房產(chǎn)調(diào)控這一年

宋鑫陶

從最早的限購(gòu)，到后來(lái)的限貸和限價(jià)，以及如今各地紛紛出臺(tái)的限售政策，不論是新房還是二手房，市場(chǎng)現(xiàn)已經(jīng)進(jìn)入所謂的“四限”時(shí)代。

這一年，最牽動(dòng)人心的，依然是房子。

有多少買(mǎi)房的故事在這一年里上演，就有多少人經(jīng)歷了大悲或大喜的體驗(yàn)。有人慨嘆，終于買(mǎi)上了房子，一輩子的積蓄終于不再貶值；有人后悔，當(dāng)初怎么就沒(méi)多買(mǎi)一套；有人懊惱，錯(cuò)過(guò)了最好的出手時(shí)機(jī)。

正是因?yàn)椴虏煌阜績(jī)r(jià)的走向，也才有了買(mǎi)房的蕓蕓眾生相。“20年前我們的夢(mèng)想都是做科學(xué)家，20年后我們的夢(mèng)想都成了買(mǎi)房?！薄霸?jīng)我們有詩(shī)和遠(yuǎn)方，現(xiàn)在我們只想買(mǎi)房?！迸笥讶锿虏鄣奈恼?，比比皆是。

從去年下半年到今年上半年，一年的時(shí)間跨度里，房地產(chǎn)市場(chǎng)又有著怎樣的激蕩？

“四限”時(shí)代

圍繞房?jī)r(jià)的調(diào)控，這些年政策出臺(tái)了不少。從最早的限購(gòu)，到后來(lái)的限貸和限價(jià)，以及如今各地紛紛出臺(tái)的限售政策，不論是新房還是二手房，市場(chǎng)現(xiàn)已經(jīng)進(jìn)入所謂的“四限”時(shí)代。

2010年4月30日，北京出臺(tái)“國(guó)十條”實(shí)施細(xì)則，規(guī)定“每戶(hù)家庭只能新購(gòu)一套商品房”，率先啟動(dòng)“限購(gòu)”政策。在此后的幾年里，火爆的樓市得到了一定抑制，房?jī)r(jià)趨于平穩(wěn)。4年之后，呼和浩特、合肥等城市率先取消限購(gòu)，全國(guó)各大限購(gòu)城市也紛紛松綁。

取消限購(gòu)、減低首付比例，伴隨著中央的“去庫(kù)存”政策，市場(chǎng)的熱情瞬間被點(diǎn)燃。2015年，深圳樓市同比漲幅47.5%，領(lǐng)跑全國(guó)。就在人們紛紛驚嘆和猜測(cè)深圳樓市暴漲背后的真因時(shí)，2016年的房地產(chǎn)市場(chǎng)才真正令人錯(cuò)愕，人們形容這是房地產(chǎn)市場(chǎng)“驚心動(dòng)魄的一年”，甚至出現(xiàn)了“樓市四小龍”。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2016年共14個(gè)城市全年房?jī)r(jià)上漲超過(guò)25%，其中上海、南京、合肥、廈門(mén)、深圳5個(gè)城市的漲幅超過(guò)了40%。新建商品住宅價(jià)格上漲超過(guò)30%的達(dá)11個(gè)，深圳漲幅超過(guò)50%。

幸運(yùn)的人搭乘上了“幸福的快車(chē)”，錯(cuò)過(guò)的人則直言不幸。城市房?jī)r(jià)的輪番上漲，就像是一場(chǎng)集體暴動(dòng)，一浪高過(guò)一浪。

人們沒(méi)有等來(lái)房?jī)r(jià)的下跌，但新一輪調(diào)控政策的出臺(tái)已迫在眉睫。從2016年9月30日到10月9日，短短的10天時(shí)間里，北京、天津、蘇州、鄭州、成都、濟(jì)南、無(wú)錫、合肥、武漢、南京、廣州、深圳、佛山、廈門(mén)、東莞、珠海、福州、上海、杭州、南昌等21個(gè)城市相繼出臺(tái)限購(gòu)限貸政策。

這樣的政策在進(jìn)入2017年后，繼續(xù)“加碼”。進(jìn)入2017年以來(lái)，廈門(mén)、廣州、青島、東莞、無(wú)錫、蕪湖、長(zhǎng)沙、常州、西安、濟(jì)南、嘉興等城市，新購(gòu)買(mǎi)住房要在取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)iK2年后才能轉(zhuǎn)讓?zhuān)换葜?、成都、南京、鄭州、開(kāi)封、張家口等城市規(guī)定的期限是3年；保定和珠海的部分地塊甚至出臺(tái)了“10年限售”的規(guī)定。

目前，限售的城市已達(dá)30多個(gè)。截止今年5月初，就有超過(guò)55個(gè)城市發(fā)布了160余次的調(diào)控政策。2017年成為近年來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)最密集的一年，政策的力度也堪稱(chēng)史上最嚴(yán)。

事實(shí)上，早在2010年限購(gòu)政策出臺(tái)后，經(jīng)濟(jì)學(xué)家厲以寧就提出過(guò)“限購(gòu)不如限售”的言論。他認(rèn)為，我國(guó)應(yīng)該學(xué)習(xí)新加坡的經(jīng)驗(yàn)，把限購(gòu)改為限售，

“過(guò)分強(qiáng)調(diào)限購(gòu)會(huì)帶來(lái)一些問(wèn)題，不能有地區(qū)的歧視，限購(gòu)作為短期政策可以，長(zhǎng)期不行。”

華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)也認(rèn)為，一個(gè)較長(zhǎng)周期的限售，完全可以讓市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)擠走那些短期套利的投機(jī)資金，同時(shí)限售并不會(huì)傷害任何真實(shí)的消費(fèi)需求。

不論是限購(gòu)、限貸、限價(jià)，還是限售，其意都在于讓火熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速降溫，而限售不過(guò)是政府為打擊過(guò)熱的投資行為引發(fā)的房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)而采取的又—種調(diào)控手段而已。

調(diào)控的成效

一系列“加碼”之后，調(diào)控似乎也初見(jiàn)成效。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的今年5月份的數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)70個(gè)大中城市中新房?jī)r(jià)格環(huán)比下降的城市有9個(gè)，漲幅回落的城市有26個(gè)。其中，15個(gè)一線(xiàn)和熱點(diǎn)二線(xiàn)城市的新房?jī)r(jià)格同比漲幅已連續(xù)3個(gè)月全部回落，回落幅度在0.5至6.4個(gè)百分點(diǎn)之間。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速年內(nèi)也首次出現(xiàn)回落。

這個(gè)5月，深圳房?jī)r(jià)出現(xiàn)了0.6%的環(huán)比跌幅；北京的新建住宅售價(jià)較4月份停止上漲，二手房住宅簽約套數(shù)創(chuàng)造了近27個(gè)月以來(lái)的最低值，房地產(chǎn)貸款余額的增速也降至去年9月的水平。

偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉在接受相關(guān)媒體采訪(fǎng)時(shí)表示，

“面對(duì)史上最嚴(yán)格、最嚴(yán)密樓市調(diào)控，北京二手房市場(chǎng)上的投資投機(jī)現(xiàn)象明顯得到遏制?！?/p>

“從目前管理層調(diào)控政策不斷升級(jí)的態(tài)度來(lái)看，不希望房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，更不希望房地產(chǎn)泡沫給中國(guó)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)實(shí)質(zhì)性的風(fēng)險(xiǎn)，下半年房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)能和概率已經(jīng)很低，部分城市的房?jī)r(jià)可能會(huì)出現(xiàn)調(diào)整。”這代表了眾多業(yè)內(nèi)人士的觀點(diǎn)。

認(rèn)房又認(rèn)貸、多家銀行上調(diào)房貸利率、部分銀行暫停房貸業(yè)務(wù)，短期內(nèi)政策的快速疊加讓市場(chǎng)再次進(jìn)入“觀望”情緒。賣(mài)的人不愿降價(jià)，買(mǎi)的人怕站在了峰頂，彼此博弈，也帶來(lái)了市場(chǎng)短暫的“數(shù)字降溫”。

但是重壓之下，房企拿地的積極性卻從未減退。

數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，今年1—5月，拿地最多的30家大房企的拿地總金額超過(guò)了6685億元（只計(jì)算招拍掛部分，不考慮權(quán)益分配），同比上漲62%。多家房企月拿地金額都超過(guò)百億元，碧桂園更是連續(xù)5個(gè)月拿地金額過(guò)百億。截止6月20日，年內(nèi)全國(guó)賣(mài)地最多的50大城市合計(jì)賣(mài)地金額達(dá)到了12071.8億元，同比上漲36.3%，平均地價(jià)上漲了32.6%。

對(duì)于這一輪拿地?zé)岢?，市?chǎng)分析人士認(rèn)為，目前市場(chǎng)調(diào)控已進(jìn)入深水區(qū)，樓市的周期性下滑已經(jīng)開(kāi)始顯現(xiàn)。調(diào)控期也被認(rèn)為是房企逆勢(shì)布局的好時(shí)機(jī)，此時(shí)土地價(jià)格趨于理性，很多房企都選擇在此時(shí)拿地布局。

雖然目前市場(chǎng)對(duì)樓市的預(yù)期在降低，但房企的拿地?zé)崆樗坪跤謴牧硪粋€(gè)角度預(yù)示著市場(chǎng)可能的未來(lái)。endprint

房子到底值多少錢(qián)？

縱觀房地產(chǎn)市場(chǎng)這些年，調(diào)控政策有松有緊，房?jī)r(jià)也在周期性的漲跌交替中，攀升到了如今的高點(diǎn)。過(guò)去十幾年，房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)疑就是我國(guó)最具價(jià)值投資的市場(chǎng)，它的高投資回報(bào)讓人趨之若鶩，也直接助推了房?jī)r(jià)的節(jié)節(jié)攀升。

在2016年的新一輪暴漲之前的一份“2006—2016中國(guó)經(jīng)濟(jì)生活大調(diào)查”的數(shù)據(jù)顯示，十年時(shí)間里，北京房?jī)r(jià)總體上漲380%，年均上漲17.5%；上海房?jī)r(jià)總體上漲384.6%，年均上漲17.6%。

而在市場(chǎng)開(kāi)始調(diào)控的2016年5月—2017年5月的一年時(shí)間里，北京的房產(chǎn)均價(jià)又漲幅了11.11%，上海漲了25.78%，廣州漲了27%，深圳漲了21.81%，南京漲了15.56%，杭州漲了30%，蘇州漲了4.1%，武漢漲了30%，成都漲了29%，廈門(mén)漲了30.8%。

沒(méi)有人知道房子到底應(yīng)該值多少錢(qián)，不知道房?jī)r(jià)何時(shí)才會(huì)真正持續(xù)下跌，更不知道房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)在哪一天又開(kāi)始新一輪的暴漲？更多的人是在觀望和煎熬中，最終放棄了等待，義無(wú)反顧地成為了房奴。

過(guò)去十幾年來(lái)，房地產(chǎn)的調(diào)控和房?jī)r(jià)的表現(xiàn)始終都具有周期性，但沒(méi)有人能準(zhǔn)確預(yù)測(cè)每個(gè)周期的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。

就像網(wǎng)友慨嘆的：“如果有時(shí)光機(jī)，我想回到2007年，我一定在股市見(jiàn)好就收，然后砸鍋賣(mài)鐵，節(jié)衣縮食買(mǎi)套房！”可惜沒(méi)有如果，而現(xiàn)實(shí)是“一年不買(mǎi)房，幾年又白忙”。

在國(guó)家信息中心首席經(jīng)濟(jì)師范劍平看來(lái)，多年來(lái)，我國(guó)搞房地產(chǎn)和金融炒作，因?yàn)榧夹g(shù)研發(fā)不掙錢(qián)，他們寧可在房地產(chǎn)和金融領(lǐng)域制造一個(gè)個(gè)泡沫，也要想辦法掙錢(qián)，于是出現(xiàn)了大量的擊鼓傳花游戲。

市場(chǎng)呼吁房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的建立，業(yè)內(nèi)人士呼吁房產(chǎn)稅該盡早出臺(tái)，這都是因?yàn)槿藗儞?dān)心調(diào)控一旦松口，市場(chǎng)將再次瘋狂。

未來(lái)房?jī)r(jià)是漲，還是跌？房地產(chǎn)市場(chǎng)是否因此將“入冬”？從過(guò)往這些年房地產(chǎn)的起伏變化來(lái)看，更加沒(méi)有人敢對(duì)未來(lái)輕易下賭注。

看跌者認(rèn)為，目前我國(guó)城市人口流入量在減少，伴隨經(jīng)濟(jì)增速放緩，貨幣增速也在下降，兩方面因素的疊加將導(dǎo)致未來(lái)房?jī)r(jià)的下跌。

看漲者則認(rèn)為，中國(guó)房?jī)r(jià)不會(huì)迎來(lái)掉頭向下的根本性拐點(diǎn)，亦不會(huì)出現(xiàn)諸如日本當(dāng)年的樓市泡沫破裂。

知名財(cái)經(jīng)評(píng)論員葉檀則認(rèn)為，限購(gòu)限貸并不意味著房地產(chǎn)價(jià)格失速下跌?！耙痪€(xiàn)城市和二線(xiàn)熱門(mén)城市土地稀缺的情況不會(huì)改變，也絕無(wú)可能大幅增加，今年推出的地也不會(huì)增加。面粉這么少，面包不可能便宜?！眅ndprint