我國一線城市住房價格的影響因素

秦嵐川　劉洋

摘要：房地產(chǎn)已經(jīng)成為我國經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，同時其價格也是關(guān)乎民生的一件大事，若要使得房價保持在合理的水平，就需要我們對房價推升的動因進行分析。高房價的背后究竟是何種原因推動的呢？本文以上海房價為例，在前人研究的基礎(chǔ)上，建立實證模型，擬通過對上海住房價格的影響因素，對我國住房價格調(diào)控提出建議。

關(guān)鍵詞：一線城市房價 主成分分析法 房價的影響因素

一、引言

迅速上漲的房價引發(fā)了社會熱議，各方觀點大致分為兩個陣營：第一個陣營主張房價不存在泡沫。他們認為我國近幾年經(jīng)濟發(fā)展速度穩(wěn)中有升，人們生活水平提高，收入增加，從而認為房價上漲有它的合理性。另一陣營卻認為我國房地產(chǎn)走勢不符合常規(guī)經(jīng)濟發(fā)展軌跡，房地產(chǎn)價格達到如此之高遠遠超出人們生活所能承受的水平，其中有明顯的泡沫存在。

傅勁鋒（2007）構(gòu)建了實證模型，并結(jié)合其提出的理論進行了分析分析了影響房地產(chǎn)價格的理論并構(gòu)建實證模型進行分析，房地產(chǎn)的需求為居民儲蓄、人口因素、房地產(chǎn)價格、房價格和利率的函數(shù)。供給函數(shù)被表示為價格和成本的函數(shù)，以此構(gòu)建理論和實證模型。徐忠等（2012）分析了房價與通貨膨脹、貨幣政策的關(guān)系，分析指出貨幣的流動性對房價有一定的影響，我國采取的負利率政策對房價有推動作用。因此利率和通脹對房價產(chǎn)生著一定的影響。

二、實證分析

本文綜合了前人研究所選取的研究指標，利用主成分分析法對各類指標進行主成分分析，并進行回歸分析，以探討各影響因素對房價的影響。本文選取的是2002年至2014年的數(shù)據(jù)。在進行主成分分析法之前，通過對數(shù)據(jù)進行KMO和Bartlett檢驗，檢驗結(jié)果KMO值均大于0.5，數(shù)據(jù)適用于主成分分析法。利用SPSS軟件進行計算的特征值和方差的結(jié)果中，有三個主成分，對整體數(shù)據(jù)的解釋程度達到了86.959%的水平，解釋能力較強，以此建立主成分，分別設(shè)為F1、F2和F3。各成分的結(jié)果如下表所示：

對三個主成分進行回歸，結(jié)果顯示F3不顯著，因此將F3剔除。對F1，F(xiàn)2的回歸結(jié)果顯示兩者的系數(shù)均在95%置信區(qū)間上顯著。該回歸模型的R方達到0.933，F(xiàn)值較大，模型設(shè)定合理，擬合效果非常好。模型為：

HP=0.941 F1-0.21 7F2

將表1的系數(shù)帶入，可得HP的公式，將各變量的系數(shù)列表如下：

三、結(jié)論

上海市房價上漲的主要影響因素為需求因素，尤其是人口、儲蓄、可支配收入拉動了上海房價的上漲。

從需求的角度來看，上海市房價上漲的主要需求因素為住房需求，數(shù)據(jù)顯示投資需求對房價的影響并不明顯。代表投資需求的利率、通脹率和租金對住房價格的影響并不明顯，其中外資投資的影響較為明顯；代表住房需求的人口、儲蓄、可支配收入以及外資投資對住房價格的影響十分明顯。

從供給的角度來看，在對房價影響的供給因素中，房地產(chǎn)投資額和土地購置費對房價的影響稍大，且影響為正。土地購置費用的提高將推升房地產(chǎn)企業(yè)成本，因此對房價的推動作用較為明顯。而房地產(chǎn)投資額對房地產(chǎn)價格影響為正，說明市場的住房需求沒有得到滿足，雖然投資額增加提高了住房的供給，但受旺盛并不斷增長的需求影響，房地產(chǎn)投資額對住房價格沒有起到降低的作用，反而是房價越漲，投資越多。

在所有的影響因素中，僅有房地產(chǎn)竣工面積和房地產(chǎn)企業(yè)個數(shù)對房價的影響為負，但影響效果不是十分明顯。一方面，增加房地產(chǎn)竣工面積可能會緩解房價上漲的壓力，但由于土地稀缺的限制，通過增加竣工面積緩解房價上漲的壓力并不容易。另一方面，雖然房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)數(shù)量在逐漸減少，意味著該行業(yè)壟斷力的逐步提高，而壟斷里的提高在一定程度上提高了開發(fā)商的議價能力，可能會推動住房價格。endprint