油田物業(yè)公司收費現狀與發(fā)展形勢分析

徐莉

摘要：本文認真分析了目前油田物業(yè)公司收費的現狀，油田物業(yè)公司長期依靠經費補貼運營，收費意識淡薄，企業(yè)和員工沒有市場危機感，在目前的收費模式運行前提下，存在歷史遺留收費面積爭議、小區(qū)硬件設施條件差、油田物業(yè)管理法規(guī)還不完善和不配套等眾多因素影響收費，探討要從利用信息化創(chuàng)新收費機制、建立收費管理考評機制、實施價格定額、建立內外部溝通機制等方面來應對油田物業(yè)企業(yè)收費根本性問題，確保收費的市場機制改革的平穩(wěn)運行。

關鍵詞：收費現狀；制約因素；拓展收費思路；發(fā)展形勢及對策

如何解決收費難問題是油田物業(yè)公司的一大難題，現就當前油田物業(yè)的收費現狀及發(fā)展形勢淺談一下看法。

一、油田物業(yè)當前收費現狀分析

福利分房制度沒有改革之前，油田物業(yè)管理其整體都是單位之間互相結算，差額由油田公司以經費形式劃撥，物業(yè)企業(yè)不擔心費用的來源，這是油田物業(yè)企業(yè)與其他市場化運作模式物業(yè)企業(yè)的區(qū)別。油田小區(qū)居民居住區(qū)域性集中，這樣有利于各種物業(yè)法規(guī)、政策的宣傳，物業(yè)管理工作容易開展，有利于房屋產權的交接和維修基金的到位，能為居民提供高效快捷的服務，這樣收取物業(yè)費相對容易得到支持。

然而隨著國有企業(yè)改革步伐的加快與深入，以及油田整體經濟效益的影響，劃撥給物業(yè)企業(yè)的經費也逐年減少，而工作量在不斷的增加，導致物業(yè)企業(yè)入不敷出，給物業(yè)企業(yè)的正常運行和服務帶來制約。主要體現：

（一）主要是脫離主體后的多種經營單位實行自負盈虧，主體單位不在承擔其各項費用，各單位要靠自身的盈虧支付各項費用，這就導致了部分單位托費、欠費現象，使物業(yè)公司資金回籠遇到阻礙，制約了物業(yè)公司的正常運營。

（二）長期依靠經費補貼的物業(yè)人收費意識淡薄，沒有危機感，認為只要干好物業(yè)服務、供熱服務就是本職工作，自身經濟不會受到影響，單位經濟效益好壞于己無關。

（三）無法使用法律武器維護自身權益，由于油田公司隸屬于一個法人，對長期欠費單位無法起訴，沒有制約手段，這部分費用只能企業(yè)自行承擔或依靠油田公司補貼。

二、影響油田物業(yè)企業(yè)收費的幾大主要因素

（一）老區(qū)規(guī)劃差，優(yōu)勢群體逐漸減少。油田社區(qū)老區(qū)居多，規(guī)劃落后，生活基礎設施與生產設施混在一起，發(fā)展前景不好，取消福利分房以后，新樓盤地理位置優(yōu)越、環(huán)配套設施齊全的優(yōu)勢吸引著優(yōu)勢群體，老區(qū)收費難題應仍而生。

（二）居民物業(yè)管理的消費觀念還沒有確立。長期依靠單位付費的居民沒有付費意識，而不交費的住戶，卻仍然可以享受到和其他業(yè)主一樣的服務，長此以往就會形成惡性循環(huán)：業(yè)主欠費---物業(yè)公司虧損---服務質量下降---業(yè)主長期拒交費。

（三）收費價格沒有指導性文件，價格差異大。在大慶石油會戰(zhàn)的特殊環(huán)境和特殊歷史條件下形成的一種企業(yè)領導與地方行政領導合二為一的領導體制，造成熱費、物業(yè)費收取費用標準不一，居住在同一小區(qū)、同一單元的住戶，由于工作單位隸屬關系不同，付費的標準也不同，現行的物業(yè)費收費標準無論是關聯交易還是市政府價格都沒有具體的指導性收費明細，導致居民付費模糊，物業(yè)收費不清。

三、企業(yè)收費未來發(fā)展形勢及對策

面臨復雜的形勢，要確保收費的市場機制改革的平穩(wěn)運行，認為應該大力做好以下幾方面的工作：

（一）加強物業(yè)公司自身建設，提高服務質量，打造物業(yè)品牌。規(guī)范管理，提高服務管理水平，這是解決物業(yè)管理費收費難的關鍵點。加大對物業(yè)基礎設施、設備技術改造力度，實現物業(yè)信息化管理，應用科技提供優(yōu)質服務，最大限度地控制和降低物業(yè)管理成本，采取信息系統(tǒng)在小區(qū)的應用，使物業(yè)管理工作能夠實現自動化。建立以家園文化為主題的企業(yè)文化體系，營造家園氛圍，企民攜手共同塑造品牌物業(yè)形象，提高企業(yè)知名度，全面提升企業(yè)品牌形象和知名度。

（二）創(chuàng)新收費方式，外拓市場，制定相應考核獎懲制度，提高員工收費熱情。油田物業(yè)應利用信息化手段創(chuàng)新收費方式，實現與客服聯動，促進居民繳費意識，大力推進專業(yè)化、標準化和信息化建設，使企業(yè)物業(yè)收費管理工作更加規(guī)范；通過現有資源，延伸服務，引進社會商家，將商家的優(yōu)惠措施惠及繳費住戶，實現三方共贏，促動居民交費；利用現有人員、設備及資源外拓市場，增加外拓市場收入；制定考核機制，體現多勞多得，激勵員工工作熱情。

（三）實施價格定額，科學測算物業(yè)管理費，確保收費的透明度。物業(yè)管理服務費是管理服務成本加上合理利潤。目前油田公司物業(yè)管理服務成本的確定是受國有體制、生產產品的數量、規(guī)模等多種因素影響。但是走向市場經濟后的物業(yè)管理是否可以科學、合理計算物業(yè)成本呢？比如：一個企業(yè)有多個物業(yè)管理項目，是否可以按服務項目測算單位成本呢？物業(yè)管理完全可以核算一個定額標準，細化與管理服務中的各個內容和環(huán)節(jié)相對應的價格標準，使物業(yè)公司與業(yè)主論價時有據可查。比如綠化，綠地覆蓋面積、保存率、工作標準、價格組成，一級、二級、三級什么基數等等，都能清清楚楚地依據標準，通過科學方法計算出來。雙方論價有依據，市場上出現的各種奇怪的價格現象就會不掃自除了。

（四）建立良好的內部、外部溝通機制，通過法律手段途徑解決收費問題。油田物業(yè)可利用房產管理的集中性、服務住戶的標準化等優(yōu)勢條件，建立良好的內外部溝通機制。油田物業(yè)公司要常年聘請法律顧問，借用現有的《合同法》、《物權法》、《物業(yè)管理條例》等有關法律規(guī)定，對員工進行知識講座，樹立全民法律意識，使之在工作中能運用法律知識，對拖欠費用的業(yè)主，不僅僅在收費時甚至是報修服務時都能對其正確引導，樹立繳費觀念，同時企業(yè)可以運用法律武器維護自身的尊嚴和合法權益。使之有法可依、有跡可循。

（作者單位：大慶油田礦區(qū)服務事業(yè)部物業(yè)管理三公司）endprint