關(guān)系、政策走向等不夠了解，資源配置不合理、利用率較低現(xiàn)象比較突出，項(xiàng)目決策不具備較強(qiáng)的科學(xué)性及可操作性，風(fēng)險(xiǎn)較大。在編制工程項(xiàng)目規(guī)劃方案時(shí)，沒有對房產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行全面調(diào)研，技術(shù)資料掌握不充分，也沒有積極征求廣大業(yè)主的意見和建議，無法為施工方案設(shè)計(jì)提供可靠依據(jù)，降低了項(xiàng)目規(guī)劃的科學(xué)性。

（三）工程質(zhì)量監(jiān)督力度不足

工程質(zhì)量監(jiān)督力度不足，是房產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目管理中比較常見的問題。部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理人員的工程質(zhì)量監(jiān)管意識不強(qiáng)，對材料和設(shè)備質(zhì)量沒有進(jìn)行嚴(yán)格檢驗(yàn)；質(zhì)量監(jiān)管理念比較落后，沒有從市場、地區(qū)間的差異性進(jìn)行綜合考慮，對先進(jìn)質(zhì)量監(jiān)督方法掌握不夠熟練。同時(shí)，也沒有做好現(xiàn)場施工管理，圖紙及技術(shù)交底資料審核不夠嚴(yán)格，技術(shù)指導(dǎo)和規(guī)范不到位，違章操作和失誤操作比較常見，返工次數(shù)較多，嚴(yán)重影響了工程質(zhì)量。

（四）材料設(shè)備成本控制不嚴(yán)

房產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目規(guī)模較大，所用到的材料及設(shè)備類型和數(shù)量眾多，并且在價(jià)格上存在較大差異。很多房產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目管理中，對材料設(shè)備價(jià)格控制不嚴(yán)，對于材料接設(shè)備品牌、規(guī)格、類型等，沒有在合同中做出明確規(guī)定，材料及設(shè)備的選購存在較大的隨意性。另外，也沒有做好市場調(diào)研工作，所用材料設(shè)備價(jià)格與市場價(jià)格相差甚大，使得工程造價(jià)波動(dòng)幅度較大，不利于工程項(xiàng)目管理的正常開展。

二、房產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目管理改善對策

（一）建立健全管理體制

完善的管理體制，是有序開展房產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目管理的基礎(chǔ)。比如某房產(chǎn)項(xiàng)目雖然構(gòu)建有工程項(xiàng)目管理體制，但是部分環(huán)節(jié)尚有欠缺，導(dǎo)致管理不到位，所以，就需要建立健全管理體制。一方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該提高對房產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目管理的重視力度，優(yōu)化管理機(jī)構(gòu)和管理部門，結(jié)合實(shí)際管理需求，科學(xué)配置管理人員，為相關(guān)工作的開展提供人員保障。另一方面，應(yīng)構(gòu)建長效責(zé)任機(jī)制和獎(jiǎng)懲機(jī)制，明確管理責(zé)任到具體負(fù)責(zé)人身上，并將管理效果與其個(gè)人業(yè)績直接掛鉤，形成督促和激勵(lì)效應(yīng)。

（二）做好項(xiàng)目決策規(guī)劃科學(xué)性

較強(qiáng)的項(xiàng)目決策規(guī)劃，能夠提高工程效益，降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，這就要求在房產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目管理中，做好項(xiàng)目決策規(guī)劃。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在投資項(xiàng)目之前，需要先掌握準(zhǔn)確的市場信息，包括市場變化、供求關(guān)系等，并了解國家相關(guān)政策，以此作為依據(jù)，對現(xiàn)有各項(xiàng)資源進(jìn)行優(yōu)化配置，結(jié)合自身實(shí)力，判斷是否有能力完成該項(xiàng)目開發(fā)，確保項(xiàng)目決策的精準(zhǔn)性。同時(shí)，在設(shè)計(jì)工程規(guī)劃方案之前要，需要根據(jù)掌握的市場信息，綜合考慮生態(tài)、經(jīng)濟(jì)、性能等多方面因素，平衡各方利益關(guān)系，加強(qiáng)與設(shè)計(jì)單位的溝通，提高工程規(guī)劃方案的科學(xué)性，減少工程變更現(xiàn)象。

（三）加強(qiáng)工程質(zhì)量監(jiān)管

工程質(zhì)量監(jiān)督是房產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目管理的核心，必須落實(shí)好該項(xiàng)管理內(nèi)容。一是需要打造一支專業(yè)性強(qiáng)、工作認(rèn)真負(fù)責(zé)的工程質(zhì)量監(jiān)管隊(duì)伍，監(jiān)管機(jī)構(gòu)在聘用監(jiān)管人員時(shí)，對其進(jìn)行嚴(yán)格考核和崗前培訓(xùn)，并定期開展培訓(xùn)和教育活動(dòng)，轉(zhuǎn)變工程質(zhì)量監(jiān)管人員的傳統(tǒng)理念，考慮市場、地區(qū)差異所帶來的影響，使其學(xué)習(xí)并掌握先進(jìn)的質(zhì)量監(jiān)管方法，并將其靈活運(yùn)用到實(shí)際工作中去，提高質(zhì)量監(jiān)管水平。二是應(yīng)加強(qiáng)施工現(xiàn)場管理，嚴(yán)格檢查入場材料及設(shè)備質(zhì)量，對圖紙和技術(shù)交底資料進(jìn)行審核，規(guī)范作業(yè)人員操作手法，減少返工現(xiàn)象，以此來提高工程項(xiàng)目質(zhì)量。

總而言之，中國房地產(chǎn)已經(jīng)超出了傳統(tǒng)施工建筑業(yè)的范疇，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)能力、運(yùn)營能力、融資能力已成為現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)提升核心競爭力的關(guān)鍵，在各項(xiàng)能力要求越來越高、管控越來越細(xì)的情況下，各房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目工程管理及與投資、成本、銷售間的跨界協(xié)同能力也要求越來越高，一個(gè)時(shí)刻跟隨企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營、客戶需求、品牌價(jià)值等方向的房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理才能在當(dāng)今房地產(chǎn)市場站穩(wěn)腳跟，鞏固企業(yè)的生存發(fā)展基石，迎接未來市場的更大挑戰(zhàn)。