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    我國一線城市住房價格的影響因素

    2017-10-19 12:22:59秦嵐川劉洋
    消費導(dǎo)刊 2016年11期
    關(guān)鍵詞:主成分分析法

    秦嵐川 劉洋

    摘要:房地產(chǎn)已經(jīng)成為我國經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè),同時其價格也是關(guān)乎民生的一件大事,若要使得房價保持在合理的水平,就需要我們對房價推升的動因進行分析。高房價的背后究竟是何種原因推動的呢?本文以上海房價為例,在前人研究的基礎(chǔ)上,建立實證模型,擬通過對上海住房價格的影響因素,對我國住房價格調(diào)控提出建議。

    關(guān)鍵詞:一線城市房價 主成分分析法 房價的影響因素

    一、引言

    迅速上漲的房價引發(fā)了社會熱議,各方觀點大致分為兩個陣營:第一個陣營主張房價不存在泡沫。他們認為我國近幾年經(jīng)濟發(fā)展速度穩(wěn)中有升,人們生活水平提高,收入增加,從而認為房價上漲有它的合理性。另一陣營卻認為我國房地產(chǎn)走勢不符合常規(guī)經(jīng)濟發(fā)展軌跡,房地產(chǎn)價格達到如此之高遠遠超出人們生活所能承受的水平,其中有明顯的泡沫存在。

    傅勁鋒(2007)構(gòu)建了實證模型,并結(jié)合其提出的理論進行了分析分析了影響房地產(chǎn)價格的理論并構(gòu)建實證模型進行分析,房地產(chǎn)的需求為居民儲蓄、人口因素、房地產(chǎn)價格、房價格和利率的函數(shù)。供給函數(shù)被表示為價格和成本的函數(shù),以此構(gòu)建理論和實證模型。徐忠等(2012)分析了房價與通貨膨脹、貨幣政策的關(guān)系,分析指出貨幣的流動性對房價有一定的影響,我國采取的負利率政策對房價有推動作用。因此利率和通脹對房價產(chǎn)生著一定的影響。

    二、實證分析

    本文綜合了前人研究所選取的研究指標,利用主成分分析法對各類指標進行主成分分析,并進行回歸分析,以探討各影響因素對房價的影響。本文選取的是2002年至2014年的數(shù)據(jù)。在進行主成分分析法之前,通過對數(shù)據(jù)進行KMO和Bartlett檢驗,檢驗結(jié)果KMO值均大于0.5,數(shù)據(jù)適用于主成分分析法。利用SPSS軟件進行計算的特征值和方差的結(jié)果中,有三個主成分,對整體數(shù)據(jù)的解釋程度達到了86.959%的水平,解釋能力較強,以此建立主成分,分別設(shè)為F1、F2和F3。各成分的結(jié)果如下表所示:

    對三個主成分進行回歸,結(jié)果顯示F3不顯著,因此將F3剔除。對F1,F(xiàn)2的回歸結(jié)果顯示兩者的系數(shù)均在95%置信區(qū)間上顯著。該回歸模型的R方達到0.933,F(xiàn)值較大,模型設(shè)定合理,擬合效果非常好。模型為:

    HP=0.941 F1-0.21 7F2

    將表1的系數(shù)帶入,可得HP的公式,將各變量的系數(shù)列表如下:

    三、結(jié)論

    上海市房價上漲的主要影響因素為需求因素,尤其是人口、儲蓄、可支配收入拉動了上海房價的上漲。

    從需求的角度來看,上海市房價上漲的主要需求因素為住房需求,數(shù)據(jù)顯示投資需求對房價的影響并不明顯。代表投資需求的利率、通脹率和租金對住房價格的影響并不明顯,其中外資投資的影響較為明顯;代表住房需求的人口、儲蓄、可支配收入以及外資投資對住房價格的影響十分明顯。

    從供給的角度來看,在對房價影響的供給因素中,房地產(chǎn)投資額和土地購置費對房價的影響稍大,且影響為正。土地購置費用的提高將推升房地產(chǎn)企業(yè)成本,因此對房價的推動作用較為明顯。而房地產(chǎn)投資額對房地產(chǎn)價格影響為正,說明市場的住房需求沒有得到滿足,雖然投資額增加提高了住房的供給,但受旺盛并不斷增長的需求影響,房地產(chǎn)投資額對住房價格沒有起到降低的作用,反而是房價越漲,投資越多。

    在所有的影響因素中,僅有房地產(chǎn)竣工面積和房地產(chǎn)企業(yè)個數(shù)對房價的影響為負,但影響效果不是十分明顯。一方面,增加房地產(chǎn)竣工面積可能會緩解房價上漲的壓力,但由于土地稀缺的限制,通過增加竣工面積緩解房價上漲的壓力并不容易。另一方面,雖然房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)數(shù)量在逐漸減少,意味著該行業(yè)壟斷力的逐步提高,而壟斷里的提高在一定程度上提高了開發(fā)商的議價能力,可能會推動住房價格。endprint

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