上海市樓宇經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀及其空間分布分析

董斌

一、上海市生產(chǎn)性服務業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀

（一）上海市生產(chǎn)性服務業(yè)的發(fā)展趨勢

生產(chǎn)性服務業(yè)在空間形態(tài)上是樓宇經(jīng)濟的主體。樓宇經(jīng)濟，從本質(zhì)上來說，是以服務經(jīng)濟為主的一種經(jīng)濟發(fā)展形態(tài)，即以商務辦公樓宇為載體，通過開發(fā)、出租樓宇進行招商引資，從而引進持續(xù)性稅源，增加收入，帶動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的一種經(jīng)濟形態(tài)。

生產(chǎn)性服務業(yè)在上海市發(fā)展迅速，在國民經(jīng)濟中的比重不斷上升。如圖1所示，在1978年，傳統(tǒng)服務業(yè)增加值占第三產(chǎn)業(yè)增加值的比重達到了近60%；到了2010年末，傳統(tǒng)服務業(yè)增加值在第三產(chǎn)業(yè)增加值中所占的比重已經(jīng)下降到了29%，而生產(chǎn)性服務業(yè)的增加值，在第三產(chǎn)業(yè)增加值中所占的比重已經(jīng)增加到了近60%，實現(xiàn)增加值5631.25億元。第三產(chǎn)業(yè)的內(nèi)部結(jié)構已經(jīng)逐步實現(xiàn)了優(yōu)化升級。

（二）上海市生產(chǎn)性服務業(yè)的空間分布

本節(jié)，將使用區(qū)位商法對生產(chǎn)性服務業(yè)在上海市各區(qū)縣的集中狀況來做一個說明。所謂區(qū)位商法，是指某種產(chǎn)業(yè)在某一地區(qū)的相對重要性與占全國（或全區(qū)域）相對重要性之間的一種比數(shù)，可利用產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值或就業(yè)人口的資料，衡量某一產(chǎn)業(yè)在某一地區(qū)是否具有比較優(yōu)勢或者相對專業(yè)化的程度，可以作為了解地方經(jīng)濟基礎、當?shù)禺a(chǎn)業(yè)資源、地方經(jīng)濟優(yōu)勢與產(chǎn)業(yè)活動趨向的重要依據(jù)。

其中，LQij為區(qū)位商或者專業(yè)化率；Lij為i地區(qū)j部門的產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值（從業(yè)人數(shù)等）；Li為i地區(qū)的總產(chǎn)值（總從業(yè)人數(shù)等）；Lj為全市j部門的產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值（從業(yè)人數(shù)等）；L為全市的總產(chǎn)值（總從業(yè)人數(shù)等）。

一般認為，如果LQij大于1，則認定j產(chǎn)業(yè)為i地區(qū)為基礎產(chǎn)業(yè)，也表示i地區(qū)j產(chǎn)業(yè)有集中于該地區(qū)的趨勢，屬于專業(yè)化的部門，換言之，區(qū)位商數(shù)可視為某項產(chǎn)業(yè)在該地區(qū)專業(yè)聚集程度的負荷量；如果LQij小于1，則表示j產(chǎn)業(yè)非i地區(qū)的基礎產(chǎn)業(yè)；如果LQij=0，表示i地區(qū)無j產(chǎn)業(yè)存在。

表1中使用了2008年上海市經(jīng)濟普查年鑒的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來進行區(qū)位商數(shù)的計算。

由表1和圖2可以看出，雖然上海是我國經(jīng)濟比較發(fā)達和國際化程度比較高的省市之一，但是其各區(qū)縣在生產(chǎn)性服務業(yè)的發(fā)展水平上極不均勻。

總體上看，上海市生產(chǎn)性服務業(yè)空間結(jié)構呈現(xiàn)出由中心城區(qū)集聚向周邊地區(qū)逐漸擴散的趨勢，圈層特征比較明顯。中心城區(qū)生產(chǎn)性服務業(yè)發(fā)展比較成熟，而在郊區(qū)縣，雖然個別地區(qū)的個別生產(chǎn)性服務行業(yè)的法人單位的從業(yè)人員集聚程度稍高，但從總體來看，生產(chǎn)性服務業(yè)發(fā)展水平較低。

從行業(yè)看，金融業(yè)從業(yè)人員的聚集程度最為明顯，從業(yè)人員高度集中在核心地區(qū)，其他地區(qū)金融業(yè)從業(yè)人員的聚集程度明顯較小。與金融業(yè)相比，雖然房地產(chǎn)業(yè)、租賃和商務服務業(yè)從業(yè)人員也有集聚于中心城區(qū)的趨勢，但是聚集程度與金融業(yè)相比較小。交通運輸倉儲和郵政業(yè)、信息傳輸計算機服務和軟件業(yè)、科學研究技術服務和地質(zhì)勘查業(yè)與金融業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、租賃和商務服務業(yè)相比之下比較分散。

二、上海市商務辦公樓宇的發(fā)展現(xiàn)狀

（一）上海市商務辦公樓宇的保有量

商務辦公樓宇特別是高端商務辦公樓宇是樓宇經(jīng)濟的重要載體，其建筑面積和增長趨勢直接決定了上海市樓宇經(jīng)濟的規(guī)模和發(fā)展?jié)摿?。上海市統(tǒng)計局于2012年發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2011年底，上海市各類房屋保有量達到了98092萬平方米，其中辦公樓即商務辦公樓宇的面積為6520萬平方米，占各類房屋保有量總面積的6.64%。

近年來，上海市樓宇經(jīng)濟發(fā)展比較活躍，商務辦公樓宇功不可沒。但是，我們也應該清醒的認識到上海市商務辦公樓宇面積占各類房屋總面積的比例，與紐約、東京等國際化大都市商務辦公樓宇面積占房屋總面積的比例約為50%相比，仍相差甚遠，亟需大力發(fā)展。

（二）上海市商務辦公樓宇的發(fā)展趨勢

上海市商務辦公樓宇的發(fā)展呈現(xiàn)出以下三個特點：

（1）商務辦公樓宇發(fā)展迅速，上海市商務辦公樓宇的總面積平均每年增長約309.6萬平方米，年平均增速約為6.94%。

（2）商務辦公樓宇面積占各類房屋總面積的比例一直維持在6.5%和7%之間。

（3）受經(jīng)濟發(fā)展形勢等的影響，商務辦公樓宇面積的增速起伏較大。

（三）上海市商務辦公樓宇的空間分布

以下，將按照如1.2節(jié)所示的區(qū)位商法，對商務辦公樓宇在上海市各區(qū)縣的集中狀況進行一個說明，為了保持與表1一致性，本節(jié)采用了2008年上海市各區(qū)縣商務辦公樓宇面積的統(tǒng)計數(shù)據(jù)。

從表2和圖3可以看出，如果以1為衡量樓宇集中與否的標準，上海市的商務辦公樓宇主要分布在中心城區(qū)。上海市生產(chǎn)性服務業(yè)集聚的地區(qū)絕大部分也是上海市樓宇分布較為集中的地區(qū)，因此，也可以說是樓宇經(jīng)濟發(fā)展較好的地區(qū)。

（四）上海市商務辦公樓宇空間分布的變動趨勢

在利用區(qū)位商法對2008年上海市商務辦公樓宇在各區(qū)縣的空間分布狀況進行說明后，鑒于統(tǒng)計數(shù)據(jù)的可獲得性，以下僅利用擴大商數(shù)來討論2007至2011年上海市商務辦公樓宇空間分布狀況變化。

所謂擴大商數(shù)分析法，是利用擴大商數(shù)（Expansion Quotient）衡量在某兩個特定的時間點（年度）之間該地區(qū)產(chǎn)業(yè)專業(yè)集聚程度的變動情況，擴大商數(shù)即為前后兩個時間點的區(qū)位商數(shù)之間的比率（EQ=LQt+1/LQt）。

若EQ≥1，即表示i地區(qū)j產(chǎn)業(yè)的專業(yè)聚集化情形繼續(xù)擴大成長，若該產(chǎn)業(yè)原為基礎產(chǎn)業(yè)，將繼續(xù)擁有比較優(yōu)勢，且不斷擴張具有絕佳發(fā)展機會成為主導產(chǎn)業(yè)；反之，若EQ<1，即表示i地區(qū)j產(chǎn)業(yè)的專業(yè)聚集化情形正在縮小，該基礎產(chǎn)業(yè)原來的比較優(yōu)勢正漸受威脅，成長速度趨緩，亟需產(chǎn)業(yè)振興策略，致力于產(chǎn)業(yè)升級或技術創(chuàng)新，以維持比較優(yōu)勢。endprint

以下表3則顯示了2007-2011年上海市商務辦公樓宇的擴大商數(shù)表。

由表3和圖4可以看出，在2011年底中心城區(qū)仍然是上海市商務辦公樓宇也即是樓宇經(jīng)濟分布較為集中的地區(qū)，郊區(qū)縣仍然是樓宇經(jīng)濟發(fā)展比較薄弱的地區(qū)，但是大多數(shù)區(qū)縣在2007至2011年的5年之間，樓宇經(jīng)濟都是呈現(xiàn)顯著成長的趨勢。

（1）觀察表3中2007年和2011年上海市各區(qū)縣商務辦公樓宇的區(qū)位商數(shù)，與2007年底相比，中心城區(qū)仍然是上海市商務辦公樓宇也即是樓宇經(jīng)濟分布較為集中的地區(qū)。但郊區(qū)縣，在2011年底其商務辦公樓宇的區(qū)位商數(shù)仍較低，仍然是樓宇經(jīng)濟發(fā)展比較薄弱的地區(qū)，亟需采取一定的措施促進樓宇經(jīng)濟的發(fā)展。

（2）觀察表3中上海市各區(qū)縣商務辦公樓宇擴大商數(shù)部分，大多數(shù)區(qū)縣的商務辦公樓宇的擴大商數(shù)都大于1，標示大多數(shù)區(qū)縣在2007至2011年的5年之間，樓宇經(jīng)濟都是呈現(xiàn)顯著成長的趨勢。雖然大多數(shù)區(qū)縣的商務辦公樓宇的擴大商數(shù)都大于1，但是否表示樓宇經(jīng)濟在該區(qū)縣已經(jīng)呈現(xiàn)集聚發(fā)展的形勢仍難定論，因為除了部分中心城區(qū)之外，其它大部分地區(qū)的作為分母的2007年上海市各區(qū)縣商務辦公樓宇的區(qū)位商數(shù)，均小于1。

（3）在經(jīng)過5年的發(fā)展之后，大多數(shù)區(qū)縣已經(jīng)開始有相關生產(chǎn)性服務業(yè)的進駐，商務辦公樓宇的保有量也有所增加，因此在2011年的商務辦公樓宇的區(qū)位商數(shù)雖然仍不高，但相對于5年前的數(shù)據(jù)都提升不少，EQ值很容易得到大于1的結(jié)果，所以是否呈現(xiàn)集聚發(fā)展的形勢必須參照區(qū)位商數(shù)來加以對照。

三、結(jié)論及政策建議

（一）結(jié)論

本文以上海市“樓宇經(jīng)濟”為研究對象，作者通過對相關基礎數(shù)據(jù)進行統(tǒng)計和測算，從生產(chǎn)性服務業(yè)和商務辦公樓宇兩個方面研究了上海市“樓宇經(jīng)濟”的發(fā)展現(xiàn)狀及影響上海市樓宇經(jīng)濟發(fā)展的因素，得到了如下結(jié)論：

（1）總體上看，上海市生產(chǎn)性服務業(yè)空間結(jié)構呈現(xiàn)出由中心城區(qū)集聚向周邊地區(qū)逐漸擴散的趨勢，圈層特征比較明顯。中心城區(qū)生產(chǎn)性服務業(yè)發(fā)展比較成熟，而在郊區(qū)縣雖然個別地區(qū)的個別生產(chǎn)性服務行業(yè)的法人單位的從業(yè)人員集聚程度稍高，但從總體來看，生產(chǎn)性服務業(yè)發(fā)展水平較低。

（2）上海市商務辦公樓宇發(fā)展迅速，商務辦公樓宇面積與各類房屋總面積的增長較為同步，商務辦公樓宇面積占各類房屋總面積的比例一直維持在6.5%和7%之間，與紐約、東京等國際化大都市商務辦公樓宇面積占房屋總面積的比例約為50%相比，仍相差甚遠，亟需大力發(fā)展。

（3）上海市的商務辦公樓宇主要分布在中心城區(qū)。上海市生產(chǎn)性服務業(yè)集聚的地區(qū)絕大部分也是上海市樓宇分布較為集中的地區(qū)，在分布區(qū)域上具有較強的相關性，因此可以說中心城區(qū)也是上海市樓宇經(jīng)濟分布較為集中的地區(qū)。

（4）從商務辦公樓宇在上海市的空間分布的變動情況來看，在2011年底中心城區(qū)仍然是上海市樓宇經(jīng)濟分布較為集中的地區(qū)，郊區(qū)縣樓宇經(jīng)濟的發(fā)展仍然比較薄弱，但是大多數(shù)區(qū)縣在2007至2011年的5年之間，樓宇經(jīng)濟都是呈現(xiàn)顯著成長的趨勢。

（二）政策建議

隨著經(jīng)濟發(fā)展水平的不斷提升，上海市樓宇經(jīng)濟集聚發(fā)展的趨勢也不斷明朗。因此，如何強化集聚趨勢，促進上海市樓宇經(jīng)濟的發(fā)展，從而實現(xiàn)上海市建成國際經(jīng)濟中心、國際金融中心、國際航運中心、國際貿(mào)易中心的目標具有重要的意義。

首先，堅持規(guī)劃先行。根據(jù)城市總體規(guī)劃、土地利用規(guī)劃和現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展規(guī)劃，加快制定《上海市樓宇經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃綱要》、《上海市樓宇經(jīng)濟空間布局規(guī)劃》。通過規(guī)劃先行，優(yōu)化商務辦公樓宇布局，促進商務辦公樓宇合理集聚，形成更多有規(guī)模、有檔次的樓宇經(jīng)濟群。

其次，抓好對外招商引資活動。進一步完善高效靈活的樓宇招商組織體制，形成樓宇招商合力，充分發(fā)揮政府、中介、業(yè)主、物業(yè)在樓宇招商中的作用，實現(xiàn)四方聯(lián)動。重點培育一支懂經(jīng)濟的招商隊伍，提高專業(yè)化招商水平，加大針對性招商力度。加深與項目業(yè)主單位的溝通，把好業(yè)態(tài)準入門檻，提升經(jīng)營業(yè)態(tài)定位。重點引進一批歷史發(fā)展比較悠久、規(guī)模比較大、業(yè)績比較好的世界知名的生產(chǎn)性服務企業(yè)的入駐，帶動本地相關企業(yè)的發(fā)展。

最后，完善統(tǒng)計制度，加快建立反映上海市樓宇經(jīng)濟發(fā)展特點和水平的統(tǒng)計指標體系和統(tǒng)計制度，市和區(qū)、縣（市）要建立樓宇經(jīng)濟統(tǒng)計網(wǎng)絡，配備樓宇經(jīng)濟統(tǒng)計專業(yè)人員，增強樓宇經(jīng)濟統(tǒng)計力量。重視對樓宇業(yè)態(tài)的相關統(tǒng)計指標研究，結(jié)合全市重點發(fā)展的樓宇經(jīng)濟業(yè)態(tài)，完善統(tǒng)計方法，設置相應統(tǒng)計指標。按照定量定性相結(jié)合的原則，由領導小組辦公室牽頭制定樓宇經(jīng)濟考核指標體系，完善考核辦法，并納入相關部門的考核體系。在考核指標體系中要納入樓宇經(jīng)濟業(yè)態(tài)發(fā)展的相關內(nèi)容，針對樓宇的發(fā)展特點實行分類考核。對于在培育樓宇經(jīng)濟重點業(yè)態(tài)的工作中有突出成績的單位、城區(qū)，要按有關規(guī)定予以表彰獎勵。endprint