城市房地產(chǎn)拆遷補(bǔ)償價格評估問題分析

陳傳賢

【摘 要】隨著社會的不斷發(fā)展，越來越多的地區(qū)也必將面臨房地產(chǎn)拆遷問題，而在拆遷過程中，補(bǔ)償價格的評估直接影響被拆遷人的各方面利益，所以城市房屋拆遷估價不僅是我國房屋拆遷過程中的重點照顧對象，更是拆遷補(bǔ)償公平與否的重要體現(xiàn)。

【關(guān)鍵詞】城市；房地產(chǎn)；拆遷補(bǔ)償

城市房地產(chǎn)拆遷補(bǔ)償價格評估的公正、公平將直接影響到被拆遷人的利益，所以深入探究城市房地產(chǎn)拆遷補(bǔ)償價格評估的問題具有非常重要的現(xiàn)實意義。

一、拆遷房屋價格評估的特點

在我國，針對城市地區(qū)的房屋拆遷價值評估一直有著較強(qiáng)的政策性，但由于被拆遷戶，不僅受教育程度有著極大差異，而且存在各種違規(guī)改造行為。因此，使得當(dāng)前我國的房屋拆遷補(bǔ)償價格評估工作具備了以下幾大原本所不應(yīng)具備的特點：

1.涉及范圍廣，加之房屋情況復(fù)雜

在我國，房屋的改造工作均是成片進(jìn)行，因而涉及較廣的范圍，加之房屋的權(quán)屬也并非屬于同一對象，如包括個人、集體以及國家等各種歸屬對象。此外，不同建筑，其在年代、用途以及等級等各方面均不相同，因而使得房屋拆遷補(bǔ)償價格評估工作也顯得更加復(fù)雜化。

2.時間緊迫

通常情況下，政府給予房屋拆遷工作的準(zhǔn)備時間不超過一年甚至半年，而在短短時間內(nèi)，相關(guān)部門需先后完成方案的出臺、評估計價、調(diào)查摸底、公告動員簽訂協(xié)議、搬家騰房、以及實施拆遷等一系列繁瑣且復(fù)雜的工作，其時間緊迫性可想而知。

3.被拆遷人及評估對象的復(fù)雜性

由于被拆遷對象可能涉及到社會各個人群，即有支持者，亦存反對者；既有普通群眾、又有領(lǐng)導(dǎo)干部；加之受評估對象，即被拆遷房屋也有私房、公房、商業(yè)用房、工業(yè)用房、住宅用房以及單位自管房等眾多房屋用途之分，因而評估過程也是極為復(fù)雜。

二、拆遷評估中存在的主要問題與難點

1.對估價方法的選擇問題

據(jù)我國《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定：“拆遷房屋的價格評估，需結(jié)合被拆遷房屋所在區(qū)位、用途與建筑面積，并視房地產(chǎn)市場評估價格而定”。對此，若使用比較估價法來估價被拆遷房屋，需首先依照估價標(biāo)準(zhǔn)，并結(jié)合同類房地產(chǎn)的差異狀況，包括新舊程度、樓層等各方面差異來進(jìn)行合理修正，以此來確保評估價格的合理性。而針對基準(zhǔn)價的評估，則需將房屋用途、所處區(qū)位以及裝修情況等因素均考慮在內(nèi)。所謂基準(zhǔn)價，亦稱之為“中間價”，即物體的平均價格，對房地產(chǎn)而言，基準(zhǔn)價的確定是通過修正拆遷房屋周邊交易實例所得，然而由于房屋于拆遷過程中，區(qū)位已經(jīng)發(fā)生了改變，加之此前的土地也改變了用途，因而針對拆遷房屋的價值評估，土地價值變化也是補(bǔ)償價格評估的重點考慮對象。至于修正系數(shù)則是對房地產(chǎn)之間差異的反映。兩個不同的房地產(chǎn)必定會有，其中必然存在各種各樣的差異，而這些差異系數(shù)則需要估價人員來合理確定，如此方能確保價格評估的合理性。

2.在估價過程中存在的質(zhì)疑問題

由于拆遷評估過程是否公正、客觀將直接對被拆遷人的切身利益產(chǎn)生影響，因而被拆遷人咨詢評估結(jié)果實屬正常行為。且在拆遷評估過程中，可能受到各方面因素的影響而導(dǎo)致評估結(jié)果出現(xiàn)偏差。因此針對質(zhì)疑，相關(guān)部門也應(yīng)盡量給予被拆遷人滿意的回答，以避免被拆遷人對拆遷人與評估公司之間的關(guān)系產(chǎn)生質(zhì)疑，進(jìn)而影響到評估工作的權(quán)威性。

3.對被拆遷房屋的用途認(rèn)定問題

部分被拆遷房屋，因年代久遠(yuǎn)而沒有產(chǎn)權(quán)證，或產(chǎn)權(quán)證上并未登記具體的用途，而用途認(rèn)定問題極易成為拆遷當(dāng)事人的爭論焦點，且一旦出現(xiàn)爭端還會滋生許多其他方面的問題。

4.突擊建房、突擊裝修問題

在實際的拆遷過程中經(jīng)常遇到這樣的問題，即被拆遷人為盡可能獲得更多的賠償款而突擊建房或裝修，而這些新建物既無相關(guān)手續(xù)又無安全保障。這種現(xiàn)象不僅對入戶調(diào)查造成了一定的困難，還極大增添了評估工作的難度。

5.價值時點的問題

根據(jù)我國《房地產(chǎn)股價指導(dǎo)》意見顯示：“房地產(chǎn)的價值評估應(yīng)以拆遷許可證辦法之日的價值為時點，若拆遷規(guī)模較大需分段實施則估價時點應(yīng)以拆遷工作實施之日為準(zhǔn)”。國家對價值時點問題雖有明確規(guī)定，然而在實際的操作過程中，卻經(jīng)常由于各方面因素限制而導(dǎo)致價值時點無法確定。如房屋拆遷范圍雖已確定但房屋拆遷許可證卻尚未下發(fā)或房屋在拆遷許可證下發(fā)許久之后方進(jìn)行房屋的拆遷。面對以上兩種情況，若仍依照指導(dǎo)意見中規(guī)定的估價時點顯然不合理，這不僅有損被拆遷人的合法權(quán)益，同時也為拆遷工作增添了難度。

三、對于房屋拆遷價格評估中的問題提出建議

1.規(guī)范拆遷評估市場

（1）拆遷評估價格

為確保拆遷價格評估的公正、合理，針對被拆遷房屋的價格評估應(yīng)參考房地產(chǎn)市場價格，將市場價值作為拆遷估價的標(biāo)準(zhǔn)，并且同時考慮各方面因素，包括如土地位置、面積、地形、土質(zhì)、形狀在內(nèi)的內(nèi)部因素以及如自然環(huán)境、經(jīng)濟(jì)、政治、社會環(huán)境等外部因素。但不考慮房屋租賃、抵押以及查封等其他因素的影響。

（2）拆遷評估方法

當(dāng)前，我國針對房屋拆遷的價格評估工作大多是采用市場比較法，而針對不具備使用該方法條件的地區(qū)，則應(yīng)采取其他估價方式，并于之后的估價報告中詳細(xì)說明采用該方法的原因。在此過程中，考慮到拆遷估價是以類似房地產(chǎn)的市場交易價格或政府授權(quán)部門所公布的房地產(chǎn)市場價格為參考，因而作為拆遷房屋的估價參照對象，需每年定期公布一次最新的房地產(chǎn)市場價格，并對不同類型的房屋予以分別公示，以提供詳細(xì)的參考依據(jù)。

（3）拆遷評估機(jī)構(gòu)運作

由于房屋拆遷關(guān)系到社會方方面面，因而拆遷估價機(jī)構(gòu)的建立也應(yīng)遵循公開、透明的原則，采取投票或抽簽的方式，進(jìn)而確保評估工作的合理性。至于大型城市的拆遷項目則需嚴(yán)格按照拆遷投標(biāo)制度進(jìn)行，從而進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)估價市場。

2.加強(qiáng)同被拆遷人、拆遷人及同行間的溝通endprint

由于房屋拆遷工作于當(dāng)事人雙方均有著極為密切的關(guān)聯(lián)，因而作為拆遷評估機(jī)構(gòu)，其在實際的工作過程中，應(yīng)務(wù)必保持與多方當(dāng)事人之間的良好溝通。首先是與拆遷人的溝通是為了能與之共商對策，而加強(qiáng)與同行之間的溝通則是為了確保評估的準(zhǔn)確性。以避免因價格設(shè)定內(nèi)涵過程不一致而導(dǎo)致同區(qū)域不同項目于價格評估過程中出現(xiàn)較大差異，以此維護(hù)估價機(jī)構(gòu)的權(quán)威性。

3.按法律規(guī)定執(zhí)行拆遷房屋用途的認(rèn)定

根據(jù)《房地產(chǎn)估價指導(dǎo)意見》第十二條之規(guī)定：“被拆遷房屋性質(zhì)與面積均應(yīng)以房屋權(quán)屬證書之記載為準(zhǔn)；各地若針對被拆遷房屋性質(zhì)與面積的認(rèn)定有特別規(guī)定，則需與被拆遷人達(dá)成一致意見，并向當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃部門申請確認(rèn)方可執(zhí)行房屋拆遷工作”。然而事實上，基于以上情況，雙方當(dāng)事人極少協(xié)商成功，以至于評估機(jī)構(gòu)也不得不面對這樣的棘手問題。對此，作為房屋估價人員，應(yīng)盡量以國家政策來說服當(dāng)事人，從而讓規(guī)劃部門能盡早得出確認(rèn)后的結(jié)果，以解決當(dāng)事人之間的矛盾，進(jìn)而縮小評估結(jié)果的差異。

4.按當(dāng)?shù)卣募?guī)定執(zhí)行拆遷前的突擊建房

在我國，面對拆遷工作而突擊建房的行為極為常見。對此，為確保房屋拆遷工作的有序開展，相關(guān)管理部門應(yīng)在事前便做好應(yīng)對的準(zhǔn)備，如針對新建房屋，應(yīng)首先對其進(jìn)行詳細(xì)登記，拍下照片作為之后拆遷工作的憑證。而后在拆遷過程中，若發(fā)現(xiàn)突擊建房行為需首先告知此乃違法行為，然后與之商定對于突擊建造部分可給予適當(dāng)?shù)慕ㄔ斐杀狙a(bǔ)償，以合理、合法的手段讓被拆遷人心甘情愿的接受，從而維護(hù)房屋拆遷工作的有序開展。

5.評估考察時間前置，評估時點后置

由于從拆遷到改造再到辦理規(guī)劃等手續(xù)，需拆遷部門依次進(jìn)行審核，而在此過程中，必當(dāng)需要經(jīng)歷較長的一段時間，因而在此期間，評估機(jī)構(gòu)便應(yīng)事先對拆遷現(xiàn)場進(jìn)行摸底，以了解被拆遷地區(qū)的各方面情況，包括該區(qū)域的市場概況、區(qū)位以及房屋結(jié)構(gòu)等，隨后將之記錄成冊，變成第一手的房屋資料，以便在拆遷許可證發(fā)放后，能在限定期限內(nèi)開始房屋拆遷工作。如此技能確保拆遷評估的公平公正，也能起到節(jié)省評估時間的作用，從而確保拆遷工作能如期完成。

總之，為了保證我國房地產(chǎn)拆遷補(bǔ)償價格評估的公正、公平性，便需要規(guī)范拆遷評估市場、加強(qiáng)同被拆遷人和拆遷人及同行間的溝通、按法律規(guī)定執(zhí)行拆遷房屋用途的認(rèn)定、按當(dāng)?shù)卣募?guī)定執(zhí)行拆遷前的突擊建房、評估考察時間前置，評估時點后置。只有這樣才能夠更好地維護(hù)被拆遷對象的合法利益。

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