基于不動(dòng)產(chǎn)登記制度下的房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展策略

金輝

[摘 要]傳統(tǒng)的房屋登記制度較為落后，管理相對混亂，已經(jīng)不適應(yīng)我國國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平。在這樣的前提下，我國制定了不動(dòng)產(chǎn)登記制度，對不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系進(jìn)行明確，保障了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)所有者的合法權(quán)益。不動(dòng)產(chǎn)登記制度的出臺(tái)對于我國房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展也產(chǎn)生了很大的影響。文章基于不動(dòng)產(chǎn)登記制度，對房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的策略進(jìn)行探討。

[關(guān)鍵詞]不動(dòng)產(chǎn)登記制度；房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)；土地登記

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2017.28.088

為了保障不動(dòng)產(chǎn)權(quán)所有者的合法權(quán)益，我國《物權(quán)法》中明確提出了不動(dòng)產(chǎn)登記制度，對權(quán)利人與權(quán)力關(guān)系進(jìn)行解讀，并明確表示國家機(jī)構(gòu)應(yīng)將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)及其權(quán)屬轉(zhuǎn)移進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記。2013年，我國進(jìn)行了不動(dòng)產(chǎn)登記制度改革，開始實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度（以下簡稱不動(dòng)產(chǎn)登記制度），對登記活動(dòng)及權(quán)屬變更進(jìn)行統(tǒng)一與規(guī)范。不動(dòng)產(chǎn)登記制度，對于我國房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)也產(chǎn)生了一定的影響。

1 不動(dòng)產(chǎn)登記制度的發(fā)展現(xiàn)狀

諸如土地及土地上的建筑物與構(gòu)筑物，都屬于不動(dòng)產(chǎn)的范疇。不動(dòng)產(chǎn)登記是在國家有關(guān)機(jī)構(gòu)，對建筑物或構(gòu)筑物的權(quán)利關(guān)系進(jìn)行明確，并記載于不動(dòng)產(chǎn)的登記簿中的行為。不動(dòng)產(chǎn)登記制度就是對這一物權(quán)登記活動(dòng)，以制度的形式落實(shí)下來。

總而言之，不動(dòng)產(chǎn)登記的當(dāng)事人是不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人及其他利害相關(guān)人，其登記機(jī)關(guān)為國家的職能部門，登記內(nèi)容為土地、地上建筑物或構(gòu)筑物、林地等不可移動(dòng)的財(cái)產(chǎn)，登記載體為不動(dòng)產(chǎn)登記簿。

不動(dòng)產(chǎn)登記制度，其根本目的是為了滿足市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求，是一個(gè)與每個(gè)人的利益緊密相關(guān)的制度。不動(dòng)產(chǎn)登記制度究其根本而言，是服務(wù)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的。這一制度的制定與實(shí)施，為我國的不動(dòng)產(chǎn)交易活動(dòng)提供了制度基礎(chǔ)的建設(shè)，也產(chǎn)生了很多延伸的價(jià)值與意義，能夠?qū)崿F(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記制度與其他相關(guān)制度與法律條例之間的互補(bǔ)，進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)我國制度建設(shè)的完善與發(fā)展。

2015年，我國制定了基于原本的不動(dòng)產(chǎn)登記制度的《不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記暫行條例》，這一條例全面實(shí)行之前，首先在我國的27個(gè)省份進(jìn)行了試點(diǎn)，部分省份為了更好地開展這一工作更是建立了不動(dòng)產(chǎn)登記領(lǐng)導(dǎo)小組，通過專門機(jī)構(gòu)來指導(dǎo)與安排不動(dòng)產(chǎn)登記制度的落地實(shí)施。通過試點(diǎn)，不動(dòng)產(chǎn)登記制度得到了有效的落實(shí)，事實(shí)證明，這一制度是符合我國國情所需要的。[1]

2 不動(dòng)產(chǎn)登記制度對我國房地產(chǎn)行業(yè)的影響

（1）對于房地產(chǎn)市場的影響。隨著我國城鎮(zhèn)化水平的提高，我國的房地產(chǎn)行業(yè)得以迅速發(fā)展，房地產(chǎn)的建筑規(guī)模也日益龐大起來。不動(dòng)產(chǎn)登記制度的出臺(tái)，在一定程度上影響了商品房及二手房的交易，但在整體層面上來說，這一制度對于房地產(chǎn)市場需求量與供給量的影響較小，房價(jià)并沒有產(chǎn)生大的波動(dòng)。

（2）對于房地產(chǎn)中介行業(yè)的影響。不動(dòng)產(chǎn)登記制度旨在規(guī)范房地產(chǎn)交易的合理性，提高行業(yè)管理水平，并保障房地產(chǎn)權(quán)利人的個(gè)人利益與合法權(quán)利。不動(dòng)產(chǎn)登記制度的實(shí)施，在一定程度上使得房地產(chǎn)市場的交易更加完善，也能夠?qū)崿F(xiàn)商品房買賣與租賃的有效管理。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)相關(guān)制度下，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)不斷涌現(xiàn)，房地產(chǎn)市場上的房屋交易與租賃活動(dòng)開展得如火如荼。房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)普遍是以提供房地產(chǎn)信息與租賃買賣服務(wù)來獲取中介費(fèi)用的，其交易渠道并不正規(guī)。不動(dòng)產(chǎn)登記制度出臺(tái)之后，對房屋買賣與租賃進(jìn)行了進(jìn)一步的規(guī)范與完善，房地產(chǎn)中介行業(yè)受到了較大的沖擊，一定程度上損害了這一行業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益?？梢灶A(yù)見，不動(dòng)產(chǎn)登記制度的逐步完善，一定會(huì)使得房地產(chǎn)中介行業(yè)向著更加健康的方向發(fā)展。[2]

3 不動(dòng)產(chǎn)登記制度下的房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展策略

（1）建立全國性的不動(dòng)產(chǎn)登記信息共享平臺(tái)。不動(dòng)產(chǎn)登記制度下的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，需要實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記信息的全面共享，以此來避免交易及租賃信息的不對稱現(xiàn)象。引進(jìn)先進(jìn)的信息技術(shù)與計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)應(yīng)用技術(shù)，應(yīng)用大數(shù)據(jù)信息處理方式，建立健全全國性的不動(dòng)產(chǎn)登記與信息查詢服務(wù)平臺(tái)系統(tǒng)，對相關(guān)信息、數(shù)據(jù)與資料進(jìn)行整合與統(tǒng)一，來實(shí)現(xiàn)信息的全面共享，向受眾提供不動(dòng)產(chǎn)網(wǎng)上登記、信息搜索與查詢服務(wù)，提高不動(dòng)產(chǎn)登記的工作效率，并進(jìn)一步提高我國不動(dòng)產(chǎn)登記的管理水平。通過限定登入權(quán)限、實(shí)現(xiàn)搜索與查詢的實(shí)名制，來對不動(dòng)產(chǎn)登記信息進(jìn)行保護(hù)，涉及敏感信息時(shí)，需要進(jìn)行信息與數(shù)據(jù)的加密，以此來保障不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的隱私安全。

而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，也能夠在這樣的信息服務(wù)平臺(tái)系統(tǒng)中，通過對大數(shù)據(jù)的分析與處理，明確不同區(qū)域不同受眾對于住宅產(chǎn)品、商鋪產(chǎn)品與車庫、車位產(chǎn)品的認(rèn)購偏好，可以在這樣的數(shù)據(jù)支撐下，按照不同受眾的不同喜好來調(diào)整住宅、商鋪與車庫（位）產(chǎn)品的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，更好地服務(wù)于受眾，也能夠?qū)崿F(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。

（2）調(diào)整房地產(chǎn)運(yùn)營核心。房地產(chǎn)開發(fā)過程，是開發(fā)商取得土地使用權(quán)之后，進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計(jì)，施工建設(shè)與推廣銷售。以往的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在開發(fā)與運(yùn)營過程中通常會(huì)以所建設(shè)的產(chǎn)品作為運(yùn)營的核心。不動(dòng)產(chǎn)登記制度下的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，需要開發(fā)商將開發(fā)與運(yùn)營的核心放到產(chǎn)品受眾中去，一切以為客戶服務(wù)為標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行客戶運(yùn)營與客戶維護(hù)，并在客戶與受眾之間建立自己的品牌形象，讓客戶在認(rèn)知與認(rèn)購中，能夠充分感受到生活環(huán)境的改善與升級(jí)。在這種情況下的房地產(chǎn)產(chǎn)品，已經(jīng)不再是單純的居住空間，而是在創(chuàng)意性與功能性為前提下集合了民俗文化、未來生活與科學(xué)技術(shù)等因素的人居環(huán)境。這就需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在其開發(fā)與運(yùn)營的過程中，充分了解受眾所思所想，明確客戶需求，引導(dǎo)客戶居住理念的升級(jí)，并提高客戶在其中的參與度，實(shí)現(xiàn)開發(fā)商與客戶之間的有效統(tǒng)一，共同創(chuàng)造屬于客戶自身的未來人居環(huán)境。

（3）實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記與土地登記的統(tǒng)一。當(dāng)前世界，多數(shù)發(fā)達(dá)國家在不動(dòng)產(chǎn)登記方面實(shí)現(xiàn)了不動(dòng)產(chǎn)與土地登記的統(tǒng)一，其核心是土地登記。我國市場經(jīng)濟(jì)在發(fā)展過程中，也應(yīng)當(dāng)參考國外的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記的功能整合，成立專門機(jī)構(gòu)，同國土資源機(jī)構(gòu)進(jìn)行充分的協(xié)作，實(shí)現(xiàn)國土資源與不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利關(guān)系的統(tǒng)一與整合，將各自的權(quán)利關(guān)系進(jìn)行明確，以數(shù)據(jù)信息及紙質(zhì)文件的方式進(jìn)行交接，確保不同部門之間的產(chǎn)權(quán)登記檔案的完整性，對重復(fù)登記的情況進(jìn)行明確與分類整合。以國土資源登記所采用的格式與規(guī)格為標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行測繪數(shù)據(jù)格式、材料規(guī)格單位、比例尺與坐標(biāo)系的全國性統(tǒng)一。

（4）地方政府減少對于不動(dòng)產(chǎn)交易的干涉。不動(dòng)產(chǎn)登記制度建設(shè)，還要求政府的登記機(jī)關(guān)對于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移進(jìn)行充分了解與審查，而我國現(xiàn)有的國情決定了這一部分的工作難度非常大，而且曠日持久，工作中的發(fā)生疏漏及失誤的概率很大，這種情況下一旦發(fā)現(xiàn)問題，政府及登記機(jī)關(guān)需要承擔(dān)主要責(zé)任，如何明確問題中的責(zé)任歸屬并加以解決，又是一項(xiàng)浩大的工程。隨著不動(dòng)產(chǎn)登記制度的健全與完善，我們更加應(yīng)該改善現(xiàn)有不動(dòng)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的窘境，可以參考發(fā)達(dá)國家的相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，建立不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移公證制度，即在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，由公證機(jī)關(guān)對權(quán)屬轉(zhuǎn)移合約的有效性與合法性進(jìn)行明確，并將公證后的權(quán)屬轉(zhuǎn)移合約作為不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的根據(jù)，進(jìn)行權(quán)屬登記活動(dòng)，以此來減輕政府機(jī)關(guān)的工作量，并保證不動(dòng)產(chǎn)登記制度的順利實(shí)施，同時(shí)保證不動(dòng)產(chǎn)權(quán)所有者的合法權(quán)益。

4 結(jié) 語

不動(dòng)產(chǎn)登記制度是基于當(dāng)前的國情所制定的物權(quán)保障制度，其目的在于保障不動(dòng)產(chǎn)權(quán)所有者的合法權(quán)益，明確權(quán)利關(guān)系，并推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)交易向著更加合法與規(guī)范的方向發(fā)展。在不動(dòng)產(chǎn)登記制度下，房地產(chǎn)市場的發(fā)展需要通過信息技術(shù)與大數(shù)據(jù)分析方法的充分利用，在國家層面上、制度層面上予以完善，需要由地方政府、登記機(jī)關(guān)及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的共同努力與協(xié)作。

參考文獻(xiàn)：

[1]樊曉光.地方政府推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記體系建設(shè)研究[D].太原：山西財(cái)經(jīng)大學(xué)，2015.

[2]文科.不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度研究[D].重慶：西南政法大學(xué)，2013.endprint