營改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收的影響及籌劃對(duì)策

代雨婷

摘要：伴隨著我國營改增稅收改革的推廣普及，國家正在逐步加強(qiáng)調(diào)控房地產(chǎn)企業(yè)稅收力度，我國房地產(chǎn)企業(yè)需要進(jìn)行一定的改變，進(jìn)而與目前稅收政策很好適應(yīng)，進(jìn)一步保證自身的經(jīng)營利益。本文主要分析了營改增政策相關(guān)內(nèi)容，營改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收帶來的影響，以及房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)對(duì)營改增的稅收籌劃。

關(guān)鍵詞：營改增；房地產(chǎn)企業(yè)；稅收籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展的浪潮中開始實(shí)行營改增政策。其對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)帶來好處的同時(shí)也形成了一定的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，迫切需要企業(yè)制定解決風(fēng)險(xiǎn)的措施從而更好的與營改增政策相適應(yīng)。

一、營改增政策概述

營改增自從2012年開始實(shí)行以后，相應(yīng)的營業(yè)稅改征增值稅的發(fā)展也在平穩(wěn)推進(jìn)，在推進(jìn)營改增的過程中，政府和稅務(wù)局陸續(xù)頒布了一些政策法規(guī)、條文款項(xiàng)，這些內(nèi)容不但涉及了行業(yè)改革、稅率、計(jì)稅的方法，還提及了免稅政策、管理增值稅發(fā)票等。

在營改增具體實(shí)施過程中，普通納稅人的增值稅分別增加了6%和11%，小規(guī)模納稅人征收稅率不會(huì)發(fā)生變化。當(dāng)情況較為特殊時(shí)，征收應(yīng)采取相對(duì)簡便的方法，也可以采取零稅率。

二、營改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收帶來的影響

（一）對(duì)采購建筑材料造成的影響

采購建筑材料對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)施工來講是一個(gè)主要工作，其對(duì)工程施工進(jìn)度和質(zhì)量造成了直接影響。完成一個(gè)工程項(xiàng)目必須擁有大量的材料作為支撐，在采購這些材料時(shí)，主要材料是和大型廠家或者供應(yīng)商合作采購，也有零星采購的材料等；建筑材料來源方式較多，增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣難度大，由于發(fā)票管理難度大，很多材料的進(jìn)項(xiàng)稅額無法正常抵扣，使建筑業(yè)實(shí)際稅負(fù)加大。根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于部分貨物適用增值稅低稅率和簡易辦法征收增值稅政策的通知》（財(cái)稅〔2009〕9號(hào)）規(guī)定，一般納稅人銷售自產(chǎn)的下列貨物，可選擇按照簡易辦法依照3%征收率計(jì)算繳納增值稅：①建筑用和生產(chǎn)建筑材料所用的砂、土、石料；②以自己采掘的砂、土、石料或其他礦物連續(xù)生產(chǎn)的磚、瓦、石灰（不含黏土實(shí)心磚、瓦）；③自來水；④商品混凝土（僅限于以水泥為原料生產(chǎn)的水泥混凝土）。以上所列貨物，都是工程項(xiàng)目的主要材料，在工程造價(jià)中所占比重較大。假設(shè)施工企業(yè)購入以上材料都能取得正規(guī)增值稅發(fā)票，可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅率為3%，而建筑業(yè)增值稅銷項(xiàng)稅率為11%，施工企業(yè)購入的以上材料必將增加8%的納稅成本，從而加大建筑業(yè)實(shí)際稅負(fù)，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本中的建安成本相應(yīng)增加，在國家這種限價(jià)銷售的大環(huán)境下，擠占了利潤空間。在這樣的前提下，房地產(chǎn)企業(yè)需要努力改革，以便可以迅速適應(yīng)國家營改增稅收政策。

（二）對(duì)短期稅負(fù)造成的影響

營改增政策實(shí)施初期，會(huì)出現(xiàn)政策不完善，企業(yè)本身缺乏充分準(zhǔn)備等問題。在這一階段，政策可能缺乏全面的考慮，亦或是房地產(chǎn)員工無法深刻了解政策內(nèi)容?；谏鲜鰡栴}，為了在營改增政策過度階段避免房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營受到巨大的影響，政府繼續(xù)執(zhí)行老項(xiàng)目老政策，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)在2015年4月30日之前形成的老項(xiàng)目增收增值稅還是采用5%的稅率。但是在改革政策以后的新項(xiàng)目極有可能出現(xiàn)抵扣進(jìn)項(xiàng)不足增加稅負(fù)問題。企業(yè)不能做好充足的準(zhǔn)備，最為顯著的問題便是新項(xiàng)目增值稅的抵扣率明顯較低，缺少進(jìn)項(xiàng)執(zhí)行抵扣，進(jìn)一步增加了稅負(fù)。另外，房地產(chǎn)銷項(xiàng)稅率是11%，這一數(shù)字有時(shí)會(huì)高于一些進(jìn)項(xiàng)的增值稅稅率，企業(yè)在無形之中加重了稅收負(fù)擔(dān)。

（三）對(duì)人工成本造成的影響

經(jīng)過對(duì)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目所需勞動(dòng)力資源分析了解到，建安成本中的人工費(fèi)占工程總造價(jià)的20%-30%，而人工費(fèi)主要通過支付勞務(wù)公司及零散民工工資形成?！盃I改增”后個(gè)人分包、架子隊(duì)很難取得增值稅專用發(fā)票，不能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，造成人工成本不能抵扣，農(nóng)民工占據(jù)了極大的比重。在工程項(xiàng)目施工中農(nóng)民工勞動(dòng)力任務(wù)可以獲得良好的成效，但是農(nóng)民工與其他勞動(dòng)力之間也出現(xiàn)了較大差異。由于勞動(dòng)力體現(xiàn)出流動(dòng)特點(diǎn)，對(duì)于這部分農(nóng)民工缺少專業(yè)的勞務(wù)公司對(duì)其負(fù)責(zé)，如此一來房地產(chǎn)企業(yè)無法取得相應(yīng)的增值稅發(fā)票。進(jìn)一步造成了房地產(chǎn)企業(yè)自身加大稅收支出，直接對(duì)人工成本造成影響。此外，還出現(xiàn)了“三流不一致”的問題：即合同關(guān)系、資金往來、發(fā)票開具的雙方必須保持一致，防止虛開增值稅發(fā)票，帶來稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。目前，根據(jù)開發(fā)企業(yè)與勞務(wù)施工單位簽訂的合同規(guī)定以及企業(yè)會(huì)計(jì)核算的要求，需要?jiǎng)趧?wù)施工單位提供發(fā)票，為收取工程進(jìn)度款，勞務(wù)施工單位會(huì)想盡各種辦法取得發(fā)票，造成三流不一致現(xiàn)象。

三、房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)對(duì)營改增的稅收籌劃

（一）加強(qiáng)學(xué)習(xí)營改增制度

營改增政策首先選擇在房地產(chǎn)行業(yè)中試行，主要目的是可以為其他行業(yè)提供杠桿作用的相關(guān)參考，所以房地產(chǎn)企業(yè)必須重視營改增政策的實(shí)施情況。企業(yè)需要嚴(yán)格培訓(xùn)有關(guān)的財(cái)務(wù)人員和管理人員，使全體員工積極進(jìn)入營改增政策的實(shí)施中。

（二）對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)成本進(jìn)行稅收籌劃

一般來講房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)過程中需要較長的時(shí)間，不僅需要對(duì)房地產(chǎn)建筑開發(fā)用地嚴(yán)格篩選，還需要大量購買項(xiàng)目所需材料。若可以在此期間分?jǐn)偺幚矸康禺a(chǎn)工程項(xiàng)目成本，就可以對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)工程項(xiàng)目每個(gè)階段形成的增值稅實(shí)行分?jǐn)偺幚?，進(jìn)一步節(jié)省房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)工程項(xiàng)目的成本開支。因此在營改增政策執(zhí)行中，需要房地產(chǎn)企業(yè)建立專業(yè)的稅收籌劃工作崗位，首先對(duì)開發(fā)成本做一個(gè)基本的稅收籌劃，明確分析房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程中每個(gè)階段稅收支出情況，制定分?jǐn)偺幚泶胧瑥亩?jié)省房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目成本。

（三）對(duì)物資及銷售方式進(jìn)行稅收籌劃

1.物資材料稅收籌劃

對(duì)于建筑材料供應(yīng)商需以招投標(biāo)的方式確定，招標(biāo)依據(jù)是供應(yīng)商能否出具增值稅發(fā)票，同時(shí)結(jié)合競標(biāo)企業(yè)的材料報(bào)價(jià)、產(chǎn)品質(zhì)量等進(jìn)行全面的評(píng)價(jià)，最后對(duì)滿足條件的一部分企業(yè)科學(xué)選擇。在選擇與聘用勞務(wù)人員上，也需要盡可能避免出現(xiàn)零散勞動(dòng)力和流動(dòng)人員，進(jìn)一步保證房地產(chǎn)企業(yè)可以獲得勞務(wù)派遣公司或者是代理公司開出的增值稅發(fā)票。endprint

2.銷售方式的稅收籌劃

明確無法實(shí)行進(jìn)項(xiàng)稅抵扣的項(xiàng)目，尤其是新增無法抵扣的項(xiàng)目。結(jié)合具體項(xiàng)目，準(zhǔn)確核算進(jìn)項(xiàng)稅，明確綜合納稅，確定所在區(qū)域項(xiàng)目的分解標(biāo)準(zhǔn)。財(cái)務(wù)單位建立進(jìn)項(xiàng)稅臺(tái)賬，嚴(yán)格區(qū)分各個(gè)區(qū)域以及有關(guān)的匯總稅收，安排專業(yè)人員對(duì)專用發(fā)票進(jìn)行掃描，明確可否實(shí)行抵扣，在月末對(duì)真實(shí)財(cái)務(wù)狀況全面了解，避免財(cái)務(wù)計(jì)算可能造成的失誤，盡量減少抵扣聯(lián)發(fā)票出現(xiàn)紕漏。財(cái)務(wù)部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)管理申報(bào)工作，在申報(bào)之前，需要合理安排報(bào)稅活動(dòng)，聯(lián)系收入單位提供預(yù)繳基數(shù)，準(zhǔn)確匯總核算所在地區(qū)的稅額，在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)申報(bào)預(yù)繳稅額，整理單據(jù)和報(bào)表，確保順利進(jìn)行稅收匯總工作。

（四）加強(qiáng)培訓(xùn)專業(yè)人員

為了盡量減輕營改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)造成的影響，首先，對(duì)于企業(yè)管理者來講，在對(duì)稅制改革全面掌握的前提下，超前進(jìn)行謀劃，控制企業(yè)發(fā)展方向。其次，組織企業(yè)財(cái)務(wù)人員進(jìn)行專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)，促使財(cái)務(wù)人員管理能力與企業(yè)稅改之后的管理需求相符；專門組織學(xué)習(xí)稅改政策的有關(guān)規(guī)定以及涉稅風(fēng)險(xiǎn)問題，提高財(cái)務(wù)人員對(duì)實(shí)際問題的解決能力和應(yīng)變能力；同時(shí)，企業(yè)需要聘請(qǐng)專業(yè)培訓(xùn)單位或者具備一定經(jīng)驗(yàn)的財(cái)務(wù)人員開展業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提升納稅人的稅務(wù)籌劃水平。

另外，企業(yè)還必須積極提升相關(guān)部門的業(yè)務(wù)操作水平，特別是材料采購及項(xiàng)目招標(biāo)部門。由于他們的工作緊密聯(lián)系著增值稅進(jìn)項(xiàng)抵扣工作，因此必須重點(diǎn)開展培訓(xùn)。首先要幫助工作人員了解營改增實(shí)施之后后需要注意的工作問題，進(jìn)一步提高管理能力；其次，明確劃分可抵扣或不可抵扣項(xiàng)目，在材料采購過程中應(yīng)當(dāng)獲取發(fā)票，進(jìn)而可以避免企業(yè)出現(xiàn)稅負(fù)過重問題。

四、結(jié)束語

在稅收改革中營改增是主要內(nèi)容，極大推動(dòng)了我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展，有利于企業(yè)不斷發(fā)展壯大。只有對(duì)營改增利弊全面了解，采取科學(xué)措施更好的適應(yīng)營改增政策，健全會(huì)計(jì)核算制度，加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)核算制度，才可以推動(dòng)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

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（作者單位：湖南景上財(cái)信置業(yè)發(fā)展有限公司）endprint