房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)之否定

摘 要：我國《合同法》第230條表明的是房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)，該原則實則制約了所有權(quán)人的意思自治。我國承租人優(yōu)先購買權(quán)制度缺少理論支持，不為國際公認(rèn)，缺乏操作性。導(dǎo)致所有權(quán)人、承租人、善意第三人之間的利益失衡和司法判決不一的現(xiàn)象。而買賣不破租賃和共有人優(yōu)先購買權(quán)制度，也能發(fā)揮承租人優(yōu)先購買權(quán)制度所追求的保護(hù)承租人、平衡三方權(quán)益、簡化法律關(guān)系、提高社會整體效益的作用。因此，我國《合同法》宜廢除房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)制度。

關(guān)鍵詞：優(yōu)先購買；立法缺陷；實踐難題；廢除

一、房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)概念

我國有各種各樣的優(yōu)先購買權(quán)，但房屋承租人所擁有的只是其中的一種，想弄清楚后者還必須從前者說起。優(yōu)先購買權(quán)的概念在我國民法學(xué)界存在分歧：王澤鑒教授表明，優(yōu)先購買權(quán)系指特定人以當(dāng)事人之間約定或依照法律規(guī)定，使所有權(quán)人于出售特定財產(chǎn)時，得以意思表示表達(dá)以同等條件優(yōu)先買受該特定財產(chǎn)之權(quán)利。從而我們能夠進(jìn)一步得出房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)是指當(dāng)出租人出賣作為租賃物的房屋時，承租人在同等條件下，依法享有的優(yōu)先于其他人而購買房屋的權(quán)利。

二、我國房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)制度的缺陷

1.我國房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的立法缺陷

對于時間條件，我國合同法第230條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋時，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。”但是“合理期限”到底如何判定才不違公平，值得我們?nèi)タ紤]。在《合同法》出臺前，《民通意見》第118條的規(guī)定是出租人提前三個月通知承租人。問題是：出租人在出賣房屋的前三個月如何能夠知道自己將在三個月后出賣房屋或者是出租人必須在通知承租人后留給承租人三個月的考慮時間。這種規(guī)定是不合理的，而且合同法將“三個月”改為“合理期限”看似解決了問題，實則“換湯不換藥”，使得該條更加原則化了。

其次是同等條件，我國《合同法》第230條的規(guī)定表明，只有在“同等條件”下，承租人才得以行使優(yōu)先購買權(quán)。關(guān)于“同等條件”的規(guī)定，存在“絕對同等說”和“相對同等說”。絕對同等說在很大程度上限制了承租人優(yōu)先購買權(quán)的行使，使得承租人優(yōu)先購買權(quán)的價值很難得到有效發(fā)揮，一方面，承租人很難達(dá)到與第三人完全等同，另一方面，所有權(quán)人很容易與第三人惡意串通購買條件或者提出承租人很難達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)。對于相對同等說問題是：若是第三人被允許使用延期付款，那么承租人也可以延期付款，并且當(dāng)?shù)谌送瑫r提供了延期付款擔(dān)保時，那么承租人是要為自己的延期付款提供同類物的擔(dān)保還是相當(dāng)價格的擔(dān)保才能算是“相對同等”呢？

再次是通知義務(wù)我國法律規(guī)定，出賣人在出賣前要事先通知承租人。且若是所有權(quán)人在售賣租賃房屋之前沒有在合理的時間內(nèi)對承租人進(jìn)行通知，從而對承租人的優(yōu)先購買權(quán)造成損害的，承租人能夠依法向所有權(quán)人索賠，但關(guān)于通知義務(wù)的具體實行，法律并沒有做出詳細(xì)的規(guī)定，導(dǎo)致該通知義務(wù)難以發(fā)揮應(yīng)有的效能。

2.我國房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的實踐難題

首先是行使方式承租人優(yōu)先購買權(quán)的主張條件是所有權(quán)人出賣租賃房屋，這里的出賣只是指普通買賣還是包括互易、恵賣、拍賣等以交換為目標(biāo)的法律行為呢？

其次是主張情況上述談?wù)摰倪€都是簡單法律關(guān)系下承租人優(yōu)先購買權(quán)的弊端，當(dāng)法律關(guān)系變得復(fù)雜時，承租人優(yōu)先購買權(quán)的主張也可能會相應(yīng)變得復(fù)雜起來。究竟，承租人優(yōu)先購買權(quán)的主張還會遇到什么問題呢？第一種，認(rèn)為部分承租人對屋子全體享有優(yōu)先購買權(quán)。 第二種，承租人只租賃房屋的一部分并將該部分轉(zhuǎn)租給次承租人時所產(chǎn)生的承租人的優(yōu)先購買權(quán)與次承租人的優(yōu)先購買權(quán)競合。第三種，承租人將承租房屋分割轉(zhuǎn)租給多個次承租人以及部分承租人將承租的部分房屋分割轉(zhuǎn)租給多個次承租人的情形，這些現(xiàn)實中的主張狀況著實讓官司很難進(jìn)行下去，權(quán)利根本無法保障。

三、我國房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的制度廢除

在權(quán)利的制定方面，該制度沒有充分的理論支持。在中國大陸上，法律又不認(rèn)可物權(quán)變更的無因性，只有具備物權(quán)變更的法律事實，才能真正使物權(quán)變更發(fā)生法律效力。物權(quán)變動的原因主要有三種：法律行為（如單方民事法律行為中的拋棄、捐助、遺贈，契約和多方法律行為中的合伙協(xié)議等）、事件以及事實行為（如先占、添附、善意取得等）、公法上的行為（如征收、沒收、強制執(zhí)行、判決等）。因此，對于房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)生物權(quán)變動之前承租人優(yōu)先購買權(quán)的行使，學(xué)者們既無法對該制度做出準(zhǔn)確的定性，也無法將它進(jìn)行歸類，更無法得知承租人通過行使優(yōu)先購買權(quán)獲得的是房屋的產(chǎn)權(quán)還是獲得的是與所有權(quán)人訂立合同的機(jī)會。

對比國外和國內(nèi)臺灣地區(qū)的法律內(nèi)容，房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)并沒有得到多數(shù)國家的認(rèn)可。雖然德國法律對它進(jìn)行了詳細(xì)的規(guī)定，但“每一個法律制度或法律概念都是一個系統(tǒng)或語境的一部分，它從這個系統(tǒng)或語境中確定自己的意義。變換語境后，每個孤立部分的含義在重組時，便與它們在先前的語境中所具有的含義毫無關(guān)系。”因此，用突破合同相對性的承租人優(yōu)先購買權(quán)來著重保護(hù)承租人并不具有國際淵源。

從立法價值出發(fā)，承租人優(yōu)先購買權(quán)的存在某種程度上損害了所有權(quán)人的財產(chǎn)利益，減少所有權(quán)人與第三人的交易機(jī)會，使得所有權(quán)人自己辛苦買來的房子在出賣時不能達(dá)到合理的預(yù)期值，自由選擇心儀的交易對象；同時，該制度相對于“買賣不破租賃”和“共有人優(yōu)先購買權(quán)”也并不能更好的平衡所有權(quán)人、承租人與第三人之間的利益，做到恰如其分；更會在整體上降低交易效率、減損社會整體利益，從而不利于維護(hù)社會秩序和經(jīng)濟(jì)秩序。

立法的不具操作性與司法實踐中層出不窮的狀況，使得該制度的適用變得更加困難?？删退阄覀儸F(xiàn)在能規(guī)定出詳細(xì)具體的制度，我國法律人員的專業(yè)水平、我國公民的法律素養(yǎng)還必須經(jīng)過相當(dāng)長的時間才能嫻熟地運用如此縝密復(fù)雜的法律規(guī)定。而承租人優(yōu)先購買權(quán)的繼續(xù)研究，只會使法律關(guān)系更加復(fù)雜，高額的立法成本與履行成本與其所能解決的問題并不成正比。

因此，在《合同法》里，房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)應(yīng)予以廢除。

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作者簡介：

李夢霞（1993.5—），女，漢族，籍貫河南省周口市，法學(xué)碩士，單位：西北政法大學(xué)。