市長(zhǎng)們?nèi)绾卫》績(jī)r(jià)瘋牛？

李永華

半夢(mèng)半醒之間，看到手機(jī)屏幕上跳出來(lái)消息，“長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)下降50%！”頓時(shí)笑醒，再狠掐一把大腿，揉揉眼睛仔細(xì)一看，這是真的。

9月12日，長(zhǎng)沙樓市放出大招。據(jù)新華社報(bào)道，長(zhǎng)沙市政府推出定向限價(jià)商品住房，第一批20個(gè)項(xiàng)目共建設(shè)11682套，第二批建設(shè)計(jì)劃正在制訂中。在首批項(xiàng)目中，長(zhǎng)沙市芙蓉區(qū)新橋小區(qū)三期項(xiàng)目將有1208套房屋推出，其銷(xiāo)售價(jià)格僅為每平方米4950元，有人考證，這一價(jià)格不到周邊地段二手房?jī)r(jià)格的一半，“長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)下降50%”的說(shuō)法便由此而來(lái)。

而就在前一天，即9月11日，《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》剛刊發(fā)了《長(zhǎng)沙樓市：被新政激活？》一文，報(bào)道了長(zhǎng)沙市房?jī)r(jià)近一年來(lái)瘋漲，購(gòu)房指標(biāo)被炒至10萬(wàn)元等非理性現(xiàn)象。文章一經(jīng)刊發(fā)，當(dāng)天就在網(wǎng)絡(luò)上引發(fā)了各界高度關(guān)注和熱議。

12日的樓市消息，可以說(shuō)是面對(duì)節(jié)節(jié)攀升的房?jī)r(jià)，長(zhǎng)沙今年最新推出的樓市調(diào)控措施。

其實(shí)，不光是長(zhǎng)沙，全國(guó)各地的市長(zhǎng)們都在忙著抑制房地產(chǎn)泡沫。

市長(zhǎng)們口袋里還藏著哪些武器？

能不能戒掉土地財(cái)政的“癮”

長(zhǎng)沙推出的定向限價(jià)商品住房?jī)r(jià)格為什么這么低？

看看官方的解釋。長(zhǎng)沙市住房保障服務(wù)局負(fù)責(zé)人介紹，建設(shè)單位以行政劃撥土地建設(shè)定向限價(jià)商品住房的，在商品住房預(yù)售前，由建設(shè)單位統(tǒng)一繳納土地出讓金，沒(méi)有土地溢價(jià)，相當(dāng)于政府把土地溢價(jià)讓利給了老百姓，建設(shè)單位的土地成本更低，因而住房成本也更低；建設(shè)單位以招拍掛取得的出讓地建設(shè)定向限價(jià)商品住房的，項(xiàng)目免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套等各種行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金，服務(wù)性收費(fèi)減半征收，同樣是政府讓利給了老百姓，因此房?jī)r(jià)更低了。

在記者看來(lái)，這段解釋直接把過(guò)往我國(guó)房?jī)r(jià)高企的“謎底”給解開(kāi)了。

1987年12月1日開(kāi)始，深圳模仿香港，在內(nèi)地第一個(gè)實(shí)行土地拍賣(mài)，3塊地賣(mài)了2336萬(wàn)元。從此，潘多拉魔盒被打開(kāi)，香港的房地產(chǎn)模式正式登陸內(nèi)地，各地群起響應(yīng)、紛紛效仿，賣(mài)地成為大多數(shù)地方政府重要的收入來(lái)源，用以滿足各地城市建設(shè)龐大的資金需求。

然而，土地財(cái)政將地方政府捆綁在了房地產(chǎn)這頭巨獸身上，一路狂奔，眼看房地產(chǎn)泡沫越吹越大，卻欲罷不能。

北京大學(xué)國(guó)家發(fā)展研究院教授周其仁今年年初列舉的一組數(shù)據(jù)顯示出土地財(cái)政之兇猛：1995—2012年，我國(guó)名義GDP增長(zhǎng)8.6倍，工資總額增長(zhǎng)8.8倍，稅收增長(zhǎng)16.7倍，政府收入增長(zhǎng)18.8倍，土地出讓金增長(zhǎng)64倍。

作為這一模式的“開(kāi)山鼻祖”，香港已坐上全球房?jī)r(jià)最高城市的位置，今年上半年房地產(chǎn)價(jià)格上漲9.3%，據(jù)說(shuō)一個(gè)停車(chē)位就曾賣(mài)出518萬(wàn)港元的天價(jià)。

剖析高企的房地產(chǎn)價(jià)格組成，地價(jià)的持續(xù)上漲無(wú)疑是高房?jī)r(jià)的重要推手。全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)的報(bào)告顯示，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地成本占總成本的41.2%，占直接成本的比例則達(dá)58.2%。

今年7月24日，有地產(chǎn)界人士稱(chēng)，從土地的供給情況來(lái)看，土地供給制度已經(jīng)成為房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的因素。過(guò)去兩年地價(jià)高企，土地價(jià)格的上漲還會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲，房?jī)r(jià)不可能在土地價(jià)格上漲的情況下出現(xiàn)大幅下跌。

面粉不降價(jià)，面包怎么會(huì)便宜？問(wèn)題是，地方政府有沒(méi)有壯士斷腕的改革決心，徹底擺脫土地財(cái)政？

長(zhǎng)沙市政府分管房地產(chǎn)的一位領(lǐng)導(dǎo)對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者表示，長(zhǎng)沙已經(jīng)出現(xiàn)土地財(cái)政依賴(lài)度下降的跡象，今后將加大保障房土地供應(yīng)。

黃奇帆任職重慶市市長(zhǎng)期間，重慶房?jī)r(jià)始終保持在低位，表明地方政府并非不能從房?jī)r(jià)瘋牛上跳下來(lái)。黃奇帆稱(chēng)，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)的重要措施之一，就是每年房地產(chǎn)的總投資不要超過(guò)全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的25%。按他的解釋?zhuān)^(guò)25%一定供過(guò)于求，低于25%又供應(yīng)不足，不適應(yīng)城市化。如果一個(gè)地方基礎(chǔ)設(shè)施投資中，房地產(chǎn)占了百分之七八十，長(zhǎng)遠(yuǎn)看沒(méi)后勁。

上海市市長(zhǎng)應(yīng)勇表示，絕不能以高地價(jià)、高房?jī)r(jià)換取一時(shí)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和財(cái)政增長(zhǎng)。

而讓地方政府拿不到土地出讓收入的各類(lèi)保障性住房能不能平抑房?jī)r(jià)，關(guān)鍵在于能不能持續(xù)、大批量地供應(yīng)，若能做到，必然把高房?jī)r(jià)拉下馬。

對(duì)此，上述長(zhǎng)沙市領(lǐng)導(dǎo)沒(méi)有給出明確的答案，僅表示長(zhǎng)沙將持續(xù)加大保障房土地供應(yīng)。

長(zhǎng)沙市住房保障局政務(wù)大廳一位工作人員對(duì)記者稱(chēng)，保障房現(xiàn)在還申請(qǐng)不了，起碼要到明年，目前只是宣傳階段，沒(méi)有操作細(xì)則。

加大供地量成市長(zhǎng)必選項(xiàng)

掉頭回到土地全面劃撥的年代是個(gè)白日夢(mèng)。相對(duì)于龐大的房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量，保障房計(jì)劃可以說(shuō)是遠(yuǎn)水解不了近渴。

當(dāng)前土地供給制度下，地方政府是住宅市場(chǎng)中唯一的土地賣(mài)方，賣(mài)多少、賣(mài)什么價(jià)、怎么賣(mài)基本都是地方政府說(shuō)了算。從各地市長(zhǎng)們的公開(kāi)表態(tài)來(lái)看，加大土地供應(yīng)都是政策籃子里的必選項(xiàng)。9月9日，北京市市長(zhǎng)陳吉寧強(qiáng)調(diào)，未來(lái)5年實(shí)施150萬(wàn)套住宅用地供應(yīng)計(jì)劃。

從效果來(lái)看，只要供地計(jì)劃真正落實(shí)到位，再配套其他調(diào)控辦法，房?jī)r(jià)幾乎必然應(yīng)聲而落。

2016年，安徽合肥房?jī)r(jià)暴漲，“找不到副市長(zhǎng)就買(mǎi)不到房”。今年卻大為改觀，據(jù)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》此前報(bào)道，去年10月濱湖二手房?jī)r(jià)格最高每平方米2.3萬(wàn)～2.4萬(wàn)元、平均為2萬(wàn)～2.1萬(wàn)元，目前均價(jià)為每平方米1.6萬(wàn)～1.7萬(wàn)元，最低價(jià)降至1.3萬(wàn)元左右。房?jī)r(jià)下跌的背后，是合肥土地市場(chǎng)“開(kāi)倉(cāng)放糧”。初步估計(jì)，合肥今年土地供應(yīng)量將達(dá)到12064.831畝，約800萬(wàn)平方米。

長(zhǎng)沙從房?jī)r(jià)洼地到領(lǐng)漲先鋒，提供了另一個(gè)觀察樣本。

十幾年來(lái)，長(zhǎng)沙城區(qū)“東拓西進(jìn)，南移北擴(kuò)”，土地供應(yīng)持續(xù)擴(kuò)大，2013年達(dá)到頂點(diǎn)——經(jīng)營(yíng)性土地供地727萬(wàn)平方米，高于絕大多數(shù)省會(huì)城市。中房信數(shù)據(jù)顯示，長(zhǎng)沙住宅市場(chǎng)供求比2013年、2014年分別為1.3、1.5，到2014年底去庫(kù)存周期為24個(gè)月。供過(guò)于求的格局下，長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)得以被壓制，主城區(qū)房?jī)r(jià)近10年穩(wěn)定在每平方米6000元以下，是出了名的房?jī)r(jià)洼地。endprint

2015年，長(zhǎng)沙住宅市場(chǎng)供求比下降至0.9，2016年進(jìn)一步下跌至0.7。市場(chǎng)格局徹底轉(zhuǎn)變?yōu)楣┎粦?yīng)求，土地供應(yīng)量急劇減少惡化了這一局面?！吨袊?guó)經(jīng)濟(jì)周刊》此前報(bào)道，長(zhǎng)沙供應(yīng)住宅用地2015年僅189萬(wàn)平方米，2016年332萬(wàn)平方米，2017年長(zhǎng)沙計(jì)劃供應(yīng)住宅用地325萬(wàn)平方米，但截至8月底，長(zhǎng)沙土地出讓僅完成年計(jì)劃的16.3%。

2017年上半年，長(zhǎng)沙內(nèi)六區(qū)成交土地樓面價(jià)3654元/平方米，同比漲106%，房?jī)r(jià)也隨之飆升。

8月28日，國(guó)土資源部及住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》，確定第一批在北京、上海、沈陽(yáng)、南京、杭州、合肥、廈門(mén)、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個(gè)城市開(kāi)展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。

這對(duì)當(dāng)下的土地制度無(wú)疑是一次革命性沖擊，為加大土地供應(yīng)開(kāi)辟了一個(gè)新渠道。深圳一位城市規(guī)劃師告訴記者，深圳城市快速擴(kuò)張，城中村名義下的土地不少，如果能大量入市，也許能抑制房?jī)r(jià)。他更期待的是，集體土地不光進(jìn)入租賃市場(chǎng)，而是與國(guó)有土地一樣直接入市，“那將是房地產(chǎn)市場(chǎng)的黑天鵝?！?/p>

下狠手遏制炒房客

市長(zhǎng)們一只手管賣(mài)方，另一只手管買(mǎi)方。在供給側(cè)，大量建設(shè)保障房，確保剛需；加大土地供應(yīng)，開(kāi)閘放水，無(wú)疑都將穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。在需求端，落實(shí)中央提出的“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”，斬?cái)喑捶挎湕l、防止房?jī)r(jià)上漲“自我實(shí)現(xiàn)的預(yù)期”同樣不能放松。

《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者了解到，2016年年底，黃奇帆離渝赴京的消息傳出后，溫州炒房團(tuán)、上海炒房團(tuán)等曾集體奔赴山城。

此前，《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》曾深入報(bào)道炒房團(tuán)在合肥的操作模式，揭露出炒房團(tuán)是合肥房?jī)r(jià)迅速上漲的元兇之一。

今年上半年，炒房團(tuán)又盯上了長(zhǎng)沙。一個(gè)炒房團(tuán)聲稱(chēng)，長(zhǎng)沙的每一個(gè)新盤(pán)都不能放過(guò)，攪得長(zhǎng)沙市場(chǎng)風(fēng)聲鶴唳。前述長(zhǎng)沙市領(lǐng)導(dǎo)也認(rèn)為，上漲預(yù)期下，從剛需人群到炒房客集體上車(chē)，造成大擁堵，是長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)上漲的重要原因。

一位資深的房地產(chǎn)觀察人士告訴記者，很多城市現(xiàn)在已經(jīng)全面進(jìn)入限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售、限商的“五限”時(shí)代，掐斷炒房鏈條其實(shí)并非難事，關(guān)鍵是看地方政府的執(zhí)行力度。

“全款的往里走，按揭的不要堵門(mén)口，公積金的把小黃車(chē)挪走！”光是這條鄙視鏈就足以把多數(shù)炒房客拍死在沙灘上。在合肥，《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者了解到，部分二手房下跌40%的主要原因就是炒房客被套牢之后急于出手。

開(kāi)發(fā)商倒是樂(lè)見(jiàn)炒房，捂盤(pán)惜售也可以推升房?jī)r(jià)。今年，因?yàn)橄迌r(jià)，不少開(kāi)發(fā)商更不愿將達(dá)到預(yù)售條件的房子推向市場(chǎng)，以此與政府博弈。如果政府嚴(yán)令工程進(jìn)度達(dá)到預(yù)售條件項(xiàng)目上市，嚴(yán)查捂盤(pán)惜售行為，也可快速緩解供應(yīng)的短缺。武漢、合肥、南京等城市已經(jīng)這么做了。

不過(guò)，也有狠不下心的。不少媒體報(bào)道，今年6月份，保利天禧樓盤(pán)捆綁精裝修，長(zhǎng)沙市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政執(zhí)法局已認(rèn)定其屬于捆綁消費(fèi)，變相抬高房?jī)r(jià)涉嫌違規(guī)，卻表示管不了。

房地產(chǎn)泡沫這頭灰犀牛正越走越近，兇猛的房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了普通民眾的承受能力。就連華為創(chuàng)始人任正非去年也忍不住吐槽：華為員工都買(mǎi)不起深圳的房子，而華為員工收入高“地球人都知道”。

任正非還拋出“高地價(jià)、高房?jī)r(jià)，導(dǎo)致生產(chǎn)要素成本急劇上升，必然導(dǎo)致中國(guó)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力下降”的論斷?！度嗣袢?qǐng)?bào)》也發(fā)文指出，人們不愿意干實(shí)業(yè)，覺(jué)得“干什么都不如炒房”，這不僅不利于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型升級(jí)和創(chuàng)新，而且會(huì)扭曲整個(gè)社會(huì)的價(jià)值觀、財(cái)富觀，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，對(duì)我國(guó)未來(lái)的總體競(jìng)爭(zhēng)力會(huì)帶來(lái)很大的負(fù)面影響。

符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制正在逐步建立，各地房地產(chǎn)調(diào)控的大招、狠招頻出。我們呼吁，讓調(diào)控的風(fēng)暴來(lái)得更猛烈些吧。

（上官麗娟對(duì)本文亦有貢獻(xiàn)）endprint