對(duì)公房陳欠租金收繳的思考

李世平

[摘 要] 銀川市的公房陳欠租金金額逐年上升，老的陳欠尚未收取，新的陳欠又產(chǎn)生，累計(jì)額越來(lái)越多，這一問(wèn)題亟需引起相關(guān)部門的重視。通過(guò)對(duì)銀川市陳欠租金的基本情況進(jìn)行梳理，分析得出了陳欠租金產(chǎn)生的原因，科學(xué)合理的解決這一現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，必須要有相關(guān)部門的協(xié)同互助，并且還需要有一套行之有效的解決方案，如提高核減幅度，實(shí)行減免政策；房屋質(zhì)量問(wèn)題追責(zé)，消除維修質(zhì)量糾紛；加強(qiáng)執(zhí)法力度，尋求法院支持等。希望能夠?qū)﹃惽纷饨饐?wèn)題的解決提供參考。

[關(guān)鍵詞] 銀川；公房；陳欠租金；收繳；對(duì)策

[中圖分類號(hào)] D035.32 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼] A [文章編號(hào)] 1002-8129（2017）06-0117-04

截止2016年底，銀川市共有公房19583套，建筑面積1093937.26平方米。其中直管公房7369套，建筑面積433668.13平方米；保障房12142套，建筑面積645221.15平方米；營(yíng)業(yè)房72 套，建筑面積15047.98平方米。2016年共收取公房租金2563.61萬(wàn)元。若按全額收取，銀川市全年應(yīng)收額為3135.97萬(wàn)元。但經(jīng)核算，實(shí)際收繳中產(chǎn)生陳欠租金572.36萬(wàn)元。按照管理賬目看，每年產(chǎn)生近300多萬(wàn)元的陳欠租金。

從歷年數(shù)據(jù)看，陳欠租金有逐年上升趨勢(shì)。老的陳欠租金尚未收取，新的陳欠租金又產(chǎn)生，累計(jì)額越來(lái)越多，這些情況相關(guān)部門必須高度重視，并拿出行之有效的解決辦法。

一、銀川市陳欠租金基本情況

（一）按照類型分

2016年銀川市公房共產(chǎn)生陳欠租金 572.36萬(wàn)元，其中住宅陳欠租金366.97萬(wàn)元，非住宅陳欠租金205.39萬(wàn)元。在住宅中公租房陳欠租金56.78萬(wàn)元，涉及126戶； 廉租房陳欠租金 45.64萬(wàn)元，涉及328戶；直管公房陳欠租金264.57萬(wàn)元，涉及687戶。

（二）按照地區(qū)分

2016年產(chǎn)生的陳欠租金中，按照三區(qū)分布看，其中興慶區(qū)涉及 882 戶，陳欠租金 301.43萬(wàn)元；金鳳區(qū)217戶，陳欠租金 48.24萬(wàn)元；西夏區(qū)43戶，陳欠租金17.29萬(wàn)元。

（三）按照賬齡分

陳欠租金有賬齡10年以上的62.27萬(wàn)元，占陳欠租金的16.97%，賬齡5至10年的95.41 萬(wàn)元，占陳欠租金的26%，5年以下的209.19萬(wàn)元，占陳欠租金的57%。

二、銀川市陳欠租金產(chǎn)生的原因

（一）管理不到位

目前銀川市租金收取采取的是委托代管公司的方式，由銀川市住建局委托保障中心進(jìn)行房屋管理，保障中心又將租金收繳業(yè)務(wù)分解、委托給代管公司，年終按公司收取租金額比率支付委托管理費(fèi)。這種模式，在管理面積不變的情況下，管理人員的使用由公司自己定。一方面公房分布廣，幾乎公布在銀川的各處，有的還分布零散，一棟樓就幾戶公房。另一方面，公司管理手段陳舊，收費(fèi)人員使用人數(shù)少，且收費(fèi)負(fù)荷大，收費(fèi)員一人多責(zé)，不僅收費(fèi)，還擔(dān)任維修管理、每月入戶巡查，查處違規(guī)等其它工作。有的收費(fèi)人員一人管理幾千戶，按照職責(zé)劃分，收費(fèi)人員很難在規(guī)定時(shí)間內(nèi)做好所有工作，因而導(dǎo)致在收費(fèi)方面有管理不到位情況發(fā)生。

（二）無(wú)執(zhí)法權(quán)限

針對(duì)公房住戶違規(guī)不繳納租金行為，按照《寧夏回族自治區(qū)廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房保障辦法》和《銀川市公共租賃住房管理辦法》《銀川市城市住房保障管理辦法》《銀川市直管公房管理辦法》相關(guān)規(guī)定，對(duì)無(wú)正當(dāng)理由累計(jì)6個(gè)月以上未交納住房租金的，由市住房保障行政主管部門解除租賃合同，收回保障性住房或按市場(chǎng)租金標(biāo)準(zhǔn)收取房屋租金。一方面，在實(shí)際執(zhí)行過(guò)程中，作為主管單位的保障中心沒(méi)有強(qiáng)制執(zhí)行收回房屋的執(zhí)法權(quán)利，對(duì)于經(jīng)多次協(xié)商仍不繳納的承租戶，不論是按照市場(chǎng)租金收取租金還是決定收回房屋的處理決定，在實(shí)際執(zhí)行中基本上是無(wú)執(zhí)行手段，導(dǎo)致違規(guī)戶視而不見(jiàn)，常年累計(jì)不繳，甚至其它被保障戶有效仿現(xiàn)象發(fā)生。這是陳欠租金逐年增長(zhǎng)的主要原因。另一方面，在法院訴訟程序中，由于法院考慮因一套居住住房因素，一般不采強(qiáng)行收房措施，自2008年至今沒(méi)有一戶違規(guī)欠租而被起訴強(qiáng)制執(zhí)行的。

（三）保障戶無(wú)力續(xù)交費(fèi)

銀川市公租房保障戶情況主要有以下幾類情況：

（1）長(zhǎng)期處于大病的保障戶。

（2）家庭發(fā)生重大變故致貧的。

（3）身體殘疾的保障戶。

（4）無(wú)正常勞動(dòng)能力，基本生活都不能保障的保障戶。

以上住戶在政策保障方面，雖然在政策中有特殊照顧細(xì)則，但在幅度上仍然不高，尤其在按照保障人口計(jì)算面積（1口人保障面積30平方米，2口以上廉租房50平方米，公租房60平方米）時(shí)，超出保障部分按市場(chǎng)租金計(jì)算，造成保障戶負(fù)擔(dān)明顯偏重。因而這些保障戶群體，在無(wú)力支付租金時(shí)，常采取拒交或不交方式。

4.因維修糾紛產(chǎn)生的拒繳

因房屋質(zhì)量或使用中出現(xiàn)的維修問(wèn)題，引起住戶拒交情況比較普遍。由于目前我市維修操作程序和維修資金使用方面存在問(wèn)題，導(dǎo)致維修質(zhì)量和維修及時(shí)程度不高。主要問(wèn)題體現(xiàn)在以下幾方面：

（1）每年核撥的維修資金總量不高，日常維修費(fèi)用150萬(wàn)，專項(xiàng)維修費(fèi)用400萬(wàn)。按管理面積算，每平方米的維修資金為1.37元/年。占收取租金費(fèi)用的5%。

（2）維修程序過(guò)于復(fù)雜，影響維修時(shí)效性。

（3）沒(méi)有維修操作規(guī)范，維修質(zhì)量考核沒(méi)有硬指標(biāo)。

（4）維修收費(fèi)不明確，尤其自用部位的維修，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，有的讓承租人自行承擔(dān)一部分，承擔(dān)比例也沒(méi)有明文規(guī)定。

（五）因產(chǎn)權(quán)糾紛產(chǎn)生拒繳

因公房產(chǎn)權(quán)糾紛產(chǎn)生的拒交租金的現(xiàn)象很多，尤其在銀川市直管公房方面，產(chǎn)權(quán)糾紛的房屋占有一定比例，有的是歷史遺留問(wèn)題，例如年代不一樣，產(chǎn)生的原因也不一樣。有的是由于管理單位和方式的變更，錯(cuò)管、漏管等造成的。產(chǎn)權(quán)不清，在現(xiàn)實(shí)實(shí)際工作中，難以認(rèn)定，承租戶便拒絕交費(fèi)，進(jìn)一步導(dǎo)致租金收繳困難。endprint

三、銀川市解決陳欠租金問(wèn)題的建議

（一）提高核減幅度，實(shí)行減免政策

目前銀川市在對(duì)于保障戶減免政策上存在分欄不細(xì)、無(wú)免租情況，對(duì)于困難戶來(lái)講得到的租金優(yōu)惠不多，尤其公租房困難群體。按照《銀川市住房保障局關(guān)于實(shí)行公共租賃住房分檔租金的通知》規(guī)定申請(qǐng)人或共同申請(qǐng)人傷殘等級(jí)在1～4級(jí)，或患有大?。ㄐ杼峁┿y川市醫(yī)療保險(xiǎn)事務(wù)管理中心發(fā)放的職工醫(yī)療保險(xiǎn)門診大病病歷等），或贍養(yǎng)人、撫（扶）養(yǎng)人死亡或者正在監(jiān)獄服刑的家庭，和家庭人均收入在上一年度人均月可支配收入線以下的家庭。執(zhí)行五檔租金標(biāo)準(zhǔn)，即公共租賃住房租金標(biāo)準(zhǔn)60%。按照60平方米房屋計(jì)算，3口人的困難戶每月租金需向管理單位繳納216元。若按照70平方米房屋計(jì)算，每月租金需向管理單位繳納376.04元（金鳳區(qū)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算）。

申請(qǐng)人或共同申請(qǐng)人傷殘等級(jí)在1～6級(jí)，或患有重大疾?。ūｋU(xiǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)規(guī)定25種或大病醫(yī)保證明），或贍養(yǎng)人、撫（扶）養(yǎng)人死亡或者正在監(jiān)獄服刑的，或申請(qǐng)人或共同申請(qǐng)人年齡在65歲以上的家庭，執(zhí)行六檔租金標(biāo)準(zhǔn)，即公共租賃住房租金標(biāo)準(zhǔn)80%。按照60平方米房屋計(jì)算，3口人的困難戶每月租金需向管理單位繳納288元。若按照70平方米房屋計(jì)算，每月租金需向管理單位繳納448.04元（金鳳區(qū)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算）。

若按照一口人家庭計(jì)算，60平方米房屋計(jì)算，困難戶每月需向管理單位繳納625.2元租金。該租金足夠支付在同金鳳區(qū)同等地域按市場(chǎng)租金出租的房屋。況且這種保障租金是對(duì)于特殊困難家庭收取的租金，并且在銀川市保障政策中沒(méi)有免除租金政策。

因此建議在保障政策中修改現(xiàn)有政策，在政策制定中考慮實(shí)際情況。尤其對(duì)于貧困、重大殘疾等需要特殊照顧的家庭，租金收取優(yōu)惠幅度要大，制定類別再細(xì)。對(duì)于生活不能自理或無(wú)勞動(dòng)能力的家庭，實(shí)行免除租金政策。

（二）房屋質(zhì)量問(wèn)題追責(zé)，消除維修質(zhì)量糾紛

房屋交付使用后，住戶在使用過(guò)程中經(jīng)常發(fā)生諸如墻面墻體開(kāi)裂、粉刷層空鼓開(kāi)裂、廚廁、外墻及窗周部位滲漏水、屋面的滲漏水、一樓泛堿、窗戶開(kāi)裂或變形等。有的保障房布局和戶型設(shè)計(jì)不合理，給正常使用帶來(lái)不便。此類問(wèn)題多為在建筑期間沒(méi)有按照規(guī)范施工造成，對(duì)于住戶的報(bào)修，維修部門也很難徹底給予解決。這類問(wèn)題給住戶的正常使用帶來(lái)極大麻煩，拒交租金成為常態(tài)。

因此，對(duì)于保障房的建設(shè)，建筑施工部位和主體部門要高度重視，嚴(yán)格按照《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于保障房建設(shè)和管理的指導(dǎo)意見(jiàn)》及相關(guān)房屋建設(shè)要求組織施工和監(jiān)管，從源頭上消除此類問(wèn)題的發(fā)生。對(duì)于問(wèn)題嚴(yán)重的，主管部門要追究相關(guān)人員責(zé)任，并給予失職人員相應(yīng)的處理。

（三）加強(qiáng)執(zhí)法力度，尋求法院支持

按照保障房相關(guān)管理辦法規(guī)定，對(duì)6個(gè)月以上未交納住房租金的，由市住房保障行政主管部門解除租賃合同，收回保障性住房。但目前我市保障房管理部門涉及違規(guī)查處的部門有房地產(chǎn)執(zhí)法支隊(duì)和保障中心執(zhí)法科。這些部門沒(méi)有強(qiáng)制執(zhí)法權(quán)，處理類似事情僅靠行政處罰往往在處理后期均以無(wú)結(jié)果告終，對(duì)于長(zhǎng)期違規(guī)而且拒不執(zhí)行行政處罰的保障戶，在保障管理部門基本上沒(méi)有行之有效的辦法。

對(duì)于往年不執(zhí)行行政處罰的保障戶，當(dāng)按照程序申請(qǐng)法院解決，在執(zhí)行過(guò)程中發(fā)現(xiàn)被執(zhí)行人除唯一住房外無(wú)其他財(cái)產(chǎn)可供執(zhí)行時(shí)，很難在實(shí)現(xiàn)生效法律文書(shū)內(nèi)容、遵守民訴法執(zhí)行豁免規(guī)定和維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定和諧三者之間找到平衡點(diǎn)。

法院對(duì)被執(zhí)行人唯一的保障住房，基本上不支持強(qiáng)制收回的處理。鑒于此，建議住建局和法院協(xié)商，按照法律規(guī)定處理此類事情，并且手續(xù)減化，操作可行。對(duì)于違規(guī)拒繳住戶應(yīng)當(dāng)，拒不整改的，應(yīng)當(dāng)用法律手段進(jìn)行處理，以此促進(jìn)租金的正常收繳。

（四）建立健全銀川市信用管理體系

目前銀川市公房管理模式下的保障管理部門，處理解決欠費(fèi)最有效的方法就是在銀川市或全區(qū)范圍內(nèi)建立保障房違規(guī)家庭信用管理機(jī)制。通過(guò)對(duì)失信人員的約束，逐步減少違規(guī)行為。然而目前銀川市公房管理單位尚未建立相關(guān)信用管理辦法。

建議對(duì)于惡意拖欠租金的住戶，通過(guò)誠(chéng)信及合同管理，記入不良信用記錄檔案，銀川市住房保障中心具體負(fù)責(zé)扣、加分細(xì)則的制定、信息的采集、發(fā)布、公示、記錄和有異議信息的核實(shí)、監(jiān)督管理工作。對(duì)有異議的不良信用記錄、良好信用記錄以及情節(jié)嚴(yán)重的不良信用記錄進(jìn)行評(píng)審確定。對(duì)其不良行為，利用住房保障信息管理系統(tǒng)記入直管公房和住房保障家庭檔案。并且與區(qū)、市信用管理單位聯(lián)系，整合現(xiàn)有的部門信息數(shù)據(jù)庫(kù)，建立跨行業(yè)、跨地區(qū)、跨領(lǐng)域的綜合信息平臺(tái)，相關(guān)信用信息實(shí)現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)運(yùn)行，各部門實(shí)時(shí)共享。對(duì)失信者納入社會(huì)信用記錄體系，情節(jié)嚴(yán)重的，5年內(nèi)不得再申請(qǐng)保障房；已承租保障房的，合同期滿后，不得繼續(xù)承租。而對(duì)良好信用記錄的申請(qǐng)家庭，市、區(qū)住房保障行政管理部門可以根據(jù)實(shí)際情況一次性予以適當(dāng)?shù)奈镔|(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)或?qū)ψ饨鹗绽U采取優(yōu)惠折扣的辦法。

市住房保障管理部門可以將申請(qǐng)家庭的良好及不良信用記錄在管理部門網(wǎng)站或者其所在的社會(huì)保障性住房小區(qū)內(nèi)公開(kāi)，以此引起社會(huì)關(guān)注，促進(jìn)全市誠(chéng)信的建立。

[責(zé)任編輯：譚曉影]endprint